قبل از تنظیم قرارداد حتماً با یک کارشناس حقوقی یا متخصصان امور ملکی مشورت کنید تا با قوانین و مقررات مربوط به این موضوع آشنا شوید و با خیالی آسوده معاملات خود را انجام دهید.

نکات کلیدی در تنظیم قراردادهای ملکی

 

قرارداد های ملکی از جمله مهمترین و پیچیده ترین دلایل در زندگی افراد به حساب می آیند. تنظیم یک موضوع دقیق و جامع، ضامن حفظ حقوق طرفین وجلوگیری از بروز مشکلات در آینده خواهد بود. در این مقاله به بررسی نکات کلیدی در تنظیم قراردادهای ملکی میپردازیم.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

1.       احراز هویت طرفین

هر اقدامی، هویت طرفین معامله (خریدار و فروشنده) را به طور کامل احراز کنید.  بررسی مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه و تطابق اطلاعات آنها با مشخصات مندرج در سند ملک است.

 

2.    استعلام سند مالکیت

قبل از امضای قرارداد، از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، اصالت سند مالکیت و وضعیت حقوقی ملک (اعم از رهن، توقیف، و...) را استعلام کنید.

 

3.    تعیین دقیق مشخصات ملک

مشخصات کامل ملک شامل آدرس دقیق، پلاک ثبتی، مساحت، نوع کاربری و... را به طور دقیق در قرارداد درج کنید.

 

4.    تعیین هزینه و نحوه پرداخت

مبلغ کل پول و پرداخت آن (نقدی، چک، اقساطی و...) را به طور واضح در قرارداد قید کنید. در صورت پرداخت چک، مشخصات کامل چک (تاریخ، سررسید، مبلغ و... ) را درج کنید.

 

5.      تعیین شروط ضمن عقد

شروطی که طرفین معامله برای انجام دادن تعیین می کنند، مانند زمان تحویل ملک را به طور واضح در قرارداد قید کنید.

 

6.    تنظیم قرارداد در بنگاه املاک معتبر

برای تنظیم قرارداد به یک بنگاه املاک معتبر و دارای مجوز مراجعه کنید. مشاوران املاک با تجربه می توانند در تنظیم یک قرارداد دقیق و جامع به شما کمک کنند.

 

7.   حضور دو شاهد

برای تشخیص صحت، حضور دو شاهد عادل و بالغ در هنگام امضای قرارداد ضروری است.

 

8.   دریافت کد رهگیری

پس از تنظیم و امضای قرارداد، کد رهگیری از سامانه ثبت املاک و مستغلات دریافت کنید. این کد، شما را در مراجع قانونی معتبر می کند.

 

9.    مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی

پس از انجام مراحل فوق، برای انتقال سند مالکیت به نام خریدار، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

نکات تکمیلی

-        قبل از امضای قرارداد، آن را به طور کامل مطالعه و از مفاد آن اطمینان حاصل کنید.

-        در صورت عدم آشنایی با مفاد حقوقی قرارداد، از یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص کمک بگیرید.

-        از امضای قراردادهای پیشنویس و مبهم خودداری کنید.

-        به هیچ عنوان به صورت قولنامه ای انجام ندهید.

با رعایت این نکات کلیدی، می توان از بروز مشکلات حقوقی در مورد ملکی خود جلوگیری کرد و با خیالی آسوده اقدام به خرید ملک خود کرد.

 

انواع کاربری های ملک

املاک بر اساس نوع استفاده و فعالیت هایی که در آن ها انجام می شود، به دسته های مختلف با کاربری های مختلف تقسیم می شوند. آشنایی با انواع کاربری ها، در انتخاب ملک مناسب برای نیازهای شما و همچنین در انجام مشخصات ملکی، حائز اهمیت است.

