سوالات متداول

شخصی است که به افراد در خرید و فروش املاک و مستغلات کمک می‌کند و برای کسانی که قصد معاملۀ ملک خود را به هر عنوانی (اعم از خرید، فروش، رهن، اجاره، مشارکت در ساخت و ...) دارند، طرف معامله پیدا می‌کند و درصدی از مبلغ فروش یا اجاره را به عنوان حق کمیسیون خود از طرفین معامله اخذ می‌کند.

امروزه این شغل به صورت تخصصی درآمده و نیازمند ویژگی‌های زیر برای موفقیت در کار است:

۱-    داشتن اطلاعات کامل و دقیق و درست از منطقۀ فعالیت خود

۲-    توانایی خوب گوش دادن برای نیازسنجی مشتری

۳-   نیازسنجی مشتری و ارائه فایل متناسب با خواسته‌های او (درک نیاز مشتری)

۴-   صداقت و امانت‌داری

۵-   روابط عمومی قوی برای برقراری ارتباط با مشتری

۶-   پیگیری

۷-   نظم

۸-   توانایی متقاعد سازی

۹-    پرهیز از مبالغه و دروغ گفتن راجع به ویژگی‌های ملک به مشتری

۱۰- خوش پوش بودن و ظاهر آراسته

۱۱- در دسترس بودن و ...

زمینی است که چند ماهی در سال، باید دارای پوشش گیاهی باشد، البته نوع این پوشش گیاهی نیز مهم است و باید خودرو و بدون دخالت انسان باشد.

البته طبق قانون اصلاحات ارضی، مرتع باید دارای ویژگی‌های دیگری نیز باشد، مثلاً:

۱-    در هر ۱۰ هزار متر مربع (هکتار) باید بتواند حداقل ۳ رأس گوشفند یا دام دیگر را از لحاظ علوفه تأمین کند.

۲-    هیئت اصلاحات ارضی استانی که مرتع در آن واقع شده، مرتع بودن آن را تأیید کند.

مراتع یکی از منابع مهم تولید در هر کشور هستند که باید با رعایت اصول زیست محیطی، مانع از تبدیل آن به دیم‌زارها شد و بیشتر از توان و ظرفیت مرتع از آن بهره برداری نکرد اما امروزه متأسفانه در کشور عزیزمان شاهد از بین رفتن تدریجی مراتع به دلیل چرای بیش از حد دام، چرای زودرس دام، بوته کَنی و ... هستیم و ادامۀ این روند برای محیط زیست ایران نگران‌کننده است.

شخصی که از طرف واقف برای ادارۀ مالی که وقف شده، انتخاب می‌شود. متولی می‌تواند شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد، پس این تصور که در بین عامۀ مردم وجود دارد که متولی وقف حتماً باید یک انسان باشد صحیح نیست و واقف می‌تواند یک سازمان مانند سازمان اوقاف و امور خیریه را به عنوان متولی تعیین کند.

وظیفۀ متولی این است که ملک موقوفه را در راستای موضوعی که در وقفنامه به آن تصریح شده، اداره نماید و اگر ملک موقوفه، منافعی هم داشت، آن را مطابق با خواسته‌های واقف و در چهارچوب وقفنامه مصرف نماید؛ پس وفاداری به ارادۀ واقف، اولین وظیفۀ متولی است.

حال اگر واقف برای ادارۀ مال موقوفه، متولی انتخاب نکرده بود، ۲ حالت دارد:

۱-    اگر وقف عام باشد، ادارۀ مال موقوفه با حاکم (ولی فقیه) است که توسط نایب او یعنی سازمان اوقاف و امور خیریه انجام می‌شود.

۲-    اگر وقف خاص باشد، ادارۀ مال موقوفه با موقوفٌ علیهم است و در صورت حدوث اختلاف بین ایشان، ادارۀ اوقاف شخصی را برای این کار تعیین می‌کند.

اگر در وقفنامه درج شده باشد که متولی باید واجد ویژگی‌های خاصی مانند معلم بودن، باغبان بودن و ... باشد و او آن ویژگی‌ها را از دست بدهد ۲ حالت پیش می‌آید:

۱-    اگر از دست دادن آن ویژگی برای همیشه باشد، متولی مُنعَزِل می‌شود یعنی خود به خود و قهراً و بدون نیاز به حکم دادگاه برکنار می‌شود. اگر هم دادگاه در این زمینه حکمی صادر کند، آن حکم جنبۀ اعلامی خواهد داشت.

۲-    اگر از دست دادن آن ویژگی موقتی باشد و بعد از مدتی، شخص مجدداً آن ویژگی را به دست بیاورد، مجدداً همان شخص، متولی خواهد شد و تولیت به او باز می‌گردد چون قصد داریم که تا جایی که ممکن است به ارادۀ واقف وفادار بمانیم.

متولی نیز مانند واقف باید اهلیت داشته باشد زیرا تولیت او مُتضمن تصرف در آن ملک موقوفه است.

