عرصه‌ و اعیان: دو رکن جدایی‌ناپذیر املاک

در این مقاله به بررسی جامع مفاهیم عرصه‌ و اعیان در املاک می‌پردازیم. تفاوت‌ها، ارتباط و نکات کلیدی در خصوص این دو رکن اساسی املاک را بررسی می‌کنیم. این راهنما برای فعالان و علاقه‌مندان به حوزه املاک بسیار مفید استدر دنیای املاک و مستغلات، اصطلاحاتی وجود دارند که درک صحیح آن‌ها برای هرگونه معامله و فعالیت در این حوزه ضروری است. از جمله این اصطلاحات، «عرصه» و «اعیان» هستند که اغلب در کنار یکدیگر به کار می‌روند و مکمل یکدیگرند. در این مقاله، به بررسی دقیق این دو مفهوم، تفاوت‌ها و ارتباط آن‌ها می‌پردازیم.

عرصه: بستر اصلی ملک

عرصه به زمینی گفته می‌شود که بنا یا ساختمان بر روی آن ساخته شده است. به عبارت دیگر، عرصه همان قطعه زمینی است که مالکیت آن می‌تواند به صورت مالکیت شخصی (مالکیت خصوصی) یا مالکیت دولتی (اراضی ملی، منابع طبیعی و...) باشد. در واقع، عرصه، بستر قانونی و فیزیکی ملک است و تعیین‌کننده حدود و ابعاد آن می‌باشد.

اعیان: آنچه بر روی عرصه بنا می‌شود

اعیان به هرگونه ساخت و ساز و بنایی گفته می‌شود که بر روی عرصه ایجاد می‌شود. این شامل ساختمان‌ها، آپارتمان‌ها، ویلاها، مغازه‌ها و سایر تأسیسات احداث‌شده بر روی زمین است. اعیان، ارزش افزوده ملک محسوب می‌شود و ارزش آن بسته به نوع بنا، مصالح به کار رفته، موقعیت مکانی و سایر عوامل، متغیر است.

تفاوت‌های کلیدی عرصه و اعیان

۱. ماهیت: زمین در برابر ساخته‌های انسانی

عرصه: عرصه، اساساً قطعه‌ای از زمین است. این زمین می‌تواند دارای ویژگی‌های مختلفی باشد، از جمله مساحت، شکل، موقعیت جغرافیایی، نوع خاک و کاربری (مثلاً مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره). عرصه، بستر فیزیکی و قانونی برای هرگونه ساخت و ساز است. می‌توان آن را به مثابه یک صفحه سفید در نظر گرفت که آماده پذیرش طرح‌ها و ایده‌های ساختمانی است.

اعیان: اعیان، نتیجه‌ی فعالیت‌های انسانی بر روی عرصه است. این شامل هرگونه بنا، سازه، تأسیسات و متعلقاتی است که بر روی زمین ساخته می‌شود. ساختمان‌ها، خانه‌ها، آپارتمان‌ها، مغازه‌ها، کارخانه‌ها، پل‌ها، راه‌ها و حتی درختانی که به صورت مصنوعی کاشته می‌شوند، همگی جزء اعیان محسوب می‌شوند. اعیان، هویت و کاربری ملک را تعیین می‌کند و ارزش افزوده آن را شکل می‌دهد.

 

📕مشاهده بهترین کتاب های سایت شیش دنگ 

 

۲. مالکیت: از مالکیت مطلق تا حقوق محدود

عرصه: مالکیت عرصه می‌تواند به دو صورت کلی باشد:

مالکیت خصوصی: در این حالت، یک شخص حقیقی یا حقوقی مالکیت کامل زمین را در اختیار دارد و می‌تواند هرگونه تصرف قانونی در آن انجام دهد (البته با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی و سایر قوانین مربوطه).

مالکیت دولتی یا عمومی: در این حالت، مالکیت زمین به دولت، سازمان‌های دولتی، نهادهای عمومی یا وقف تعلق دارد. در این موارد، استفاده از زمین تابع قوانین و مقررات خاصی است و ممکن است افراد صرفاً حق بهره‌برداری از آن را داشته باشند، نه مالکیت کامل آن را.

اعیان: مالکیت اعیان معمولاً به مالک عرصه تعلق دارد، اما استثنائاتی نیز وجود دارد:

حق احداث بنا: ممکن است شخصی حق احداث بنا بر روی زمین دیگری را داشته باشد. در این صورت، مالکیت اعیان به شخصی که بنا را ساخته تعلق می‌گیرد، در حالی که مالکیت عرصه همچنان متعلق به مالک اصلی زمین است.

