پیش‌فروش یا "فروش برنامه ریزی شده" یک مفهوم مهم در حوزه مالکیت مسکونی است. این به معنای فروش واحدهای مسکونی یا تجاری است که هنوز ساخته نشده یا هنوز به پایان نرسیده است. در این فرآیند معمولاً قبل از شروع ساخت یا تکمیل ساختمان ،سازندگان املاک، واحدهای مسکونی را به مشتریان به فروش می‌رسانند. این امر به مشتریان  این امکان را می‌دهد که حتی قبل از ساخت و ساز یا تحویل آن به مشتریان واحدهای مسکونی را با شرایط و قیمت‌های منحصربه‌فرد خریداری کنند.در این روش، معمولاً یک قرارداد پیش‌فروش منعقد می‌شود که شرایط خرید و فروش، زمان تحویل و سایر جزئیات مربوط به مسکن را مشخص می‌کند.

 

"پیش فروش "

  پیش‌فروش یا "فروش برنامه ریزی شده" یک مفهوم مهم در حوزه مالکیت مسکونی است. این به معنای فروش واحدهای مسکونی یا تجاری است که هنوز ساخته نشده یا هنوز به پایان نرسیده است. در این فرآیند معمولاً قبل از شروع ساخت یا تکمیل ساختمان ،سازندگان املاک، واحدهای مسکونی را به مشتریان به فروش می‌رسانند.

این امر به مشتریان  این امکان را می‌دهد که حتی قبل از ساخت و ساز یا تحویل آن به مشتریان واحدهای مسکونی را با شرایط و قیمت‌های منحصربه‌فرد خریداری کنند.در این روش، معمولاً یک قرارداد پیش‌فروش منعقد می‌شود که شرایط خرید و فروش، زمان تحویل و سایر جزئیات مربوط به مسکن را مشخص می‌کند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

مشتریان می‌توانند با پرداخت مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت، حق خرید واحد مسکونی را در آینده تضمین کنند. این روش معمولاً برای مشتریانی که قصد خرید ملک جدید در دست ساخت را دارند، مناسب است. قرارداد پیش فروش ملک در ایران معمولاٌ توسط وکیل یا مشاور حقوقی هر یک از طرفین، یعنی فروشنده و خریدار تنظیم می شود. این قرارداد ممکن است توسط وکیل یا مشاور حقوقی معتبری که تخصص در حوزه ملک دارد، طراحی و تنظیم شود. همچنین در برخی موارد آژانس های املاک معتبر نیز می توانند در فرایند تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نقش داشته باشند. امروزه این روند در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود. اما مهمترین نکته این است که قبل از امضای هرگونه قراردادی، اطمینان حاصل شود که شرایط و تعهدات هر دو طرف به درستی در قرارداد منعکس شد و توافق شده است. متن یک قرارداد پیش فروش ممکن است بسیار گسترده و پیچیده باشد زیرا باید شرایط و تعهدات دقیقی را برای هر دو طرف یعنی فروشنده و خریدار، شامل شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

تعهدات مهم در پیش فروش

1.  واگذاری واحد مسکونی: سازنده متعهد می‌شود که واحدهای مسکونی را در زمان تعیین شده به خریدار تحویل دهد. این زمان معمولاً در قراردادهای پیش‌فروش مشخص می‌شود.

2.  ساختارهای ساختاری: سازنده مسئولیت ساخت و احداث واحدهای مسکونی را دارد و تضمین می‌کند که ساختمان با استانداردهای لازم و انطباق با قوانین ساخت و ساز منطقه‌ای ساخته می‌شود.

3.  هزینه‌های مالی: این شامل قیمت واحد مسکونی در زمان تحویل، شرایط پرداخت، و تغییر در هزینه‌ها و قیمت‌ها در طول زمان تا تحویل نهایی می‌شود.

4.  تضمینات و گارانتی: نسبت به کیفیت ساختمان و تجهیزات درون آن، تضمینات و گارانتی ارائه دهد. این ممکن است شامل تعمیرات پس از تحویل یا مشکلات ساختاری باشد.

در یک قرارداد پیش فروش، تضمین های مختلفی می تواند وجود داشته باشد شامل

 تضمین قیمت: قیمت مشخصی که فروشنده و خریدار برای محصول یا خدمات معین توافق کرده اند.

تضمین کیفیت: تضمین مربوط به کیفیت محصول یا خدماتی که در آینده توسط فروشنده ارائه می شود.