از آن جایی که عقد وقف یک عقد عینی است بنابراین علاوه بر ایجاب و قبول، نیاز به قبض مال موقوفه برای تشکیل عقد داریم. توجه داشته باشید تا زمانی که قبض صورت نگیرد، عقد وقفی منعقد نشده و امکان الزام مالک به تحویل ملک موقوفه وجود نخواهد داشت و طرح چنین دعوایی با شکست مواجه خواهد شد.

مجموعه‌ای از چند خانه که در یک سازۀ ساختمانی بنا شده است و هر واحد، مالک جداگانه و همچنین سند مالکیت مجزا دارد. احداث اعیانی‌های مجتمع مسکونی در بیش از یک بلوک و طبق مقررات طرح تفصیلی صورت می‌گیرد.

فضای باز و محوطه‌های ارائه خدمات مانند مدرسه، بیمارستان، پارک، فضای سبز، مسجد و ... مطابق با نیاز ساکنین مجتمع طراحی و راه اندازی می‌شود.

بخشی از تشکیلات و ساختار شهرداری بوده و وظایف آن به شرح زیر می‌باشد:

۱-    برنامه‌ریزی و اقدام لازم برای وصول درآمدها و عوارض شهرداری با توجه به دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های ابلاغی از طرف مدیریت امور درآمد.

۲-    هماهنگی لازم با ادارۀ شهرسازی منطقه برای اجرای دستورالعمل‌های وصول عوارض.

۳-   نظارت و پیگیری بر وصول درآمدها و عوارض از طریق مراجع ذی‌صلاح مانند کمیسیون ماده ۷۷ و شرکت در جلسات کمیسیون.

۴-   صدور اجرائیه‌های لازم برای کسانی‌که عوارض را پرداخت نمی‌کنند (مستنکفین) و رسیدگی به اعتراضات مؤدیان.

۵-   بررسی و پیشنهاد منابع جدید درآمد

۶-   ثبت اراضی و املاک متعلق به شهرداری در دفاتر اسناد رسمی ثبت املاک و تثبیت مالکیت شهرداری بر تمامی املاک و مستغلات و مستحدثات متعلق به شهرداری برابر مقررات و نگهداری اسناد آن‌ها.

۷-   نظارت بر تهیۀ شناسنامۀ املاک شهرداری و ایجاد و به‌روز‌رسانی بانک اطلاعات املاک شهرداری و آلبوم موقعیت املاک و اراضی شهرداری.

۸-   پیگیری جهت تأمین املاک برای شهرداری.

۹-    برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری جهت شناسایی، حفظ و ثبت اموال غیرمنقول عمومی و اختصاصی شهرداری.

۱۰-  نظارت و ثبت مشخصات املاک عمومی شهرداری (مانند پارک‌ها و فضای سبز، میدان‌ها، قبرستان‌ها، سرویس‌های بهداشتی و ...)

۱۱- نظارت بر اِفراز، تجمیع، تفکیک و خرید توافقی و انجام تشریفات ثبتی مورد نیاز

۱۲- کنترل توافق‌نامه‌های تملک املاک و اراضی که در مسیر طرح‌های عمرانی قرار می‌گیرند.

۱۳- به روز رسانی اطلاعات و نقشه‌های حاصل از ممیزی املاک و مستغلات حَسَب نوع ملک و زیربنای آن.

۱۴-تعامل با سازمان‌های سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی و شناسایی ملک‌های بزرگ جهت تفکیک یا سرمایه‌گذاری و توافق با مالک آن‌ها و خرید زمین.

۱۵- واگذاری و نقل و انتقال رسمی املاک مُعَّوَض به معوض بگیران.

۱۶- نظارت و رسیدگی به اعتراضات مراجعین در زمینۀ توافقات صورت گرفته.

۱۷- پیگیری برای رفع کمبودها و نقایص زمین‌های واگذار شده به شهرداری و تهیه فهرست مورد نیاز در هر طرح.

۱۸- بازدید و حفاظت مستمر از املاک، مستغلات و اراضی متعلق به شهرداری و به طور کلی مدیریت املاکِ در اختیار شهرداری.

۱۹- بررسی، ارزیابی و کارشناسی املاک و اراضی مورد معاملۀ شهرداری اعم از خرید، فروش، اجاره و استیجاره.

۲۰- اخطار به متخلفین و برخورد با آن‌ها و پلمپ مغازه‌های غیرتجاری.

توصیه می‌کنیم به دلیل پیچیدگی‌های دعاوی‌ای که به دلیل توافقات با مالکین املاک و اراضی با شهرداری وجود دارد، قبل از انعقاد هرگونه توافق‌نامه با شهرداری، با یک وکیل متخصص در زمینۀ املاک مشورت نمایید.

بخشی از تشکیلات و ساختار شهرداری بوده و وظایف آن به شرح زیر می‌باشد:

۱-    نظارت بر روند شهرسازی و معماری شهر.

۲-    تأمین نیروی انسانی متخصص، امکانات فنی، آمار و سایر ابزارهای مورد نیاز در زمینۀ شهرسازی.

۳-   تأسیس ستادهای مرکزی و منطقه‌ای در زمینۀ شهرسازی.

۴-   تهیه و تدوین سیاست‌های شهرداری در ارتباط با کیفیت و چگونگی پیشبرد امر ساخت و ساز.

