قوانین معاملات ملکی [قوانین حقوقی مشاور املاک]

در حقوق ایران اقسام مختلفی از اسناد ملکی وجود دارد که براساس نوع مالکیت و شرایط مالکیت ملک تعیین می شوند. برخی از این اقسام شامل موارد زیر هستند: سند مالکیت ملک: این سند به مالکیت دائمی و مستقل بر ملک اشاره دارد. معمولاٌ براي ثبت ملک در دفترخانه املاك و ثبت اسناد رسمی استفاده می شود. سند رهن و اجاره : این اسناد نشان دهنده این که ملک به صورت موقت و تا زمان مشخصی به شخص دیگر واگذار شده است. این سند در واقع شامل دو چیز متفاوت است، به طوري که مالک ابتدا مالکیت موقت ملکی را به شخص دیگري ( رهن گیرنده) منتقل می کند و سپس این شخص (رهن گیرنده) ملک را به شخص دیگري اجاره می دهد.

اسناد ملکی

در حقوق ایران اقسام مختلفی از اسناد ملکی وجود دارد که براساس نوع مالکیت و شرایط مالکیت ملک تعیین می شوند.

برخی از این اقسام شامل موارد زیر هستند:

سند مالکیت ملک: این سند به مالکیت دائمی و مستقل بر ملک اشاره دارد. معمولاٌ براي ثبت ملک در دفترخانه املاك وثبت اسناد رسمی استفاده می شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

سند رهن و اجاره : این اسناد نشان دهنده این که ملک به صورت موقت و تا زمان مشخصی به شخص دیگر واگذار شده است. این سند در واقع شامل دو چیز متفاوت است، به طوري که مالک ابتدا مالکیت موقت ملکی را به شخص دیگري ( رهن گیرنده) منتقل می کند و سپس این شخص (رهن گیرنده) ملک را به شخص دیگري اجاره می دهد.

اگر ملکی در رهن باشد در بعضی موارد ممکن است این ملک قابلیت خرید داشته باشد. اما براي خرید ملک در حال رهن،نیاز به موافقت صاحب ملک ( که معمولاٌ بانک یا موسسه اعتباري است) و انجام معامله با شرایط خاصی که توسط صاحب ملک تعیین می شود، دارید. اگر مایل به خرید ملکی که در رهن است هستید باید شرایط معامله را با دقت بررسی کنید، از جمله شرایط مربوط به پرداخت قیمت ملک، مبالغ بیعانه، نحوه تسویه حساب و سایر تعهدات مربوطه. همچنین توصیه می شود

قبل از انجام هرگونه تعهدات، قرارداد را توسط وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مورد بررسی قرار دهید.

در زمانی که بخواهید ملکی را از رهن خارج کنید اصطلاحاً فک رهن، یک توافق نامه بین صاحب ملک ( رهن دهنده) و شخص یا موسسه اي که تمایل به رهن یا فک ملک را دارد ( رهن گیرنده) منعقد می شود و باید شرایط دقیق و جزئی معامله را تعیین کنید.

موضوع ملک: ملک موضوع رهن و اجاره باید داراي شرایط ویژه اي باشد که بر اساس قوانین مربوطه قابل رهن و اجاره است.

مبلغ و شرایط پرداخت : مبلغ و شرایط بیعانه و اجاره باید توافق نامه تعیین شود و معمولا به نسبت ارزش ملک تعیین میشود

حقوق و تعهدات طرفین در صورت نقض: حقوق و تعهدات طرفین در صورت نقض شرایط توافق نامه نیز باید مشخص باشد.

توصیه می شود قبل از امضاي هر گونه توافق نامه فک و رهن از یک وکیل متخصص در حقوق ملکی مشاوره بگیرید و تمامی شرایط و جزییات معامله را به دقت بررسی کنید.

سند فروش : این سند به صورت رسمی تأیید می کند که مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل شده است.

سند هبه: این سند نشان دهند این است که مالکیت ملک به طور رایگان و بدون دریافت هزینه اي به فرد دیگر( هبه گیرنده) منتقل شده است. مواردي که دریک سند هبه ممکن است وجود داشته باشد عبارتند از:

مشخصات مالک ملک: اطلاعات دقیق و کامل ازحقوق فردي که قصد دارد به عنوان مالک ملک مالش را هبه کند.

مشخصات هبه گیرنده: اطلاعات کامل و دقیق از فردي که مال به او هبه می شود.

