چالش های بازار مسکن در ایران و اقدام های صورت گرفته جهت کنترل آن ها

در مورد بازار مسکن ایران در سال 1403 موارد زیر قابل ذکر می باشند:

1.      قیمت مسکن

در سال‌های اخیر قیمت مسکن در ایران با رشد چشمگیری همراه بوده است. متوسط قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مانند تهران، به بیش از 6 میایارد تومان برای یک واحد ۸۰ متری رسیده است. این افزایش قیمت ها، دسترسی به مسکن را برای بسیاری از خانوارها به ویژه قشر متوسط و جوان را دشوار کرده است.

2.      تقاضای مسکن

تقاضا برای مسکن به دلیل رشد جمعیت، تشکیل خانوارهای جدید و نیاز به جایگزینی واحدهای فرسوده، همچنان بالا است. با این حال، به دلیل افزایش شدید قیمت ‌ها، توان خرید بسیاری از متقاضیان کاهش یافته است.

3.     سیاست‌ های دولت

دولت برای کنترل بازار مسکن و افزایش دسترسی به مسکن مناسب، سیاست ‌هایی مانند افزایش تسهیلات بانکی، ساخت مسکن استیجاری و طرح ‌های حمایتی را اجرا کرده است. با این حال، این سیاست ‌ها تا کنون نتوانسته اند به طور کامل بر چالش ‌های موجود در بازار مسکن فائق آیند.

4.     نوسازی و بهسازی

بخشی از سیاست‌ های دولت بر نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی فرسوده متمرکز است. این امر علاوه بر ارتقای کیفیت مسکن، به کاهش مصرف انرژی و افزایش ایمنی ساختمان ‌ها کمک می‌کند.

در مجموع، بازار مسکن ایران همچنان با چالش ‌هایی در زمینه ی قیمت و تأمین مسکن مناسب برای اقشار مختلف جامعه مواجه است و نیازمند سیاست ‌های جامع ‌تر و اثر بخش ‌تری در این حوزه می باشد.

اقدامات انجام شده برای تسهیل خرید مسکن برای جوانان و خانوارهای متوسط، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1.      افزایش تسهیلات بانکی

دولت در سال‌های اخیر، میزان و مدت بازپرداخت تسهیلات مسکن را افزایش داده است. به طور مثال، تسهیلات خرید مسکن در شهرهای بزرگ با مدت بازپرداخت ۲۰ سال رسیده است. این امر توان خرید جوانان و خانوارهای متوسط را تا حدودی افزایش داده است.

2.      طرح‌ های مسکن استیجاری

دولت طرح ‌هایی را برای ساخت مسکن استیجاری با اجاره ‌بها و قیمت ‌های مناسب‌ تر از بازار آزاد اجرا کرده است. این واحد ها بر اساس معیارهایی به متقاضیان واجد شرایط واگذار می‌شود. این طرح به ویژه برای جوانان و خانوارهای با درآمد متوسط که امکان خرید مسکن ندارند، مفید بوده است.

3.     حمایت از خانه ‌اولی ‌ها

دولت در قالب طرح‌های مختلف، به خانه ‌اولی ‌ها یارانه یا معافیت‌های مالیاتی اعطا می‌کند. این حمایت ‌ها به کاهش هزینه ‌های اولیه ی خرید مسکن برای این گروه کمک کرده است.

4.     تشویق سازندگان

دولت با ارائه ی مشوق‌ های مالیاتی و زمینی، سازندگان را به ساخت واحد های مسکونی با قیمت ‌های مناسب ‌تر برای اقشار متوسط ترغیب کرده است.

اگرچه این اقدامات تا حدودی توانسته به بهبود دسترسی جوانان و خانوارهای متوسط به مسکن کمک کند، اما چالش ‌های موجود در بازار مسکن همچنان پابرجا است و نیازمند سیاست‌ های جامع ‌تر و اثربخش ‌تری در این زمینه می باشیم.

