قوانین پیش فروش آپارتمان در ایران 1403: راهنمای جامع خریداران

آیا قصد خرید آپارتمان پیش‌فروش را دارید؟ این مقاله جامع، شما را با قوانین، نکات مهم و تله‌های احتمالی این نوع معامله آشنا می‌کند. با مطالعه این مطلب، با اطمینان بیشتری برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اقدام کنید.

به بلاگ 6دنگ خوش آمدید ⚜️

 

با توجه به اهمیت بالای بازار مسکن در ایران و رواج روزافزون پیش‌فروش آپارتمان، آشنایی با قوانین و مقررات حاکم بر این نوع معاملات از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. خرید پیش‌فروش آپارتمان به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت، نیازمند دقت و توجه به جزئیات بسیاری است. از این رو، در این مقاله سعی داریم تا به صورت جامع و قابل فهم، تمامی قوانین و نکات مهم در خصوص پیش‌فروش آپارتمان در سال 1403 را مورد بررسی قرار دهیم. هدف اصلی ما، ارائه یک راهنمای کامل برای خریداران است تا بتوانند با اطمینان خاطر و آگاهی کامل از حقوق خود، اقدام به خرید آپارتمان پیش‌فروش نمایند.

 

در ادامه این مقاله، به سوالات مهمی از جمله موارد زیر پاسخ خواهیم داد:

• قوانین جدید پیش‌فروش آپارتمان در سال 1403 چیست؟

• چه نکاتی را هنگام خرید آپارتمان پیش‌فروش باید مدنظر قرار داد؟

• حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش چیست؟

• چگونه یک قرارداد پیش‌فروش معتبر تنظیم کنیم؟

 

با مطالعه این مقاله، شما به عنوان یک خریدار، قادر خواهید بود تا با آگاهی کامل از قوانین و مقررات، بهترین تصمیم را برای خرید آپارتمان پیش‌فروش اتخاذ نمایید.

 

در این زمینه بخوانید!

قوانین کلی پیش‌فروش آپارتمان

پیش‌فروش آپارتمان به معنای فروش آپارتمانی است که هنوز ساخته نشده یا در حال ساخت است. این نوع معامله در سال‌های اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن و محدودیت‌های مالی، رواج بیشتری یافته است. اما این نوع معامله به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و احتمال بروز اختلاف، نیازمند آشنایی با قوانین و مقررات خاص خود است.

 

الزامات قانونی برای قرارداد پیش‌فروش:

• تعیین مشخصات دقیق آپارتمان: در قرارداد باید مشخصات کامل آپارتمان از جمله مساحت، تعداد اتاق، طبقه، انباری و پارکینگ به طور دقیق ذکر شود.

 

• تعیین قیمت و نحوه پرداخت: قیمت کل آپارتمان و نحوه پرداخت اقساط باید به طور شفاف در قرارداد قید شود. معمولاً ۱۰ درصد از کل مبلغ در زمان عقد قرارداد و مابقی به صورت اقساط و بر اساس پیشرفت کار پرداخت می‌شود.

 

• تعیین زمان تحویل: تاریخ تقریبی تحویل آپارتمان باید در قرارداد ذکر شود و در صورت تأخیر، فروشنده مکلف به پرداخت خسارت به خریدار است.

 

• ضمانت اجرای قرارداد: برای تضمین اجرای تعهدات طرفین، معمولاً یک مبلغ به‌عنوان خسارت تأخیر یا عدم انجام تعهد در قرارداد در نظر گرفته می‌شود.

 

• ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی: قرارداد پیش‌فروش باید الزاماً در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود تا از لحاظ قانونی معتبر باشد.

 

حتما بخوانید!

 

نقش سند رسمی در پیش‌فروش:

• اثبات مالکیت: سند رسمی تنها مدرک معتبر برای اثبات مالکیت آپارتمان است.

 

• تعیین حقوق و تعهدات طرفین: تمامی حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده در سند رسمی قید می‌شود و در صورت بروز اختلاف، مرجع قضایی به این سند استناد می‌کند.

 

• محافظت از حقوق خریدار: سند رسمی به عنوان یک سند رسمی و قانونی، از حقوق خریدار در برابر هرگونه ادعای ثالث محافظت می‌کند.

 

ضمانت‌های قانونی برای خریدار:

• ضمانت انجام تعهدات فروشنده: فروشنده مکلف است آپارتمان را مطابق مشخصات قید شده در قرارداد و در موعد مقرر تحویل دهد.