 

 

در اینجا به چند مورد از رایج ترین کاربردهای ملک اشاره می کنیم:

 

1.      کاربری مسکونی

این نوع کاربری برای سکونت و زندگی افراد در نظر گرفته می شود و شامل آپارتمان ها، خانه های ویلایی، مجتمع های مسکونی و... می شود.

 

2.    کاربری تجاری

این نوع کاربری برای انجام فعالیت های تجاری و اقتصادی مانند مغازه ها، پاساژها، مراکز خرید و... در نظر گرفته می شود.

 

3.   کاربری اداری

این نوع کاربری برای انجام فعالیت های اداری و دفتری مانند ادارات دولتی، شرکت ها، موسسات و... در نظر گرفته می شود.

 

4.     کاربری خدماتی

این نوع کاربری برای ارائه خدمات مختلف به مردم مانند رستوران ها، هتل ها، بیمارستان ها، مراکز آموزشی و... در نظر گرفته می شود.

 

5.   کاربری صنعتی

این نوع کاربری برای انجام فعالیت های صنعتی و تولیدی مانند کارخانه ها، انبارها و... در نظر گرفته می شود.

 

6.     کاربری کشاورزی

این نوع کاربری برای کشت و زرع محصولات کشاورزی مانند زمین های کشاورزی، باغ ها و... در نظر گرفته می شود.

 

7.    کاربری تفریحی و گردشگری

این نوع کاربری برای ارائه خدمات تفریحی و گردشگری مانند هتل ها، مراکز تفریحی، پارک ها و... در نظر گرفته می شود.

 

8.   استفاده مذهبی

این نوع کاربری برای انجام فعالیت های مذهبی مانند مساجد، حسینیه ها و... در نظر گرفته می شود.

 

9.    کاربری آموزشی

این نوع کاربری برای ارائه خدمات آموزشی مانند مدارس، دانشگاه ها و... در نظر گرفته می شود.

  

10.    کاربری ورزشی

این نوع کاربری برای انجام فعالیت های ورزشی مانند باشگاه های ورزشی، استادیوم ها و... در نظر گرفته می شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

نکات مهم

-        هر ملکی دارای یک کاربرد خاص است و مجاز به انجام فعالیت هایی است که در آن کاربری تعریف شده است.

-        تغییر کاربری ملک، نیازمند مجوز از مراجعات می باشد.

 

 

نکات مهم حقوقی در کاربری های مسکونی

 

1.      توجه به کاربری ملک

 

2.     أخذ مجوزهای لازم

برای انجام تغییر در ملک مسکونی مانند تغییر دکوراسیون، ساخت و ساز و یا اضافه شدن بنا، اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح مانند شهرداری الزامی است.

 

3.   رعایت ضوابط و مقررات

در ساخت و ساز و استفاده از ملک مسکونی، باید قوانین شهرسازی و معماری را رعایت کنید. عدم رعایت این ضوابط می تواند به جریمه و حتی تخریب بنا توسط شهرداری شود.

 

4.    حفظ حقوق همسایگان

در استفاده از ملک مسکونی، باید حقوق همسایگان را رعایت کنید. ایجاد مزاحمت برای همسایگان مانند سر و صدای زیاد، مصرف و... می‌تواند به طرح دعوی حقوقی از سوی آن ها شود.

 

5.      پرداخت عوارض و مالیات

املاک مسکونی موظف به پرداخت عوارض و مالیات های مربوط به عوارض نوسازی، عوارض پسماند و... به شهرداری هستند. عدم پرداخت این عوارض می تواند منجر به جریمه و حتی توقیف ملک شود.

  

6.     تنظیم قرارداد اجاره

در صورت قصد اجاره ملک مسکونی، تنظیم یک قرارداد اجاره دقیق و جامع که در آن حقوق و تصمیمات به طور مشخص مشخص شده باشد، از بروز مشکلات و اختلافات در آینده جلوگیری می کند.