در زمینه ی سیاست ‌های جامع‌ تر برای بهبود دسترسی به مسکن برای جوانان و خانوارهای متوسط، موارد زیر قابل بررسی می باشند:

1.      افزایش عرضه ی مسکن مقرون به صرفه

- سیاست‌های تشویقی برای ساخت واحدهای مسکونی با قیمت‌های مناسب‌تر توسط بخش خصوصی و دولت

- استفاده از زمین‌های دولتی و طرح‌های نوسازی شهری برای ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت

2.      اصلاح نظام تأمین مالی مسکن

- افزایش سقف و مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی

- ایجاد صندوق‌ های تأمین مالی مسکن با نرخ سود پایین ‌تر

- گسترش بازار رهن برای تأمین مالی خرید مسکن

3.     حمایت از اجاره ‌نشینی

- توسعه ی طرح‌ های مسکن استیجاری با اجاره ‌بهای مناسب

- ارائه ی مشوق‌ های مالیاتی برای بخش خصوصی در توسعه ی واحد های اجاره ‌ای

4.     تقویت سیاست‌ های مالیاتی

- اعمال مالیات‌های بازدارنده بر خرید و فروش‌ های سوداگرانه ی مسکن

- معافیت ‌های مالیاتی برای خانه ‌اولی ‌ها و سازندگان مسکن مقرون به صرفه

5.     بهبود برنامه‌ ریزی و مدیریت شهری

- تسهیل روند صدور مجوزهای ساخت و ساز

- هماهنگی بین دستگاه‌ های مرتبط برای تسریع در احداث واحدهای مسکونی

این سیاست‌ های جامع ‌تر در کنار اقدامات قبلی می‌تواند به طور موثرتری به بهبود دسترسی به مسکن برای جوانان و خانوار های متوسط کمک کند. برای ایجاد صندوق ‌های تأمین مالی مسکن با نرخ سود پایین ‌تر، موارد زیر می‌تواند مد نظر قرار گیرد:

1.      مشارکت دولت

- سرمایه‌گذاری مستقیم دولت در این صندوق ‌ها از طریق اختصاص بودجه و منابع مالی

- ارائه ی تضمین‌ های دولتی برای جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این صندوق‌ ها

2.      بازار سرمایه

- انتشار اوراق قرضه با نرخ سود پایین و ضمانت دولتی برای جذب سرمایه‌گذاری در این صندوق ‌ها

- ایجاد صنایع واسطه‌گری مالی مانند صندوق ‌های سرمایه‌گذاری امالک و مستغالت برای تأمین مالی مسکن

3.     محرک ‌های مالیاتی

- ارائه معافیت‌ های مالیاتی برای سرمایه‌گذاران در این صندوق ‌ها

- اعمال مالیات ‌های تشویقی برای سرمایه‌گذاری در این صندوق ‌ها

4.     نظارت و تنظیم‌

- ایجاد چارچوب مقرراتی و نظارتی مناسب برای فعالیت این صندوق ‌ها

- تعیین سقف نرخ سود و شرایط تسهیلات ارائه‌شده توسط این صندوق‌ ها

با اجرای این اقدامات، می‌توان صندوق‌ های تأمین مالی مسکن با نرخ سود پایین‌ تر و در دسترس ‌تر برای خانوارهای متوسط ایجاد کرد.

برای جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صندوق ‌های تأمین مالی مسکن، دولت می‌تواند انواع تضمین ‌های مختلفی ارائه کند، از جمله:

1.      تضمین اصل سرمایه

دولت می‌تواند اصل سرمایه‌گذاری را در صندوق‌ ها تضمین کند، به این معنا که اگر صندوق با زیان مواجه شود، دولت اصل سرمایه را به سرمایه‌گذاران بازپرداخت خواهد کرد.

2.      تضمین حداقل بازده

دولت می‌تواند حداقل میزان بازده را برای سرمایه‌گذاران در این صندوق‌ ها تضمین کند، به این صورت که اگر بازده واقعی از حد مشخصی کمتر باشد، دولت آن را تکمیل خواهد کرد.

3.     تضمین نقد شوندگی

دولت می‌تواند تضمین کند که در صورت نیاز سرمایه‌گذاران به نقد کردن سهام خود، بازاری برای خرید و فروش این اوراق وجود خواهد داشت.

4.     تضمین بازپرداخت اصل و سود

دولت می‌تواند بازپرداخت اصل و سود اوراق منتشرشده توسط این صندوق ‌ها را تضمین کند.

این تضمین ‌های دولتی می‌تواند اطمینان بیشتری را برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی ایجاد کرده و انگیزه آن ها را برای مشارکت در این صندوق‌ ها افزایش دهد.

بازبینی: س. سیاح