سوالات متداول

ملکی که مالک آن فوت شده است و طبق قوانین ارث، به وارث یا وارثین متوفی رسیده است. در این صورت ۲ حالت پیش می‌آید:

۱-    متوفی فقط یک وارث دارد و تمام ملک یا املاک او، فقط به همان یک نفر وارث می‌رسد که در این صورت مشکل خاصی وجود ندارد.

۲-    متوفی بیش از یک وارث دارد و ملک به وراث رسیده است که در این صورت تمامی وراث نسبت به اموال و املاک به جای مانده از متوفی، مالک می‌شوند و چون مالکین بیش از یک نفر هستند، مالکیت مشاع پدید می‌آید که در برخی موارد، منشاء بروز اختلافات است.

مالی که امکان جابه‌جایی آن از محل به محل دیگر وجود ندارد و در صورت جا‌به‌جا شدن یا به خود آن مال یا به محل استقرار آن مال آسیب می‌رسد.

بارزترین مصداق برای مال غیرمنقول، ملک است. ملک اعم است از خانه، ویلا، آپارتمان، مغازه، پاساژ، سوله و ... .

معمولاً خرید و فروش اموال با ارزش و گران‌قیمت مانند املاک و خودرو با تنظیم مبایعه‌نامه انجام می‌شود.

مبایعه‌نامه یک سند عادی است که در آن عقد بیع منعقد می‌شود و ملک در ازای پرداخت ثمن آن فروخته می‌شود و امضای مبایعه‌نامه باعث انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار و انتقال مالکیت ثمن از خریدار به فروشنده می‌شود. بنابراین ضروری است که توسط یک کارشناس حقوقی مسلط به امور قراردادها و یا مشاور املاک خبره و آگاه به مفاهیم حقوقی تنظیم شود تا به دلیل آثار حقوقی مهم و زیادی که برای طرفین ایجاد می‌کند، خودش با ابهام و کلی‌گویی منشأ اختلاف قراردادی نشود و اگر اختلافی حادث شد، آن را به ساده ترین روش حل نموده و از بروز اختلاف احتمالی بعدی، جلوگیری کند.

همچنین هنگام امضای مبایعه‌نامه تمام مُفاد آن به دقت مطالعه شود و اگر معنای لغت یا عبارتی را نمی‌دانید، حتماً از متصدی تنظیم کنندۀ مبایعه‌نامه بپرسید چون هر واژه یا عبارت ممکن است برای شما تعهدآور باشد و یا حقی را از شما ساقط کند.

بر روی مبایعه‌نامه مُفاد عقد بیع ملک نوشته می‌شود یعنی طرفین، ضمن رعایت الزامات قانونی، شرایط مدنظر خود برای خرید و فروش ملک را روی این سند می‌نویسند تا آثار عقد بیع، به مَنصۀ ظهور برسد و فروشنده متعهد به انتقال مالکیت ملک به خریدار و خریدار متعهد به پرداخت ثمن مورد توافق به فروشنده شود.

هنگام نوشتن مفاد مبایعه‌نامه ملک، خریدار و فروشنده می‌توانند هر شرط یا شروط دیگری را که بخواهند به آن اضافه کنند (البته به شرطی که آن شرط مخالف قانون نباشد) یا یک یا چند مورد از بندهای مبایعه‌نامه را حذف کند.

اگر مبایعه‌نامه ملک در بنگاه معاملات املاک تنظیم شود، پس از امضای خریدار و فروشنده، در سامانۀ ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به آدرس iranamlaak.ir به ثبت می‌رسد و یک کد رهگیری ۱۳ رقمی به شماره موبایل اعلامی خریدار و فروشنده پیامک می‌شود و به کمک آن می‌توان "استعلام قرارداد املاک از طریق کد رهگیری و کد ملی" را انجام داد.