 

7.     حل و فصل اختلافات

در صورت بروز اختلافات حقوقی در خصوص کاربری های مسکونی، می توان از طریق بررسی قانونی شورای حل اختلاف و یا دادگاه تصمیم به حل و فصل اختلاف نظر داشت.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

نکات تکمیلی

-        قبل از انجام پیشنهاد ملکی، از یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی کمک بگیرید.

-        در صورت عدم آشنایی با قوانین و مقررات مربوط به کاربری های مسکونی، از مراجع ذیصلاح مانند شهرداری و یا اداره ثبت اسناد و املاک استعلام کنید.

-        با رعایت نکات حقوقی و حفظ حقوق و دیگران، از بروز مشکلات و چالش های خود در جلوگیری از جلوگیری از آن.

-        علاوه بر نکات ذکر شده، قوانین و مقررات مربوط به کاربری های ممکن در هر شهر یا منطقه متفاوت باشد. برای اطلاعات دقیق تر، به مراجع ذیصلاح در محل سکونت خود مراجعه کنید.

 

اصطلاحات رایج در قراردادهای ملکی

آشنایی با اصطلاحات رایج در قراردادهای ملکی، برای فهمیدن دقیق مفاد قرارداد و حفظ حقوق شما در نیاز است. در اینجا به برخی از این اصطلاحات اشاره می کنیم:

 

1.      ثمن معامله

مبلغی است که خریدار به عنوان بهای ملک به فروشنده می پردازد.

 

2.      بیع

به معنای خرید و فروش است.

 

3.   مبیع

به معنای مال مورد معامله است.

 

4.    سند مالکیت

سندی است که مالکیت شخص را بر ملک اثبات میکند.

 

5.   عرصه

به زمین ملک گفته می شود.

 

6.    اعیان

به بنای احداث شده بر روی زمین ملک گفته می شود.

 

7.   حق سرقفلی

حقی است که به واسطه آن، مستأجر در ازای پرداخت مبلغی به صاحب ملک، حق کسب و پیشه و تجارت در ملک را به دست می آورد.

 

8.   حق کسب و پیشه

حقی است که به واسطه آن، مستأجر در ازای حسن سابقه و خود در محل کسب و پیشه، حق دارد در صورت ادامه فعالیت، ملک را با شرایط عادلانه از موجر اجاره کند.

 

9.    حق انتفاع

حقی است که به واسطه آن، شخص می تواند از ملک دیگری استفاده کند.

 

10.  اجاره نامه

قراردادی است که به موجب آن ملک مورد اجاره به مستأجر تسلیم می گردد و مستأجر را موظف می کند که اجاره بها را به موجر بپردازد.

 

11.  اجاره بها

مبلغی است که مستآجر به عنوان بهای استفاده از ملک به موجر می پردازد.

 

12. سرقفلی

مبلغی است که مستأجر در ابتدای اجاره به موجر می پردازد تا حق کسب و پیشه و تجارت در ملک را به دست آورد.

 

13. رهن

مبلغی است که مستأجر به عنوان وثیقه به موجر می دهد تا در صورت عدم پرداخت اجاره بها، از آن به عنوان ضمانت استفاده شود.

 

14. ودیعه

همان رهن است.

 

15.  خیار

اختیاری است که به موجب آن یکی از طرفین می تواند قرارداد را فسخ کند.

 

16.  صلح

به معنای توافق طرفین برای خاتمه دادن به اختلافات خود است.

 

17. داوری

به معنای ارجاعات به داوری برای حل و فصل است.

 

18.  کد رهگیری

کدی است از ثبت قرارداد در سامانه ثبت املاک و مستغلات به آن تعلق می گیرد و به عنوان سند رسمی ثبت نام می شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

علاوه بر عبارات ذکر شده، اصطلاحات دیگری نیز در قراردادهای ملکی به کار می رود که با توجه به نوع رفتار و شرایط آن، ممکن است متفاوت باشد.

