الزام به تحویل ملک گاهی عقدی که بین طرفین واقع شده است صحیح است اما فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک تخلف کرده است. در این جا طرح دعوی الزام به تحویل ملک موضوعیت پیدا می کند. سوالی که در این جا پیش می آید این است که اگر سند عادیبین متعاملین تنظیم شده باشد می توان پیگیری های حقوقی لازم را داشت؟

دعاوی حقوقی رایج در قراردادهای ملکی 

الزام به تحویل ملکگاهی عقدی که بین طرفین واقع شده است صحیح است اما فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک تخلف کرده است. در این جا طرح دعوی الزام به تحویل ملک موضوعیت پیدا می کند. سوالی که در این جا پیش می آید این است که اگر سند عادیبین متعاملین تنظیم شده باشد می توان پیگیری های حقوقی لازم را داشت؟

اگرچه در این مسئله بین دادگاه ها اختلاف نظر وجود دارد اما اکثر دادگاه ها معتقدند تنها مالک رسمی می تواند دادخواست الزام به تحویل ملک را بدهد. اما چیزی که بدیهی است آن است که اگر همان سند عادی مبتنی بر قراین و ادله قانونی و یا شرعی معتبری باشد به استناد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت نمی توان آن را معتبر ندانست. در دعوای الزام به تحویل ملک این خریدار است که  خواهان دعوی است و فروشنده از دادن ملک خودداری می کند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

اگر ملک در تصرف شخص دیگری باشد چه وضعیتی پیش می آید؟

گاهی ملک در اختیار شخص ثالثی است و شخص ثالث هم مجوز تصرف ملک را به صورت کتبی نداشته است و آن جا را غصب کرده است. برای تخلیه و تحویل ملک در این جا نیاز به دادخواست جداگانه ای نیست و تخلیه انجام می شود مگر این که شخص ثالث در ظرف مهلت یک هفته به دادگاه مراجعه کند. در مواردی که موعد در قراردادوجود دارد، وضعیت به این گونه می شود که خریدار پیش از آن موعد نمی تواند فروشنده را ملزم به ایفای تعهد کند.هزینه های تسلیم ملک هر چه باشد، بر عهدۀ فروشنده است و خریدار نمی تواند آن ها را از فروشنده مطالبه کند.

خریدار در مواردی که دعوی الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی توأمان مطرح می شود، می تواند دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را درخواست کند. اگر کلاً از ابندای قرارداد امکان تحویل ملک نبوده است، بیع باطل است. متعاملین می توانند در قرارداد بابت تأخیر در تحویل ملک، مطالبۀ خسارت را پیش بینی کنند و علاوه بر آن در صورت عدم امکان تحویل گرفتن ملک، حق فسخ در قرارداد در نظر گرفته شود.

گاهی پیش می آید که بخشی از ملک آمادۀ تحویل است و بخش دیگر امکان تحویلش وجود ندارد. در این جا خریدار است که تصمیم می گیرد که قرارداد را با همان شرایط قبول کند و یا این که کل قرارداد را فسخ کند. چون قرارداد نسبت به آن بخش که امکان تحویلش هست، صحیح است و نسبت به سایر قسمت ها که قدرت برتسلیم نیست، باطل است.

وقتی بیع واقع می شود، خریدار بدون اجازۀ فروشنده می تواند ملک را به تصرف خود درآورد. برای هر یک از طرفین حق حبس وجود دارد به این معنا که تا طرف مقابل، حاضر به تسلیم و تحویل ملک و یا ثمن قرارداد نشوند، او هم از ایفای تعهد خود خودداری خواهد کرد. به شرط این که برای تحویل ملک و یا ثمن، مهلتی در نظر گرفته نشده باشد. بنابراین در صورتی که فروشنده از حق حبسش استفاده کند، خریدار تمی تواند او را ملزم به تحویل ملک کند. وقتی صحبت از تحویل ملک می شود، کلیه اجزا و توابع مبیع از قبیل بالکن، آسانسور، پارکینگ و ... می شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

اگر هم ملکی در بازداشت و یا رهن باشد، بازهم می توان به عنوان یک خریدار، دعوی الزام به تحویل ملک کرد چرا که خواسته خریدار در این جا، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک نمی باشد تا این امر مخل حقوق بازداشت کنندگان ملک باشد.

استرداد ثمن معامله

گاهی معامله منعقد می شود و بخشی از ثمن یا تمامش به فروشنده پرداخت می شود اما بعداً معامله فسخ یا اقاله می شود و یا مشخص می شود معامله از ابتدا باطل بوده است. در چنین حالتی خریدار می تواند از طرق حقوقی، ثمن معامله را استرداد کند.

