رکود بی‌سابقه در مسکن، پیش‌بینی‌های تلخ تا 1405 با سایه جنگ و مکانیسم ماشه

در تاریخ ۱۷ شهریور ۱۴۰۴، بازارهای مالی ایران تحت تأثیر تورم بالا (حدود ۳۵٪)، کاهش قدرت خرید، و تنش‌های ژئوپلیتیکی قرار دارند. قیمت دلار در بازار آزاد به ۱۰۲,۰۰۰ تومان (۱۷ شهریور ۱۴۰۴) رسیده است. طلای ۱۸ عیار هر گرم ۷,۵۰۰,۰۰۰ تومان (۱۷ شهریور ۱۴۰۴) و سکه امامی ۹۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان (۱۷ شهریور ۱۴۰۴) معامله می‌شود. بازار مسکن تهران نیز با رکود عمیق مواجه است؛ معاملات ۴۰٪ کاهش یافته و میانگین قیمت هر مترمربع به ۱۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (۱۷ شهریور ۱۴۰۴) رسیده است.

سرمایه‌گذاران به دلیل عدم اطمینان، به دارایی‌های امن مثل طلا و دلار روی آورده‌اند. تقاضا برای خرید خانه در تهران کاهش یافته، اما اجاره در شهرهایی مثل شهر قدس همچنان پررونق است.

جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل (خرداد ۱۴۰۴) تأثیرات قابل‌توجهی بر بازارها گذاشت. قیمت دلار با ۱.۵٪ افزایش به ۸۳,۲۷۵ تومان (۱۵ خرداد ۱۴۰۴) و طلای ۱۸ عیار با رشد ۲.۳٪ به ۶,۷۰۰,۰۰۰ تومان (۱۵ خرداد ۱۴۰۴) رسید. سکه امامی نیز به ۸۶,۵۰۰,۰۰۰ تومان (۱۵ خرداد ۱۴۰۴) افزایش یافت. بازار مسکن اما با کاهش ۴۵٪ معاملات مواجه شد، به‌ویژه در تهران و تبریز.

آتش‌بس موقت (تیر ۱۴۰۴) ثبات نسبی آورد، اما تنش‌های احتمالی می‌توانند قیمت‌ها را دوباره بالا ببرند. تقاضا برای اجاره در شهر قدس و اصفهان افزایش یافته، زیرا سرمایه‌گذاران از خرید فاصله گرفته‌اند.

مکانیسم ماشه (قطعنامه ۲۲۳۱) می‌تواند تحریم‌های بین‌المللی را بازگرداند. اگر تا مهر ۱۴۰۴ فعال شود، دلار ممکن است به ۱۶۵,۰۰۰ تومان (پایان ۱۴۰۴) برسد و تورم به ۹۰٪ افزایش یابد. این موضوع هزینه‌های ساخت‌وساز را ۲۰-۳۰٪ بالا می‌برد و قیمت خانه در تهران را تحت فشار قرار می‌دهد.

افزایش هزینه‌ها تقاضا برای اجاره در شهر قدس را بالا می‌برد. برای مشاوره حقوقی، به دپارتمان حقوقی شیش دنگ مراجعه کنید.

دلار در ۱۷ شهریور ۱۴۰۴ به ۱۰۲,۰۰۰ تومان رسیده است. در سناریوی بدبینانه (فعال شدن مکانیسم ماشه)، دلار تا پایان ۱۴۰۵ به ۱۱۵,۰۰۰ تا ۱۶۵,۰۰۰ تومان (پایان ۱۴۰۵) می‌رسد. در سناریوی خوش‌بینانه (مذاکرات موفق)، دلار ممکن است در ۹۰,۰۰۰ تا ۱۰۰,۰۰۰ تومان (پایان ۱۴۰۵) تثبیت شود.

افزایش دلار هزینه‌های ساخت‌وساز را بالا می‌برد و خرید خانه در تهران را گران‌تر می‌کند. اجاره در شهر قدس گزینه‌ای کم‌ریسک است.

عوامل کلیدی تأثیرگذار بر دلار شامل سیاست‌های پولی دولت، مذاکرات بین‌المللی، و تحولات ژئوپلیتیکی است. برای مثال، کاهش تحریم‌ها می‌تواند دلار را تثبیت کند، در حالی که تنش‌های جدید می‌تواند آن را به ۲۰۰,۰۰۰ تومان (تابستان ۱۴۰۵) برساند.

طلای ۱۸ عیار در ۱۷ شهریور ۱۴۰۴ به ۷,۵۰۰,۰۰۰ تومان و سکه امامی به ۹۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان رسیده است. با اونس جهانی ۳,۵۸۶ دلار (۱۷ شهریور ۱۴۰۴)، پیش‌بینی می‌شود تا پایان ۱۴۰۵، اونس به ۴,۰۰۰ دلار برسد. در نتیجه، طلای ۱۸ عیار به ۸,۵۰۰,۰۰۰ تا ۹,۵۰۰,۰۰۰ تومان (پایان ۱۴۰۵) و سکه امامی به ۱۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تا ۱۲۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان (پایان ۱۴۰۵) خواهد رسید.

تقاضای جهانی (مثل چین و هند) و تنش‌های خاورمیانه قیمت طلا را صعودی نگه می‌دارد. سرمایه‌گذاری در طلا برای حفظ ارزش دارایی مناسب است. برای معاملات امن، با دپارتمان حقوقی شیش دنگ مشورت کنید.

