عوامل موثر در قیمت ملک و نحوه کارشناسی املاک

ما انسان‌ها نیازهای متعددی داریم که یکی از آن‌ها داشتن یک خانه و ملک مناسب برای زندگی است. همین نیاز باعث شده که بسیاری به دنبال راهی برای خرید خانه باشند اما واقعاً ارزش ملک چطور مشخص می‌شود؟ کارشناسی قیمت ملک به چه عواملی بستگی دارد؟ حالا اگر کار شما خرید و فروش زمین و خانه باشد، این اطلاعات کاربرد بیشتری برای شما خواهد داشت.

 

کارشناسی قیمت ملک چطور انجام می‌شود؟

اولین سؤالی که باید به آن پاسخ دهیم این است که اصلاً کارشناسی قیمت ملک چطور صورت می‌گیرد. توجه داشته باشید که عوامل مختلفی بر روی ارزش ملک تأثیر می‌گذارند که تعدادی از آن‌ها مثبت و تعدادی دیگر منفی است.

 

 

حالا با توجه به اینکه ملک شما چه فاکتورهایی دارد و این عوامل تا چه اندازه وجود دارد، قیمت ملک متفاوت خواهد بود. به‌عنوان‌مثال تصور کنید که شما یک خانه با متراژ 100 متر در یک خیابان فرعی دارید. همسایه شما هم ملکی با تمام ویژگی‌های خانه شما دارد با این تفاوت که خانه او 120 متر است. در این حالت ارزش ملک او بیشتر خواهد بود و این موضوع را همه میدانیم.

آنچه اهمیت دارد این است که بدانید هرکدام از عوامل تا چه اندازه و چه قدر بر روی ملک شما تأثیر می‌گذارد. این دقیقاً همان کاری است که کارشناسی قیمت ملک آن را انجام می‌دهد. یک کارشناس به‌خوبی می‌داند که چه عواملی و به چه اندازه بر روی ارزش و قیمت ملک شما تأثیر می‌گذارد.

 

مشاهده رایگان دوره های آموزش مشاورین املاک

 

عوامل مثبت تاثیرگذار بر روی قیمت ملک

همان‌طور که در مطالب بالا هم گفتیم، تعدادی از عوامل تأثیر مثبت بر روی ارزش و قیمت ملک دارند. در این قسمت به این عوامل اشاره می‌کنیم. در کارشناسی قیمت ملک باید ابتدا عوامل مثبت را پیدا کرد و بعد به دنبال عوامل منفی بود. به همین دلیل  در ابتدا قصد داریم در مورد این عوامل مثبت اطلاعاتی را بیان کنیم و پیشنهاد می‌دهیم که با ما همراه باشید.

 

 

• زیربنا

همه ما این موضوع را میدانیم که هرچه زیربنای یک ملک بیشتر باشد، ارزش و قیمت خریدوفروش آن هم افزایش پیدا می‌کند.  در بعضی از موارد می‌بینیم که زیربنای ملکی شکل خاصی دارد، این موضوع هم می‌تواند بر روی قیمت ملک تأثیر بگذارد. به‌عنوان‌مثال اگر یک ملک شبیه مثلث باشد، ارزش آن کاهش پیدا کرده و اگر به شکل مستطیل یا مربع باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت.

• امکانات یک خانه

از دیگر مواردی که بر روی قیمت خرید یک ملک تأثیر می‌گذارد، می‌توان به امکانات آن اشاره کرد. هرچه امکانات یک ساختمان بیشتر باشد، هزینه بیشتری را برای خرید آن باید پرداخت کنید. مثلاً اگر دو ساختمان در کنار هم باشند، یکی از آن‌ها آسانسور داشته باشد و دیگری فاقد آن باشد، طبیعتاً ملک دارای آسانسور ارزش و قیمت بیشتری هم خواهد داشت.

البته این مثال آسانسور بسیار واضح است و فقط برای درک موضوع کارشناسی قیمت ملک به آن اشاره کردیم. در بعضی از موارد شاهد امکانات خاصی هستیم، مثلاً ممکن است در حمام خانه‌ای جکوزی وجود داشته باشد. این امکانات همگی در کارشناسی قیمت ملک اهمیت بسیار زیادی دارند.

