مشارکت در ساخت آپارتمان

مشارکت در ساخت آپارتمان، قراردادی است که بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. در این قرارداد، مالک زمین، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده متعهد می‌شود که در قبال دریافت سهمی از آپارتمان‌های ساخته‌شده، آن را بسازد. مرسوم است که در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک ملک به سازنده، وکالت می‌دهد

مشارکت در ساخت آپارتمان

مشارکت در ساخت آپارتمان، قراردادی است که بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. در این قرارداد، مالک زمین، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده متعهد می‌شود که در قبال دریافت سهمی از آپارتمان‌های ساخته‌شده، آن را بسازد. مرسوم است که در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک ملک به سازنده، وکالت می‌دهد تا به نیابت از شهرداری و امور ثبتی ملک را پیگیری کند. در مقابل سازنده انجام مراحل اداری را به عهده می‌گیرد. معمولاً وکالت کاری موردنظر پس از امضای قرارداد مشارکت و در راستای آن به سازنده، اعطا می‌شود. گاهی مالک باوجود توافقی که بینشان است از اجرای تعهد خود شانه خالی می‌کند و وکالت کاری موردنظر رانمی دهد و سازنده را در ادامه عملیات ساخت با مشکل مواجه می‌کند. در پروژه‌های مشارکت در ساخت، معمولاً سازنده متعهد می‌شود که نسبت به اخذ برخی از انواع بیمه‌ها اقدام کند. مهم‌ترین بیمه‌هایی که ممکن است، سازنده طی قرارداد مشارکت در ساخت، ملزم به گرفتن آن شود، عبارت‌اند از:

1-  بیمه‌ی مسئولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث

2-  بیمه مسئولیت مدنی سازندگان ابنیه، مقابل کارکنان ساختمانی

3-  بیمه تضمین کیفیت ساختمان (بیمه عیوب پنهان ساختمان)

با توجه به این که در صورت بروز خسارت مالی یا جانی در مسیر اجرای عملیات ساختمانی، ممکن است، مالک نیز علاوه بر سازنده، مسئولیت حقوقی داشته باشد، بنابراین گرفتن بیمه‌های مسئولیت، بسیار مهم و حیاتی است و حتماً باید مسئولیت مالک ملک و سازنده، تحت پوشش بیمه‌ای قرار بگیرد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

یکی دیگر از مقدمات و پیش‌نیازهای احداث ساختمان، اخذ پروانه‌ی تخریب و نوسازی بنا است. به این اعتبار، معمولاً یکی از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، گرفتن این پروانه از شهرداری مربوطه است. درصورتی‌که سازنده از این تعهد قراردادی سرباز زند، امکان الزام وی از طریق دادگاه فراهم است. البته در این خصوص، سازنده با استناد به وکالت کاری که از سوی مالک، صادرشده است، اقدام می‌کند؛ بنابراین این مهم است که مالک وکالت کاری جهت اخذ پروانه‌ی تخریب و نوسازی را به سازنده اعطا کرده باشد.

در قرارداد مشارکت در ساخت این سازنده است که مراحل ثبتی واداری را انجام می‌دهد و برای انجام مراحل اداری در ادارات مالیاتی، ادارات ثبت و شهرداری در برخی موارد موردنیاز ارائه‌ی اصل سند مالکیت ملک وجود دارد؛ بنابراین در موارد پیش‌بینی‌شده مالک باید سند رسمی ملک را به سازنده یا شخص دیگری تحویل بدهد و درواقع آن را به امانت بگذارد. اگر مالک به این تعهد عمل نکند سازنده می‌تواند، وی را به تحویل سند، الزام کند و الزام وی را از دادگاه بخواهد. در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین در مورد هزینه‌ها و مسئولیت پرداخت آن به توافق می‌رسند معمولاً این هزینه‌ها مثل تهیه مقدمات ساخت بنای جدید، هزینه‌های لازم برای اخذ مجوزهای لازم بر عهده سازنده است اما هزینه‌های قبل قرارداد مشارکت در ساخت به عهده مالک است.
مشارکت در ساخت
برای مالک

