سوالات متداول

تقسیم کردن ملک مشاع بین شرکا است در حالتی که بین شرکای ملک، توافقی برای تفسیم حاصل نشود.

افراز ملک ماهیتاً یک عمل اداری است و یک اقدام قضایی محسوب نمی‌شود.

بسته به این‌که ملک دارای سابقۀ ثبتی باشد یا خیر، مرجع رسیدگی به افراز ملک نیز متفاوت است:

۱-    اگر ملک سابقۀ ثبتی نداشته باشد، مرجع رسیدگی به افراز، ادارۀ ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.

۲-    اگر ملک دارای سابقۀ ثبتی باشد، مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.

همچنین اگر بین شرکای یک ملک مشاع، شخص محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد نیز مرجع رسیدگی به افراز ملک، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.

صورت مجلس تفکیکی فقط در مورد املاکی قابلیت صدور دارد که قابل افراز و تفکیک باشند و اساساً چون افراز ملک امری منوط به مشاعی بودن ملک است در نتیجه در افراز ملک، باید ملک بیشتر از یک مالک داشته باشد و در واقع تعدد مالکین شرط است و حداقل باید ۲ نفر در آن ملک، با یکدیگر شریک باشند.

روند رسیدگی به دادخواست افراز ملک در دادگاه به این شکل است:

ابتدا دادگاه، ۲ مورد را از ادارۀ ثبت استعلام می‌کند:

۱-    استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک

۲-     استعلام میزان سهم (حصه) هر کدام از مالکین مشاعی

پس از دریافت پاسخ این ۲ استعلام و برگزاری جلسۀ رسیدگی، دادگاه قراری به نام "قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری" صادر می‌کند سپس کارشناس، ملک را از نظر قابل افراز بودن یا قابل افراز نبودن بررسی می‌کند. اگر وی ملک را قابل افراز دانست، نظریۀ خود را در خصوص ۲ مورد تقدیم دادگاه می‌کند:

۱-    نحوۀ تقسیم

۲-    میزان سهم (حصه) هر کدام از مالکین مشاعی

در این جا ۲ حالت ممکن است پیش بیاید:

۱-    اگر مالکان نسبت به نظریۀ کارشناس، اعتراض داشته باشند ← دادگاه به قید قرعه، سهم هر کدام از مالکین مشاعی را مشخص می‌کند.

۲-    اگر مالکان نسبت به نظریۀ کارشناس، اعتراض نداشته باشند ← دادگاه حکم به افراز ملک صادر می‌کند.

لازم به ذکر است حکم افراز ملک نیاز به صدور اجرائیه ندارد و بدون اجرائیه قابل اجرا است چون حکم افراز ملک، جنبۀ اعلامی دارد.

توجه داشته باشید که افراز و تفکیک ملک دو مقولۀ متفاوت هستند که در مواردی با هم به اشتباه گرفته می‌شوند.

بنا یا ساختمان و هر مستحدثی که روی زمین (عرصه) احداث شده است، اعیان نام دارد که می تواند کاربری‌های مختلفی از جمله مسکونی ، تجاری یا اداری داشته باشد.

قاعده کلی این است که معمولاً مالکیت عرصه و اعیان ملک، متعلق به یک نفر است و در هنگام معاملۀ ملک، مالکیت عرصه و اعیان، هر دو با هم، به خریدار منتقل می‌شود اما گاهی ممکن است که مالکیت عرصه و اعیان از یکدیگر جدا شده و در هنگام معامله به دو شخص مختلف منتقل شود.

برای این مورد عموماً ۲ مصداق شایع در ایران وجود دارد:

۱-    املاکی که عرصه(زمین) آن‌ها موقوفه است. در قراردادهای وقف، حق احداث بنا در عرصۀ وقفی به مستاجر داده می‌شود و چون به دلیل رعایت مصلحت مال موقوفه و جلوگیری از چند دست چرخیدن و آسیب دیدن مال، اجارۀ املاک موقوفه بلند مدت است، در نتیجه مستاجر ملک موقوفه با احداث بنا اولاً با اجازه رسمی متولی موقوفه (نماینده اداره اوقاف) و ثانیاً با هزینۀ خود، مالک اعیانی محسوب می شود.

۲-    اگر مالک زمین(عرصه) به شخصی اجازۀ احداث اعیانی در ملک خود را بدهد و آن شخص ساختمانی بسازد، وی مالک اعیانی محسوب می شود.

در هر ۲ حالت فوق، مستاجر مال موقوفه و شخص احداث‌کنندۀ ساختمان،می‌توانند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی اقدام کنند. مرجع رسیدگی به درخواست ایشان، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است (نه دادگاه).

افرادی مورد اعتماد و خوشنام که در راستای حمایت از شغل و حرفۀ خود، اهداف مشترکی دارند. از جملۀ این اهداف می‌توان به ایجاد همکاری در میان اعضای آن صنف، بهبود ارائۀ خدمات به مشتریان و مصرف کنندگان و ارتباط سازنده با موسسه‌های دولتی و خصوصی را نام برد.