در مواردی که مبیع قبل از قبض خریدار به هر علتی تلف می شود و مسئولیت این تلف چون قبل از قبض بیع بوده است، بر عهدۀ فروشنده است، با درخواست خریدار فروشنده ملزم به برگرداندن ثمن می شود. بنابراین این حق برای خریدار و یا ذی نفع وجود دارد و می تواند از طریق مراجع قضایی، پیگیری های لازم را کند.

وقتی حکم قطعی علیه خوانده (فروشنده)، مبنی بر استرداد ثمن صادر می شود و خواهان (خریدار) باید درخواست صدور اجراییه کند، اگر دست فروشنده اصل ثمن باشد، همان توقیف می شود وگرنه از اموال فروشنده معرفی می کند. در صورت عدم شناسایی اموال متعهد با گرفتن استعلام از ادارۀ راهور، ثبت اسناد املاک، بانک مرکزی و ... اموال محکوم علیه توقیف می شود و از فروش آن، ثمن پرداخت می شود. در صورت عدم امکان توقیف، می توان با وجود شرایطی محکوم علیه را حبس کرد.اگر ثمن دست وکیل خریدار باشد، باید از او مطالبۀ وجه کرد.

حال سوال این است که اگر ملکی که فروشنده به خریدار فروخته است، برای شخص دیگری باشد و اصطلاحاً مستحق للغیر باشد و خریدار نسبت به این مسئله جاهل باشد چه اتفاقی می افتد؟

در این جا خریدار ثمن را به شخصی تحویل داده است که فروشندۀ واقعی نبوده است. او می تواند علاوه بر مطالبۀ ثمن، خسارات ثمن را هم مطالبه کند و مطالبۀ این غرامت زمانی پیش می آید که خریدار جاهل باشد وگرنه او بر علیه خود چنین کاری کرده است و از این جهت مسؤولیتی متوجه فروشنده نیست و کلیه خسارات از قبیل هزینۀ تنظیم سند رسمی، دستمزد دلال و هزینۀ نگهداری مبیع بر عهدۀ خودش است.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

حال اگر ثمن وجه نقد نباشد، مثلاً خودرویی باشد، با مطالبۀ خریدار همان عین (خودرو) باید مسترد شود و اگر ثمن در دست فروشنده تلف یا ناقص بشود، فروشنده ضامن عین منافع آن است. معمولاً دادخواست استرداد ثمن را به همراه دادخواست تأیید فسخ و یا ابطال بیع مطرح می کنند و اگر دعوای استرداد ثمن قبل از اثبات فسخ قرارداد مطرح شود قابلیت استماع ندارد.

طبق مادۀ 366 قانون مدنی: هرگاه کسی به بیع فاسد، مالی را قبض کند، باید آن را به صاحبش رد کند و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عین و منانح آن خواهد بود.

الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

در مواردی که فروشنده به تعهد خودش عمل می کند، خریدار هم به تعهد خودش عمل می کند ولی قرارداد به هر علتی فسخ یا باطل می شود، خریدار متعهد می شود که ملک را به فروشنده مسترد کند. اگر خریدار خودداری کند، می توان او را از طریق مراجع قضایی ملزم به تخلیه کرد. اما آن چه در طرح دعوای تخلیه مهم است، اثبات فسخ و یا بطلان قرارداد است. بنابراین باید قبل از دادخواست استردادملک و یا هم زمان خواسته تأیید فسخ و یا بطلان نیز تقدیم شود. بعد از این که دادخواست تخلیه داده شد، اگر خریدار ملک را مسترد نکند، در حکم غاصب است و مسؤول هر نوع خسارات وارده بر ملک خواهد بود حتی اگر هیچ تقصیری در بروز آن خسارت نداشته باشد. معمولاً قبل از دادخواست استرداد ملک، اظهارنامۀ رسمی داده می شود و از خریدار خواسته می شود که ملک را مسترد کند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

لازم به ذکر است در صورتی که خریدار ملک را مسترد نکند، از تاریخی که ملزم به انجام این امر بوده است تا زمان استرداد، اجرت المثل ایام تصرف هم بر او بار شود که در صورت مطالبۀ مالک، باید آن را پرداخت کند. فروشنده خودش باید مالک رسمی ملک باشد تا بتواند دادخواست استرداد تقدیم کند.

 

مطالبۀ وجه التزام قراردادی

مبلغی که به عنوان جریمۀ تأخیر و یا عدم انجام تعهد قراردادی پیش بینی می شود. بنابراین در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را با تأخیر انجام دهد و یا تعهدش را انجام ندهد، طرف دیگر می تواند دادخواست وجه التزام را تقدیم کند.