• محله

محله از آن مواردی است که نمی‌توان گفت که بر روی ارزش یک ملک تأثیر مثبت دارد یا منفی اما ما تأثیر مثبت آن را در نظر می‌گیریم. هرچه یک محله به شمال شهر نزدیک‌تر باشد، ساکت و آرام بوده و دسترسی به مراکز خرید در آن ساده‌تر باشد، ارزش ملک هم افزایش پیدا می‌کند.

البته باید بگوییم که چنین ویژگی ربطی به مالک ندارد و شما خودتان باید تصمیم بگیرید و محله موردنظرتان را انتخاب کنید. معمولاً هرچه به سمت جنوب شهر می‌رویم، محله‌ها شلوغ‌تر شده و قیمت خرید یک ملک هم کاهش پیدا می‌کند.

 

مشاهده رایگان آموزش 10فرمان مشاورین املاک

 

عوامل منفی تاثیرگذار بر روی ارزش ملک

بعضی از عوامل هستند که بر روی قیمت و ارزش یک ملک تأثیر منفی می‌گذارد، یعنی باعث کاهش قیمت ملک می‌شوند. در این قسمت به این عوامل اشاره خواهیم کرد.

 

• سن بنا

هرچه سن یک بنا افزایش پیدا می‌کند، شاهد این هستیم که ارزش و قیمت آن هم کاهش پیدا خواهد کرد. ازاین‌رو بعضی از مالکان به کلید نخورده بودن ملک خود تأکید بسیار زیادی دارند. در بعضی از موارد هم سن بنا آن‌قدر زیاد است که در کارشناسی قیمت ملک فقط ارزش زمین را در نظر می‌گیرند، زیرا ساختمان دیگر هیچ کاربری خاصی نخواهد داشت.

• تعداد طبقات یک ساختمان

شاید برای شما جالب باشد که طبقه ساختمان هم بر روی قیمت آن تأثیر می‌گذارد. به‌عنوان‌مثال تصور کنید که دو ملک در همسایگی همدیگر باشند و امکانات آن‌ها هم کاملاً شبیه است. یکی از ساختمان‌ها در طبقه همکف یک آپارتمان و دیگری در طبقه چهارم قرار گرفته است.

باید بگوییم ساختمانی که در طبقه چهارم قرار دارد، قیمت کمتری خواهد داشت. اگر ساختمانی هم ویلایی باشد که قیمت آن بیشتر خواهد بود. دلیل آن هم منطقی است، یک خانه ویلایی هم زمین آن به شما تعلق دارد و هم ساختمان آن، ولی در طبقه چهارم یک آپارتمان فقط ساختمان به شما تعلق دارد و زمین برای شما نیست.

 

مشاهده آموزش نحوه پرکردن فرم کارشناسی ملک

 

عوامل فیزیکی تاثیرگذار در کارشناسی قیمت ملک

این عوامل می‌توانند تأثیرات مثبت یا منفی بر روی قیمت ملک داشته باشد. یک کارشناس می‌تواند به‌خوبی تأثیرات این عوامل را تشخیص دهد.

 

• کنتور آب و انشعابات آن

در بعضی از ساختمان‌ها می‌بینیم که یک کنتور آب، گاز و برق مشترک وجود دارد. هنگامی‌که قبض آب، برق و گاز می‌آید، با استفاده از فرمول‌های خاصی مثل تعداد نفرات هر ساختمان هزینه هر واحد مشخص می‌شود. مثلاً تصور کنید که مبلغ 400 هزار تومان برای یک ساختمان برای قبض آب آمده است. مثلاً این ساختمان هم چهار طبقه دارد.

در روش اول به ازای هر طبقه صدهزارتومان را در نظر می‌گیرند. در روش دوم تعداد طبقات مهم نیست و تعداد افراد ساکن را در نظر خواهند گرفت. به‌هرحال هر روشی که برای این کار انتخاب شود، دقیق نخواهد بود. ازاین‌رو اگر یک ساختمان کنتور مجزایی به ازای هر واحد داشته باشد، شاهد افزایش ارزش آن در کارشناسی ملک هستیم.

• پارکینگ

این روزها بسیاری از ساختمان‌ها پارکینگ دارند، درصورتی‌که در گذشته این‌طور نبود. به همین دلیل اگر ساختمانی پارکینگ نداشته باشد، شاهد کاهش ارزش و قیمت آن هستیم. البته شاید برای شما جالب باشد که درب پارکینگ هم بر روی قیمت ملک تأثیر می‌گذارد.