در هر اتحادیه، بازرس وجود دارد که بازرس هر صنف باید تخصص کافی در زمینۀ آن شغل را داشته باشد.

هنگامی‌که عقد اجارۀ املاک بین طرفین معامله (موجر و مستأجر) منعقد شد، موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستأجر بگذارد تا وی بتواند استفاده کند و در مقابل مستأجر نیز متعهد می‌شود که در ازای استفادۀ خود از آن ملک، مبلغ معینی را به طور ماهیانه یا به طور یک‌جا در ابتدای قرارداد به موجر بپردازد. به این مبلغ معین، اجاره بها گفته می‌شود که ناشی از انعقاد عقد اجاره است.

توصیه می‌کنیم که برای جلوگیری از انکار موجر در پرداخت مبالغ، پس از پرداخت اجاره بهای خانه یا مغازه یا دفتری که اجاره کرده اید از موجر، رسید بگیرید. به این شکل که مثلاً بنویسید مبلغ ۱۰۰ میلیون ريال معادل ۱۰ میلیون تومان بابت اجاره بهای ملک خیابان ولی عصر برای ماه خرداد در تاریخ ۱/تیر/۱۳۹۹ به موجر پرداخت شد و موجر ذیل آن برگه را امضا کند،

و یا امروزه که بسیاری از پرداخت‌ها به طور الکترونیکی صورت می‌گیرد، در قسمت توضیحات بنویسید "بابت اجارۀ ماه خرداد" و از رسید الکترونیکی کارت به کارت خود اسکرین شات گرفته و در پیام رسان برای مالک ارسال کنید و به او نیز پیام دهید که "مبلغ ۱۰ میلیون تومان در تاریخ ۱/تیر/۱۳۹۹ ساعت ۱۰:۳۰ دقیقه صبح بابت اجاره بهای ماه خرداد به حساب شما واریز شد".

قسمتی از ملک که کاربرد آن نگه‌داری وسایلی است که مالک کمتر از آن‌ها استفاده می‌کند یا آن‌ها را به طور موقت نیاز دارد. امروزه ضرورت وجود انباری در هر ساختمان، بیش از پیش احساس می‌شود.

مالکیت انباری متعلق به مالک آن ملک (خانه یا آپارتمان) است، چرا که شهرداری هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمان، انباری را جزو قسمت‌های اختصاصی ملک به حساب می‌آورد و در صورت مجلس تفکیکی نیز، این موضوع درج می‌شود.

انباری از توابع ملک محسوب می‌شود و به طور مستقل قابل خرید و فروش نیست زیرا باعث ایجاد مشکل برای ساکنین ملک می‌شود و حق آنان را محدود می‌نماید، چرا که با استفادۀ افراد دیگر غیر ساکنین آن ساختمان، زمینۀ ورود افراد ناشناس به ملک فراهم شده و سبب حس عدم امنیت و بعضاً ایجاد مزاحمت برای ساکنین خواهد شد. بر همین اساس توصیه می‌کنیم هنگامی که ملکی را می‌فروشید، در سند رسمی آن بر این نکته تأکید شود که "خریدار (مالک جدید) حق واگذاری انباری را به افرادی غیر از ساکنین آن ساختمان ندارد و واگذاری انباری به غیر از مالکین آن ملک ممنوع است".

همچنین توصیه می‌کنیم هنگام تنظیم قرارداد اجارۀ ملک نیز درج شود که "مستأجر حق واگذاری انباری را در طول مدت قرارداد ندارد و هر نوع واگذاری با دریافت مبلغ و یا بدون دریافت مبلغ ممنوع است".

اگر متراژ انباری و شمارۀ آن و موقعیت دقیق آن در ملک (چه انباری در پارکینگ ساخته شده باشد، چه در پشت بام) در سند قید شده باشد، این مزیت را دارد که در محاسبۀ قدرالسهم، انبار نیز محاسبه شود؛ چون جزو قسمت‌های اختصاصی ملک است.

اما اگر متراژ و شماره و موقعیت دقیق انباری در سند ثبت نشده باشد، دیگر از این مزیت لحاظ شدن انباری در محاسبۀ قدرالسهم برخوردار نسیت و در نتیجه جزو فضای مشاع و مشترک که متعلق به همۀ مالکین ساختمان است، خواهد بود. پس توصیه می‌کنیم به هنگام معاملۀ ملک به درج این مطلب در سند دقت شود.

گاهی مشاهده شده که برخی مالکین، بعد از اخذ گواهی پایان‌کار و بدون گرفتن مجوز از شهرداری، انباری خود را به مسکونی تبدیل می‌کنند که این کار برخلاف اصول شهرسازی می‌باشد.

همچنین خوب است بدانید که اگر کسی در پارکینگی که متعلق به ساکنین مجتمع مسکونی است (پارکینگ مشاعی)، انبار بسازد، مرتکب تصرف عدوانی شده و می‌توان علیه او در دادگاه محل وقوع ملک طرح دعوی نمود.

در پایان توصیه می‌کنیم هنگام خرید ملک و تنظیم مبایعه نامه، شمارۀ انباری و پارکینگ در مبایعه‌نامه قید شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.