 

• ضمانت کیفیت ساخت: فروشنده مسئول کیفیت ساخت و مصالح به کار رفته در ساختمان است و در صورت بروز نقص، موظف به رفع آن است.

 

• ضمانت پرداخت خسارت: در صورت تأخیر در تحویل آپارتمان یا عدم انجام تعهدات، فروشنده مکلف به پرداخت خسارت به خریدار است.

 

نکات مهم:

• مشاوره با وکیل: قبل از امضای قرارداد پیش‌فروش، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

 

• بررسی سابقه سازنده: قبل از خرید، سابقه و اعتبار سازنده را به دقت بررسی کنید.

 

• مطالعه دقیق قرارداد: تمامی بندهای قرارداد را به دقت مطالعه کرده و در صورت داشتن هرگونه ابهام، از وکیل خود راهنمایی بخواهید.

 

با رعایت این نکات و آشنایی با قوانین، می‌توانید با خیالی آسوده به خرید آپارتمان پیش‌فروش اقدام کنید.

 

حتما بخوانید!

حقوق و تعهدات طرفین قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، توافقی حقوقی بین خریدار و فروشنده است که در آن، فروشنده متعهد می‌شود آپارتمانی که هنوز ساخته نشده یا در حال ساخت است را در آینده به خریدار تحویل دهد. در این قرارداد، هر یک از طرفین حقوق و تعهداتی دارند که باید به دقت رعایت شود.

 

حقوق خریدار:

• تحویل به موقع: مهمترین حق خریدار، تحویل آپارتمان در موعد مقرر و مطابق با آنچه در قرارداد ذکر شده است. هرگونه تأخیر در تحویل، می‌تواند مستحق دریافت خسارت باشد.

 

• کیفیت ساخت: خریدار حق دارد آپارتمانی با کیفیت ساخت مطلوب و مطابق با استانداردهای ساختمانی دریافت کند. هرگونه نقص در ساخت یا استفاده از مصالح نامرغوب، می‌تواند به عنوان تخلف از قرارداد تلقی شود.

 

• ضمانت‌ها: خریدار حق دارد از فروشنده ضمانت‌هایی مبنی بر کیفیت ساخت، عدم وجود نقص ساختمانی و تعمیرات لازم در طول دوره مشخصی دریافت کند.

 

• تحویل اسناد مالکیت: پس از اتمام ساخت و پرداخت تمام اقساط، خریدار حق دریافت سند مالکیت قطعی آپارتمان را دارد.

 

حتما بخوانید!

💎سودآوری در بازسازی خانه: فرصتی برای افزایش ارزش و بهبود کیفیت زندگی

 

تعهدات فروشنده:

• اتمام ساخت: فروشنده موظف است ساختمان را مطابق با طرح و برنامه مصوب و در زمان مقرر به اتمام برساند.

 

• اخذ پایان کار: فروشنده باید تمامی مجوزهای لازم از جمله پایان کار ساختمان را اخذ نماید و به خریدار تحویل دهد.

 

• تحویل اسناد: فروشنده موظف است پس از اتمام ساخت و پرداخت تمام اقساط، سند مالکیت قطعی آپارتمان را به نام خریدار صادر و تحویل دهد.

 

• کیفیت ساخت: فروشنده مسئول کیفیت ساخت و مصالح به کار رفته در ساختمان است و در صورت بروز هرگونه نقص، موظف به رفع آن می‌باشد.

 

در این زمینه بخوانید!

مسئولیت در صورت تخلف از قرارداد

در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهدات خود، طرف مقابل می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه کرده و خسارت خود را مطالبه نماید. برخی از مهمترین تخلفات و عواقب آن عبارتند از:

 

• تاخیر در تحویل: در صورت تأخیر در تحویل آپارتمان، فروشنده مکلف به پرداخت خسارت تأخیر به خریدار است.

 

• نقص در ساخت: در صورت وجود نقص در ساخت، خریدار می‌تواند از فروشنده رفع نقص یا پرداخت خسارت را مطالبه نماید.

 

• عدم صدور سند: در صورت عدم صدور سند مالکیت، خریدار می‌تواند از فروشنده الزام به صدور سند را درخواست نماید.