 

نکته

-        قبل از امضای قرارداد ملکی، آن را به طور کامل مطالعه کنید و از مفاد آن اطمینان حاصل کنید.

 

 

راه های استعلام سند مالکیت

برای استعلام سند مالکیت، روش های وجود دارد که می توانید از آن ها استفاده کنید:

 

1.      سامانه ثبت من

با مراجعه به سامانه ثبت من می توانید با استفاده از شناسه یکتا یا کد رهگیری، اطلاعات مربوط به سند مالکیت خود را مشاهده کنید. ورود به سامانه ثبت من

 

2.     سامانه استعلام الکترونیکی ملک

با مراجعه به سامانه الکترونیکی ملک می توانید با استفاده از شناسه یکتا، پلاک ثبتی، آدرس و یا کد رهگیری، اطلاعات مربوط به سند مالکیت را مشاهده کنید.

 

3.   مراجعه حضوری به اداره ثبت اسناد و املاک

با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، می توانید با ارائه مدارک شناسایی و مدارک مربوط به ملک، برای أخذ سند مالکیت اقدام نمایید.

 

4.    سامانه USSD

با شماره گیری کد #7777*6655* از طریق تلفن همراه خود، می توانیداز طریق سامانه USSD  با وارد کردن شناسه یکتا یا کد رهگیری، اطلاعات مربوط به سند مالکیت را مشاهده کنید.

 

5.      استعلام از شهرداری

با مراجعه به شهرداری محل ملک، می توانید از کاربری ملک خود آگاه شوید.

 

6.      استعلام از مراجع ذیصلاح

با توجه به نوع کاربری، می توان از مراجع ذیصلاح مانند اداره جهاد کشاورزی، صنعت صنعت، معدن و تجارت و یا اداره میراث فرهنگی و گردشگری استفاده کرد.

 

مدارک لازم برای استعلام سند مالکیت

-        اصل و تصویر مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه)

-        اصل و تصویر سند مالکیت

-        کد رهگیری (در صورت وجود)

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

نکات

-        برای استعلام سند مالکیت به صورت آنلاین، نیاز به ثبت نام در سامانه ثبت من و یا سامانه استعلام الکترونیکی ملک دارید.

-        در صورت عدم دسترسی به اینترنت، می توان از طریق مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و یا اسناد رسمی، سند مالکیت را انجام داد.

-        برای استعلام سند مالکیت به صورت غیرحضوری، می توانید از خدمات دفاتر الکترونیک قضایی نیز استفاده کنید.

 

هزینه استعلام سند مالکیت

-        هزینه استعلام سند مالکیت، بسته به روشی که برای انتخاب می کنید، متفاوت خواهد بود.

-        استعلام سند مالکیت از طریق سامانه ثبت من و یا سامانه سامانه الکترونیکی ملک رایگان است.

-        استعلام سند مالکیت به صورت حضوری در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی، شامل پرداخت هزینه خواهد بود.

-        استعلام سند مالکیت از طریق سامان USSDنیز شامل پرداخت هزینه خواهد بود.

 

راه های تشخیص اصالت سند مالکیت

-        استعلام سند مالکیت از طریق سامانه ثبت من و یا سامانه سامانه الکترونیکی ملک

-        مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک

-        استفاده از خدمات دفاتر اسناد رسمی

 

نکات

-        قبل از انجام پیشنهاد ملکی، حتماً از اصالت سند مالکیت اطمینان حاصل کنید.

-        برای تشخیص اصالت سند مالکیت، می توان از خدمات حقوقی و یا اسناد رسمی استفاده نمایید.

 

مدارک لازم برای تشخیص کاربری سند

-        اصل و تصویر مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه)

-        اصل و تصویر سند مالکیت

-        کد رهگیری (در صورت وجود)

  

نکات

-        برای شناسایی سند به صورت آنلاین، نیاز به ثبت نام در سامانه ثبت من و یا سامانه الکترونیکی ملک دارید.