۵-   کنترل و نظارت بر اتعقاد قراردادهای مشاورین و پیمانکاران و نحوۀ پرداخت حق الزحمۀ آنان.

۶-   نظارت مستمر بر اجرای نقشه‌های جامع و تفصیلی شهر.

۷-   همکاری با سازمان‌های مسئول آب، برق، گاز، مخابرات، آموزش و پرورش، بهداشت و درمان و ... برای انجام موضوعات مربوط به شهرسازی.

۸-   نظارت بر نحوۀ استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر بر اساس ضوابط نقشه‌های جامع و طرح‌های تفصیلی.

۹-    ایجاد نظام نوین و متکی به روش‌های منطقی، در زمینۀ صدور پروانه‌های ساختمانی و برنامه‌ریزی و نظارت بر امور مرتبط با پروانه‌های ساختمانی.

۱۰- افزایش سطح آگاهی متقاضیان پروانه‌های ساختمانی، مهندسین، طراحان و مهندسین ناظر درباره قوانین، ضوابط فنی، بهداشتی و ایمنی ساختمان.

۱۱-  تنظیم برنامه‌های توسعۀ شهری و ... .

این ۵ اداره کل، تابع و زیرمجموعۀ معاونت شهرسازی و معماری شهرداری هستند:

۱-    اداره کل برنامه ریزی و توسعۀ شهری امور شهرسازی و معماری

۲-    اداره کل معماری و ساختمان

۳-   اداره کل شهرسازی و طرح‌های شهری

۴-   اداره کل حریم

۵-   اداره کل مدیریت بافت و بناهای تاریخی

۶- اداره کل امور اجرایی کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری

بخشی از تشکیلات و ساختار شهرداری که در سال ۱۳۶۹ رسماً فعالیت خود را آغاز کرده و وظایف آن به شرح زیر می‌باشد:

۱-    انجام پروژه‌های کلان عمرانی مثل ساخت پل‌ها، بزرگراه‌ها و تونل‌ها.

۲-    خاک‌برداری و خاک‌ریزی، زیرسازی و خیابان‌سازی در محدودۀ هر منطقه.

۳-   آسفالت و جدول‌بندی خیابان‌ها.

۴-   تشخیص و شناسایی نقاط حادثه‌خیز و مستعد تصادف در سطح شهر.

۵-   احداث جوی‌های آب.

۶-   ساماندهی شبکۀ جمع‌ آوری و مدیریت آب‌های سطحی شهر هنگام بارش برف و باران.

۷-   صدور مجوز حفاری برای تمامی سازمان‌های خدمت رسان شهری و ادارات دولتی و غیر دولتی و اشخاص حقیقی و حقوقی.

۸-   تعمیر، مرمّت، مقاوم‌سازی و به‌سازی لرزه‌ای پل‌های شهر (مانند پل گیشای تهران).

۹-    تأیید تمامی مراحل برای صدور و پرداخت چک پیمانکاران پروژه‌های عمرانی.

۳ اداره کل زیر، تابع و زیرمجموعه معاونت فنی و عمرانی شهرداری هستند:

۱-    اداره کل برنامه‌ریزی و توسعۀ شهرداری

۲-    ادارۀ کل هماهنگی فنی و عمرانی سازمان‌ها و مناطق

۳-   اداره کل مالی و اداری

همچنین ۵ سازمان زیر نیز تابع و زیرمجموعۀ معونت فنی و عمرانی شهرداری هستند:

۱-    سازمان مشاوره فنی و مهندسی

۲-    سازمان مهندسی و عمران

۳-   سازمان عمران مناطق شهرداری

۴-   شرکت خاکریز آب

۵-   شرکت یادمان‌سازه

و ۳ ادارۀ زیر نیز تابع و زیرمجموعۀ معاونت فنی و عمرانی شهرداری هستند:

۱-    ادارۀ املاک و سرمایه‌گذاری

۲-    ادارۀ قراردادها و امور حقوقی

۳-   ادارۀ آمار و مستندسازی

لازم به ذکر است ریاست شورای فنی شهرداری، با معاون فنی و عمرانی شهرداری‌ست.

کسانی که ملک موقوفه به نفع آن ها وقف شده است و حق استفاده و گاهی حق ادارۀ آن را دارند.

وقف به اعتبار موقوفٌ علیهم آن به 2 نوع تقسیم می شود:

1.      وقف عام

2.      وقف خاص

موقوفٌ علیهم باید موجود باشند یعنی وجود داشته باشند حتی اگر فعلاً هنوز در مرحلۀ نطفه و جنینی باشند، اما موقوفٌ علیهم نباید معدوم مطلق باشد مثلاً شخصی که هموز ازدواج نکرده، نمی تواند ملکی را وقف کند و موقوفٌ علیهم را فرزندان آیندۀ خودش که هنوز موجودیت ندارند، قرار دهد. بدیهی است که چنین وقفی باطل است.

متراژی از ملک که پس از ساخت بنا ایجاد شده و شامل راه پله‌ها، چال آسانسور، پارکینگ، انباری‌ها و ... نمی‌شود.