قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

۳۳ نکته مهم از قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که جهت ثبت معاملات خود باید رعایت نمائید

۳۳ نکته مهم از قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

 

۱. یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به اینگونه معاملات غیرقابل استماع است و فاقد اعتبار خواهد بود.
۲. دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می شود که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف ۱۵ روز بعد، دعوای تنفیذ فسخ اقامه گردد.
۳. اسناد ثبت نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می شود که ملک به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.
۴. دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
۵. تعرفه دلالان معاملات املاک باید بر اساس معیارهایی مانند درصد ارزش معاملاتی املاک، حجم پیش نویس قراردادهای ثبت شده در هر منطقه و تعیین سقف تعرفه دریافتی تعیین شود.
۶. دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال املاک، مالیات نقل و انتقال را به ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت نمایند. همچنین، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (مانند حق کسب و پیشه) را به ماخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک محاسبه و دریافت کنند.
۷. سازمان تامین اجتماعی باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی فرد واگذارکننده ملک را اعلام کند تا توسط دفاتر اسناد رسمی وصول شود. در غیر این صورت، سردفتر مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و در این صورت، منتقل الیه و سردفتر مسئولیتی در قبال بدهی ندارند.
۸. دستگاه های اجرایی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده، باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلام را به صورت آنی اعلام نمایند. در صورت عدم اعلام پاسخ، سردفتر مجاز به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
۹. دفاتر اسناد رسمی باید وجوه دولتی و عمومی وصولی را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تایید سازمان به حساب های تعیین شده نزد خزانه داری کل کشور واریز نمایند.
۱۰. مراجع قضایی، کمیسیون ها و شوراهای ذی صلاح که برای رسیدگی به امور املاک تعیین شده اند، مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد یا سلب حقوق عینی را از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام نمایند. تخلف از این حکم منجر به محکومیت خواهد شد.
۱۱. هرگونه بی توجهی قضات یا ماموران دولتی به مفاد اسناد رسمی، منجر به محکومیت آنها به یکی از مجازات های تعزیری درجه شش خواهد شد. همچنین، در صورت وارد شدن خسارت به دارنده سند رسمی، متخلف مسئول جبران خسارات است.
این قانون در مورد ساماندهی اسناد غیر رسمی برای اموال غیر منقول (املاک و مستغلات) است. برخی از نکات اصلی عبارتند از:
۱۲. ایجاد سامانه ای برای ثبت ادعاهای مالکیت بر اموال غیر منقول که فاقد اسناد رسمی هستند.
۱۳. مدعیان مالکیت باید مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند و برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنند.
۱۴. اگر مدعیان در مدت زمان مشخص اقدام نکنند، ادعاهای آنها علیه املاک دولتی و عمومی قابل استناد نخواهد بود.
۱۵. دادگاه ها باید دعوای مطالبه قیمت روز اموال غیر منقول را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات معارض بپذیرند.
۱۶. درج ادعاها در سامانه منوط به ارائه مشخصات جغرافیایی دقیق و احراز هویت است.
۱۷. رسیدگی به ادعاها بر اساس قوانین موجود صورت می گیرد و نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی دارد.
۱۸. بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی باید نقشه های دارای مختصات جغرافیایی را تهیه کنند و پس از استعلام از سازمان های مربوطه، جهت صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد ارائه دهند.
۱۹. وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در خصوص واگذاری زمین های دولتی و رعایت قراردادهای مربوطه اقدام کنند.
۲۰. جرم درج اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه یا معاملات معارض، مجازات نقدی و جزایی دارد.
۲۱. در مورد آپارتمان هایی که دارای رای جریمه از کمیسیون های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری هستند، شهرداری ها و بخشداری ها باید گواهی پایان کار صادر کنند.
۲۲. سازمان ثبت اسناد باید در سند مالکیت تفکیکی هر واحد آپارتمانی، جریمه های مربوط به قسمت های مشترک و اختصاصی را ذکر کند.

 

سازمان ثبت اسناد واملاک

 

۲۳. دستگاه های اجرایی و واحدهای مربوطه باید اطلاعات اموال غیر منقول عمومی و دولتی را در سامانه ثبت کنند.
۲۴. سازمان ثبت اسناد باید برای قطعات اراضی کشاورزی که دارای تصرفات قانونی هستند، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر کند.
۲۵. اشخاص فاقد سند رسمی حداکثر تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه می توانند اعمال حقوقی را در سامانه انجام دهند.
۲۶. دلالان معاملات املاک نباید در معاملات موضوع این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی کنند. متخلفان مشمول جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهند شد.
۲۷.ساعات کار دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۴۴ ساعت در هفته باشد و به گونه ای تنظیم شود که در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند.
۲۸.در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که بطلان به او مستند است، مسئول جبران خسارات وارده است. همچنین، سازمان مربوطه باید معاملات موضوع ماده ۱ را بیمه کند.
۲۹.سازمان باید برای املاکی که دارای دستور نقشه مشخصی هستند، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را فراهم کند و شناسه یکتا برای هر واحد صادر کند. همچنین، باید انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی را به منتقل الیه اطلاع دهد.
۳۰.مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی باید دستور نقشه را صادر کنند. همچنین، سازمان باید دسترسی ثبت آنی دستور نقشه پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای این مراجع فراهم کند. آیین نامه اجرایی این ماده باید توسط سازمان مربوطه تهیه و به تصویب هیات وزیران برسد.
۳۱.ماده ۱۵ شامل نسخ برخی مواد قانونی موجود و اصلاحاتی در قانون پیش فروش ساختمان است که در یادداشت های قبلی همین صفحه مفصل توضیح داده شده است.
۳۲. اصلاح ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان: تعریف پیش فروش ساختمان گسترش یافته و هر قراردادی که مالک رسمی زمین را ملزم به مشارکت در ساخت کند یا هر قراردادی که شامل تعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی باشد، شامل این قانون می شود.
۳۳. اصلاح بند ۳ ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان: اضافه شدن متن پروانه ساختمانی صادرشده به عنوان یکی از پیوست های قرارداد مطلب تازه ای است.

