حقوق مالکیت و دعاوی ارث در املاک: راهنمای جامع برای ورثه

حقوق مالکیت و دعاوی ارث در املاک: راهنمای جامع برای ورثه

چرا این موضوع مهمه؟ داستان واقعی پشت دعاوی ارث

تصور کن بابات یه خونه تو تهران داشته و بعد از فوتش، تو و خواهرت می‌خواین بدونین سهم هر کدومتون چنده. ولی یهو عموت میاد و می‌گه خونه مالشه چون سال‌ها پیش بابات بهش قول داده! اینجور موقعیت‌ها تو ایران خیلی پیش میاد. طبق آمار دادگستری تو سال ۱۴۰۴، نزدیک به ۳۰٪ از دعواهای حقوقی تو ایران به موضوع ارث و مالکیت املاک ربط داره. برای همین، تصمیم گرفتیم این راهنما رو برات بنویسیم تا با خیال راحت حق و حقوقت رو بدونی و بتونی ازش دفاع کنی.

حقوق مالکیت تو ارث چیه؟ مال کیه وقتی یکی فوت می‌کنه؟

وقتی کسی فوت می‌کنه، اموالش (مثل خونه، زمین، یا پول) به ورثه منتقل می‌شه. این قانون تو ماده ۸۶۱ قانون مدنی نوشته شده که می‌گه ورثه حق دارن اموال متوفی رو بین خودشون تقسیم کنن. ولی این مالکیت به این سادگی‌ها نیست! بیایم ببینیم چی به کی می‌رسه:

طبقات ارث: کی‌ها تو صف ارث هستن؟

تو ایران، قانون ارث بر اساس طبقات ارث تعیین می‌شه. این یعنی ورثه تو گروه‌های مختلفی قرار می‌گیرن و هر گروه سهم متفاوتی داره. طبق ماده ۹۰۷ قانون مدنی، این طبقات اینجوریه:

طبقه اول: شامل پدر، مادر، زن یا شوهر، و اولاد (فرزندان و نوه‌ها). اگه اینا باشن، بقیه مثل برادر یا خواهر ارث نمی‌برن.

طبقه دوم: شامل (پدربزرگ)، (مادربزرگ)، و برادر و خواهر. اگه طبقه اول نباشه، اینا ارث می‌برن.

طبقه سوم: شامل عمو، عمه، دایی، خاله، و اولاد اونا. اینا فقط اگه هیچ‌کس تو دو طبقه قبلی نباشه، ارث می‌برن.

مثلاً اگه بابات فوت کرده و تو پسرش هستی، تو و مادرت و اگه متأهل باشی همسرت تو طبقه اول هستین. اگه بچه‌ای نداشته باشه، سهم مادر و همسر بیشتر می‌شه.

سهم‌الارث: هر کی چقدر می‌گیره؟

سهم هر ورثه تو ماده ۹۰۸ تا ۹۴۷ قانون مدنی مشخص شده. بیایم چند مثال ساده ببینیم:

پسر: اگه فقط تو پسر باشی، نصف اموال رو می‌گیری. اگه دختر هم باشه، پسر دو برابر دختر ارث می‌بره (مثلاً تو ۶۶٪ و دختر ۳۳٪).

دختر: اگه فقط دختر باشه، نصف اموال رو می‌گیره. اگه پسر باشه، نصف سهم پسر می‌گیره.

زن یا شوهر: زن یه‌چهارم اموال رو می‌گیره اگه بچه نباشه، و اگه بچه باشه یه‌هشتم. شوهر نصف می‌گیره اگه بچه نباشه، و اگه بچه باشه یه‌چهارم.

پدر و مادر: هر کدوم یه‌ششم می‌گیرن، و اگه فقط یکی باشه، یه‌ثلث.

این اعداد ممکنه با هم جمع بشه و از ۱۰۰٪ بیشتر بشه. تو این مواقع، طبق ماده ۹۴۷ قانون مدنی، سهم‌ها کم می‌شه تا به ۱۰۰٪ برسه (بهش می‌گن رد ماترک).

دعاوی ارث تو املاک: چرا پیش میاد و چطور حل می‌شه؟

دعوای ارث وقتی پیش میاد که ورثه با هم توافق نکنن یا کسی ادعای ناحق کنه. بیایم چند دلیل رایج رو ببینیم:

۱. جعل سند یا ادعای مالکیت
ممکنه یکی از ورثه بگه خونه رو قبل از فوت متوفی خریده، ولی سند جعلی باشه. اینجور وقتا باید به دادگاه بری و سند رو بررسی کنی.

۲. اختلاف تو تقسیم اموال
مثلاً تو و برادرت نمی‌تونین تصمیم بگیرین که خونه رو بفروشین یا نگه دارین. اینجور مواقع، ماده ۹۴۲ قانون مدنی می‌گه باید با توافق یا حکم دادگاه تقسیم بشه.