1-  عدم نیاز به سرمایه نقدی برای ساخت

2-  دریافت سهمی از آپارتمان‌های ساخته شده

3-  فزایش ارزش زمین

برای سازنده:
1- دسترسی به زمین بدون نیاز به پرداخت هزینه
2- استفاده از تخصص و تجربه خود برای ساخت
3- کسب سود از طریق فروش آپارتمان‌ها
معایب مشارکت در ساخت
برای مالک
1- عدم کنترل کامل بر روند ساخت
2- احتمال بروز اختلاف با سازنده
3- طولانی شدن روند ساخت
برای سازنده
1- عدم موفقیت درفروش آپارتمان‌ها
2- احتمال افزایش هزینه‌های ساخت
3- نیاز به توافقات با مالک

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

نکات حقوقی مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
مشخصات طرفین قرارداد
1- نام و نام خانوادگی، کد ملی و آدرس
2- مشخصات زمین
3- آدرس، مساحت و نوع کاربری

مشخصات آپارتمان‌های ساخته‌شده
1- تعداد، مساحت و نوع کاربری
2- سهم هر یک از طرفین از آپارتمان‌ها
3- تعیین دقیق سهم هر طرف
تعهدات مالک
1- ارائه سند مالکیت زمین
2- پرداخت هزینه‌های مربوط به انشعابات
برنامه‌های سازنده
1- اخذ پروانه ساخت آپارتمان‌ها طبق نقشه و مشخصات فنی
2- تحویل آپارتمان‌ها در موعد مقرر
ضمانت اجراها
1- تعیین جریمه برای تحویل
2- تعیین نحوه حل اختلاف

مراحل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
1- استعلام وضعیت ثبتی زمین
2- تهیه پیش‌نویس قرارداد
3- مشاوره با وکیل
4- امضای قراردادی نهایی
5- ثبت قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

نکات مهم در انتخاب سازنده
1- سابقه و تجربه سازنده
2- بررسی نمونه کارهای سازنده
3- استعلام از رضایت قبلی
توان مالی سازنده
1- بررسی وضعیت مالی سازنده
2- استعلام از پرداخت مالی سازنده
اعتبار و خوش‌نامی سازنده
1- استعلام از اثبات حقوقی سازنده
2- بررسی نظرات نسبت به سازنده
مراحل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
1-  استعلام وضعیت ثبتی زمین
قبل از هر اقدامی، وضعیت ثبتی زمین را از طریق اداره ثبت‌اسناد و املاک استعلام کنید. در این استعلام، مشخص می‌شود که آیا زمین دارای سند مالکیت است یا خیر و در صورت وجود سند، آیا در رهن است یا خیر.
2- تهیه پیش‌نویس قرارداد
پس از استعلام وضعیت ثبتی زمین، می‌توانید پیش‌نویس قرارداد را تهیه کنید. در این پیش‌نویس، موارد زیر به‌طور دقیق مشخص شود:
- مشخصات طرفین قرارداد (مالک و سازنده)
- مشخصات زمین (آدرس، مساحت و نوع کاربری)
- مشخصات آپارتمان‌های ساخته‌شده (تعداد، مساحت و نوع کاربری)
- هر یک از طرفین از آپارتمان‌ها
- مجتمعات مالک و سازنده
- ضمانت اجراها
- نحوه حل اختلاف
- مشاوره با وکیل. قبل از امضای نهایی قرارداد، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت در امور قراردادهای مشارکت در ساخت  مشورت انجام دهید. وکیل می‌‌تواند با بررسی دقیق پیش‌نویس قرارداد، از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.
-  امضای قرارداد نهایی. پس از نهایی شدن پیش‌نویس قرارداد، طرفین باید آن را در دو نسخه امضا کنند. یک نسخه از قرارداد نزد مالک و یک نسخه نزد سازنده باقی می‌ماند.
- ثبت قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی. برای اعتبار بیشتر قرارداد، لازم است که آن را در دفترخانه اسناد رسمی ثبت کنید. با ثبت قرارداد در دفترخانه، سند رسمی به نام طرفین صادر می‌شود.
علاوه بر موارد فوق، در ادامه برخی از مباحث حقوقی مهم در خصوص مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

مسائل مالی در قرارداد مشارکت در ساخت
1- نحوه تأمین پروژه مالی
2- نحوه محاسبه و پرداخت سود
3- نحوه تقسیم هزینه‌ها
4- مسائل ثبتی در مشارکت در ساخت:
5- تنظیم سند رسمی
6- تفکیک آپارتمان‌ها
7- اخذ پایان کار
مسائل حقوقی در مشارکت در ساخت
1- حل اختلافات
2- فسخ قرارداد
3- ضمانت اجراها

 

مشکلات حقوقی رایج در قرارداد مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت، روشی متداول برای ساخت‌وساز آپارتمان است که دارای چندین مالک برای مالک و سازنده است. بااین‌حال، این نوع قرارداد می‌تواند با چالش‌ها و مشکلات متعددی همراه باشد. در این مقاله، به برخی از رایج‌ترین مشکلات حقوقی در قرارداد در ساخت می‌پردازیم.

