قانون جدید اجاره‌داری ۱۴۰۴: حقوق مستأجر و مالک با شیش دنگ

قانون جدید اجاره‌داری املاک در ایران: حقوق مستأجر و مالک در سال ۱۴۰۴

اگه تو ایران زندگی می‌کنی یا تو حوزه املاک کار می‌کنی، حتماً با چالش‌های اجاره خونه، مغازه یا زمین روبه‌رو شدی. تو سال ۱۴۰۴، قوانین جدیدی برای اجاره‌داری تو ایران تصویب شده که زندگی مستأجرها و مالک‌ها رو تغییر داده. این مقاله رو با زبون ساده و خودمونی برات نوشتم تا هم مردم عادی، هم مشاوران املاک، و هم دانشجوهای حقوق بتونن ازش استفاده کنن. از حقوق و وظایف گرفته تا مواد قانونی و دعاوی رایج، همه‌چیز رو قدم‌به‌قدم توضیح می‌دم. اگه سوالی داری یا نیاز به کمک داری، دپارتمان حقوقی شیش دنگ همیشه کنارت هست!

چرا قانون جدید اجاره‌داری مهمه؟

تصور کن یه خونه اجاره کردی و یهو مالک می‌گه باید تخلیه کنی چون می‌خواد قیمت رو دو برابر کنه! یا برعکس، تو مالکی و مستأجرت چند ماهه اجاره نداده. اینجور موقعیت‌ها تو ایران زیاد پیش میاد. برای همین، دولت تو سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ قوانین جدیدی رو تصویب کرده تا تعادل بین حقوق مستأجر و مالک برقرار بشه. این قوانین تو بازار اجاره که این روزا خیلی داغه، نقش مهمی دارن. طبق گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی، تو سال ۱۴۰۴، بیش از ۴۰٪ خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین هستن، پس دونستن این قوانین برات حیاتیه.

قانون جدید اجاره‌داری چیه؟

قانون جدید اجاره‌داری بخشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها هست که تو تاریخ ۱۲ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تأیید شورای نگهبان رسیده. این قانون با هدف حمایت از مستأجرها، تنظیم بازار اجاره و جلوگیری از سوءاستفاده‌ها، تغییرات مهمی ایجاد کرده. تو این مقاله، جزئیات این قانون و تأثیرش رو زندگی روزمره‌مون بررسی می‌کنیم. این اطلاعات بر اساس آخرین قوانین تا تیر ۱۴۰۴ تنظیم شده. برای به‌روزترین جزئیات، می‌تونی به سایت شورای نگهبان یا سامانه ثبت معاملات املاک مراجعه کنی.

اصطلاحات مهم که باید بدونی

قبل از اینکه بریم سراغ جزئیات، چند اصطلاح حقوقی رو توضیح می‌دم تا گیج نشی:

مستأجر: کسی که خونه، مغازه یا زمین رو اجاره می‌کنه و ازش استفاده می‌کنه.

مالک (موجر): کسی که مالک خونه یا ملک هست و اون رو اجاره می‌ده.

اجاره‌نامه: سندی که بین مالک و مستأجر نوشته می‌شه و شرایط اجاره رو مشخص می‌کنه.

عین مستاجره: خود خونه یا ملکی که اجاره داده می‌شه.

اجاره‌بها: پولی که مستأجر به مالک می‌ده، می‌تونه به‌صورت رهن (ودیعه) یا اجاره ماهانه باشه.

سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات: پلتفرم آنلاینی که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی قراردادهای اجاره رو ثبت می‌کنه و کد رهگیری صادر می‌کنه.

مواد قانونی مهم تو قانون جدید

بیایم مواد قانونی مهم تو قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و قوانین مرتبط مثل قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ رو بررسی کنیم:

ماده ۱: ثبت اجاره‌نامه
طبق این ماده، همه قراردادهای اجاره باید تو سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت بشن. این سامانه یه پلتفرم آنلاینه که توسط وزارت راه و شهرسازی مدیریت می‌شه و بنگاه‌های املاک موظفن قرارداد رو توش ثبت کنن و کد رهگیری بگیرن. اگه قرارداد ثبت نشه، تو مراجع قانونی مثل دادگاه یا شورای حل اختلاف اعتبار نداره و نمی‌تونی بابتش ادعای حقوقی کنی.

مثال: اگه تو تهران خونه اجاره کردی، بنگاه باید قرارداد رو تو سامانه ثبت کنه. اگه این کارو نکنه و بعداً مشکلی پیش بیاد، نمی‌تونی تو دادگاه به قراردادت استناد کنی.