 

توجه: برای جلوگیری از بروز اختلاف و تضمین حقوق طرفین، توصیه می‌شود قرارداد پیش‌فروش با دقت و توسط افراد متخصص تنظیم شود و تمامی جوانب آن مورد بررسی قرار گیرد. همچنین، توصیه می‌شود که خریدار قبل از امضای قرارداد، از پروژه بازدید کرده و از کیفیت ساخت آن اطمینان حاصل نماید.

 

نکات مهم:

• مشاوره با وکیل: قبل از امضای قرارداد پیش‌فروش، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

 

• بررسی سابقه سازنده: قبل از خرید، سابقه و اعتبار سازنده را به دقت بررسی کنید.

 

• مطالعه دقیق قرارداد: تمامی بندهای قرارداد را به دقت مطالعه کرده و در صورت داشتن هرگونه ابهام، از وکیل خود راهنمایی بخواهید.

 

با رعایت این نکات، می‌توانید با خیالی آسوده به خرید آپارتمان پیش‌فروش اقدام کنید.

 

حتما بخوانید!

مراحل انجام قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

قرارداد پیش‌فروش آپارتمانی یک تعهد بلندمدت است و نیازمند دقت و توجه به جزئیات بسیاری است. در ادامه مراحل انجام این قرارداد را به صورت خلاصه شرح می‌دهیم:

 

1. انتخاب پروژه و سازنده معتبر

اولین و مهم‌ترین مرحله در خرید آپارتمان پیش‌فروش، انتخاب پروژه و سازنده معتبر است. برای این کار باید به نکات زیر توجه کنید:

• سابقه سازنده: بررسی سابقه ساخت و ساز سازنده، کیفیت پروژه‌های قبلی و رضایت مشتریان از اهمیت بالایی برخوردار است.

 

• مجوزهای ساخت: اطمینان حاصل کنید که سازنده تمامی مجوزهای لازم برای ساخت و ساز از جمله پروانه ساخت، گواهی پایان کار و سایر مجوزهای قانونی را دارا باشد.

 

• کیفیت مصالح ساختمانی: از کیفیت مصالح ساختمانی استفاده شده در پروژه اطمینان حاصل کنید.

 

• موقعیت جغرافیایی پروژه: موقعیت جغرافیایی پروژه، دسترسی به امکانات شهری و آینده‌نگری منطقه را در نظر بگیرید.

 

حتما بخوانید!

 

2. بررسی مدارک و مجوزهای لازم

قبل از امضای قرارداد، باید تمامی مدارک و مجوزهای مربوط به پروژه را به دقت بررسی کنید. این مدارک شامل:

• پروانه ساخت: این مجوز نشان می‌دهد که ساخت و ساز پروژه قانونی بوده و تمام مراحل قانونی آن طی شده است.

 

• گواهی پایان کار: این گواهی نشان می‌دهد که ساختمان از نظر ساختاری ایمن بوده و تمام استانداردهای ساختمانی را رعایت کرده است.

 

• سند مالکیت زمین: این سند نشان می‌دهد که زمین پروژه متعلق به سازنده بوده و هیچ‌گونه مشکلی از نظر حقوقی ندارد.

 

• مجوزهای ساختمانی دیگر: ممکن است مجوزهای دیگری نیز مانند مجوز حفاری، مجوز تخریب و ... مورد نیاز باشد.

 

3. تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی

پس از توافق بر روی تمامی شرایط قرارداد، باید قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. در این قرارداد، تمامی جزئیات مربوط به پروژه، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل و سایر شرایط مهم قید می‌شود.

 

4. پرداخت اقساط و زمان‌بندی تحویل

معمولا پرداخت وجه به صورت اقساطی و بر اساس پیشرفت کار انجام می‌شود. در قرارداد باید زمان دقیق پرداخت هر قسط و همچنین زمان تحویل واحد مشخص شود.

 

حتما بخوانید!

مشکلات رایج در پیش‌فروش آپارتمان و راه حل‌ها

با وجود تمامی مزایای پیش‌فروش آپارتمان، این نوع معامله نیز مانند هر معامله دیگری ممکن است با مشکلاتی همراه باشد. برخی از مشکلات رایج در پیش‌فروش آپارتمان عبارتند از:

 

• تأخیر در تحویل واحد: یکی از مشکلات رایجی که اغلب خریداران با آن مواجه می‌شوند، تأخیر در تحویل واحد نسبت به موعد مقرر در قرارداد است. این تأخیر ممکن است به دلایل مختلفی مانند مشکلات مالی سازنده، تغییرات در قوانین ساخت و ساز یا وقوع حوادث غیرمترقبه رخ دهد.

