قوانین قرارداد نویسی ملکی [آموزش مشاور املاک]

قوانین قرارداد نویسی ملکی

قوانین قرارداد نویسی ملکی ممکن است بسته به کشور و حقوق مربوطه متفاوت باشد،  برخی از اصول و ملاک‌های مهم در قرارداد نویسی ملکی عبارت‌اند از:

تعریف دقیق ملک:

در قرارداد باید ملک به‌دقت تعریف شود، ازجمله آدرس دقیق، مشخصات فیزیکی، مرزها

قیمت و شرایط پرداخت: قیمت فروش ملک و شرایط پرداخت آن باید در قرارداد مشخص شود، ازجمله مبلغ کل، تاریخ پرداخت و روش پرداخت.

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

شرایط تحویل و تسلیم ملک:

 شرایط و زمان تحویل و تسلیم ملک به خریدار باید در قرارداد مشخص شود.

ضمانت‌ها و تعهدات طرفین:

 ضمانت‌های مربوط به وضعیت حقوقی و فیزیکی ملک و تعهدات طرفین در قرارداد باید مشخص شوند.

شرایط خروج از قرارداد:

 شرایط و ملاک‌های مربوط به لغو یا فسخ قرارداد باید در قرارداد تعیین شود.

شرایط و اختیارات مرتبط با حقوق مالکیت: مواردی مانند حقوق و مسئولیت‌های مالکیت.

شرایط ویژه:

برخی موارد خاص مانند حقوق و امتیازات استفاده مشترک از امکانات مشترک، تعهدات ساختمانی و ... این عناصر تنها بخشی از مواردی هستند که باید در یک قرارداد ملکی در نظر گرفته شوند.

شرایط تحویل و تسلیم ملک در قراردادهای ملکی
شرایط تحویل و تسلیم ملک در قراردادهای ملکی به‌عنوان یکی از بخش‌های حیاتی و قابل‌توجه مطرح می‌شود. این شرایط به‌طور دقیق تعیین می‌کنند که چگونه و چه زمانی  ملک مورد معامله به خریدار تحویل داده می‌شود. در اینجا چند مورد از شرایط مهم در این زمینه ذکر می‌شود:

تاریخ تحویل:

تاریخ دقیقی که مالک فعلی ملک متعهد به تحویل آن به خریدار است.

وضعیت ملک در زمان تحویل: مشخصات و وضعیت فیزیکی ملک در زمان تحویل باید به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.

مدت‌زمان تسلیم:

 مدت‌زمانی که از تاریخ تحویل تا تاریخ تسلیم به خریدار می‌گذرد.

روش تسلیم:

 روش یا روندی که برای تسلیم ملک به خریدار انتخاب می‌شود، مانند تحویل دادن کلید‌ها، امضای مدارک و ...

نقل‌وانتقال مالکیت:

 شرایط و مراحل مربوط به انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار باید در قرارداد تعیین شوند.

مسئولیت‌ها و ضمانت‌ها:

 هر دو طرف باید مسئولیت‌ها و ضمانت‌های مربوط به تحویل و تسلیم ملک را به‌دقت در قرارداد تعیین کنند.

پروتکل‌های نگهداری:

 مسئولیت‌های مربوط به نگهداری و مراقبت ازملک در زمان تحویل و تسلیم باید توسط طرفین تعیین شود. این شرایط تنها بخشی از مواردی هستند که باید در یک قرارداد ملکی در نظر گرفته شوند. همچنین، شرایط ممکن است بسته به قوانین و مقررات مربوطه در هر کشور یا منطقه متفاوت باشند.

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

شرایط خروج از قراردادهای ملکی
شرایط خروج از قراردادهای ملکی می‌تواند به موارد مختلفی اشاره کند، ازجمله این‌ها می‌تواند به موارد زیر اشاره کرد:
فسخ قرارداد:

 درصورتی‌که یکی از طرفین  شرایط قرارداد را نقض کند، طرف دیگر می‌تواند حق فسخ قرارداد را داشته باشد. مواردی که ممکن است منجر به فسخ قرارداد شوند شامل عدم پرداخت قیمت ملک، عدم انجام تعهدات توسط یکی از طرفین و...