اگر یک پارکینگ در معمولی داشته باشد، ارزش و قیمت ملک کاهش پیدا می‌کند، نسبت به زمانی که درب پارکینگ ریموت کنترل از راه دور دارد. این موارد شاید در ظاهر بی‌اهمیت باشد اما نه تنها در باعث راحتی بیشتر شما می‌شود، بلکه بر روی ارزش و قیمت ملک هم تأثیر بسیاری دارد.

• ضد زلزله بودن

هنگامی‌که یک ساختمان ضد زلزله است، بر روی ارزش و قیمت آن تأثیر مثبت می‌گذارد. توجه داشته باشید که آپارتمان‌ها به‌خصوص آن‌هایی که در طبقه‌های بالاتر از دوم هستند، زلزله را بیشتر احساس خواهند کرد. ضد زلزله بودن یک ساختمان اگرچه باعث می‌شود که شما به‌عنوان خریدار، مبلغ بیشتری را پرداخت کنید اما نه‌تنها آرامش بیشتری خواهید داشت، بلکه ایمنی بیشتری هم دارید.

• تاریخ بازسازی

در ملک‌های قدیمی، بازسازی هم اهمیت بالایی دارد. در بعضی از موارد این بازسازی آن‌قدر خوب انجام شده که نمی‌توان به قدیمی بودن ساختمان پی برد. هرچه تاریخ آخرین بازسازی انجام شده، به تاریخ فروش ملک نزدیک‌تر باشد، تأثیر مثبت بیشتری را بر روی ارزش آن ملک خواهد داشت. در کارشناسی قیمت ملک بازسازی اهمیت بسیار زیادی دارد.

• سیستم تهویه

در بعضی از ساختمان‌ها سیستم تهویه وجود دارد و در بعضی دیگر مالک یا مستأجر باید برای تهویه هوا هم فکری کند. حالا این تهویه می‌تواند سیستم گرمایش هوا یا سرمایش باشد. طبیعتاً اگر در یک ساختمان سیستم تهویه هوا وجود داشته باشد، ارزش و قیمت آن هم بالاتر خواهد بود.

• سیستم اطفای حریق

در بعضی از ساختمان‌ها برای آسودگی بیشتر سیستم اطفای حریق هم وجود دارد. طبیعتاً در هنگام کارشناسی قیمت ملک، باید به این موضوع توجه داشته باشید و باعث افزایش ارزش یک ملک خواهد شد.

• مشجر بودن کوچه و خیابان

شاید برای شما جالب باشد که مشجر بودن یک خیابان یا کوچه هم بر روی قیمت آن تأثیر می‌گذارد. یک کارشناس باید به تمام این موارد دقت داشته باشد و تنها در این صورت می‌تواند بررسی درستی را انجام داده و قیمت‌گذاری هم به‌درستی انجام می‌گیرد.

 

مشاهده رایگان آموزش تصویری کارشناسی حرفه ای ملک

 

 

نتیجه‌گیری

در مطالب بالا سعی بر این داشتیم که اطلاعاتی را در رابطه با کارشناسی قیمت ملک بیان کنیم. همچنین توضیح دادیم که عوامل مؤثر بر قیمت و ارزش یک ملک می‌توانند مثبت یا منفی باشند، یعنی قیمت اصلی ملک را کاهش بدهند یا باعث افزایش آن بشوند.

ابتدا عوامل مؤثر بر افزایش قیمت یک ملک را شرح دادیم. همان‌طور که گفتیم عواملی مانند متراژ بنا، زیربنای ساختمان و… تأثیر مثبت بر روی ارزش ملک دارند و هرچه این عوامل بیشتر باشد، ارزش و قیمت ملک شما هم بیشتر خواهد بود.

در ادامه عوامل منفی که باعث کاهش این ارزش و قیمت می‌شود را شرح دادیم. شما متناسب با این عوامل می‌توانید قیمت یک ملک را کارشناسی کنید. به یاد داشته باشید که کارشناسی قیمت ملک کار ساده‌ای نیست و باید در آن تخصص و تجربه داشته باشید.

هر سؤال دیگری در مورد موضوع کارشناسی ملک دارید را با ما در میان بگذارید تا در اسرع وقت به آن پاسخ دهیم.

 

مدیر پلتفرم شیش دنگ: صالح قاسمی نراقی