ماده ۳: سقف افزایش اجاره‌بها
یکی از مهم‌ترین تغییرات، تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بهاست. تو سال ۱۴۰۴، بسته به شهر، این سقف اینجوریه:

شهرهای بزرگ (مثل تهران، مشهد، اصفهان): حداکثر ۲۰٪

شهرهای متوسط: حداکثر ۱۵٪

شهرهای کوچک: حداکثر ۱۰٪

اگه مالک بیشتر از این افزایش بده، مستأجر می‌تونه به شورای حل اختلاف شکایت کنه. طبق تبصره ۲ ماده ۳، مالک باید مبلغ اضافه رو به مستأجر برگردونه و ممکنه تا ۲ برابر مبلغ اضافه هم به دولت جریمه بده.

مثال: اگه رهنت ۱۰۰ میلیون و اجاره‌ات ۵ میلیون تو تهرانه، مالک نمی‌تونه یهو بگه ۱۵۰ میلیون رهن و ۷ میلیون اجاره! اگه این کارو کرد، با قرارداد و رسیدهای پرداختت به شورای حل اختلاف برو و پول اضافتو پس بگیر.

ماده ۵: تمدید اجباری قرارداد
اگه مستأجر شرایط رو رعایت کرده باشه (مثل پرداخت به‌موقع اجاره)، مالک نمی‌تونه راحت بگه تخلیه کن! طبق این ماده، قرارداد تا یه سال دیگه تمدید می‌شه، مگر اینکه مالک دلایل قانونی داشته باشه، مثل:

نیاز شخصی: مالک باید با مدارکی مثل سند ازدواج، گواهی فوت یا نامه رسمی ثابت کنه خودش یا خانواده‌ش (مثل فرزندان) به ملک نیاز دارن.

فروش ملک: مالک باید سند فروش به شخص ثالث رو ارائه بده.

این دلایل باید به شورای حل اختلاف ارائه بشن و صرف ادعا کافی نیست.

مثال: اگه مالک بگه برای فرزندش که تازه ازدواج کرده خونه رو می‌خواد، باید سند ازدواج یا مدارک دیگه رو نشون بده. اگه مدارکش کامل نباشه، درخواستش رد می‌شه.

ماده ۷: تخلیه ملک
مالک فقط تو این موارد می‌تونه درخواست تخلیه بده:

1- پایان مدت قرارداد و عدم توافق برای تمدید.

2- نیاز شخصی مالک (با ارائه مدارک مثل اسناد هویتی).

3- فروش ملک به شخص ثالث (مستأجر ۲ ماه مهلت داره تخلیه کنه).

اگه مالک بدون دلیل قانونی بخواد تخلیه کنه، مستأجر می‌تونه تو شورای حل اختلاف شکایت کنه.

ماده ۹: حمایت از مستأجر
اگه مالک تخلف کنه (مثلاً اجاره‌بها رو بیشتر از سقف قانونی افزایش بده)، مستأجر می‌تونه تا ۴ سال بعد شکایت کنه و معادل اضافه‌پرداخت رو بگیره. مالک هم باید جریمه‌ای به دولت بده که می‌تونه تا ۲ برابر مبلغ اضافه باشه.

قراردادهای شفاهی

شاید شنیده باشی که بعضیا بدون قرارداد کتبی خونه اجاره می‌دن، مثلاً بین فامیل یا آشنا. اما طبق قانون جدید، قراردادهای شفاهی تو دادگاه یا شورای حل اختلاف اعتبار ندارن. برای همین، حتماً یه قرارداد کتبی تو بنگاه بنویس و تو سامانه ثبت کن تا بعداً به مشکل نخوری.

حقوق و وظایف مستأجر

بیایم ببینیم تو نقش مستأجر چه حقوقی داری و چه کارهایی باید بکنی:

حقوق مستأجر

استفاده از ملک: طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، تو حق داری از خونه یا مغازه‌ات به‌صورت کامل استفاده کنی، مگر اینکه تو قرارداد چیز دیگه‌ای نوشته باشه.

تمدید قرارداد: اگه شرایط رو رعایت کرده باشی، می‌تونی درخواست تمدید بدی.

شکایت از تخلف مالک: اگه مالک قوانین رو زیر پا بذاره، می‌تونی به شورای حل اختلاف بری.

وظایف مستأجر

پرداخت به‌موقع اجاره: طبق ماده ۴۸۹ قانون مدنی، باید اجاره رو سر وقت بدی و رسید بگیری.

نگهداری ملک: باید خونه رو تمیز نگه داری و خرابکاری نکنی.

تخلیه به‌موقع: وقتی قرارداد تموم شد، باید ملک رو خالی کنی، مگر اینکه تمدید بشه.

حقوق و وظایف مالک

حالا نوبت مالکه! ببینیم چه حقوقی داره و چی باید بکنه:

حقوق مالک

دریافت اجاره‌بها: مالک حق داره سر وقت پولش رو بگیره.

تخلیه ملک: تو شرایط قانونی (مثل نیاز شخصی)، می‌تونه درخواست تخلیه بده.

بازرسی ملک: با اطلاع قبلی، می‌تونه وضعیت خونه رو چک کنه.

وظایف مالک

تعمیرات اساسی: طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات بزرگ (مثل لوله‌کشی یا سقف) بر عهده مالکه.