عوامل محلی مثل افزایش تقاضا در عید نوروز ۱۴۰۵ و محدودیت‌های واردات طلا نیز قیمت‌ها را بالا می‌برند. در مقابل، توافقات سیاسی می‌تواند رشد قیمت را محدود کند.

بازار مسکن تهران در ۱۷ شهریور ۱۴۰۴ با قیمت میانگین ۱۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان/متر در رکود است. تا پایان ۱۴۰۵، قیمت‌ها احتمالاً ۱۵-۲۰٪ افت می‌کنند و به ۹۰-۱۰۰ میلیون تومان/متر (پایان ۱۴۰۵) می‌رسند. در شهرهای شمالی مثل ساری و بابل، قیمت‌ها بین ۱۵-۲۵ میلیون تومان/متر (پایان ۱۴۰۵) باقی می‌مانند.

اجاره‌بها به دلیل تورم و تقاضا، ۲۰-۳۰٪ رشد خواهد داشت، به‌ویژه در اصفهان و شهر قدس. مکانیسم ماشه می‌تواند هزینه‌های ساخت را بالا ببرد و در بلندمدت قیمت‌ها را افزایش دهد.

برای سرمایه‌گذاری هوشمندانه در ۱۴۰۵، این راهکارها را در نظر بگیرید:

• اجاره به جای خرید: با توجه به رکود، اجاره در شهر قدس یا اصفهان سودآورتر است.
• خرید در شهرهای شمالی: ساری و بابل به دلیل قیمت‌های پایین‌تر، مناسب سرمایه‌گذاری بلندمدت‌اند.
• تنوع‌بخشی: بخشی از سرمایه را به طلا یا دلار اختصاص دهید تا از نوسانات محافظت شوید.
• استفاده از سامانه املاک: ثبت‌نام در شیش دنگ برای دسترسی به فرصت‌های معتبر.
• مانیتورینگ بازار: اخبار را از ولاگ شیش دنگ دنبال کنید.
• مشاوره مالی: با کارشناسان مالی برای تنظیم سبد سرمایه‌گذاری مشورت کنید.

سرمایه‌گذاری در طلا می‌تواند در برابر تورم محافظت کند، اما نقدینگی پایین مسکن ممکن است در کوتاه‌مدت چالش‌برانگیز باشد. ترکیب این دارایی‌ها با اجاره می‌تواند سود ثابتی ایجاد کند.

برای معاملات امن در ۱۴۰۵، این نکات را رعایت کنید:

• استعلام سند از سازمان ثبت اسناد و املاک.
• بررسی شش‌دانگ بودن ملک برای جلوگیری از مشکلات مالکیت.
• مشورت با دپارتمان حقوقی شیش دنگ.
• استفاده از قراردادهای استاندارد خودنویس املاک.
• اجتناب از پلتفرم‌های غیرمعتبر.
• بررسی تاریخچه ملک برای بدهی‌ها یا دعاوی حقوقی.

معاملات بدون مشاوره حقوقی می‌توانند به ضررهای مالی منجر شوند. برای مثال، خرید ملکی با سند معارض می‌تواند کل سرمایه شما را به خطر بیندازد.

برای درک بهتر، چند نمونه سرمایه‌گذاری موفق و ناموفق بررسی می‌کنیم:

مورد اول: سرمایه‌گذاری در اجاره شهر قدس

آقای احمدی در سال ۱۴۰۳ آپارتمانی ۸۰ متری در شهر قدس با قیمت ۴ میلیارد تومان (۵۰ میلیون تومان/متر، ۱ مهر ۱۴۰۳) خرید. او با اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان، سالانه ۱۸۰ میلیون تومان (۴.۵٪ بازده سالانه) درآمد کسب کرد. با افزایش ۲۵٪ اجاره‌بها تا پایان ۱۴۰۵، بازده او به ۶٪ می‌رسد.

مورد دوم: خرید طلا در زمان نامناسب

خانم حسینی در اوج قیمت طلا (۶,۷۰۰,۰۰۰ تومان/گرم، ۱۵ خرداد ۱۴۰۴) ۱۰۰ گرم طلا خرید. پس از آتش‌بس (تیر ۱۴۰۴)، قیمت به ۶,۲۰۰,۰۰۰ تومان (۱ مرداد ۱۴۰۴) افت کرد و او ۵۰۰ میلیون تومان ضرر کرد. خرید در زمان اصلاح قیمتی می‌توانست سودآور باشد.

مورد سوم: خرید خانه در ساری

آقای رضایی در سال ۱۴۰۳ ویلایی ۲۰۰ متری در ساری با قیمت ۴ میلیارد تومان (۲۰ میلیون تومان/متر، ۱ مهر ۱۴۰۳) خرید. با رشد ۱۵٪ قیمت تا پایان ۱۴۰۵ (۲۳ میلیون تومان/متر)، ارزش ملک به ۴.۶ میلیارد تومان می‌رسد و او ۶۰۰ میلیون تومان سود می‌کند.

این موارد نشان می‌دهند که زمان‌بندی و انتخاب دارایی مناسب (اجاره، طلا، یا مسکن) می‌تواند سودآوری را به شدت تحت تأثیر قرار دهد. برای تحلیل بیشتر، بلاگ شیش دنگ را دنبال کنید.