در جواب سوال اینکه قولنامه چیست؟ باید گفت که مسائل حقوقی در خرید ملک، عقد قولنامه است. اشخاصی که قصد خرید ملک در شهرهای بزرگ را دارند، بعد از دیدن و مورد پسند قرار گرفتن ملک، اقدام به تنظیم سندی بین خود که خریدار هستند و فروشنده می‌کنند که این سند قولنامه نام دارد. توجه به برخی نکات و ملاحظات در هنگام عقد این قرارداد بسیار مهم است

نکات عقد قولنامه چیست؟

 

در جواب سوال اینکه قولنامه چیست؟ باید گفت که مسائل حقوقی در خرید ملک، عقد قولنامه است. اشخاصی که قصد خرید ملک در شهرهای بزرگ را دارند، بعد از دیدن و مورد پسند قرار گرفتن ملک، اقدام به تنظیم سندی بین خود که خریدار هستند و فروشنده می‌کنند که این سند قولنامه نام دارد. توجه به برخی نکات و ملاحظات در هنگام عقد این قرارداد بسیار مهم است.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

قولنامه چیست؟

قولنامه در واقع نوعی قرارداد اولیه فی‌ مابین طرف فروشنده و طرف خریدار است. از آنجایی که کسی که  فروشنده است ، می خواهد ملکی را در اختیار خریدار بگذارد، این واگذاری شرایط خاصی دارد که در طی قراردادی به اسم قولنامه تعیین می شود. واگذاری امکان دارد در ازای وجه نقد مشتری و به صورت اقساط با فاصله زمانی تعیین شده انجام گیرد. ذکر تمام این جزئیات در قولنامه صورت می گیرد و یادداشت اطلاعاتی که مرتبط به سند می باشد نیز انجام می‌شود.

اطلاع از نکات حقوقی پر اهمیت  در هنگام عقد قرارداد قولنامه باید به فروشنده و خریدار برسد بعد از آن طرفین معامله این قرارداد را امضا می‌کنند و تا زمانی که معامله و کار های مربوط به انتقال سند و وجه به طور کامل انجام نشده باشد دارای اعتبار است. موضوع تنظیم کردن قولنامه یکی از مهمترین مسائل حقوقی محسوب می شود که کسب اطلاعات در مورد آن ضروری است.

تنظیم کردن قولنامه چه جزئیاتی دارد؟

مهمترین و اولین قسمت در قولنامه تعیین هویت فروشنده، خریدار و مشخصات ملک است. ذکر کردن زمان آغاز و زمان پایان در معامله و در نظر گرفتن حقی که در صورتی که با به وجود آمدن این شرایط خاص برای فسخ معامله بین طرفین توافق می شود، صورت می گیرد. مفهوم شرایط خاص به این صورت است که از لحاظ قانونی و حقوقی فروشنده و خریدار قادرند بر طبق آن معامله را فسخ کنند.

مثلا یک مورد از این شرایط به این شکل می باشد که اصل ملکی که از طرف فروشنده با جزئیات ذکر شده در سند مطابقت نداشته باشد که در این مواقع خریدار اجازه دارد که معامله را بهم بزند. یکی دیگر از این شرایط به این صورت است که اگر خریدار هزینه مربوط به قولنامه را در زمانی که از قبل تعیین شده پرداخت نکند فروشنده حق دارد اعتراض کند و معامله را فسخ نماید.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

در عقد قرارداد قولنامه، مبلغی تحت عنوان وجه التزام، طرفین قرارداد در مواقع ضروری به یکدیگر پرداخت میکنند و علت آن هم ضمانت تعهد طرفین معامله است.

نکات مهم در هنگام تنظیم سند موقت ملک یا قولنامه

با اعتبار بودن مشاور املاک که قرار است قولنامه در آنجا منعقد شود از مهمترین نکاتی که باید هنگام خرید کردن خانه و نوشتن قولنامه طرفین قرارداد یعنی هم فروشنده و هم خریدار به آن توجه ویژه داشته باشند. مشاور املاک در صورتی صلاحیت تنظیم قولنامه را پیدا میکند که از اتحادیه مشاورین املاک، مجوزی رسمی داشته باشد. این موضوع مخصوصاً برای خرید خانه در شهرهای بزرگ بسیار مهم است.

