۵ نکته حقوقی برای قراردادهای ملکی امن با شیش دنگ
۵ نکته کلیدی برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در قراردادهای ملکی![]()
معاملات ملکی، از خرید خونه و آپارتمان گرفته تا اجاره مغازه یا زمین، یکی از مهم‌ترین تصمیمات مالی زندگی ما هستند. اما متأسفانه، خیلی وقت‌ها به خاطر ناآگاهی از نکات حقوقی، یه معامله رویایی به یه کابوس قانونی تبدیل می‌شه. طبق آمار، بخش زیادی از دعاوی حقوقی تو ایران مربوط به اختلافات ملکیه که اغلب به خاطر قراردادهای ناقص یا اشتباه ایجاد می‌شن. ما تو دپارتمان حقوقی شیش دنگ، بارها پرونده‌هایی دیدیم که با یه کم دقت می‌تونستن اصلاً به دادگاه نرسن. تو این مقاله، با استناد به قوانین معتبر ایران مثل قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک، ۵ نکته کلیدی رو بهتون یاد می‌دیم که کمک می‌کنه معاملات ملکی‌تون رو با خیال راحت انجام بدید.
یه داستان واقعی: چند ماه پیش، یه زوج جوان به دفتر ما مراجعه کردن. اونا یه آپارتمان تو تهران خریده بودن و کلی برای خونه جدیدشون ذوق داشتن. اما وقتی موقع تحویل خونه شد، فروشنده گفت: «من سه ماه دیگه تحویل می‌دم، چون هنوز کارای بازسازیم تموم نشده!» مشکل این بود که تو قرارداد، تاریخ دقیق تحویل ذکر نشده بود و یه بند مبهم درباره «تحویل پس از آماده‌سازی» باعث شد فروشنده سوءاستفاده کنه. این زوج مجبور شدن چند ماه اجاره‌نشین بمونن و کلی ضرر مالی و روحی کردن. این داستان نشون می‌ده که یه قرارداد درست و حسابی چقدر می‌تونه سرنوشت یه معامله رو عوض کنه. حالا بریم سراغ ۵ نکته‌ای که نمی‌ذاره شما گرفتار همچین مشکلاتی بشید.
۱. همه‌چیز رو مکتوب کنید
بر اساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، قرارداد یه سند کتبیه که حقوق و تعهدات طرفین رو مشخص می‌کنه. یکی از بزرگ‌ترین اشتباهات تو معاملات ملکی، اعتماد به توافقات شفاهیه. مثلاً اگه فروشنده قول داده که پارکینگ یا انباری رو با خونه بهتون بده، حتماً اینو تو قرارداد بنویسید. یه بار یه موکل ما یه مغازه اجاره کرد و صاحب‌ملک قول داد که یه تابلوی تبلیغاتی بالای مغازه نصب کنه. اما چون این موضوع تو قرارداد نبود، بعداً صاحب‌ملک زیر قولش زد و موکلمون کلی ضرر کرد.
چطور درستش کنیم؟ هر قول و قراری، حتی جزئی، باید تو قرارداد نوشته بشه. مثلاً اگه قراره خونه با کابینت‌های آشپزخونه تحویل بشه، بنویسید: «ملک با کابینت‌های نصب‌شده تحویل خواهد شد.» اینجوری هیچ‌کس نمی‌تونه بعداً ادعای دیگه‌ای داشته باشه.
۲. شرایط پرداخت رو شفاف کنید
پرداخت پول تو معاملات ملکی یکی از حساس‌ترین بخش‌هاست. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی، وقتی قرارداد امضا می‌شه، طرفین موظفن به تعهداتشون عمل کنن. اما اگه شرایط پرداخت واضح نباشه، ممکنه دعوا پیش بیاد. مثلاً اگه قراره خونه رو قسطی بخرید، باید تاریخ دقیق هر قسط، مبلغش، و جریمه دیرکرد رو مشخص کنید.
یه مثال واقعی: یه موکل ما یه زمین خریده بود و قرار بود نصف پول رو نقد و نصف دیگه رو بعد از ۶ ماه بده. اما چون تو قرارداد ننوشته بودن که اگه پرداخت دوم دیر بشه چی می‌شه، فروشنده معامله رو فسخ کرد و موکلمون هم پولش رو از دست داد، هم زمین رو!
چطور درستش کنیم؟ تو قرارداد بنویسید: «مبلغ کل ۵ میلیارد تومان است که ۲.۵ میلیارد نقد و ۲.۵ میلیارد در تاریخ ۱۴۰۴/۶/۱ پرداخت می‌شود. در صورت تأخیر، جریمه روزانه ۵ میلیون تومان اعمال خواهد شد.» این شفافیت جلوی دعوا رو می‌گیره.
