با توجه به نتایج تحقیقات میدانی و رونق نسبی معاملات مشاوران املاک در شهر تهران, بازار مسکن از رکود طولانی و خواب زمستانی و حالت ابهام تاحدی خارج شده وبازار معاملات مسکن در شهر تهران فعلا حاکی از این است که؛ آپارتمان های پیش فروش با قیمت پایین تر بفروش گذاشته میشوند و خریداران خانه های با مترازژ های کوچکتر نیز برای فایل های زیر قیمت یا مناسب سرمایه گذاری درصحنه حاضر شدند. باوجودیکه پاییز مسکن نیز تاحدی زیادی تحت تاثیر رکود تابستانی قراردارد ولی تحولات و جهش نسبی نیز در بازار معاملات مسکن بوجوده آمده است.

تحرکات نسبی در معاملات مسکن و آپارتمان وهمچنان ملک درشهر تهران

با توجه به نتایج تحقیقات میدانی و رونق نسبی معاملات مشاوران املاک در شهر تهران, بازار مسکن از رکود طولانی و خواب زمستانی و حالت ابهام تاحدی خارج شده وبازار معاملات مسکن در شهر تهران فعلا حاکی از این است که؛ آپارتمان های پیش فروش با قیمت پایین تر بفروش گذاشته میشوند و خریداران خانه های با مترازژ های کوچکتر نیز برای فایل های زیر قیمت یا مناسب سرمایه گذاری درصحنه حاضر شدند.

باوجودیکه پاییز مسکن نیز تاحدی زیادی تحت تاثیر رکود تابستانی قراردارد ولی تحولات و جهش نسبی نیز در بازار معاملات مسکن بوجوده آمده است.

قیمت های که با توجه به شراییط وتحولات موجود در چند ماه گذشته در عرصه های سیاسی و ارزی , تا حدودی برعکس رکود معاملات مسکن نمودار قیمت صعودی شان نیز همچنان باقی بود حالا این نمودار در بعضی معاملات صورت گرفته شکسته شده و فروشنده های بازار مسکن انعطاف بیشتر در تعیین قیمت نهایی ملک دارند. این وضعیت برای خریداران فرصت بهتری بیشتر از هرزمانی مهیا نموده است که باحضور برجسته تر شان درصحنه میتوانند علاوه بر تحرکات محسوس در بازار مسکن آپارتمانهای خوب با قیمت مناسب و یا حتی زیرقیمت را نیز بدست بیارند.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های ملکی شهر تهران

 

پیامد این موضوع که هنوز هم روندش خیلی مشخص نیست ولی خوشبینی های را نیز برای متقاضیات مسکن بوجود آورده است.

خریداران که ممکن مدت ها حسرت شراییط بهتر بازارمسکن مانند قبل از سال 97 را داشتند , با توجه به شراییط فعلی و چند ماه گذشته بازار ملک تا حدی آن شراییط در این زمینه در شهر تهران فراهم شده است.

با توجه به ثبات نسبی ارز و تورم, درقیمت ها نیز در چندماه گذشته کاهش قابل ملاحظه ای بوجود نیامده است.

حالا این خریداران است که فرصت بهتر پیدا کرده تا از بین این همه ملک و فایل های خوب موجود در بازار تعدادی را برای خرید برگزیده و درباره قیمت های پیشنهادی آنها نیز بیشتر چانه زنی کنند.

رکود غیر تورمی فعلی مثل برخی مقاطع زمانی گذشته بخاطر نبود فایل های محدود نیست. پس خریداران می توانند دریک موقعیت برتر وبهتر در خرید ملک و مسکن قرارگرفته و تحولات تازه تری را دراین زمینه بوجود بیاورند.

براساس گزارش های آماری از تحولات بازار ملک و مسکن قیمت کلی زیربنایی مسکونی در معاملات شهر تهران در چند ماه گذشته اخیر کاهشی بوده. به همین دلیل برخلاف تصورکه خریداران داشتند تا هر فایل مناسب را باید دقیق کارشناسی کند و امیدی زیادی برای چانه زنی در قسمت کاهش قیمت های پیشنهادی با فروشنده نداشتند.