لازم به ذکر می باشد که اگر مشاور املاک مورد نظر یا بنگاه مجوز قانونی نداشته باشد قولنامه اعتبار قانونی و حقوقی خود را از دست خواهد داد و در صورت وجود امدن هرگونه مشکل، غیرقابل استناد است. واسطه میان خریدار و فروشنده مشاور املاک است و هر اشکالی که در ملک یا پرداخت هزینه های مربوط به آن و یا مشکل دیگری در زمینه مسائل حقوقی به وجود آید، طرفین قرارداد قولنامه باید به آن مشاور املاک مراجعه کنند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

لازم به ذکر است که یکی دیگر از نکته هایی که هم فروشنده و هم خریدار باید به آن توجه ویژه داشته باشند همزمانی معامله است، همزمانی معامله یعنی طرفین قرارداد گام به گام به طور همزمان به تعهدات خود عمل کنند و آنها را اجرا نمایند. طبیعتاً تا وقتی که کارهای انتقال سند به طور کامل صورت نگرفته، نباید خریدار کل هزینه معامله را پرداخت کند و به تبع آن تا زمانی که فروشنده بودجه خود را به طور تمام و کامل نگرفته، نباید سند قولنامه را به اسم خریدار منتقل کند.

توجه به نکات زیر هنگام عقد سند موقت ملک یا قولنامه مهم است

رعایت کردن هرکدام از نکات زیر می‌تواند از هرگونه تخلف و کلاهبرداری جلوگیری نماید

چند مالکی ملک

در صورتی که ملک در حال معامله چند مالک داشته باشد همه آن مالکین باید پای معامله و عقد قرارداد حضور داشته باشند به غیر از این یک نفر به عنوان وکیل همه آن ها، باید در معامله حضور پیدا کند. آن یک نفر که به عنوان وکیل از طرف سایر مالکین در هنگام عقد قرارداد حضور دارد، باید در دفاتر اسناد رسمی به شکل محضری وکالت آنها را بر عهده داشته باشد و اصل گواهی آن باید ارائه شود در غیر این صورت حتی اگر دست خط با مهر و امضا یا سربرگ های شرکتی مبنی بر وکالت یک نفر از مالکین ارائه شود، اعتبار حقوقی و قانونی ندارد و امکان بروز مشکل در آینده زیاد خواهد شد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 ذکر دقیق شیوه پرداخت ها و واگذاری ها در قولنامه

اگر خریدار در ازای هزینه ملک، چک ارائه دهد، ذکر تمامی مشخصات چک به طور دقیق در قولنامه ضروری است. در صورتی هم که فروشنده باید مدارکی مثل اصل سند را ارائه کند ثبت عناوین آن در قولنامه لازم است، ذکر این موارد به این دلیل مهم است که بعداً با مشکلات قانونی و حقوقی مواجه نشوند.

بی‌طرفی و امین بودن مشاور املاک

مشاور املاک نباید به هیچ وجه جانب دار طرفین قرارداد چه فروشنده و چه خریدار باشد و مدارکی که فروشنده و خریدار به بنگاه ارائه می‌دهند باید نزد آن امانت باقی بماند. همچنین بنگاه به هیچ عنوان اجازه این را ندارد که مدارک طرفین را بدون رضایت هر کدام به دیگری ارائه کند.

حضور و امضای شاهدین عقد قرارداد

پس از اینکه قولنامه تنظیم شد امضای طرفین قرارداد و امضا و مهر بنگاه در سند قولنامه ضروری بوده و علاوه بر این امضای دو نفر شاهد در هنگام تنظیم قرارداد قولنامه لازم است.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

مطابقت و نوشتن سه نسخه از قولنامه

توجه به این نکته ضروری است که قولنامه باید در سه نسخه دقیقا مثل هم نوشته شود و هر کدام از آنها هیچگونه مغایرتی با دیگری نداشته باشد،به غیر از این باعث ابطال معامله میشود. هر کدام از این سه نسخه به طور جداگانه باید نزد خریدار، فروشنده و مشاور املاک محفوظ بماند.

توجه خریدار به انطباق اطلاعات سند اصلی با مواردی که در قولنامه ثبت شده

قبل از عقد قولنامه خریدار باید حتماً مطابقت اطلاعات سند اصلی موارد که در قولنامه ثبت شده را بررسی و ملاحظه نماید.

تنظیم قرارداد قولنامه و عقد قرارداد محتاطانه

تنظیم سند موقت ملکی قولنامه یکی از موارد قانونی حقوقی مهم در خرید خانه محسوب میشود. قراردادی که میان خریدار و فروشنده برای ملکی تنظیم می‌شود و ذکر شرایط واگذاری ملک در قراردادی به اسم قولنامه صورت می‌گیرد. اعتبار داشتن املاکی که قولنامه در آنجا منعقد می گردد بسیار مهم است و باید آن بنگاه دارای مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد. با پای هم پیش رفتن هر کدام از طرفین قرارداد برای به اجرا درآوردن تعهدات خود، به معنی همزمانی معامله است.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