سوالات متداول

برای ایجاد حق شفعه وجود تمام ۶ شرط زیر ضروری است:

۱-    مال غیر منقول باشد.

۲-    مال مشاع باشد.

۳-   تعداد شرکا دو نفر باشد.

۴-   مال قابل تقسیم (قابل افراز) باشد.

۵-   یکی از آن ۲ شریک، سهم خود را به شخص ثالثی منتقل کند.

۶-   انتقال از طریق عقد بیع باشد (نه معاوضه، صلح و ...).

به دارندۀ حق شفعه، "شفیع" می‌گوییم.

حق شفعه یک حق مالی و عینی و غیرمنقول است. همچنین حق شفعه یک حق فوری است، یعنی اگر حق شفعه فوراً اعمال نشود، ساقط می شود. البته این فوریت لزوماً به معنای سرعت و فوریت زمانی نیست، بلکه به این معناست که هر زمان شفیع از انعقاد معامله و ثمن مقرر بین طرفین مطلع شود، باید فوراً حق شفعه خود را اعمال کرده و اخذ به شفعه نماید.

البته این اخذ به شفعه، ایقاعی عینی است یعنی شفیع در صورتی می‌تواند اخذ به شفعه کند که تمام قیمتی که پرداخت شده است را به مشتری بپردازد و معادل پولی را که مشتری به شریک او داده است به وی برگرداند.

در ضمن شفیع می‌تواند با ادعای جهل به قانون و مطلع نبودن از فوریت، اخذ به شفعه را با تأخیر بیندازد، البته در این صورت او باید جهل خود را به قانون اثبات کند.

حقی که به موجب آن، شخص می‌تواند از مالی که مالک دارد (مال مملوک) یا مالی که مالک خاص ندارد (مال مجهول‌المالک، لُقطه و ...) استفاده کند. البته این مال باید جزو اموالی باشد که با این استفاده، از بین نرود و اصطلاحاً جزو اموال قابل بقا باشد.

حق انتفاع ممکن است نسبت به هر 2 نوع مال زیر برقرار شود:

۱-    مال منقول مانند خودرو و ...

۲-    مال غیرمنقول مانند خانه، باغ و ...

پس حق انتفاع فقط مختص اموال غیرمنقول نیست.

عقدی که باعث ایجاد حق انتفاع می‌شود، "عقد حبس" نام دارد.

مدت حق انتفاع به 2 صورت است:

۱-    حق انتفاع دائم (حبس مؤبَّد)

۲-    حق انتفاع موقت

اما معمولاً حق انتفاع در اموال، به طور موقت به کسی داده می‌شود مثلاً کسی به پسرخاله یا دوستش بگوید که شما می‌توانید به مدت 6 ماه از باغ  من استفاده کنید.

همچنین اگر حق انتفاع، از نوع سکونت در ملک (مال غیرمنقول) باشد، به آن "سُکنی" گفته می‌شود که خود مشتمل بر 4 مورد است:

۱-    عُمری

۲-    رُقبی

۳-   حبس مطلق

۴-   حبس مؤبَّد

مطابق با قاعدۀ تسلط (اَلناسُ مُسَلَّطونَ عَلی اَموالِهِم)، مالک هر گونه اختیاری نسبت به ملک خود دارد و برقرار شدن حق انتفاع برای شخص دیگر، باعث کاهش این اختیارات خواهد شد، همچنین مطابق اصل عدم، حقی وجود ندارد و اگر کسی مدعی وجود حق است، باید آن را اثبات کند؛ به همین جهت کسی که مدعی داشتن حق انتفاع در ملک دیگران است و این حق به طور شفاهی (لفظی) به او داده شده است و بدون انعقاد قرارداد کتبی بوده، می‌تواند برای اثبات حق انتفاع خود، به دادگاه محل وقوع آن ملک مراجعه کرده و به عنوان خواهان طرح دعوی نماید. همچنین او می‌تواند ضمن این دعوی، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی حق انتفاع را نیز از دادگاه تقاضا کند.

لازم به ذکر است انتقال حق انتفاع، از طریق خرید و فروش این حق (بیع) صورت نمی‌گیرد، بلکه به یکی از 2 شکل زیر است:

۱-    انتقال حق انتفاع با صلح‌نامه

۲-    انتقال حق انتفاع با عقد نامعین موضوع مادۀ 10 قانون مدنی

توجه داشته باشید که "حق انتفاع" و "اِذن انتفاع" با هم یکی نیستند و دو مقولۀ متفاوت می‌باشند.

یکی از انواع حق ارتفاق است که به دلیل مجاورت دو ملک در کنار یکدیگر و رفق و مدارایی که صاحبان املاک مجاور باید با یکدیگر داشته باشند، ایجاد می شود. حق المجری حقی است که مالک ملک مجاور، برای بردن آب از ملک دیگری دارد. این انتقال آب از ملک مجاور می تواند از هر طریقی مانند لوله کشی، استفاده از منبع آب، کانال و ... باشد. البته حق المجری فقط منحصر به انتقال آب نیست و شامل انتقال گاز، نفت، نصب اتصالات فاضلاب و ... می باشد ولی انتقال آب شایع ترین مورد آن و رایج ترین مثال برای حق المجری است.