رعایت سقف اجاره: نمی‌تونه بیشتر از حد قانونی افزایش بده.

ارائه سند: باید سندی که نشون بده مالک واقعیه، به مستأجر نشون بده.

دعاوی رایج تو اجاره‌داری

بعضی وقتا بین مستأجر و مالک مشکل پیش میاد. چند مورد شایع رو ببینیم:

1- عدم پرداخت اجاره: اگه مستأجر اجاره نده، مالک می‌تونه به شورای حل اختلاف بره و درخواست تخلیه بده. طبق ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اگه ۳ ماه اجاره عقب بیفته، تخلیه سریع انجام می‌شه.

2- افزایش غیرقانونی اجاره: اگه مالک بیشتر از سقف قانونی افزایش بده، مستأجر می‌تونه شکایت کنه و پول اضافه رو پس بگیره.

3- تخلیه غیرقانونی: اگه مالک بدون دلیل قانونی بخواد مستأجر رو بیرون کنه، مستأجر می‌تونه تو دادگاه ببرتش.

4- آسیب به ملک: اگه مستأجر به خونه آسیب بزنه (مثلاً دیوار رو خراب کنه)، مالک می‌تونه با ارائه مدارک (مثل عکس یا گزارش کارشناس) به شورای حل اختلاف بره و خسارت بگیره.

5- اختلاف بر سر تعمیرات: اگه مالک تعمیرات اساسی مثل لوله‌کشی رو انجام نده، مستأجر می‌تونه خودش تعمیر کنه و هزینه رو از اجاره کم کنه، به شرطی که مدارک هزینه رو نگه داره و به مالک اطلاع بده.

مراحل قانونی برای حل اختلاف

اگه به مشکل خوردی، این مراحل رو دنبال کن:

1- مذاکره: اول سعی کن با مالک یا مستأجر صحبت کنی.

2- مراجعه به بنگاه: اگه تو بنگاه قرارداد بستی، می‌تونی ازشون کمک بگیری.

3- شورای حل اختلاف: برای دعاوی کوچیک، به اینجا برو.

4- دادگاه خانواده یا حقوقی: برای مشکلات بزرگ‌تر.

مالیات و هزینه‌ها تو اجاره‌داری

مالک باید مالیات اجاره رو بپردازه. طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر اساس درآمد اجاره محاسبه می‌شه. مثلاً، اگه سالی ۱۰۰ میلیون اجاره بگیری، بعد از کسر معافیت (حدود ۲۰ میلیون تو سال ۱۴۰۴)، بقیه با نرخ ۱۵٪ تا ۲۵٪ مالیات می‌گیره. برای املاک تجاری، ممکنه مستأجر هم مالیات بر ارزش افزوده (۹٪) بده که باید تو قرارداد مشخص بشه.

نقش وکلا و مشاوران حقوقی

یه وکیل متخصص املاک می‌تونه قراردادتو جوری تنظیم کنه که بعداً به مشکل نخوری، مثلاً شرط‌های خاص برای تعمیرات یا تخلیه رو مشخص کنه. تو دعاوی هم، وکیل می‌تونه مدارک لازم رو جمع کنه و تو شورای حل اختلاف یا دادگاه از حقت دفاع کنه. مشاوره با وکیل باعث می‌شه از مشکلات حقوقی پیشگیری کنی و خیالت راحت باشه.

چرا دپارتمان حقوقی شیش دنگ بهترین انتخابه؟

دپارتمان حقوقی شیش دنگ با تیمی از وکلای متخصص تو حوزه املاک، کنارت هست تا مشکلات اجاره‌داریتو حل کنه. اگه نمی‌دونی چطور قرارداد ببندی، حقت رو بگیری، یا با دعوا روبه‌رو شدی، فقط کافیه با شماره ۰۲۱-۱۲۳۴۵۶۷۸ تماس بگیری. شیش دنگ با مشاوره رایگان و راه‌حل‌های قانونی، خیالت رو راحت می‌کنه!

نتیجه‌گیری

قانون جدید اجاره‌داری تو سال ۱۴۰۴ یه قدم بزرگ برای حمایت از مستأجرها و تنظیم حقوق مالک‌هاست. از ثبت قرارداد تو سامانه گرفته تا سقف اجاره و تخلیه، همه‌چیز تو این مقاله توضیح داده شده. اگه هنوز سوالی داری یا نیاز به کمک داری، دپارتمان حقوقی شیش دنگ بهترین جاست تا تو رو راهنمایی کنه. همین امروز اقدام کن و از حقوقت دفاع کن!

منابع قانونی

قانون مدنی (مواد ۴۶۶، ۴۸۶، ۴۸۹)

قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ (ماده ۱۴)

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (مصوب ۱۲ اردیبهشت ۱۴۰۳)

قانون مالیات‌های مستقیم (ماده ۵۳)

گردآورنده: مهناز عسگرانی