مریم تمیزی/ وکیل دادگستری

سایر مطالب در مشاوره حقوقی

قوانین خرید و فروش خودرو 1404: راهنمای حقوقی با شیش دنگ

خرید و فروش خودرو در ایران با قوانین جدید 1404 پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد! با دپارتمان حقوقی شیش دنگ و مشاوره حقوقی رایگان ما، از ریسک‌های قانونی در امان بمانید. این مقاله جامع را بخوانید و با خیال

راهنمای حقوقی سرمایه‌گذاری در بورس ایران 1404 با شیش دنگ

سرمایه‌گذاری در بورس ایران فرصت‌های مالی جذابی دارد، اما نیازمند آگاهی از قوانین است. دپارتمان حقوقی شیش دنگ با مشاوره رایگان و وکالت تخصصی، شما را در این مسیر یاری می‌کند.

قوانین ارث دیجیتال 1404: تقسیم اموال دیجیتال با شیش دنگ

در دنیای دیجیتال امروز، اموال دیجیتال مانند حساب‌های بانکی آنلاین، ارزهای دیجیتال و دارایی‌های مجازی بخش مهمی از میراث افراد را تشکیل می‌دهند. اما چگونه این اموال پس از فوت صاحبشان تقسیم می‌شوند؟ در ا

راهنمای حقوقی جرایم سایبری در شبکه‌های اجتماعی با شیش دنگ

آیا در شبکه‌های اجتماعی با مزاحمت، کلاهبرداری یا نقض حریم خصوصی مواجه شده‌اید؟ این مقاله جامع، تمامی جنبه‌های حقوقی جرایم سایبری در ایران را بررسی می‌کند و با تکیه بر قوانین، آرای قضایی، و قواعد فقهی،

حقوق بازنشستگان 1404: افزایش 20% و بیمه درمانی با شیش دنگ

در سال 1404، حقوق بازنشستگان در ایران با تغییرات مهمی همراه شده است. از افزایش 20 درصدی حقوق تا اجرای متناسب‌سازی و بهبود خدمات بیمه درمانی، این مقاله به‌طور جامع قوانین، مصوبات، آرای قضایی، و قواعد ف

قانون حمایت از کودکان 1404: بررسی حقوقی، فقهی و تطبیق با قوانین بین‌الملل

آیا از حقوق جدید کودکان و نوجوانان در سال 1404 آگاه هستید؟ این مقاله جامع، قوانین به‌روز، مراحل حمایت، و نکات فقهی را با زبانی ساده توضیح می‌دهد. با دپارتمان حقوقی شیش دنگ و مهناز عسگرانی، از مشاوره ر

راهنمای حقوقی ازدواج موقت در ایران: قوانین و نکات فقهی با شیش دنگ

آیا با شرایط و قوانین ازدواج موقت در ایران آشنا هستید؟ این مقاله جامع، تمامی جزئیات حقوقی، فقهی، و اجتماعی مرتبط با ازدواج موقت را با زبانی ساده و دقیق توضیح می‌دهد. با مطالعه این راهنما، از شرایط عقد

حقوق محیط زیست در ایران: راهنمای شکایت از تخریب محیط زیست

آیا می‌دانید چگونه می‌توانید از تخریب محیط زیست شکایت کنید؟ این مقاله جامع، قوانین، مراحل شکایت، و راهکارهای حقوقی را با زبانی ساده توضیح می‌دهد. با دپارتمان حقوقی شیش دنگ و مهناز عسگرانی، از حقوق محی

قوانین مالیات بر درآمد 1404 ایران: تکالیف حقوقی و فقهی

آیا از تغییرات جدید مالیات بر درآمد در سال 1404 خبر دارید؟ این مقاله جامع، قوانین، تکالیف حقوقی، و دیدگاه‌های فقهی را با زبانی ساده توضیح می‌دهد و شما را برای مدیریت مالیات آماده می‌کند. با دپارتمان ح

حقوق فقهی و قانونی هوش مصنوعی در ایران: چالش‌ها و فرصت‌ها با شیش دنگ

هوش مصنوعی با ورود به زندگی ما، فرصت‌ها و چالش‌های جدیدی در حوزه حقوق و فقه ایجاد کرده است. این مقاله جامع، حقوق و قواعد فقهی استفاده از هوش مصنوعی در قراردادها، جرایم رایانه‌ای، و کسب‌وکارها را با زب

راهنمای حقوقی خرید و فروش NFT در ایران: قوانین، محدودیت‌ها و مشاوره رایگان

آیا می‌خواهید وارد دنیای خرید و فروش توکن‌های غیرمثلی (NFT) در ایران شوید اما از قوانین و محدودیت‌ها سردرگم هستید؟ این مقاله جامع شما را با تمام جنبه‌های حقوقی، فقهی، و عملی این حوزه آشنا می‌کند و راه

قوانین 1404 ایران: راهنمای حفاظت از داده‌های شخصی و حریم خصوصی

در دنیای دیجیتال امروز، حفاظت از داده‌های شخصی بیش از پیش اهمیت یافته است. این مقاله جامع، قوانین جدید حمایت از داده‌های شخصی در ایران (1404) را با زبانی ساده توضیح می‌دهد، نکات حقوقی کاربردی برای کار