انصراف از خرید:

 در برخی موارد، خریدار می‌تواند حق انصراف از خرید ملک را داشته باشد، به شرطی که این حق در قرارداد تعیین‌شده باشد و شرایط مشخصی را رعایت کند.

توافق طرفین:

 در برخی موارد، طرفین ممکن است به توافق برسند و به‌صورت دوستانه از قرارداد ملکی خارج شوند. این توافق ممکن است شامل پرداخت جبران خسارت به‌طرف مقابل باشد.

رفع اشکال در قرارداد:

 درصورتی‌که در قرارداد ملکی مشکلاتی وجود داشته باشد، طرفین می‌توانند به توافق برسند و این مشکلات را رفع کنند.

پیش‌فرض شرایط:

 برخی از قراردادهای ملکی شامل شرایطی هستند که در صورت عدم انجام تعهدات یا وقوع موارد خاص، پیش‌فرض شرایط و رسیدن به خاتمه قرارداد را تعیین می‌کنند. درهرصورت، مهم است که شرایط خروج از قرارداد ملکی به‌دقت در قرارداد تعیین شود تا مواقع اختلاف و ابهام در آینده جلوگیری شود. همچنین، بسته به قوانین و مقررات مربوطه در هر کشور یا منطقه، شرایط خروج ممکن است متفاوت باشند.

شرایط ویژه در قراردادهای ملکی
شرایط ویژه در قراردادهای ملکی می‌توانند بسته به نوع معامله، ویژگی‌های ملک، توافقات خاص طرفین و مقررات قانونی مختلف متفاوت باشند. برخی از این شرایط ویژه ممکن است عبارت باشند از:

شرایط مالی و پرداختی خاص:

 این شرایط شامل مواردی مانند پرداخت قسطی، تعیین میزان و نحوه پرداخت سپرده‌ها، وجه تضمین، شرایط اقساط و ...

حقوق و مزایای ویژه:

 این شرایط ممکن است شامل تعهدات خاصی باشد که فروشنده به خریدار ارائه می‌دهد، مانند انتقال مالکیت ملک مشمول بازسازی یا تعمیرات قبلی، منابع و امکانات مشترک و ...

شرایط استفاده ازملک:

 در برخی موارد، شرایط خاصی برای استفاده ازملک توسط خریدار تعیین می‌شود، مانند محدودیت‌های استفاده مسکونی یا تجاری، محدودیت‌های مربوط به حیوانات خانگی و ...

ضوابط انتقال مالکیت:

 شرایط خاصی مانند انتقال مالکیت بازاریابی، قوانین مالیاتی مربوط به انتقال مالکیت، نحوه انتقال مالکیت و ...

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

ضمانت‌ها و تضمین‌ها:

 شرایط ویژه‌ای ممکن است در قرارداد برای ارائه ضمانت‌ها و تضمین‌ها برای وضعیت ملک، تعهد شوند. شرایط مرتبط با انجام تعهدات: این شرایط ممکن است شامل تعهدات خاصی باشد که طرفین درزمینه انجام تعهدات قراردادی خوددارند. هر قرارداد ملکی ممکن است نیاز به شرایط ویژه‌ای داشته باشد که باید با دقت تعیین و در قرارداد منعکس شوند.

ضمانت‌ها و تعهدات طرفین در قراردادهای ملکی
ضمانت‌ها و تعهدات طرفین در قراردادهای ملکی به شرایط خاص معامله، وضعیت ملک، توافقات طرفین و قوانین مربوطه بستگی دارد اما برخی از ضمانت‌ها و تعهدات معمول در این نوع قراردادها عبارت‌اند از:

تعهدات فروشنده:
ضمانت نحوه قانونی ملک:

فروشنده معمولاً تعهد می‌دهد که ملک مورد فروش قانوناً و شرعاً به او تعلق دارد و هیچ‌گونه انتقال یا برداشت قانونی دیگری بر روی ملک وجود ندارد.
ضمانت وضعیت فیزیکی ملک:

 فروشنده باید تضمین کند که ملک در وضعیتی مناسب و مطلوب فیزیکی است و هیچ خسارت یا مشکلاتی وجود ندارد که خریدار را متضرر کند.