این دعوی هرچند مربوط به ملک می تواند باشد و به نوعی مطالبۀ وجه است، خواهاش می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده و یا محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای تعهد، طرح دعوی کند. وقتی که رأی قطعی صادر می شود و متعهد محکوم می شود، متعهدله می تواند درخواست صدور اجراییه کند و از طریق معرفی اموال و گرفتن استعلامات ضروری در صورت به دست آوردن مال برآید و در صورتی که مالی پیدا نشود، می توان محکوم علیه را جلب کرد.

مبلغ وجه التزام همان است که در قرارداد ذکر می شود، دادگاه به بیشتر یا کمتر از آن نمی توان حکم دهد. به نوعی یک خسارت مقطوعی است و مهم نیست که ضرر و زیانی وارد بشود یا خیر. در ضرر و زیان ناشی از تأخیر، باید ضرر و زیانی وارد بشود تا بتوان مطالبه کرد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

سوال: آیا می شود هم وجه التزام را گرفت و هم فرد را مجبور به انجام اصل تعهد کرد؟

اگرچه در این باره اختلاف نظر وجود دارد اما نظر اکثریت بر این است که نمی توان متخلف را به اجرای تعهد اصلی ملزم کرد. وقتی می توان وجه التزام عدم اجرای تعهد را مطالبه کرد که امکان الزام متعهد به اجرای تعهد اصلی وجود نداشته باشد. باید در این زمینه به قصد مشترک طرفین توجه نمود. در خصوص خسارات تأخیر در اجرای تعهد خواهان، می توان خسارات را تا روز تقدیم دادخواست محاسبه و مطالبه کند.

سعی کنید مبلغ وجه التزام را مبلغ متعارفی ذکر کنید چرا که برخی محاکم به تناسب بین وجه التزام و تعهد توجه داشته و صرفاً تا سقف تعهد اصلی و یا حد متعارف، حکم صادر می کنند.

زمانی متعهد محکوم به پرداخت وجه التزام می شود که این تأخیر و یا عدم انجام تعهد در نتیجۀ حادثه ای خارج از ارادۀ متعهد نباشد. امروزه در قولنامه ها وجه التزام می گذارند یا به عنوان حق انصراف از معامله یا به عنوان الزام متخلف به انجام معامله.

 

مطالبۀ ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد

در قراردادها معمولاً طرفین تعهداتی را بر عهده می گیرند و معمولاً برای انجام تعهداتشان هم موعد و زمانی را مشخص می کنند. اگر یکی از طرفین از ادای تعهدات خود تخلف کند و این تخلف منجر به ضرر و زیانی به طرف مقابل بشود، متعهدله (کسی که تعهد به نفع اوست) می تواند دادخواست مطالبۀ ضرر و زیان ناشی از تخلف قرارداد را به دادگاه تقدیم کند. مثلاً در قرارداد اجاره موجر مقرر می کند که ملک را در تاریخ مشخصی تحویل مستأجر می دهم و بعد هم از انجام این تعهد، تخلف می کند و ممکن است به شخص مستأجر ضرر و زیانی وارد بشود. در این جا مستأجر می تواند طی دادخواست، ضرر و زیان وارد شده به خودش را مطالبه کند. آنچه که در این دعوا حائز اهمیت است، ورود ضرر و زیان به صورت مستقیم است.

همان طور که در بحث قبلی بیان شد اگر وجه التزام در قرارداد تعیین شده باشد، بیشتر از آن نمی توان مطالبه کرد هر چند بیشتر از آن به شخص ضرر و زیان وارد شده باشد.

در بحث مطالبۀ ضرر و زیان وارد شده، کارشناس رسمی میزان ضرر و زیان را تعیین می کند و بعد دادگاه وارد تصمیم گیری می شود.

می توان هم دادخواست مطالبۀ ضرر و زیان داد و هم متعهد را به ایفای تعهدات قراردادی ملزم نمود. اگر هم عدم انجام تعهد و یا تأخیر در اجرای متعهد به دلیل یک حادثۀ خارجی باشد، شخص محکوم به پرداخت ضرر و زیان نخواهد شد.

ماده 502 قانون مدنی: در خصوص مطالبۀ خسارت وارده، خواهان باید این جهت را ثابت کند که زیان وارد شده بلاواسطه ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر آن و یا عدم تسلیم خواسته بوده است. در غیر این صورت دادگاه دعوای مطالبۀ خسارت را رد خواهد کرد.

مادۀ 229 قانون مدنی: "اگر متعهد به واسطۀ حادثه که دفع آن خارج از حیطۀ اقتدار اوست، نتواند از عهدۀ تعهد خود برآید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود".

مادۀ 227 قانون مدنی: "در تخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت می شود که نتواند ثابت کند که عدم انجام به واسطۀ علت خارجی بوده است که نمی توان مربوط به او کرد".

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

گردآورنده: عاطفه عبدی (وکیل پایه یک دادگستری) 09123893468