حق ارتفاق و از جمله حق المجری مانند جزئی از ملک است و از توابع آن به شمار می رود لذا هنگام خرید ملک توسط خریدار، این حق به خریدار منتقل می شود، یعنی بعد از خرید آن خانه یا باغ توسط خریدار، اوست که می تواند به جای مالک قبلی، آب و ... را از ملک مجاور به ملک خود انتقال بدهد و از این جهت حق او از بین نمی رود.

البته اگر طرفین معاملۀ آن ملک برخلاف این موضوع توافق کنند (شرط خلاف در قرارداد درج کنند)، این حق از بین خواهد رفت زیرا قوانین حاکم بر حقوق ارتفاقی امری نبوده و تکمیلی هستند و می توان بر خلاف آن ها توافق کرد.

اگر حق المجری خراب شود، برای تعمیر آن دو حالت وجود دارد:

1-    اگر خرابی مجری باعث نشت آب و ایجاد رطوبت و ... به ملک کسی که حق المجری دارد، شود مسئولیت تعمیر با مالکِ ملکِ مورد حق ارتفاق است (مالکِ ملکِ مجاور).

2-    اگر خرابی مجری باعث مسدود شدن مسیر اب شود یا مانعی در راه انتقال آب ایجاد کند، مسئولیت تعمیر با مالکِ ملکِ دارای حق ارتفاق است (دارندۀ حق المجری).

همچنین به دلیل در کنار هم قرار گرفتن خانه ها و باغ ها، مالکین حقوق و تکالیفی نسبت به یکدیگر پیدا می کنند مثلاً:

1.      دارندۀ حق المجری نباید در ساعات پایانی شب که زمان استراحت و خواب دیگران است، وارد ملک مجاور شود و باعث سلب آسایش و امنیت روانی ساکنین آن ملک گردد.

2.      مالکِ ملکِ مجاور باید با دارندۀ حق المجری همکاری نموده و امکانات استفادۀ وی از آن حق را فراهم کرده و با اقداماتش مانعی بر سر راه او ایجاد نکند.

مبلغی که دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق بابت تنظیم کردن و ثبت سندهای مراجعه کنندگان دریافت می کنند، حق التحریر نام دارد که رقم آن مطابق تعرفۀ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است.

محاسبۀ این مبلغ بر اساس تعرفه ار تاریخ 14/2/1399 به صورت آنلاین و از طریق سامانه صورت می گیرد.

در جدول زیر حق التحریر بعضی از اسناد پر کاربرد برای اطلاع شما آورده شده است:

 

 

اگر قبل از تأیید نهایی و امضای سند، طرفین از انجام معامله پشیمان شوند، مبلغی که به عنوان حق الثبت پرداخت کرده اند با تأیید سردفتر به آن ها برگردانده می شود اما اگراین پشیمان شدن طرفین از انجام معامله، بعد از تأیید نهایی و ثبت سند باشد، مبلغ دریافت شده به آن ها پس داده نمی شود.

همچنین سردفتر نمی تواند مبلغی بیشتر از مبلغ تعرفۀ حق التحریر از طرفین مطالبه نماید و ممنوع است.

همۀ سردفتران موظف اند 10 % از حق التحریرهای دریافت شده را بابت امور بازنشستگی و رفاهی و درمانی و ... به حساب کانون سردفتران و دفتریاران واریز نمایند.

مبلغی که بابت تنظیم کردن و ثبت سندهای مراجعه کنندگان، به حساب ادارۀ ثبت واریز می‌شود. البته افراد بی بضاعت می توانند با تأیید یا معرفی کانون سردفتران و دفتریاران، این مبلغ را نپردازند.

مبلغ حق الثبت ملک بر اساس حداقل قیمت منطقه ای محاسبه می شود و اگر در محله ای، قیمت منطقه ای ملک معین نشده بود، حق الثبت بر اساس برگ ارزیابی ثبت محاسبه خواهد شد.

اگر قبل از تأیید نهایی و امضای سند، طرفین از انجام معامله پشیمان شوند، مبلغی که به عنوان حق الثبت پرداخت کرده اند با تأیید سردفتر به آن ها برگردانده می شود اما اگراین پشیمان شدن طرفین از انجام معامله، بعد از تأیید نهایی و ثبت سند باشد، مبلغ دریافت شده به آن ها پس داده نمی شود.

اگر کپی (رونوشت) مصدق اسناد ثبت شده در دفترخانه درخواست شود، سردفتر موظف است آن را فقط به صاحب سند یا قائم مقام قانونی وی و افرادی که به طور مستقیم در معامله ذی نفع هستند، تحویل دهد. هر شخصی غیر از 3 شخص فوق، فقط در صورت ارائۀ مجوز از مرجع قضایی، می تواند رونوشت مصدق یک سند را دریافت کند.

اگر درخواست در خصوص یک سندِ ناقص باشد، تحویل رونوشت مصدق آن با قید این موضوع که آن سند ناقص است، ایرادی ندارد.

معافیت های پرداخت حق الثبت علاوه بر افراد بی بضاعت، شامل شهرداری ها در خصوص فروش املاکشان و آستان قدس رضوی در خصوص تنظیم اسناد مربوط به وقف و وصیت به نفع موسسه های خیریه و مذهبی، سازمان های فرهنگی و بهداشتی و هر نوع انتقال رایگان مال می شود یعنی این موارد حق الثبت پرداخت نمی کنند.