گرچند که چانه زنی یک امر معمول وسنت همیشگی مخصوصا در بازار املاک است که اکثرا هم درجلسه عقد قرارداد یا ساییر جلسات ویژه صورت میگیرد و این نظر به اوضاع وشراییط بازار مسکن ممکن گاهی کمتر و گاهی بیشتر موثرباشد.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های ملکی شهر تهران

 

تا اواسط این تابستان نیز بیشتر خریداران تصور میکردند که شاید فروشنده ها با پافشاری آنها برای تخفیف بیشتر روی قیمت نهایی ملک شان بمنظور انجام معامله یا فروش مسکن شان کوتاه نیایند , اما از ابتدایی پاییز این موضوع تا حدی موازنه تازه ای در معاملات ملکی در پایتخت بوجود آورده است به این صورت که : خریداران از موضوع ضعف قبلی شان در معاملات که قرار است صورت بگیرند خارج شده ومیتوانند روی قیمت های مطلوب خود چانه زنی و پافشاری های بیشتری داشته باشد.

قمیت مسکن در اوایل پاییز شاهد یک خزش نسبی و جزیی بود ولی افزایش این خزش خیلی جزیی و ناچیز بود که تغییرات خاصی هم در بازار مسکن بوجود نیاورد.

این مقایسه نسبت به گذشته و تحولات سریع که صورت گرفته است چندان محسوس نبوده و این تجربه نکردن تحول قیمتی خاصی در چندماه گذشته باعث شد تا فروشنده های آپارتمان نسبت به خریداران از انعطاف بیشتری کار بگیرند و دست بالایی را خریداران در قسمت تعیین قیمت های پیشنهادی و چانه زنی های تخفیف قیمت پیداکند.

آمارهای بانگ مرکزی در خصوص قیمت مسکن و تحولات قیمت در چندماه گذشته نیز میرساندکه در ماه های اخیر قیمت ها تا حدی رشد نسبی وناچیز داشته و بیشترین معاملات بجای واحدهای نوساز مربوط به واحد های 10 – 5 سال ساخت با قیمت مناسب بوده اما باوجود این بازهم حجم معاملات و خرید و فروش املاک درشهرتهران بیانگر رکود بیشتر و ابهام در بازار ملک است. 

در سال های گذشته درهنگامیکه بازار مسکن و ساخت و ساز در شراییط بهتر قرارداشت و رکود سنگین حاکم نبود تعداد معاملات واحدهای نوساز و کلید نخورده و آپارتمانهای با عمر 4-5 سال تقریبا نیمی از معاملات بازار مسکن را تشکیل میداد. با بوجود آمدن رکود و عمق افزایش آن و همچنان تداوم  این رکود سنگین در سالهای بعد در بازارمسکن سهم آپارتمانهای نوساز در معاملات بازار مسکن در شهر تهران تا حدی کاهش یافت و برعکس سهم واحد آپارتمانهای مسکونی با عمر بنای بیشتر از 4 سال بمراتب از قبل بیشتر شد. همچنان به اساس آمارهای بدست آمده مخصوصا در مهرماه امسال حدودا 50 درصد معاملات خرید و فروش بازار مسکن در شهرتهران بیشتر واحد های با مساحت کوچکتر از 100 متر مربع بوده است .

براساس گزارشی که در روزنامه دنیای اقتصاد با عنوان "توازن جدید در معاملات مسکن " درماه آبان منتشرشد نتایج بدست آمده از تحقیقات میدانی از اوضاع بازار مسکن در پایتخت بیان گرآن است که در مهرماه , میانگین قیمت آپارتمان در تهران در همان اندازه شهریور ماه جازده و این موضوع به تغییر موازنه در خرید و فروش مسکن منجرشده است.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های ملکی شهر تهران

 

نکته ای دیگری را که لازم می بینم یادآوری کنم این است که نوع عکس العمل بازارمسکن به نبض بازار دلارتا حدی زیادی در ماه گذشته (مهرماه) تغییر کرد. به این صورت که سطح قیمت های مطرح شده فروش مسکن در فایلهای که در شروع پاییز به بازار مسکن تهران عرضه شد اکثرا با تغییر ناچیزکاهشی  بوده است. این تغییرناچیزبا تغییر اندک دلار و همزمان با جنگ اسراییل و غزه و تنش های سیاسی بوجود آمد ولی نوسانات دلار خیلی ناچیزونا محسوس بود.

هدف از یادآوری این موضوع این بود که درگذشته نوسانات ارزی به سرعت واکنش و تحولات را در میان واسطه گران و بازار مسکن بوجود می آورد ولی حالا واکنش خاصی نظربه تغییر نبض دلار نشان نداده است.

