صندوق املاک و مستغلات چیست و چه مزایایی دارد؟

همه ما می‌دانیم که یکی از سرمایه‌گذاری‌های سنتی و رایج در ایران، سرمایه‌گذاری در املاک است. سرمایه‌گذاری در این بازار، باعث حفظ ارزش دارایی ما می‌شود و نوعی سپر تورمی ایجاد می‌کند. افرادی که صاحب املاکی به جز منزل خود هستند می‌توانند از طریق اجاره دادن این واحدها، درآمد خود را افزایش دهند اما خرید ملک به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد.

تعداد زیادی از افراد علاقه دارند سرمایه خود را (هرچند اندک) در این بازار سرمایه‌گذاری کنند اما افزایش قیمت ملک (به خصوص در سال‌های اخیر)، به نحوی بوده که امکان سرمایه‌گذاری در مسکن برای اقشار مختلف جامعه بسیار سخت و دست نیافتنی شده است.
در چنین شرایطی، صندوق املاک و مستغلات بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاران است. با کمک این صندوق می‌توانید با هر سرمایه‌ای در بازار املاک سرمایه‌گذاری و سود کسب کنید. بسیاری از سرمایه‌گذاران با صندوق املاک و مستغلات و ویژگی‌های آن آشنا نیستند. در این مطلب تلاش می‌کنیم شما را با این صندوق و تاثیر آن در حفظ ارزش پول در برابر تورم، آشنا کنیم.

انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

روش‌های متعددی برای سرمایه‌گذاری در ملک وجود دارد. بعضی از این روش‌ها، محبوبیت زیادی بین مردم ندارند، مانند خرید شراکتی ملک. وارد شدن به این گونه معاملات ریسک زیادی دارد چرا که خرید املاک به صورت شراکتی، خالی از مشکل نیست. 
در سال‌های اخیر روش‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به وجود آمده است اما بین مردم شناخته شده نیستند. موارد زیر بعضی از روش‌های فعالیت در بازار مسکن هستند:

• صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

• خرید متری مسکن در بازار سرمایه

• صندوق زمین و ساختمان

• خرید خانه متری

در ادامه به معرفی تمام این موارد می‌پردازیم.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که با نام REIT خطاب می‌شوند، یکی از ابزارهای کارآمد سرمایه‌گذاری به شمار می‌روند و در کشورهای مختلف مانند آمریکا، انگلیس، هند و سنگاپور با استقبال سرمایه‌گذاران روبه‌رو شده‌اند. اخیرا این صندوق‌ها به بازار سرمایه ایران معرفی شده‌اند و انتظار می‌رود که به زودی وارد این بازار شوند. شمار زیادی از کارشناسان بازار بورس معتقدند که این صندوق‌ها ظرفیت بالقوه بالایی دارند و به زودی جایگاه خوبی در بازار بورس کشور پیدا می‌کنند.

الگوی اصلی این صندوق‌ها مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. به عبارت بهتر این صندوق‌ها، سرمایه افراد مختلف را جمع‌آوری و از سرمایه تجمیع‌شده برای خرید املاک گوناگون استفاده می‌کنند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران از سود بازار مسکن بهره‌مند می‌شوند. این در حالی است که هیچ دخالتی در فرایند خرید و فروش املاک مذکور ندارند. به همین علت، علاوه بر افراد با سرمایه‌های کوچک، بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ که قادر به خرید املاک هستند اما وقت کافی برای خرید و فروش آن‌ها را ندارند هم، می‌توانند از مزایای این صندوق‌ها استفاده و در وقت خود صرفه‌جویی کنند.

جالب است بدانید مدیران این صندوق‌ها، تلاش می‌کنند با اجاره دادن بعضی از املاک خریداری‌شده، سود سرمایه‌گذاران را افزایش دهند. به عبارت بهتر، سود صندوق از دو منبع (افزایش نرخ مسکن و اجاره بعضی واحدها) تامین می‌شود.

ویژگی املاک خریداری شده توسط صندوق‌ها

مدیران صندوق‌های املاک و مستغلات نمی‌توانند هر نوع ملکی را خریداری کنند. املاکی که توسط این صندوق‌ها خریده می‌شوند، باید ویژگی‌های مشخصی داشته باشند. بعضی از مهم‌ترین این ویژگی‌ها به شرح زیر هستند:

• املاک باید داخل ایران قرار داشته باشند.

• املاک باید سند رسمی داشته باشند.

• املاک باید گواهی پایان کار معتبر داشته باشند.

• املاک باید کاربری مشخص داشته باشند. دقت کنید هر صندوق می‌تواند تعداد زیادی ملک با کاربری‌های گوناگون (تجاری، اداری، مسکونی و…) خریداری کند اما نمی‌تواند ملکی بخرد که کاربری آن مشخص نیست.

• املاک باید قابل انتقال به غیر باشند.

• املاک نباید در رهن یا وثیقه باشند.

• املاک باید فاقد منع قانونی، قراردادی یا قضایی بر مالکیت باشند.