مشخصات ملک: اطلاعات دقیق ملک مانند مشخصات فنی ملک، ارزش و غیره.

مقدار هبه: مقدار و ارزش اموال یا مال مورد هبه که معمولا به صورت نمادین ذکر می شود.

شرایط و مفاد هبه: مفاد مربوط به انتقال مال به عنوان هبه مانند عدم پذیرش مجدد، محدودیت هاي استفاده و غیره.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

امضاي شاهدان: امضاي هبه کننده و هبه گیرنده و همچنین امضاي شاهدان معتبر. سند هبه به عنوان ابزاري حقوقی معتبر براي انتقال مالکیت یا اموال به صورت رایگان از یک فرد به فرد دیگر استفاده می شود و براي اطمینان از اعتبار و اثر بخشی آن، توصیه می شود این سند توسط یک مشاور حقوقی مورد بررسی و احتمال قرار گیرد.

سند موقوفه : این سند نشان دهنده این است که مالکیت ملک به صورت موقوفه ( به منظور استفاده عمومی یا خیریه) به دیگري واگذار شده است. در مواردي که یک ملک به عنوان موقوفه اختصاص می یابد عموماٌ این امر به منظور استفاده عمومی، خیریه، ساختمان هاي عمومی یا اهدایی به خانواده معین و یا افراد معین به عنوان موقوفه صورت می گیرد. مواردي که در یک سند موقوفه ملک ممکن است عبارتمند از:

مشخصات مالک ملک: اطلاعات دقیق و کامل از مالک ملکی که تصمیم به تصمیم گیري مالکیت ملک به عنوان موقوفه دارد.

مشخصات ملک موقوفه: اطلاعات دقیق و کامل از ملک مورد نظر که به عنوان موقوفه آدرس می شود، مانند مساحت و توضیحات ویژه.

مقصد موقوفه: استفاده از توضیحاتی در مورد هدف استفاده از موقوفه ملک، مانند استفاده عمومی، خیریه و غیره.

تفویض اختیارات و وظایف: تفویض اختیارات و وظایف مربوط به انجام امور مربوط به موقوفه ملک به شخص یا موسسه معین.

مدت زمان وقف: زمان مشخصی که ملک به عنوان موقوفه اختصاص می یابد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

امضاي شاهدان: امضاي مالک ملک و شاهدان معتبر شرعی. سند موقوفه ملک به عنوان ابزار حقوقی معتبر براي انتقال مالکیت موقوفه به عنوان مالکیت عمومی، خیریه و یا افراد معین استفاده می شود.

سند وکالت نامه: این سند نشان دهنده این است که مالکیت ملک به یک وکیل جهت انجام امور خاصی مانند فروش یا اجاره به وي واگذار شده است.

این سند شامل موارد زیر می شود: مشخصات مالک ملک: اطلاعات کامل و دقیقی از مالک ملک که قصد فروش ملک را دارد. مشخصات وکیل: اطلاعات کامل ودقیقی از وکیل یا وکلایی که به عنوان نماینده مالک ملک درانجام معامله فروش ملک می باشد.

مشخصات ملک: اطلاعات دقیق و کاملی از ملک مورد نظر که قصد فروش آن است. مانند آدرس دقیق، مساحت، توضیحات ویژه و غیره.

تفویض اختیارات و وظایف: تفویض اختیارات و وظایف مربوط به انجام معامله فروش ملک از مالک به وکیل یا وکلا.

مدت اعتبار: زمان محدودي که وکالت نامه فروش ملک اعتبار دارد تو وکیل می تواند به نمایندگی از مالک عمل کند.

امضاي شاهدان: امضاي مالک ملک و وکلا همچنین امضاي شاهدان شرعی اگر مورد نیاز باشد. این سند به عنوان ابزاري حقوقی معتبر است که وکیل به نمایندگی از مالک ملک عمل کرده و فروش ملک را به نحو مشروع انجام می دهد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

اینها تنها چند مثال از اقسام اسناد ملکی در حقوق ایران است و ممکن است در شرایط خاص دیگري نیز اسناد دیگري وجود داشته باشد.

انتقال سند رسمی ملک در حقوق ایران انتقال سند رسمی ملک براساس قوانین ثبت اسناد و املاك انجام می شود. براي انتقال مالکیت یک ملک در ایران ، مراحل زیر طی می شود:

توافقنامه: ابتدا بین فروشنده و خریدار توافقنامه اي براي انتقال ملک امضا می شود که شرایط و قیمت فروش را مشخص میکند.