۳. مدارک ملک رو بررسی کنید
بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک، هر ملکی که معامله می‌شه باید سند معتبر داشته باشه. اما خیلی‌ها بدون بررسی سند، قرارداد امضا می‌کنن و بعداً گرفتار می‌شن. مثلاً ممکنه ملک توقیف شده باشه، یا سندش جعلی باشه. یه پرونده داشتیم که یه نفر یه ویلا خریده بود، ولی بعداً معلوم شد سند ملک جعلیه و فروشنده غیبش زده!
چطور درستش کنیم؟ قبل از امضای قرارداد، این مدارک رو چک کنید:
- سند مالکیت: مطمئن بشید سند به اسم فروشنده‌ست و توثیقه بانک نیست.
- پایان‌کار: برای آپارتمان‌ها، پایان‌کار نشون می‌ده که ساخت‌وساز قانونی بوده.
- استعلام ثبتی: از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید که ملک مشکلی مثل توقیف یا رهن نداشته باشه.
یه وکیل یا مشاور حقوقی می‌تونه این بررسی‌ها رو براتون انجام بده تا خیالتون راحت باشه.
۴. از مشاور حقوقی کمک بگیرید
شاید فکر کنید نوشتن قرارداد کار ساده‌ایه، اما یه وکیل باتجربه می‌تونه نکات ریز رو بهتون گوشزد کنه که خودتون بهش توجه ندارید. مثلاً تو قراردادهای اجاره، یه بند درباره جریمه تأخیر در تحویل ملک می‌تونه حق‌تون رو حفظ کنه. طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، قراردادها باید طبق عرف و قانون اجرا بشن، اما اگه بندهای لازم رو ننویسید، ممکنه مجبور بشید به دادگاه برید.
یه مثال: یه موکل ما یه خونه اجاره کرده بود، ولی صاحبخونه خونه رو با دوماه تأخیر تحویل داد. چون تو قرارداد بند جریمه تأخیر نبود، موکلمون هیچ غرامتی نگرفت. اما اگه یه وکیل قرارداد رو چک کرده بود، می‌تونستن یه بند اضافه کنن که مثلاً: «در صورت تأخیر در تحویل، موجر روزانه ۵۰۰ هزار تومان جریمه پرداخت می‌کند.»
چطور درستش کنیم؟ قبل از امضای هر قرارداد، از یه وکیل بخواهید متن رو بررسی کنه. این کار هزینه زیادی نداره، ولی می‌تونه جلوی ضررهای میلیونی رو بگیره.
۵. شاهد و امضای معتبر داشته باشید
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، قراردادهایی که تو دفاتر اسناد رسمی یا با حضور شاهد معتبر امضا می‌شن، اعتبار قانونی بیشتری دارن. امضای قرارداد تو بنگاه‌های غیرمعتبر یا بدون شاهد می‌تونه باعث بشه بعداً طرف مقابل ادعا کنه که قرارداد جعلیه.
یه داستان واقعی دیگه: یکی از موکلین ما یه زمین خریده بود و قرارداد رو تو یه بنگاه محلی امضا کرده بودن. اما چون شاهد معتبر نداشت و بنگاه هم پروانه رسمی نداشت، فروشنده بعداً ادعا کرد که اصلاً قراردادی امضا نکرده! خوشبختانه با پیگیری حقوقی، مشکل حل شد، ولی کلی وقت و هزینه برد.
چطور درستش کنیم؟ همیشه قرارداد رو تو بنگاه‌های دارای پروانه یا دفتر اسناد رسمی امضا کنید. حداقل دو شاهد معتبر هم داشته باشید که بتونن شهادت بدن. این کار قراردادتون رو مثل یه دیوار محکم می‌کنه!
نتیجه‌گیری
معاملات ملکی می‌تونن یه فرصت عالی برای سرمایه‌گذاری یا شروع یه کسب‌وکار باشن، به شرطی که با دقت و آگاهی حقوقی انجام بشن. این ۵ نکته – مکتوب کردن همه‌چیز، شفاف کردن شرایط پرداخت، بررسی مدارک، کمک گرفتن از وکیل، و امضای معتبر – کمکتون می‌کنه که از دعواهای حقوقی جلوگیری کنید. یادتون باشه که یه قرارداد خوب، مثل یه نقشه راهه که نمی‌ذاره تو مسیر معامله گم بشید.
با شیش دنگ، خیالتون راحت باشه!
دپارتمان حقوقی شیش دنگ با تیمی از وکلای پایه یک دادگستری و مشاوران باتجربه، آماده‌ست تا تو همه مراحل معاملات ملکی، از نوشتن قرارداد تا حل دعاوی، کنارتون باشه. ما با دقت و تعهد، تضمین می‌کنیم که حق‌تون حفظ بشه. برای مشاوره یا بررسی قراردادها، کافیه با شماره 09029578014 تماس بگیرید یا ما رو تو شیش دنگ دنبال کنید. شیش دنگ، همراه شما برای یه معامله امن و موفق!
گردآورنده: مهناز عسگرانی