موضوع دیگر عرضه آپارتمانهای نوساز در بازارمسکن درشهر تهران است.

علت این موضوع هم تاجایی روشن است؛ فصل پاییز معمولا زمان عقد قراردادهای مشارکت و خرید ملک است. به این ترتیب سازنده ها ی معروف و پول لازم گزینه ای بهتر از فروش یکتعداد آپارتمان های ساخته شده ای شانرا ندارند که این موضوع باعث افزایش میزان خانه ها و آپارتمان های نوساز و کلید نخورده مسکونی در بازار گردیده است.

این فروشنده ها هم دو دسته اند. یکتعداد شان حاضر به انعطاف قیمت اند ولی تعداد دیگرشان تلاش میکنند که آپارتمانهای نوساز شانرا به قیمت بالا بفروش برسانند و هیچ اهمیت به روند کاهش یا رکود بازار مسکن و قیمت ها ندارند بنابراین بازار آپارتمان های نوساز هم دورنگ است . بعضی فایل های که به اصطلاح مروج خوش قیمت و برخی هم قیمت شان تند و یا گران قیمت است.

نتیجه ای که از این موضوع میگیریم این است که اگر دراین ثبات نسبی موجود بر بازار املاک روند کاهشی یا افت نسبی قیمت های پیشنهادی فروش آپارتمانها در بازار مسکن تهران ادامه یابند اکثرا در بازه سنی نسبتا قدیمی تر مشاهده خواهد شد و مقاومت کاهش قیمت آپارتمانهای نوساز با توجه به تورم مصالح ساختمانی و تقاضای موجود در بازار همچنان بالا خواهد بود

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های ملکی شهر تهران

 

تحقیقات وشواهد عینی و میدانی بازار مسکن فعلا نشان دهنده این است که بیشتر معاملات روی فایل های صورت میگیرد که نسبت به فایل های مشابه دیگر در همان منطقه از قیمت کمتری برخوردار باشد یا تخفیف بیشتری درجلسه عقد قراردارد اعمال شود. تداوم این شراییط میتواند تا حدی منجر به افت جزیی قیمت قطعی در معاملات مسکن گردد.

این شراییط بوجود آمده نشان دهنده ای این است که خریداران موجود در بازارفعلی مسکن در شهر تهران ترجیح میدهند تا به جای عجله وشتاب برای خرید مسکن یا ملک تمرکز به انتخاب فایل مناسب از میان انبوده فایل های خوب موجود نمایند واز وضعیت کاملان منفعلانه هم خارج شوند.

شراییط رکود غیرتورمی نسبت به زمانهای قبلی که در گذشته مثلا سال 1400 بازار مسکن که در رکود غیر تورمی قرار داشت کاملا متفاوت است. درآنزمان فایل های کافی در بازار موجود نبود.در آنزمان نیز خریدار برای اینکه دست بالاتررا درمعاملات ملکی داشته باشد یا در روند کاهش قیمت ها تاثیری بیشتری داشته باشد تلاش میکرد و زمینه هم آماده بود اما زمینه دسترسی به فایل های زیاد و متنوع وجود نداشت. درنتیجه خریداران به ناچار از تعداد محدودفایل های موجود که مورد تایید آنهاست انتخاب نهایی شانرا انجام میداد حتی اگر تخفیف قابل ملاحظه ای هم اعمال نمیشد.

حالا اگر توجه عمیق تر صورت گیرد این موضوع مخصوصا از نیمه شهریور ماه نسبتا زیاد تغییر کرده.

یعنی فروشنده ها ومالکین نیز به این واقعیت پی بردند که برای انجام قطعی معاملات ملکی یا یک معامله , خوب ترین کار تمکین وانعطاف پذیری با خریدار چه درقسمت شراییط پرداخت مبلغ نهایی شده و چه هم در موضوع قیمت پیشنهادی برای فایل مطلوب خریداراست.

پس بهترین فرصت برای خریداران و سرمایه گذاران مسکن درشهرتهران فعلا به نحوی مهیا گردیده که فرصت انتخاب و تاثیرگذاری بیشتردرقیمت و انجام معاملات ملکی را دارند و میتوانند تحولات خوبی را در بیرون ساختن وضعیت مسکن از خواب زمستانی و حالت رکود پدید آورند.

 

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های ملکی شهر تهران