توصیه می‌کنیم پس از امضای مبایعه‌نامه، یک نسخه از مبایعه‌نامۀ تنظیم شده را که دارای کد رهگیری و هولوگرام است دریافت کنید و از آن یک نسخه کپی نیز تهیه کرده و هر دو را نزد خود نگه دارید تا در صورت لزوم، بتوانید برای اثبات معاملۀ‌تان به آن استناد کنید.

ضروری است در مبایعه‌نامه مشخصات دقیق طرفین معامله با احراز هویت دقیق فروشنده و خریدار و نیز تعیین دقیق مشخصات ملکی که اقدام به خرید آن نموده‌اید (اعم از شماره سریال سند مالکیت، شماره ثبت ملک، بخش ثبتی، امکانات و ملحقات ملک، وام دار بودن یا نبودن، در رهن بودن یا نبودن و ...) درج شود.

همچنین توصیه می‌کنیم در مبایعه‌نامه بایستی میزان ثمن معامله (قیمت ملک) به عدد و به حروف (هر دو) ذکر شود و در صورتی که از پرداخت‌های غیر نقدی مثل چک برای معاملۀ تام استفاده می‌کنید، حتماً مشخصات چک به طور دقیق درج شود.

توجه داشته باشید که مبایعه‌نامه و قولنامه دو مقولۀ متفاوت هستند و در بسیاری از موارد با هم اشتباه گرفته می‌شوند.

شخصی است که ایجاب فروشنده را برای معامله می‌پذیرد و عقد بیع را به عنوان خریدار قبول می‌کند. مشتری نیز مانند بایع باید اهلیت و شایستگی قانونی برای دخل و تصرف در اموال خود را داشته باشد، در غیر این‌صورت معامله‌ای که کرده دارای اشکال است.

طرفین یک قرارداد هنگامی که عقد اجارۀ ملکی را منعقد می‌کنند، موجر و مستأجر نام می‌گیرند.

موجر، مالک ملک است که با اجاره دادن ملک خود، مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه (پول پیش) از مستأجر می‌گیرد و در مقابل ملک را برای مدت معینی (معمولاً یک سال شمسی) در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. مستأجر در بیشتر موارد ملزم به پرداخت مبلغی (به طور ماهیانه یا یکجا در ابتدای قرارداد) تحت عنوان اجاره بها، به موجر نیز هست.

برای اجاره دادن ملک، موجر باید مالک عین و منفعت و یا فقط مالک منفعت باشد. به عبارت دیگر اگر شخص مالک منفعت نباشد، نمی‌تواند ملک را به کسی اجاره دهد.

"واجدیت مقول به تشکیک است"  که عبارتی فلسفی و فقهی است به این معناست که "داشتن"  درجه بندی داشته و مراتب دارد و دارای شدت و ضعف است. مالکیت بالاترین درجۀ رابطۀ شخص با مال است و بالاترین و بهترین حق عینی است که شخص می‌تواند نسبت به یک مال داشته باشد و همراه خود اختیارات فراوانی را نیز در پی دارد.

در مقابل، "اذن" پایین‌ترین حق عینی است که شخص می‌تواند نسبت به یک مال داشته باشد که ذیل مبحث "اذن" به آن خواهیم پرداخت.

مالکیت شامل موارد زیر است:

۱-    مالکیت عین

۲-    مالکیت منفعت

مالکیت مال و به صورت جزئی‌تر مالکیت ملک، متضمن 3 ویژگی است:

۱-    مطلق بودن مالکیت: به این معنا که مالک یک خانه یا آپارتمان یا ... آزاد است و می‌تواند هر اقدام و تصرفی که بخواهد در ملکش انجام بدهد، البته این تصرفات نباید در تعارض با حقوق عمومی یا قانون باشد و یا موجب ضرر کردن دیگران شود، مثلاً مالک خانه می‌تواند هر وقت که اراده کرد خانه‌اش را بفروشد، آن را اجاره دهد، دیوارهای آن را رنگ‌آمیزی کند، حتی بخشی از خانه را تخریب کرده و بازسازی نماید و ... .