تضمین تحویل: تضمینی که فروشنده محصول یا خدمات را در زمان مشخص و به شرایط توافق شده به خریدار تحویل خواهد داد

تضمین عدم انحراف از شرایط قرارداد: تضمینی که فروشنده تعهد می کند که در زمان ارائه محصول یا خدمات، از شرایط قرارداد اصلی که با خریدار توافق شده است، انحراف نخواهد کرد.

تضمین ارتباطات: تضمین ارائه اطلاعات و ارتباطات لازم بین طرفین در طول دوره پیش فروش.

5.  سایر شرایط و مفاد: خارج از شرایط دیگری که در قرارداد ذکر شده استحقوق و مزایای اضافی می‌توانند در پیش‌فروش‌ها در نظر گرفته شوند.

این تعهدات معمولاً در قراردادهای پیش‌فروش به دقت مشخص می‌شوند تا حقوق و تعهدات هر دو طرف، یعنی سازنده و خریدار، محفوظ باشد.

نکات مهم در امضای قرارداد پیش‌فروش

 امضای یک قرارداد پیش‌فروش یک مرحله مهم و حساس است که نیازمند در نظر گرفتن موارد مهم است. در زیر، نکات مهمی که در امضای یک قرارداد پیش‌فروش باید در نظر گرفته شوند را ذکر می‌کنم:

1.  مطالعه دقیق قرارداد: حتماً قبل از امضای قراردادی،  به متن آن دقت کنید و مطمئن شوید که تمام شرایط و جزئیات توافق شما و سازنده/فروشنده در آن درج شده است.

2.     شرایط قیمت و پرداخت: این بخش شامل هزینه‌ها، تاریخ پرداخت‌ها، و سایر تغییرات مرتبط با هزینه‌های فروش است. مطمئن شوید که قوانین مربوط به هر تغییر قیمت و شرایط پرداخت در قرارداد ذکر شده است.

3.  تاریخ تحویل واحد مسکونی: زمان تحویل واحدهای مسکونی باید در قرارداد مشخص شده باشد. شرایط ممکن برای تحویل در قرارداد مدنظر قرار گیرد.

4.  شرایط قرارداد: حالت‌های تبدیل برای لغو یا فسخ قرارداد باید در نظر گرفته شود. این شرایط شامل لغو از طرف هر دو (خریدار و فروشنده) و همچنین مواردی که ممکن است به تعویق اجرا شود، می‌شود.

5.  مشارکت و گارانتی: در مورد کیفیت ساخت و تجهیزات واحدهای مسکونی می توانند گارانتی پس از تحویل در قرارداد ذکر شود.

6.  موارد قانونی: مفادی که با مقررات و قوانین منطقه یا کشور شما در تطابق است باید مورد بررسی دقیق قرار گیرند.

7.  مشخصات طرفین: مشخصات دقیق و کامل فروشنده و خریدار (شامل اطلاعات تماس) باید در قرارداد درج شوند.

8.  مدت زمان و امضای قرارداد: مدت قرارداد و همچنین تاریخ امضای آن باید مشخص شود.

9.  مشاوره حقوقی: در صورت امکان، مشاوره حقوقی در خصوص مفاد و شرایط قرارداد پیش‌فروش می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق خود در این موضوع مطمئن شوید.

10.                   فهم کامل قرارداد: حتماً مطمئن شوید که به طور کامل فهمیده‌اید که چه مواردی را در قرارداد قبول می‌کنید و همه پرسش‌های خود رابپرسید.

به طور کلی، موارد فوق‌ نشان‌دهنده نکات مهمی است که باید در هنگام امضای قرارداد پیش‌فروش مسکن مورد توجه قرار گیرد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 دعاوی حقوقی پیش فروش

11. تأخیر در تحویل مسکونی: اگر سازنده یا فروشنده یک واحد مسکونی را در زمان تعیین شده تحویل ندهد، خریدار ممکن است به پیگیری های حقوقی برای سرمایه‌های مالی یا تأخیرهای ایجاد شده برای خود بپردازد.

12.   شرایط تغییر قرارداد: در برخی موارد، شرایط ممکن است به نحوی یا قیمت‌ها قابل تغییر باشد که ممکن است با خرید اولیه خریدار مغایرت داشته باشد. این موارد ممکن است به دعاوی مربوط به تغییر شرایط منجرشود.

13. کیفیت وضعیت ساختمان: اگر ساختمان تحویل داده شده با کیفیت پایین یا مشکلات ساختاری روبرو باشد، خریدار ممکن است به دعوای حقوقی برای تضمین کیفیت و گارانتی پس از تحویل ساختمانی که مورد توافق بوده است، روی آورد.

