اگه مستأجر قبل از خرید خونه‌ام از رفتن سر باز بزنه و ادعایی داشته باشه، چیکار باید کنم؟
فکر کن خونه رویاهات رو خریدی، سند دستته، ولی یه روز که می‌ری سراغش، می‌بینی مستأجر قبلی هنوز اونجاست و می‌گه "من هیچی ندارم برم" یا "مالک قبلی پولم رو نداده، نمی‌رم!" این موقعیت کابوس هر خریده، اما با چند تا راه حل میشه جلوی این دردسر رو گرفت یا حلش کرد.
1. نکته
اولین چیزی که باید بدون اینه که از نظر قانونی، اگر ملک به اسم تو ثبت شده، مستأجر حق ندارد بمونه، مگه اینکه قرارداد اجاره‌ش هنوز معتبر باشه یا مالک اصلی قانونی کرده باشه (مثلاً ودیعه‌ش رو پس نداده). توی ایران، طبق قوانین روابط موجر و مستأجر، وقتی ملک فروخته میشه، قرارداد به مالک جدید منتقل میشه، ولی اگه موعدش تموم شده باشه، مستأجر باید تخلیه کنه. حالا اگه نره چی؟
قدم اول، چک کردن قبل از خریده . موقعیت قرارداد، از مالک فعلی بخواه که گواهی مستأجر یا فسخ قرارداد اجاره رو نشون بده. می‌تونی قرارداد خرید شرطی که «ملک باید بدون مستأجر تحویل شود» وگرنه معامله فسخ میشه. این یه سپر محکمه که بعداً به کارت میاد. صحبت با همسایه ها هم بد نیست اونا می‌تونن بگن مستأجر هست یا نه.
اگر بعد از خرید گیر کردی و مستأجر نرفت، این مورد رو امتحان کن. گاهی با یه صحبت منطقی و پیشنهاد کمک (مثلاً یه کم مهلت یا پول جابه‌جایی) قضیه حل میشه. اما سمج بود، باید بری اگر سراغ قانون . برو شورای حل اختلاف یا دادگاه و درخواست «دستور تصمیم» بده. برای این کار، سند مالکیت، قرارداد خرید و مدارک هویتی رو ببر. اگر مستأجر ادعا کند پولی از مالک قبلی طلب دارد، این مشکل شما نیست و باید با آن طرف حسابش رو صاف کند.
❓ اگه مستأجرم هنوز چند ماه از قراردادش مونده باشه، ولی بخوام خونه رو بفروشم، چیکار کنم؟
طبق قانون، تا وقتی قرارداد اجاره معتبره، مستأجر حق موندن داره، حتی اگه خونه رو بفروشی. ولی می‌تونی با مستأجر مذاکره کنی و پیشنهاد بدی (مثلاً بخشی از ودیعه رو زودتر پس بدی یا هزینه جابه‌جایی‌ش رو بدی) تا راضی بشه. اگر نپذیرفت، باید صبر کنی تا قراردادش تموم بشه یا توی قرارداد فروش شرط بگذاری که «ملک با مستأجر تحویل میشه» و خریدار تصمیم جدید بگیره.
❓ مستأجرم سر و صدا راه می‌ندازه و همسایه‌ها شاکی‌ان، می‌تونم قبل از پایان قرارداد بیرونش کنم؟
اگر مستأجر مزاحمت ایجاد می‌کنه (مثل سر و صدای غیرمتعارف)، می‌تونی شکایت کنی. اول بهش تذکر کتبی بده و یه کپی ازش داشته باش. اگر ادامه داد، برو شورای حل اختلاف و با شهادت همسایه‌ها درخواست «فسخ اجاره» کن. قانون در موارد نقض آرامش، از شما حمایت می‌کنه، ولی باید مدرک داشته باشید.
❓ از خونه‌ام بد استفاده کرده و آسیب زده، میشه قبل از موعد معامله‌ش کنم؟
آره، اگر مستأجر به ملک آسیب زده (مثلاً دیوارها رو خراب کرده یا شیرآلات رو شکسته)، می‌تونی به دادگاه بری و درخواست فسخ قرارداد بدی. عکس و مدرک از خسارت‌ها جمع کن و یه اخطار رسمی براش بفرست. اگر ادعای شما ثابت بشه، قاضی می‌تونه دستور تخلیه بده، حتی اگر قراردادش هنوز تموم نشده باشه.
❓ نیاز فوری به خونه دارم (مثلاً برای زندگی خودم)، می‌تونم مستأجر رو زودتر بیرون کنم؟
اگر نیاز شخصی داری (مثلاً خودت بی‌خونه شدی)، قانون یه استثنا قائل شده، ولی خیلی سختگیرانه عمل می‌کنه. باید ثابت کنی واقعاً جای دیگه‌ای نداری و این نیازت خیلی فوریه. برو دادگاه و درخواست «تخلیه به دلیل نیاز شخصی» بده. مدارک مثل سند مالکیت و توضیح وضعیت رو ببر. با این حال، اگر مستأجر مقاومت کنه، ممکنه روند قانونی طول بکشه.
❓ مستأجر اجاره‌ش رو نمی‌ده، چطور می‌تونم از شرش خلاص شم؟
عدم پرداخت اجاره، دلیل قانونی برای تخلیه‌ست. اول یه اخطار کتبی از طریق دفتر اسناد رسمی براش بفرست و یه مهلت 10 روزه برای پرداخت بده. اگر باز هم پرداخت نکرد، برو شورای حل اختلاف و درخواست «تخلیه و مطالبه اجاره معوقه» کن. با ارائه قرارداد اجاره و رسیدهای قبلی پرداختی، می‌تونی سریع‌تر به نتیجه برسی.
برای دریافت، یک مشاور املاک با تجربه یا وکیل بگیر که قبل از امضای قرارداد، همه‌چیز رو چک کند. یه هزینه کوچیک اینجا، جلوی کلی اعصاب خوردی رو میگیره. توی شیش دنگ همیشه می‌گیم: خرید خونه یه سرمایه‌گذاری بزرگ، پس با چشم باز جلو برو تا مستأجر قبلی نتونه آرامشت رو خراب کنه!
| 👆ابتدای مقاله👆 |