• املاک باید فاقد زمین‌های بدون بنا یا دارای بناهای نامتناسب با مساحت زمین باشند.

بازدهی صندوق املاک و مستغلات

طبق قانون، صندوق های املاک و مستغلات باید حداقل ۷۰ درصد از دارایی خود را به خرید، فروش و اجاره املاک اختصاص دهند و ۳۰ درصد باقی‌مانده را در سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری مانند صندوق‌های درآمد ثابت، سپرده‌های بانکی، اوراق رهنی و… سرمایه‌گذاری کنند. به همین علت، بازدهی صندوق املاک و مستغلات تقریبا مشابه (حتی بالاتر از) بازدهی بازار مسکن است.

لازم به ذکر است بازدهی این صندوق‌ها به عوامل متعددی مانند: روند بازار مسکن، شرایط اقتصادی جامعه، اجاره بهای املاک و… وابسته است. با این حال این صندوق‌ها در حالت کلی سود قابل قبولی دارند. 

باید به این نکته هم توجه کرد که صندوق‌ها به دلیل منابع بالایی که در دست دارند، قدرت چانه‌زنی بیشتری دارند و می‌توانند املاک مورد نظرشان را با قیمت بهتری خریداری کنند.

مزایای صندوق املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات مزایای زیادی برای سرمایه‌گذاران به همراه دارد. بعضی از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها به ترتیب زیر هستند:

۱- متنوع‌سازی پرتفوی

صندوق املاک و مستغلات وابستگی بسیار کمی با سایر گروه‌های دارایی بازار بورس و دیگر بازارهای مالی دارد. به همین دلیل در شرایطی که سایر دارایی‌های پرتفوی شما با زیان مواجه می‌شوند، این صندوق می‌تواند بخشی از زیان شما را پوشش دهد.

۲- کاهش هزینه‌ها

افرادی که شخصا به خرید و فروش ملک می‌پردازند باید هزینه‌های زیادی مانند کمیسیون مشاوران املاک، مالیات خرید، مالیات نقل و انتقال املاک و… را پرداخت کنند. این در حالی است که خرید و فروش واحدهای صندوق املاک و مستغلات هیچ هزینه اضافه‌ای را به سرمایه‌گذاران تحمیل نمی‌کند.

۳- بازدهی بالا و ریسک پایین

همان طور که گفتیم، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن معمولا به کسب سود منجر می‌شود و ارزش پول شما را در برابر تورم حفظ می‌کند. به همین دلیل این صندوق‌ها، بازدهی بالا و ریسک کمی برای شما و سایر سرمایه‌گذاران دارند.

۴- سرمایه اولیه کم

همان طور که اشاره کردیم، خرید مسکن به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد. به همین دلیل خرید مسکن و بهره گرفتن از مزایای این بازار برای تعداد زیادی از مردم ممکن نیست. این دسته از افراد می‌توانند با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها (حتی با سرمایه کم) از کاهش ارزش دارایی خود در برابر تورم جلوگیری کنند.

۵- شفافیت معاملات

صندوق‌های املاک و مستغلات تحت نظر سازمان بورس و اوراق بهادار تاسیس می‌شوند و تابع قوانین این سازمان هستند. به همین دلیل این صندوق‌ها باید عملکرد خود را به صورت منظم در دسترس سازمان بورس و عموم مردم قرار دهند.
این در حالی است که خرید خانه می‌تواند ریسک بالایی داشته باشد. بسیاری از کلاهبرداری‌ها مربوط به افرادی است که یک خانه را به چندین نفر فروخته‌اند. به همین دلیل هر فردی باید قبل از خرید املاک برای اخذ استعلام ملک مذکور از شهرداری منطقه اقدام کند. در غیر این صورت، خرید ملک می‌تواند اقدامی پرریسک محسوب شود.

انواع صندوق املاک

صندوق‌های املاک و مستغلات به سه گروه سهامی، رهنی و ترکیبی تقسیم می‌شوند. 

۱- صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

این صندوق‌ها به خرید، فروش، نگهداری، اجاره و اداره املاکی می‌پردازند که درآمدزایی دارند. فعالیت‌هایی مانند لیزینگ و ساخت و ساز املاک هم توسط این صندوق‌ها انجام می‌شود.

۲- صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

این صندوق‌ها در سبدهای سرمایه‌گذاری مستقیم تمرکز کرده‌اند. مدیران این صندوق‌ها به شرکت‌های عملیاتی وام می‌دهند و از این طریق سرمایه‌گذاری می‌کنند.

۳- صندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

صندوق‌های ترکیبی یکی از صندوق‌های پرکاربرد در بازار سرمایه هستند. این صندوق‌ها سبد خود را با ترکیب دارایی‌های واقعی، مستغلات و دارایی‌های مالی ملکی تدوین می‌کنند.

