جهش قیمت اجاره خانه در راه است؟ مستاجران به گوش باشند.

جهش قیمت اجاره خانه در راه است؟

بازار اجاره خانه تو ایران، به‌خصوص تو کلان‌شهری مثل تهران، همیشه مثل یه ترن هوایی بالا و پایین داره. با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی (تابستون ۱۴۰۴)، زمزمه‌هایی از جهش قیمت اجاره آپارتمان شنیده می‌شه و مستاجران نگرانن که آیا قراره بازم یه شوک قیمتی جدید رو تجربه کنن؟ تو این مقاله، روند قیمت اجاره خانه تهران و رهن رو تحلیل می‌کنم، یه جدول قیمت از مناطق مختلف می‌ذارم، و بهت می‌گم که باید چیکار کنی تا تو این بازار پرنوسان غافلگیر نشی.

چرا حرف از جهش قیمت اجاره می‌زنیم؟

تا امروز، ۱۶ فروردین ۱۴۰۴، بازار اجاره آپارتمان تهران یه ثبات نسبی داشته، ولی چند تا عامل نشون می‌ده که ممکنه تو ماه‌های آینده قیمت‌ها جهش کنه:

• تورم عمومی: تورم تو سال ۱۴۰۳ حدود ۴۰٪ بود و پیش‌بینی می‌شه تو ۱۴۰۴ هم همین حدود بمونه. این یعنی هزینه‌های زندگی، از جمله اجاره خانه، بالا می‌ره.
• افزایش قیمت خرید: قیمت خرید خونه تو تهران از اول ۱۴۰۳ تا حالا حدود ۳۰-۳۵٪ رشد کرده. مالکایی که خونه‌شون گرون‌تر شده، دنبال رهن و اجاره بیشترن.
• فصل جابه‌جایی: تابستون که تقاضا برای اجاره آپارتمان زیاد می‌شه، معمولاً قیمت‌ها یه جهش پیدا می‌کنه.
• نرخ دلار: دلار الان ۱۰۴,۰۰۰ تومنه و اگه بازم بالا بره، ارزش پول مستاجرا کم می‌شه و مالکا قیمت رو بیشتر می‌کنن.

پارسال همین موقع، قانون سقف ۲۵٪ برای افزایش اجاره خانه تهران جواب نداد و اجاره‌ها تو بعضی مناطق تا ۵۰٪ پرید. حالا که تورم هنوز بالاست، مستاجران باید گوش به زنگ باشن.

تحلیل قیمت رهن و اجاره تو تهران

برای تحلیل قیمت اجاره خانه و رهن، باید چند تا چیز رو در نظر بگیریم:

• رهن کامل: معمولاً رهن کامل یه خونه نوساز یه‌چهارم تا یه‌پنجم قیمت کل خونه‌ست. مثلاً یه آپارتمان ۲ میلیاردی تو جنوب تهران، رهن کاملش ۴۰۰-۵۰۰ میلیون تومنه.
• تبدیل رهن به اجاره: هر ۳۰ میلیون رهن، حدود ۱ میلیون اجاره ماهانه حساب می‌شه. پس یه خونه با ۱۵۰ میلیون رهن کامل، می‌تونه ۱۲۰ میلیون رهن + ۱ میلیون اجاره باشه.
• منطقه: قیمت اجاره آپارتمان تهران تو شمال شهر (مثل زعفرانیه) با جنوب (مثل نازی‌آباد) زمین تا آسمون فرق داره.

تا الان تو ۱۴۰۴، اجاره خانه تهران تو مناطق متوسط مثل تهرانپارس یا پونک، برای یه آپارتمان ۷۰ متری، حدود ۲۰۰-۲۵۰ میلیون رهن کامل یا ۱۵۰ میلیون رهن با ۳-۴ میلیون اجاره‌ست. تو جنوب، همین متراژ با ۱۵۰ میلیون رهن کامل یا ۱۰۰ میلیون رهن و ۲ میلیون اجاره پیدا می‌شه. ولی تو شمال، رهن کامل همون خونه به ۵۰۰-۶۰۰ میلیون می‌رسه.