تعهدات خریدار:
پرداخت به‌موقع: خریدار باید تعهد کند که مبالغ معامله را به‌موقع و طبق شرایط قرارداد پرداخت کند.
رعایت شرایط و تعهدات قرارداد: خریدار باید شرایط و تعهدات موجود در قرارداد را به‌دقت رعایت کرده و اجرای صحیح آن‌ها را تضمین کند.

ضمانت‌های دیگر:
ضمانت‌های اختصاصی:

 در برخی موارد، طرفین ممکن است ضمانت‌های اختصاصی برای مسائل خاص مثل نقل‌وانتقال مالکیت، تعمیرات، قوانین محلی و غیره در نظر بگیرند.
تعهدات مالیاتی:

 طرفین باید مسئولیت‌های مالیاتی مربوط به معامله ملکی را رعایت کرده و تضمین کنند که هرگونه مالیات مربوط به معامله پرداخت شود.
هر قرارداد ملکی ممکن است شامل تعهدات و ضمانت‌های دیگری هم باشد که بسته به موضوع معامله و توافقات طرفین متفاوت باشد.

شرایط پرداخت در قراردادهای ملکی:
شرایط پرداخت در قراردادهای ملکی به‌طورکلی شامل موارد زیر می‌شود:

مبلغ کل معامله:

مبلغ کلی که باید بابت خرید ملک پرداخت شود، در قرارداد مشخص می‌شود.

نحوه پرداخت:

شرایط مربوط به نحوه پرداخت مبلغ معامله، مانند پرداخت نقدی، پرداخت اقساطی، پرداخت به‌صورت سپرده، چک‌های تضمینی و ...

مبلغ سپرده اولیه:

 مبلغی که خریدار به‌عنوان سپرده اولیه پرداخت می‌کند معمولاً در قرارداد مشخص می‌شود. این مبلغ ممکن است به‌عنوان قسط اول یا جزئی از مبلغ کل معامله محسوب شود.

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

زمان پرداخت:

 زمان یا تاریخ‌های مشخصی که پرداخت‌ها باید انجام شود، در قرارداد مشخص می‌شود. این شامل مواردی مانند پرداخت اولیه، پرداخت‌های میانی و پرداخت نهایی می‌شود.

تأخیر و جریمه:

 شرایط مربوط به تأخیر در پرداخت مبالغ، مانند مبلغ جریمه برای تأخیر در پرداخت‌ها، در قرارداد مشخص می‌شود.

مسئولیت‌های مرتبط با پرداخت مالیات: طرفین باید مسئولیت‌های مالیاتی مربوط به معامله را رعایت کرده و تضمین کنند که هرگونه مالیات مربوط به معامله پرداخت شود.

شرایط افتراق:

درصورتی‌که پرداخت‌ها به‌صورت اقساطی انجام شود، شرایط مربوط به افتراق در صورت عدم پرداخت به‌موقع در قرارداد مشخص می‌شود. این شرایط تنها بخشی از مواردی هستند که در یک قرارداد ملکی در نظر گرفته می‌شوند. هر معامله ممکن است شرایط ویژه و خاص خود را داشته باشد که در قرارداد مشخص می‌شود.

ضوابط انتقال مالکیت:
ضوابط انتقال مالکیت در قراردادهای ملکی به‌صورت دقیق مشخص می‌شوند تا فرایند انتقال مالکیت به‌طور صحیح و قانونی انجام شود. برخی از این ضوابط عبارت‌اند از:

نحوه انتقال مالکیت:

 در قرارداد مشخص می‌شود که انتقال مالکیت به چه شکلی انجام می‌شود؛ آیا از طریق عقد رسمی یا انتقال از طریق عمل به انجام می‌رسد.