14.  لغو یا فسخ قرارداد: در مواردی که یکی از طرفین قرارداد (خریدار یا فروشنده) تصمیم به لغو یا فسخ قرارداد دارد و دیگری با این امر مخالفت کند، دعاوی حقوقی ممکن است پیش بیاید.

15. تضمینات و گارانتی: اگر هنگام تحویل مشکل مرتبط با تضمینات یا گارانتی‌های فروشنده پیش آید و فروشنده به تعمیر یا رفع مشکلات پاسخگو باشد، خریدار ممکن است از طریق دعوای حقوقی به دنبال راه حل باشد. در هر صورت، برای داشتن قرارداد موفقیت آمیز، باید قرارداد به دقت مطالعه شود و همچنین بهتر است در صورت وجود مسائل حقوقی، با مشاورین حقوقی یا متخصصان دراین زمینه صحبت شود تا اطمینان حاصل کنید که حقوق و مزایای شما در این موضوع تأمین شده  است. 

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

مجوزهای ساخت و ساز لازم برای پیش فروش

مجوزهای ساخت و سازی که ممکن است برای پیش‌فروش ملک لازم باشد، ممکن است بسته به محل و نوع ملک متغیر باشند. اما به طور کلی، می‌توان موارد زیر را به عنوان مجوزهایی که ممکن است لازم باشد، در نظر گرفت:

1.  مجوز ساخت و ساز: مجوزی که توسط مراجع محلی یا ملی صادر می‌شود و اجازه ساخت و ساز ملک را تأیید می‌کند.

2.  پروانه ساخت: پروانه‌ای که توسط شهرداری یا مراجع محلی صادر می‌شود و اجازه شروع به ساخت و ساز ملک را تأیید می‌کند.

3.  مجوزهای محیط زیست: بسته به محل ملک، ممکن است نیاز به مجوزهای محیط زیست مرتبط با ساخت و ساز و استفاده از زمین باشد.

4.  مجوزهای ایمنی و بیمه آتش سوزی: در برخی موارد، نیاز به مجوزهایی برای ایمنی و بیمه آتش  سورزی ممکن است وجود داشته باشد.

5.  مجوزهای پارکینگ و ترافیک: در صورت نیاز، ممکن است برای ساختمان یا واحدهای مسکونی مجوزهای مرتبط با پارکینگ و ترافیک لازم باشد.

اطمینان از داشتن تمامی مجوزهای لازم برای ساخت و ساز ملک و پیش‌فروش آن قبل از هرگونه فعالیتی از جمله پیش‌فروش بسیار حائز اهمیت است تا از وجود هرگونه مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

در پیش فروش ملک چه خطرات حقوقی وجود دارد؟

در پیش‌فروش ملک، ممکن است خطرات حقوقی مختلفی وجود داشته باشد که باید مورد توجه قرار گیرند. برخی از این خطرات شامل موارد زیر می‌شوند:

6.  عدم انطباق مدارک: اطمینان از انطباق تمامی مدارک و مجوزهای مورد نیاز برای پیش‌فروش ملک از جمله سند مالکیت، مجوزهای ساخت و ساز، پروانه‌ها و مدارک مربوط به وضعیت قانونی ملک حائز اهمیت است.

7. مسائل مالی: بررسی وضعیت مالی ملک از جمله بدهی‌ها، بدهکاری‌ها، مالیات‌های پرداخت نشده و هزینه‌های مرتبط با ملک قبل از پیش‌فروش ضروری است تا از وجود هرگونه بدهی یا اختلافات مالی آگاهی پیدا شود.

8. مسائل قانونی مرتبط با ملک: شناخت وضعیت حقوقی ملک از جمله وجود اختلافات قانونی، ادعاها یا دعاوی مرتبط با ملک می‌تواند خطراتی را ایجاد کند که باید قبل از پیش‌فروش مورد بررسی قرار گیرد.

9. عدم رعایت قوانین محلی: بررسی و رعایت قوانین و مقررات محلی مربوط به پیش‌فروش ملک از جمله مقررات ساخت و ساز، قوانین مالیاتی و دیگر مقررات محلی ضروری است تا از وجود هرگونه تضاد یا نقض قانونی جلوگیری شود.

شرایط پرداخت در قرارداد پیش فروش باید به نحوی باشد که هم فروشنده و هم خریدار حقوق و تعهدات را به نحو منصفانه تضمین کنند و در واقع مهمترین نکته این است که شرایط پرداخت باید به گونه ای باشد که هم فروشنده از دریافت مبلغ مطمئن باشد و هم خریدار بتواند توانایی پرداخت مبلغ را داشته باشد و نتواند به راحتی از قرارداد منصرف شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

گردآوری: عاطفه عبدی (وکیل پایه یک دادگستری) 09123893468