۳. نادیده گرفتن بعضی ورثه
بعضی وقتا یکی از ورثه (مثل یه دختر دور) رو از ارث محروم می‌کنن. طبق ماده ۸۶۳ قانون مدنی، هیچ‌کس نمی‌تونه ورثه رو بدون دلیل قانونی (مثل قتل عمد) از ارث بیاندازد.

برای حل این دعاوی، باید به دادگاه خانواده بری و مدارک (مثل گواهی انحصار وراثت) رو ارائه بدی.

کارهایی که ورثه باید انجام بدن: قدم به قدم پیش برو!

اگه تو موقعیت ارث هستی، این مراحل رو دنبال کن:

۱. گواهی انحصار وراثت بگیر
بعد از فوت، باید به شورای حل اختلاف یا دفترخانه بری و با ارائه شناسنامه متوفی و ورثه، گواهی انحصار وراثت بگیری. این مدرک نشون می‌ده کی‌ها ورثه هستن و سهم‌شون چنده.

۲. اموال رو شناسایی کن
همه املاک متوفی (خونه، زمین، مغازه) رو پیدا کن. اگه نمی‌دونی کجان، می‌تونی از ثبت احوال یا دپارتمان حقوقی شیش دنگ کمک بگیری.

۳. توافق یا دعوا
اگه همه ورثه با هم موافق باشن، اموال رو تقسیم کنین. اگه نه، به دادگاه برو.

۴. مالیات پرداخت کن
طبق ماده ۵۶ قانون مالیات‌های مستقیم، ورثه باید مالیات بر ارث رو تا ۶ ماه بعد از فوت بپردازن. مثلاً برای خونه‌های مسکونی، مالیات کمه، ولی برای زمین‌های تجاری بیشتره.

۵. سند انتقال بزن
بعد از تقسیم، باید به دفترخانه بری و سند رو به اسم خودت انتقال بدی.

قوانین مهم دیگه تو دعاوی ارث

بیایم چند قانون دیگه رو که به ارث و املاک ربط داره، با هم ببینیم:

• ماده ۸۶۲ قانون مدنی: می‌گه اگه متوفی وصیت‌نامه داشته باشه، تا یک‌سوم اموال رو می‌تونه به هر کی بخواد بده. بقیه باید بین ورثه تقسیم بشه.

• ماده ۹۴۸ قانون مدنی: اگه ورثه تو یه طبقه باشن (مثلاً فقط بچه‌ها)، سهم‌ها برابر تقسیم می‌شه.

• قانون اصلاح موادی از قانون اجرای احکام مدنی (۱۳۹۳): این قانون می‌گه اگه ورثه دعوا کنن، دادگاه می‌تونه اموال رو بفروشه و پول رو تقسیم کنه.

• ماده ۵۵ قانون مالیات‌های مستقیم: مالیات بر ارث رو مشخص می‌کنه و می‌گه ورثه باید اظهارنامه مالیاتی بدن.

چالش‌های رایج و راه‌حل‌ها

۱. نداشتن مدارک
اگه سند خونه گم شده، می‌تونی از اداره ثبت استعلام بگیری.

۲. ورثه غایب
اگه یکی از ورثه مثلاً تو خارج باشه، می‌تونی از دادگاه درخواست تعیین سرپرست کنی.

۳. اختلاف شدید
اگه دعوا زیاد بشه، دپارتمان حقوقی شیش دنگ می‌تونه با وکلای متخصصت کمک کنه.

چرا دپارتمان حقوقی شیش دنگ بهترین انتخابه؟

دپارتمان حقوقی شیش دنگ با تیمی از وکلای با تجربه، آماده‌ست تا تو رو تو دعاوی ارث و مالکیت املاک راهنمایی کنه. اگه نمی‌دونی از کجا شروع کنی، مدارکت کامل نیست، یا با بقیه ورثه مشکل داری، شیش دنگ کنارت هست. فقط کافیه با شماره ۰۲۱-۱۲۳۴۵۶۷۸ تماس بگیری و مشاوره رایگان بگیری. با شیش دنگ، حق تو حفظ می‌شه!

نتیجه‌گیری: حق تو مال توئه!

دعاوی ارث تو املاک ممکنه سخت باشه، ولی با دانستن حقوقت و دنبال کردن مراحل قانونی، می‌تونی از مال خودت دفاع کنی. از طبقات ارث تا قوانین مالیات، همه‌چیز رو تو این راهنما برات توضیح دادیم. اگه سوالی داری یا نیاز به کمک داری، همین امروز با دپارتمان حقوقی شیش دنگ تماس بگیر و با خیال راحت آینده‌ات رو بساز!

گردآورنده: مهناز عسگرانی