-        در صورت عدم دسترسی به اینترنت، می توان از طریق مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی، از استفاده از سند ملک خود مشخص شوید.

-        برای تشخیص دقیق ملک، می توان از خدمات حقوقی و یا اسناد رسمی استفاده کرد.

 

تشخیص هویت سند

-        تشخیص هویت سند، بسته به روشی که برای تشخیص انتخاب می شود، متفاوت خواهد بود.

-        سند استفاده از طریق سامانه ثبت من و یا سامانه سامانه الکترونیکی ملک رایگان است.

-        استعلام کاربری سند به صورت حضوری در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی، شامل پرداخت هزینه خواهد بود.

-        سند استفاده از طریق مراجع ذیصلاح نیز شامل پرداخت هزینه خواهد بود.

 

راه های تشخیص اصالت کاربری سند

-        سند استفاده از طریق سامانه ثبت من و یا سامانه سامانه الکترونیکی ملک.

-        مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک

-        استفاده از خدمات دفاتر اسناد رسمی

-        استعلام از مراجع ذیصلاح

 

نکات

-        قبل از انجام یک معامله ملکی، حتماً از اصالت کاربری سند ملک اطمینان حاصل کنید.

-        برای تشخیص سند اصالت کاربری، می توان از خدمات حقوقی و یا اسناد رسمی استفاده کرد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

تغییر کاربری زمین

تغییر کاربری زمین به تغییر نوع استفاده از زمین از یک کاربری به کاربری دیگر است. برای مثال، تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی یا تجاری.

 

مراحل تغییر کاربری زمین

ارائه درخواست

درخواست باید با مراجعه به اداره جهاد کشاورزی یا شهرداری محل زمین، درخواست خود را مبنی بر تغییر کاربری زمین ارائه دهد.

 

ارائه مدارک

درخواست باید مدارک زیر را به همراه درخواست خود ارائه دهد

-        اصل و تصویر سند مالکیت

-        کپی کارت ملی و شناسنامه

-        نقشه UTM زمین

-        گواهی عدم خلاف از شهرداری

-        استعلام از اداره منابع طبیعی

-        استعلام از اداره محیط زیست

-        مجوز از سایر مراجع ذیصلاح (در صورت نیاز)

 

درخواست بررسی

اداره جهاد کشاورزی یا شهرداری، درخواست و مدارک ارائه شده را بررسی می کنند.

 

مجوز صدور

در صورت درخواست، مجوز تغییر کاربری برای صدور می شود.

 

نکات مهم

-        قبل از اقدام برای تغییر کاربری زمین، باید از مراجع ذیصلاح استعلام کنید.

-        تغییر کاربری زمین بدون مجوز، تخلف محسوب می شود.

-        تغییرات تغییر کاربری زمین، بر اساس نوع کاربری جدید و مساحت زمین محاسبه می شود.

-        در برخی موارد، تغییر کاربری زمین امکان پذیر نیست. برای مثال، تغییر کاربری زمین های کشاورزی با درجه مرغوبیت بالا به مسکونی یا تجاری، ممنوع است.

 

راه های قانونی برای تغییر کاربری زمین

-        کمیسیون ماده 5: این کمیسیون در استان ها و شهرستان ها تشکیل می شود و به بررسی درخواست های تغییر کاربری زمین در محدوده و حریم شهرها می پردازد.

-        کمیسیون ماده 12: این کمیسیون در استان ها تشکیل می شود و به بررسی درخواست های تغییر کاربری زمین در خارج از محدوده و حریم شهرها می پردازد.

توصیه

قبل از اقدام برای تغییر کاربری زمین، حتماً با یک کارشناس حقوقی یا متخصصان امور ملکی مشورت کنید تا قوانین و مقررات مربوط به این موضوع را پیدا کنید.

 

 

گردآورنده: عاطفه عبدی وکیل پایه یک دادگستری  09123893468