 عدم شفافیت در توافقات
یکی از رایج‌ترین مشکلات در قراردادهای مشارکت در ساخت، عدم شفافیت در توافقات طرفین است. این موضوع می‌تواند دلیل عدم دقت در تنظیم قرارداد یا عدم آگاهی طرفین از مفاد آن باشد. عدم شفافیت در توافقات می‌تواند منجر به بروز اختلافات متعددی در آینده شود.

 عدم تعیین دقیق محاسبه‌ها
تعیین محاسبات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، از بروز اختلافات در جلوگیری از می‌کند. بااین‌حال، در بسیاری از موارد، نتایج به‌طور دقیق مشخص نمی‌شود. این می‌تواند منجر به بروز اختلاف در خصوص وظایف هر یک از طرفین، زمان انجام موضوع و نحوه جبران خسارات در صورت عدم انجام شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 
 عدم پیش‌بینی ضمانت اجراهای مناسب
ضمانت اجرا، ابزاری برای انجام تعهدات جانبی در قرارداد است. در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، ضمانت اجراهای مناسب پیش‌بینی نمی‌شود. این موضوع می‌تواند منجر به عدم موفقیت شود.

 عدم توجه به مسائل ثبتی
مسائل ثبتی در قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت قابل‌توجهی است. توجه به این مسائل باعث عدم بروز مشکلات در مالکیت خاص آپارتمان‌ها، اخذ سند مالکیت و تفکیک آپارتمان‌ها می‌شود.

 

عدم تنظیم سند رسمی
تنظیم سند قرارداد رسمی برای مشارکت در ساخت، از اعتبار آن در مراجع قانونی و جلوگیری از بروز اختلاف در اطمینان حاصل می‌کند. بااین‌حال، در بسیاری از موارد، از تنظیم سند خودداری می‌کنند.

مدیریت در تحویل آپارتمان‌ها
یکی از رایج‌ترین مشکلات در قراردادهای مشارکت در ساخت، تأخیر در تحویل آپارتمان‌ها از سوی سازنده است. این موضوع می‌تواند منجر به بروز ضرر و زیان برای مالک شود.

عدم کیفیت ساخت
در برخی موارد، کیفیت ساخت آپارتمان‌ها مطابق با توافقات طرفین در قرارداد نیست. این موضوع می‌تواند منجر به بروز اختلاف بین مالک و سازنده شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

ادعای مالکیت از سوی سازنده
در برخی موارد، سازنده پس از ساخت آپارتمان‌ها، مدعی مالکیت آن‌ها می‌شود. این موضوع می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی متعددی برای مالک شود.

فسخ قرارداد
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به هر دلیلی باشد.

 

راهکار حل مشکلات حقوقی
مشاوره با وکیل متخصص
قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، حتماً با یک متخصص وکیل در امور قراردادهای مشارکت در ساخت، انجام دهید. وکیل می‌تواند با بررسی شرایط دقیق، به شما در تنظیم یک قرارداد عادلانه و شفاف کمک کند.

دقت در تنظیم قرارداد
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، دقت لازم را به خرج دهید و از شفاف بودن مفاد آن اطمینان حاصل کنید.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

پیش‌بینی ضمانت اجراهای مناسب
برای انجام تضمینات طرفین، ضمانت اجراهای مناسب در قرارداد پیش‌بینی کنید.

توجه به مسائل ثبتی
به مسائل ثبتی در قرارداد مشارکت در ساخت توجه و از یک متخصص امور ثبتی برای مشاوره در این خصوص کمک کنید.

تنظیم سند رسمی
برای مشارکت در ساخت، سند رسمی تنظیم کنید.

با رعایت این نکات، می‌توان از بروز مشکلات حقوقی در قرارداد  مشارکت در ساخت جلوگیری کرد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

گردآورنده: عاطفه عبدی وکیل پایه‌یک دادگستری ۰۹۱۲۳۸۹۳۴۶۸