پرداخت مبلغ: خریدار می بایست مبلغ معامله را به فروشنده پرداخت کند.

تهیه مدارك: براي انجام انتقال، مدارکی نظیر شناسنامه، سند مالکیت فعلی و توافق نامه باید تهیه شود.

ثبت در دفتر املاك و ثبتی: پس از تهیه مدارك، مالک جدید ملک باید به همراه فروشنده به دفتر املاك و ثبت مراجعه کرده و مدارك مورد نیاز را ارئه دهند تا انتقال ملک انجام شود.

پرداخت مالیات: در نهایت، خریدار بای د مالیات معاملاتی مربوطه را پرداخت کند

نکات حقوقی مهم در زمان تنظیم سند رسمی ملک

صحت و دقت اطلاعات: تمام اطلاعات مربوط به ملک، مانند موقعیت مکانی، مساحت، مرزها و اطلاعات مالکیت، باید با دقت وصحت کامل در سند ذکر شوند.

رعایت قوانین و مقررات محلی:هنگام تنظیم سند ملک، لازم است که تمام قوانین و مقررات محلی مربوط به انتقال ملک رعایت شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

توافق شرایط مالی و قراردادي: تمام شرایط مالی و قراردادي بین فروشنده وخریدار، شامل قیمت ملک، شرایط پرداخت و هرگونه تعهدات مالی و محدودیت ها، باید به صورت کامل و مشخص در سند ذکر شوند.

شرایط حفاظتی: شرایط حفاظتی مانند شرایط مربوط به استفاده از ملک، تعهدات نگهداري و تعمیرات و همچنین مسوولیت هاي بیمه اي باید در سند مشخص شوند.

اعتبار سند: سند رسمی ملک باید توسط مراجع مختصرو معتبر، مانند دفتر املاك و ثبتی یا موسسه ثبت اسناد، صادر و تأیید شود تا اعتبار حقوقی لازم را داشته باشد.

نکات حقوقی مهم در زمان معاملات خرید و فروش

بررسی قانونی ملک: حتماٌ از وکیل یا مشاور حقوقی متخصص استفاده کنید تا قانونی بودن ملک و مواردي مانند مالکیت، اختیارات ساختمانی، مشاعات، قوانین محلی و دیگر موارد را بررسی کند.

توافق نامه خرید و فروش:باید یک توافق نامه خرید و فروش ملک تهیه کنید که شرایط معامله از جمله قیمت، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل و همچنین شرایط مربوط به بازپرداخت و انصراف را شامل شود.

بررسی مدارك: مدارك مالکیت ملک باید به دقت بررسی شود تا مطمئن شوید که مالک فعلی ملک، حق مالکیت کامل را دارد و هیچ بدهی یا مسائل حقوقی دیگري وجود ندارد.

توصیف دقیق ملک: مشخص کردن مختصات ملک، مساحت و اطلاعات فنی ملک.

تضمینات: مشخص کردن هرگونه ضمانت یا تضمین مربوط به ملک، مثل وجود اسناد مالکیت معتبر و عدم وجود بدهی ها و بدهی هاي مربوط به ملک.

شرایط خاص: موردي که باید در نظر گرفته شود، مانند موارد مربوط به رفتارهاي پس از فروش، حقوق ورودي و خروجی وغیره.

مسئولیت ها و تعهدات طرفین: مسئولیت ها و وظایف هر دو طرف نسبت به شرایط اجراي قرارداد و پیش بینی عواقب نقض قرارداد.

بررسی حقوق ملکی: اطمینان از اینکه مسائل مربوط به قرارداد با قوانین حقوقی سازگاري محلی دارد و تبعات مالی و قانونی آن را در نظر گرفته شود.

توقیع و اجرا: امضاي هر دو طرف روي قرارداد و اجراي مفاد آن.

پرداخت مالیات: در بسیاري از کشورها، معاملات خرید و فروش ملک با مالیات معاملاتی همراه است. اطمینان حاصل کنید که همه مالیات هاي مربوطه پرداخت شده باشند.

ثبت مالکیت: براي رسمی کردن انتقال مالکیت، باید ملک را در دفتر املاك ثبت کنید تا سند رسمی ملک به نام خریدار صادرشود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

گردآوري : خانم عاطفه عبدي (وکیل پایه یک دادگستري) 09123893468