سوالات متداول

همان‌طور که قبلاً توضیح دادیم، از زمان صدور گواهی عدم حضور، شخصی که در دفترخانه حاضر نشده باید خسارت بپردازد. حال اگر این شخص به‌واسطه عذر موجه مانند بیماری یا فوت نزدیکان نتواند در مورد تعیین‌شده در دفترخانه حاضر شود در صورت اثبات ادعا دادگاه عذر او را پذیرفته و برای مطالبه خسارت شروع آن از تاریخ رفع عذر است و اگر پس‌ازآن جهت انجام تکلیف قراردادی اقدام نکند ملزم به پرداخت خسارت هست.

چنانچه فروشنده (محکوم‌علیه) از حضور در دفترخانه و امضای اسناد مربوط به انتقال رسمی کاشانه خودداری کند شعبه صادرکننده رأی نماینده‌ای را جهت امضای اسناد و انتقال سند به‌جای فروشنده به دفترخانه معرفی می‌کند.

مطابق ماده ۲۱۸ قانون مدنی هرگاه معلوم شود معامله به‌قصد فرار از دین واقع‌شده، آن معامله نافذ نیست. معامله به‌قصد فرار از دین باید دارای سه شرط باشد: الف) وجود دین (بدهی) ب) صوری بودن معامله ج) قصد فرار از پرداخت دین. بنابراین اگر فروشنده کاشانه از شکایت طلبکار آگاه نباشد و قبل از ابلاغ دادخواست مطالبه طلب یا ابلاغ اجرائیه معامله کرده باشد، عمل او فاقد وصف مجرمانه است. اعلی‌النهایه معامله چه به‌قصد فرار از دین باشد و چه صوری باشد غیر نافذ است یعنی طلبکار اگر اجازه بدهد معامله صحیح است و اگر اجازه نده می‌تواند علیه فروشنده و خریدار اقامه دعوا به خواسته ابطال مبایعه‌نامه کند.

ولی قهری به پدر و جد پدری گفته می‌شود و ماده ۱۱۸۰ قانون مدنی مقرر داشته: «طفل صغیر تحت ولایت قهری پدر و جد پدری خود هست و همچنین است طفل صغیر غیر رشید یا مجنون درصورتی‌که عدم رشد یا جنون او متصل به صغر باشد.»
منظور از طفل، فرزند هست و صغیر کسی است که به سن بلوغ نرسیده باشد و غیر رشید کسی است که باوجود بلوغ سود و زیان را در معاملات تشخیص نمی‌دهد. همچنین اگر کسی از زمان کودکی مجنون بوده و زمانی هم که به سن بلوغ و رشد رسیده جنون او ادامه داشته باشد پدر و جد پدری او ولی قهری او هستند ولی اگر فردی بعد از بلوغ و رشد مجنون شود در این صورت برای او باید «قیم» تعیین شود که ممکن است پدر یا جد پدری و یا مادر و هرکسی دیگر به‌عنوان قیم تعیین شوند.
معاملات صغیر و مجنون باطل است و معامله غیررشید یعنی صغیری که بالغ است اما به سن رشد نرسیده غیر نافذ است و نیاز به تأیید و اجازه ولی یا قیم دارد.

برابر ماده ۱۲۱۸ قانون مدنی برای اشخاص ذیل قیم نصب می‌شود:
الف)- اشخاصی که به سن بلوغ نرسیده و فاقد پدر و جد پدری یا وصی منصوب از ناحیه آن‌ها است.
ب)- برای کسانی ابتدائاً سالم بوده و تا سن بلوغ عاقل و بالغ هستند اما بعدازآن مجنون و یا سفیه می‌شوند.
نکته: قیم توسط دادگاه تعیین می‌شود و قیم برای انجام معاملات به نمایندگی از سوی صغیر یا مجنون یا سفیه باید قیم‌نامه ارائه کند و لذا دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع فقط کسانی را که به‌عنوان قیم می‌شناسند که توسط دادگاه به‌عنوان قیم تعیین‌شده و نامه قیمومیت ارائه کنند. و تا زمانی که دادگاه قیم تعیین نکرده موقتاً مدعی‌العموم (دادستان یا نماینده او) قیم موقت صغیر یا مجنون یا سفیه خواهد بود.
برای نصب قیم باید به اداره سرپرستی حوزه قضایی هر شهر مراجعه کنید.