جدول قیمت اجاره و رهن (فروردین ۱۴۰۴)

این جدول قیمت اجاره آپارتمان و رهن رو تو چند محله تهران نشون می‌ده (بر اساس آگهی‌های فعلی و پیش‌بینی رشد ۳۰٪ تابستون):

توجه: این قیمت‌ها تقریبیه و بستگی به سن بنا، امکانات (پارکینگ، آسانسور) و موقعیت دقیق داره. پیش‌بینی تابستون با فرض تورم ۳۰٪ و افزایش تقاضاست.

جهش قیمت در راهه؟

با نگاه به روند سال‌های قبل و وضعیت فعلی، چند تا سناریو پیش رو داریم:

• سناریو خوش‌بینانه: اگه مذاکرات ایران و غرب به نتیجه برسه و دلار زیر ۱۰۰,۰۰۰ تومن بیاد، جهش قیمت اجاره خانه کمتر می‌شه (شاید ۱۵-۲۰٪) و رهن و اجاره یه ثبات نسبی پیدا کنه.
• سناریو واقعی: با تورم ۴۰٪ و افزایش تقاضا تو تابستون، احتمال جهش ۳۰-۴۰٪ تو اجاره آپارتمان تهران هست. مثلاً رهن کامل یه خونه ۷۰ متری تو پونک از ۲۲۰ میلیون به ۲۸۰-۳۰۰ میلیون می‌رسه.
• سناریو بدبینانه: اگه دلار به ۱۲۰,۰۰۰ تومن برسه یا تنش سیاسی زیاد بشه، جهش تا ۵۰٪ هم ممکنه. اینجا دیگه مستاجران حسابی به دردسر می‌افتن.

گزارش‌های تجارت‌نیوز (فروردین ۱۴۰۴) نشون می‌ده که پارسال اجاره‌ها با تورم ۴۰٪ رشد کردن، نه سقف ۲۵٪ قانونی. پس احتمال جهش تو ۱۴۰۴ بالاست.

مستاجران چیکار کنن؟

اگه تو فکر اجاره خانه هستی، این چند تا نکته رو یادت باشه:

• زودتر قرارداد ببند: قبل از تابستون که بازار داغ می‌شه، خونه‌تو پیدا کن و قرارداد ببند تا از جهش قیمت در امان باشی.
• مقایسه کن: سایت‌هایی مثل دیوار و شیپور رو چک کن و قیمت اجاره آپارتمان تو محله‌های مختلف رو ببین.
• رهن بیشتر بده: اگه پول نقد داری، سعی کن رهن بیشتر بذاری تا اجاره ماهانه‌ات کم بشه. مثلاً به جای ۱۰۰ میلیون رهن و ۳ میلیون اجاره، ۱۳۰ میلیون رهن و ۲ میلیون اجاره.
• محله‌های ارزون‌تر: به جای سعادت‌آباد، سراغ پونک یا نازی‌آباد برو که قیمت معقول‌تری دارن.

چرا اجاره‌ها این‌قدر بالا می‌ره؟

دلیل اصلی، تورمه. وقتی ارزش پول کم می‌شه، مالکا برای جبران، رهن و اجاره رو بالا می‌برن. از طرفی، عرضه خونه برای اجاره کم شده؛ خیلی‌ها ترجیح می‌دن خونه‌رو بفروشن یا خالی نگه دارن تا گرون‌تر بشه. این باعث می‌شه رقابت برای اجاره آپارتمان تهران بیشتر بشه و قیمت‌ها بره بالا.

مقایسه با پارسال

تو فروردین ۱۴۰۳، رهن کامل یه خونه ۷۰ متری تو نازی‌آباد حدود ۱۰۰ میلیون بود، ولی الان ۱۵۰ میلیون شده (۵۰٪ رشد). تو تهرانپارس هم از ۱۸۰ میلیون به ۲۵۰ میلیون رسیده. این نشون می‌ده حتی بدون جهش بزرگ، قیمت‌ها همین حالا هم حسابی بالا رفتن.

پیش‌بینی بلندمدت

اگه تورم ادامه داشته باشه، تا آخر ۱۴۰۴ ممکنه رهن کامل یه خونه ۷۰ متری تو تهرانپارس به ۴۰۰ میلیون و تو سعادت‌آباد به ۱ میلیارد برسه. پس اگه الان یه قرارداد دوساله ببندی، می‌تونی جلوی ضرر بزرگ‌تر رو بگیری.

سوالات متداول