 

• اختلاف در کیفیت ساخت: یکی دیگر از مشکلات رایج، اختلاف بین کیفیت ساخت واقعی و آنچه در قرارداد ذکر شده است. ممکن است مصالح استفاده شده با کیفیت پایین‌تر از آنچه در قرارداد قید شده باشد یا نواقص ساختمانی در واحد وجود داشته باشد.

 

• تغییر در مشخصات واحد: گاهی اوقات سازنده ممکن است بدون اطلاع قبلی خریدار، در برخی از مشخصات واحد مانند اندازه اتاق‌ها، نوع کفپوش یا طراحی داخلی تغییراتی ایجاد کند.

 

حتما بخوانید!

💎 قوانین ساخت و ساز در همه کشور ها 

 

راه‌های حل اختلاف و پیگیری حقوقی

در صورت بروز هر یک از مشکلات فوق، خریدار می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:

• مراجعه به قرارداد: اولین قدم، مراجعه به قرارداد و بررسی دقیق مفاد آن است. در قرارداد باید مواردی مانند زمان تحویل، مشخصات واحد و ضمانت‌های سازنده به طور دقیق قید شده باشد.

 

• مذاکره با سازنده: در ابتدا بهتر است با سازنده مذاکره کرده و سعی کنید مشکل را به صورت دوستانه حل کنید.

 

• ارجاع به شورای حل اختلاف: در صورتی که مذاکره نتیجه نداد، می‌توانید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید. شورای حل اختلاف می‌تواند به عنوان یک مرجع حل اختلاف بین خریدار و فروشنده عمل کند.

 

• پیگیری قضایی: در صورتی که اختلاف قابل حل در شورای حل اختلاف نباشد، می‌توانید به دادگاه مراجعه کرده و از طریق طرح دعوی حقوقی، حقوق خود را پیگیری کنید.

 

• استفاده از خدمات مشاور حقوقی: توصیه می‌شود برای پیگیری حقوقی، از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید. وکیل می‌تواند به شما در تنظیم شکوائیه، جمع‌آوری مدارک و پیگیری پرونده کمک کند.

 

حتما بخوانید!

 

 

قوانین جدید و تغییرات اخیر در پیش‌فروش آپارتمان

قوانین پیش‌فروش آپارتمان در ایران به طور مداوم در حال تغییر و به‌روزرسانی است. این تغییرات معمولاً برای محافظت بیشتر از حقوق خریداران و ایجاد شفافیت بیشتر در این نوع معاملات انجام می‌شود.

 

تأثیر این تغییرات بر حقوق خریداران و فروشندگان:

تغییرات اخیر در قوانین پیش‌فروش، منجر به افزایش ضمانت‌های حقوقی برای خریداران شده است. برای مثال، ممکن است مقررات جدیدی برای تضمین کیفیت ساخت، تعیین جرایم سنگین‌تر برای تخلفات سازندگان و یا افزایش نظارت بر پروژه‌های پیش‌فروش وضع شده باشد. از سوی دیگر، این تغییرات ممکن است برخی از تعهدات فروشندگان را افزایش داده و محدودیت‌های بیشتری برای آن‌ها ایجاد کند.

 

نتیجه‌گیری

آگاهی از آخرین تغییرات قوانین پیش‌فروش آپارتمان برای هر دو طرف معامله، یعنی خریداران و فروشندگان، بسیار مهم است. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این نوع معاملات، توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام، از مشاوره حقوقی متخصص در این زمینه بهره‌مند شوید.

 

نکات مهم:

• قوانین پیش‌فروش آپارتمان به طور مداوم در حال تغییر است.

 

• آگاهی از آخرین تغییرات این قوانین برای حفاظت از حقوق شما ضروری است.

 

• قبل از امضای هرگونه قرارداد، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

 

• مطالعه دقیق قرارداد و توجه به جزئیات آن از اهمیت بالایی برخوردار است.

 

با رعایت این نکات، می‌توانید با اطمینان بیشتری به خرید آپارتمان پیش‌فروش اقدام کنید.

 

💎 شیش دنگ قدرتمنمدترین سامانه ملکی در کشور 

 

گردآورنده : علیرضا بیگی 👨‍💻