شرط به معنای عهد و پیمان است و جمع آن شروط یا شرایط است. در اصطلاح حقوقی شرط به تعهدی گفته می‌شود که در ضمن عقد یا قرارداد میان طرفین توافق می‌شود. شرط وابسته به قرارداد است یعنی اگر قرارداد باطل شود، شرط ضمن آن نیز باطل می‌شود. برای مثال در مبایعه‌نامه فروش زمین شرط می‌شود که متراژ آن ۲۰۰۰ مترمربع است. این شرط باعث می‌شود که اگر متراژ زمین کمتر از ۲۰۰۰ متر باشد خریدار معامله را فسخ کند و اگر بیشتر باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. شروط طبق قانون مدنی به سه دسته تقسیم می‌شوند.
الف)- شرط صحیح: و آن شرطی است که دارای نفع عقلایی بوده و انجام آن مقدور باشد و درعین‌حال اجرای آن مخالفتی با شرع و یا قانون نداشته باشد. مانند اینکه خریدار بر فروشنده شرط نماید که فروشنده کاشانه را نقاشی کند و تحویل بدهد که یک شرط صحیح است.
ب)- شرط باطل: و آن شرطی است که بنا به دلایل و جهات مندرج در قانون، باطل و بی‌اثر باشد ولی علی‌رغم باطل بودن شرط، عقد و قرارداد باطل نمی‌شود و معامله به قوت خود باقی است. مانند آنکه خریدار در معامله یک دستگاه کاشانه شرط کند که فروشنده یک کیلو مواد مخدر به او بدهد. این شرط نامشروع و غیرقانونی است ولی خللی به عقد وارد نمی‌کند و عقد معتبر است ولی شرط باطل است و خریدار نمی‌تواند فروشنده را الزام به تحویل یک کیلو مواد مخدر کند.
ج)- شرط مبطل یا مفسد: و آن شرطی است که باطل بوده و این بطلان به عقد و قرارداد نیز سرایت می‌کند و درنتیجه باعث بطلان عقد نیز می‌شود. مانند آنکه در معامله یک دستگاه کاشانه فروشنده بر خریدار شرط کند که خریدار تا یک سال مالک مورد معامله نشود؟! این شرط خلاف مقتضای ذات عقد است هم شرط و هم عقد باطل است چون به‌محض وقوع عقد بیع، خریدار مالک کاشانه می‌شود.

همان‌طور که قبلاً ذکر شد فقط مالک یا نماینده قانونی وی (وکیل، ولی، وصی و قیم) می‌تواند نسبت به انعقاد معامله و امضای قرارداد اقدام کند. بااین‌وجود اگر شخصی بدون رضایت و اجازه مالک و بدون داشته سمت قانونی معامله‌ای نسبت به اموال او مانند فروش کاشانه یا خانه کند عمل وی فضولی و دخالت غیرمجاز است و اگر سوءنیت داشته باشد عمل او جرم انتقال مال غیر محسوب و به مجازات کلاه‌برداری می‌رسد.
طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی: «معامله به مال غیر جز به‌عنوان ولایت و وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو اینکه صاحب‌مال باطناً راضی باشد...».
نتیجه و اثر حقوقی و قانونی معامله فضولی برابر قسمت آخر ماده ۲۴۷ قانون مدنی این است که: «... اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.» بنابراین مفهوم مخالف آن این است که اگر مالک اجازه ندهد معامله باطل است. در صورت فوت مالک قبل از قبول یا رد معامله فضولی، اجازه یا رد به وراث می‌رسد.
یک نمونه از معامله فضولی این است که، فروشنده وکیل مالک بوده و مالک او را عزل کرده یا وکالتش مدت‌دار بوده و قبل از معامله مدتش منقضی شده است و وکالت جدیدی دریافت نکرده در این صورت اگر ملک مالک را بفروشد عمل او «فضولی» محسوب می‌شود و چنانچه مالک آن را تنفیذ نکند باطل می‌شود و خریدار برای دریافت ثمن و مبلغ معامله و غرامت خود باید علیه فضول اقامه دعوا کند ولی اگر به فضولی بوده معامله آگاه باشد فقط می‌تواند اصل ثمن پرداختی را مطالبه کند و حق دریافت غرامت ندارد. منظور از غرامت کلیه هزینه‌های نقل‌وانتقال، سند زدن، دلالی و غیره است.

فروش کاشانه رهنی منعی ندارد تا زمانی که منافی حقوق مرتهن (بانک) نباشد. لذا اگر کسی آپارتمانی را که در رهن بانک است را با مبایعه‌نامه عادی بخرد بعد از معامله اگر موعد تنظیم سند گذشته باشد و فروشنده اقدامی نکرده باشد، خریدار می‌تواند ضمن اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم سند رسیم انتقال ملک به نام خود، تقاضای فک رهن و ارائه تصفیه‌حساب از بانک را نیز بخواهد. ولی اگر فقط دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کند چون مخالف حقوق مرتهن (بانک) است دعوای او رد می‌شود.

شرط فوق به این معنا است که طرفین قرارداد یا کسی که شرط بر او شده بعد از امضای قرارداد تحت هیچ عنوانی حتی به ادعای عیب و نقص و کسری مساحت زمین یا فزونی متراژ حق برهم زدن و فسخ قرارداد را ندارد. بنابراین اگر در مبایعه‌نامه متراژ زمین برایتان اهمیت دارد نباید خیارات قانونی را کلاً ساقط کنید یا اینکه در ذیل قرارداد حق فسخ قرارداد به‌واسطه کشف کسری متراژ را شرط کنید و آن‌ها از اسقاط کافه خیارات مستثنی کنید تا موجب ضررتان نشود.

قانوناً هزینه‌های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداری به عهده فروشنده است و هزینه حق‌التحریر مربوط به انتقال رسمی آن در دفترخانه عرفاً بالمناصفه است یعنی به نسبت مساوی اما قانوناً هزینه انتقال و حمل‌ونقل موضوع معامله بر عهده فروشنده است مگر این‌که طرفین بنا بر مذاکره و شرط مندرج در قرارداد و قیمت معامله به شیوه دیگری توافق نمایند. مثلاً ممکن است قیمت به‌اصطلاح شیرین و پایین‌تر از قیمت معاملاتی عرف است و فروشنده پیشنهاد می‌کند که هزینه انتقال در دفترخانه بر عهده خریدار باشد و اگر این خریدار قبول کند طبق همین توافق اقدام می‌شود و بالعکس.