زمین‌های وقفی: در زمین‌های وقفی، مالکیت عرصه به سازمان اوقاف تعلق دارد و افراد صرفاً حق اجاره یا بهره‌برداری از اعیان را دارند.

مالکیت آپارتمان‌ها: در آپارتمان‌ها، هر واحد مسکونی یا تجاری، یک اعیان مستقل محسوب می‌شود و مالکیت آن به صاحب واحد تعلق دارد، در حالی که مالکیت عرصه به صورت مشاع بین تمام مالکین واحدها تقسیم می‌شود.

۳. قابلیت انتقال: امکان جدایی و ادغام

عرصه و اعیان به صورت جداگانه: در برخی موارد، عرصه و اعیان می‌توانند به صورت جداگانه مورد معامله قرار گیرند. به عنوان مثال، در زمین‌های وقفی، حق اجاره یا بهره‌برداری از اعیان به شخص دیگری واگذار می‌شود، در حالی که مالکیت عرصه همچنان متعلق به سازمان اوقاف است. یا در مواردی که شخصی حق احداث بنا بر روی زمین دیگری را دارد، می‌تواند این حق را به شخص ثالث منتقل کند.

عرصه و اعیان به صورت توأم: در بیشتر موارد، عرصه و اعیان به صورت توأم مورد معامله قرار می‌گیرند. به این معنی که مالکیت زمین و بنای ساخته شده بر روی آن همزمان به خریدار منتقل می‌شود. این حالت رایج‌ترین شکل معاملات ملکی است.

 

در این مورد بیشتر بخوانید!

 

 

۴. ارزش: تأثیر عوامل گوناگون

عرصه: ارزش عرصه تحت تأثیر عوامل متعددی قرار می‌گیرد، از جمله:

موقعیت جغرافیایی: نزدیکی به مراکز شهر، دسترسی به امکانات رفاهی، آب و هوا و چشم‌انداز.

دسترسی‌ها: دسترسی به راه‌های اصلی، حمل و نقل عمومی، مراکز خرید و خدمات.

کاربری زمین: نوع کاربری مجاز برای زمین (مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره).

ابعاد و شکل زمین: ابعاد مناسب و شکل هندسی منظم زمین.

وضعیت حقوقی زمین: وجود یا عدم وجود موانع قانونی مانند رهن، وثیقه یا محدودیت‌های ساخت و ساز.

اعیان: ارزش اعیان علاوه بر عوامل ذکر شده برای عرصه، به عوامل دیگری نیز بستگی دارد، از جمله:

کیفیت ساخت: نوع مصالح به کار رفته، طراحی و اجرای ساختمان.

قدمت بنا: عمر ساختمان و میزان فرسودگی آن.

امکانات و تجهیزات: وجود امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، و غیره.

طراحی داخلی و خارجی: زیبایی و کارایی طراحی بنا.

درک این تفاوت‌ها و ارتباط بین عرصه و اعیان برای هرگونه فعالیت در حوزه املاک و مستغلات، از جمله خرید، فروش، اجاره، سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز، بسیار ضروری است.

ارتباط عرصه و اعیان

عرصه و اعیان دو جزء جدایی‌ناپذیر یک ملک هستند. اعیان بدون عرصه وجود خارجی ندارد و ارزش اعیان نیز به طور قابل توجهی تحت تأثیر عرصه و ویژگی‌های آن قرار می‌گیرد. به همین دلیل، در هنگام خرید و فروش ملک، توجه به هر دو جنبه ضروری است.

 

مشاهده مقاله سند شش دانگ تک برگ، معتبر ترین و کامل ‌ترین سند مالکیت در ایران

 

 

نکات مهم در خصوص عرصه و اعیان

• در سند مالکیت ملک، مشخصات عرصه (مانند مساحت و حدود) و اعیان (مانند نوع بنا و مشخصات آن) به طور دقیق ذکر می‌شود.

• در برخی موارد، ممکن است مالکیت عرصه و اعیان از یکدیگر جدا باشد. به عنوان مثال، در زمین‌های وقفی یا در مواردی که حق احداث بنا به شخص دیگری واگذار شده است.

• در هنگام انجام معاملات ملکی، حتماً به وضعیت مالکیت عرصه و اعیان توجه داشته باشید و از صحت مدارک و مستندات مربوطه اطمینان حاصل کنید.

 

 

از اینکه شیش دنگ را انتخاب کردید سپاسگزاریم!

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

وبلاگ سایت شیش دنگ