ضوابط مربوط به مدارک:

 قرارداد شامل تعیین می‌کند که چه مدارکی باید جهت انتقال مالکیت ارائه شود، مانند عقد رسمی، سند مالکیت و مدارک مربوط به ثبت ملک در دفترخانه املاک.

وضعیت ثبتی ملک:

 در قرارداد مشخص می‌شود که آیا ملک قبلاً در دفترخانه املاک ثبت‌شده است یا خیر و در صورت ثبت بودن، آیا همه مسائل مربوط به ثبت به‌صورت صحیح رفع شده است یا خیر.

مسئولیت‌های مربوط به هزینه‌های ثبتی:

 قرارداد شامل تعیین می‌کند که هزینه‌های ثبتی مربوط به انتقال مالکیت (مانند هزینه‌های حقوقی و دفترخانه) به عهده کدام طرف است.

زمان انتقال مالکیت:

زمان یا تاریخ دقیقی که انتقال مالکیت ملک انجام می‌شود در قرارداد مشخص می‌شود.
ضمانت‌ها و تضمین‌ها: در قرارداد ممکن است ضمانت‌ها و تضمین‌هایی در مورد وضعیت مالکیت و قانونی بودن ملک تعیین شود.

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

تعهدات مربوط به تسهیل انتقال مالکیت:

هر دو طرف ممکن است تعهداتی داشته باشند که فرایند انتقال مالکیت را تسهیل کنند مانند انجام همه مراحل ثبتی به‌موقع و به‌صورت صحیح.

این ضوابط تنها بخشی از مواردی هستند که در یک قرارداد ملکی در نظر گرفته می‌شوند. هر معامله ممکن است شرایط ویژه و خاص خود را داشته باشد که در قرارداد مشخص می‌شود.

وضعیت ثبتی ملک

وضعیت ثبتی ملک به وضعیت ثبت‌اسناد و مدارک مربوط به ملک در دفترخانه املاک مربوطه اشاره دارد. این وضعیت نشان‌دهنده این است که آیا ملک در دفترخانه املاک ثبت‌شده است یا خیر و در صورت ثبت شدن، آیا همه مسائل مربوط به ثبت به‌صورت صحیح رفع شده است یا خیر. برخی از موارد مرتبط با وضعیت ثبتی ملک عبارت‌اند از 

ثبت مالکیت:

 وضعیت ثبتی ملک نشان می‌دهد که آیا مالکیت ملک به نام فرد یا اشخاص معینی ثبت ‌شده است یا خیر. اگر ملک به نام فردی ثبت ‌نشده باشد، به‌احتمال ‌زیاد قابلیت انتقال مالکیت مشکل دارد.

ثبت رسمی:

وضعیت ثبتی ملک ممکن است نشان‌دهنده این باشد که آیا ملک به‌صورت رسمی در دفترخانه املاک ثبت ‌شده است یا خیر. ثبت رسمی به معنای ثبت در دفتر اسناد رسمی و حقوقی است.

وضعیت رفع اشکالات:

 اگر مشکلاتی مانند بدهی‌های مالیاتی یا موارد دیگر مربوط به ملک وجود داشته باشد، وضعیت ثبتی ملک نشان می‌دهد که آیا این موارد رفع شده است یا خیر.

شرایط انتقال مالکیت:

وضعیت ثبتی ممکن است شامل شرایطی باشد که باید قبل از انتقال مالکیت ملک رعایت شود، مانند پرداخت مبلغ ثبتی، تأیید حقوقی و قانونی ملک و غیره. وضعیت ثبتی ملک مهم است زیرا تأثیر زیادی بر فرایند انتقال مالکیت و قانونی بودن ملک دارد. قبل از هر معامله ملکی، معمولاً اهمیت زیادی به وضعیت ثبتی ملک داده می‌شود تا اطمینان حاصل شود که همه موارد به‌صورت صحیح و قانونی انجام‌شده است.

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

گردآورنده
عاطفه عبدی وکیل پایه‌یک دادگستری
۰۹۱۲۳۸۹۳۴۶۸