نحوه ارزش گذاری املاک صندوق REIT

ارزش‌گذاری املاکی که تحت مالکیت صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) هستند، توسط یک هیئت کارشناسی انجام می‌شود. این هیئت شامل: کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران قوه قضائیه است.
ارزش‌گذاری این املاک در سه بازه زمانی زیر انجام می‌شود:

1.    در زمان خرید

2.   در زمان نگهداری

3.   در زمان فروش

خرید متری مسکن در بورس چگونه است؟

خرید مسکن متری در بورس یکی دیگر از روش‌های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. در این روش شما می‌توانید با خرید اوراق سلف مسکن برای پیش خرید واحدهای یک ساختمان اقدام کنید. در صورتی که این اوراق، سررسید یک ساله داشته و متعلق به یک خانه ۷۰ متری باشند شما باید تا پایان مهلت سررسید، ۷۰ واحد یک متری از این اوراق را تهیه کنید. در این صورت می‌توانید پس از گذشت یک سال، خانه مورد نظر را تحویل بگیرید. در غیر این صورت، می‌توانید اوراق خود را بفروشید و از این طریق از سود بازار املاک بهره‌مند شوید. 
لازم به ذکر است که این روش در حال حاضر در بورس ایران به مرحله اجرا نرسیده است.

صندوق زمین و ساختمان چیست؟

صندوق‌های زمین و ساختمان یکی از زیر مجموعه‌های صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک محسوب می‌شوند. در صندوق‌های زمین و ساختمان از دارایی صندوق که از تجمیع سرمایه خریداران واحدهای آن حاصل شده است، برای تامین منابع مالی پروژه‌های عمرانی استفاده می‌شود. 
با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها در واقع در پروژه‌های ساخت و ساز ساختمان‌های گوناگون سرمایه‌گذاری کرده‌اید. بنابراین پس از به پایان رسیدن مراحل ساخت و ساز و فروش واحدها، سود آن به نسبت میزان دارایی سهام‌داران بین آن‌ها تقسیم می‌شود.

 خرید خانه متری 

یکی از راه‌های نه چندان معتبر برای خرید ملک، خرید خانه متری است. سایت‌ها و پلتفرم‌های زیادی هستند که به شما اجازه می‌دهند بخشی از یک خانه را بخرید یا بفروشید. در این سایت‌ها تصاویری از خانه‌های مختلف قرار داده شده است و شما می‌توانید هر چند متر از یک خانه را (با توجه به سرمایه خود) خریداری کنید. همچنین می‌توانید در صورت تمایل برای فروش متراژهای خریداری شده خود، از طریق همین سایت‌ها اقدام کنید.

نکته: ابهامات زیادی درباره مجوزهای این پلتفرم‌ها و نحوه قیمت‌گذاری آن‌ها وجود دارد.

بهترین سرمایه گذاری در حال حاضر در ایران

شما می‌توانید با توجه به شرایط خود و پس از کسب اطلاعات کافی نسبت به سرمایه‌گذاری در هر یک از روش‌هایی که در این مقاله به شما معرفی شد، اقدام کنید. همان طور که قبلا هم اشاره کردیم، بهتر است قبل از انتخاب، از اعتبار و سابقه آن‌ها مطمئن شوید. بنابراین بهتر است که روش‌های مذکور را با یکدیگر مقایسه کنید.

تفاوت صندوق املاک و مستغلات با خانه‌های متری

با مشاهده جدول زیر می‌توانید با تفاوت‌های روش‌های سرمایه گذاری در املاک آشنا شوید:

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات کارگزاری آگاه گروه مالی آگاه به زودی پذیره‌نویسی صندوق املاک و مستغلات خود را آغاز خواهد کرد. از جمله مزایای صندوق املاک و مستغلات آگاه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• امکان خرید ملک حتی با سرمایه اندک

• عملکردی بهتر از سرمایه‌گذاری مستقیم

• سرمایه‌گذاری در ملک بدون درگیر شدن در فرایند خرید و فروش 

• سرمایه‌گذاری کم‌ریسک و بی‌ضرر

• سرمایه‌گذاری شفاف و قانونمند

روش خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات آگاه

در تصویر زیر مراحل خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات آگاه را مشاهده می‌کنید: 

کلام آخر

روش‌های متعددی برای خرید املاک و فعالیت در بازار مسکن وجود دارد. خرید ملک، ساده‌ترین روش سرمایه‌گذاری در این بازار است اما نیاز به سرمایه اولیه زیادی دارد. سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات راهکاری کم‌ریسک برای افرادی است که علاقه‌مند به این بازار هستند اما سرمایه اولیه کافی برای خرید ملک را ندارند.
صندوق املاک و مستغلات یکی از صندوق‌هایی است که به تازگی به بازار بورس معرفی شده است. تقریبا ۷۰ درصد دارایی این صندوق به خرید، فروش و اجاره املاکی با کاربری‌های گوناگون اختصاص داده می‌شود. همه ما می‌دانیم که بازار مسکن یکی از پرسودترین بازارهای کشور به شمار می‌رود. به همین دلیل می‌توان گفت که این صندوق، ریسک کم و بازدهی بالایی دارد.
با سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات می‌توانید با سرمایه‌ای هرچند کم در بازار مسکن وارد و از مزایای آن بهره‌مند شوید.

گردآورنده : امیررضا لطفی