قاعدۀ تسلط (اَلناسُ مُسَّلَطُونَ عَلی اَموالِهِم) در فقه نیز مؤید همین ویژگی‌ست.

۲-    انحصاری بودن مالکیت: به این معنا که مالک یک خانه یا آپارتمان یا ... از لحاظ قانونی این توانایی را دارد که مانع از تصرف دیگران در ملکش بشود و اگر به طور غیرقانونی تصرفی در آن صورت گرفت، از طریق طرح دعوای "خلع ید" یا دعوای "الزام به رفع تصرف عدوانی" یا دعوای "الزام به رفع ممانعت ازحق" یا دعوای "الزام به رفع مزاحمت"، تصرف دیگران را از بین برده و مجدداً ملک را تحت تصرف خود در بیاورد.

۳-   دائمی بودن مالکیت: به این معنا که مالکیت مالک خانه یا آپارتمان یا ... محدود به زمان نیست و به صورت همیشگی ادامه دارد. این دوام مالکیت تا زمان انتقال مالکیت به شخص دیگر (مثلاً با فروش خانه به خریدار) و یا اسقاط مالکیت (اعراض از آن خانه) پا برجاست.

البته لازم به ذکر است که ویژگی دائمی بودن مالکیت، اختصاص به مالکیت عین دارد، زیرا مالکیت منفعت ممکن است موقت و محدود به زمان باشد (مثلاً ۱ روز، ۶ ماه، ۱ سال، ۱۰ سال و ...).

آن‌چه که از لحاظ عرف و بین عموم مردم ارزش اقتصادی دارد و بین مردم داد و ستد می‌شود و برایش ما به ازاء پرداخت می‌شود یعنی آدم‌ها حاضر هستند بابت بدست آوردن آن، پول پرداخت کنند. عبارت "مال باید مالیت داشته باشد" نیز دقیقاً به همین معناست.

البته خوب است بدانید که ملاک و معیار مالیت داشتن یک مال، شخصی است، یعنی هر شیء خاص را باید نسبت به مشتری آن (شخص خاص) بسنجیم و بررسی کنیم که آیا او حاضر است برای آن شیء، پولی پرداخت کند یا خیر؟

مال به ۲ دسته تقسیم می‌شود:

۱-    مال مادّی (ملموس)

۲-    مال غیرمادّی (غیرملموس)

ملک و املاک از دستۀ اموال مادّی و ملموس هستند که ماهیت خارجی داشته و قابل دیدن می‌باشند.

ملکی که مالکیت آن متعلق به چند نفر است. پس هنگامی‌که شش دانگ مالکیت یک خانه، زمین، آپارتمان، مغازه و ... به نام چند نفر باشد، به آن ملک مشاع گفته می‌شود. مثلاً زمانی‌که یک مادر با پسر و دخترش خانه‌ای را می‌خرند، آن خانه یک ملک مشاع است که ۳ شریک دارد.

فرضاً در مثال فوق ۱ دانگ آن متعلق به مادر، ۲ دانگ آن متعلق به پسر و ۳ دانگ آن متعلق به دختر می‌باشد، این نفرات شریک در ملک مشاعی نامیده می‌شوند و در تک تک ذرات مال با هم شریک هستند.

ملکی که مالکیت آن فقط متعلق به یک نفر است. پس هنگامی‌که شش دانگ مالکیت یک خانه، زمین، آپارتمان، مغازه و ... به نام یک شخص باشد، به آن ملک مفروز گفته می‌شود.

این واژه در مقابل ملک مشاع قرار دارد.

متراژ بنایی که ساخته شده، مساحت ملک نام دارد و همین متراژ یکی از مهم‌ترین معیارهای قیمت‌گذاری و محاسبۀ ارزش ملک به شمار می‌رود. این معیار تا آن‌جا اهمیت دارد که گاه اصلی‌ترین دلیل برای خرید ملک توسط خریدار است و نقش پررنگی در جلب نظر و ایجاد حس رضایت مشتری دارد.

قبلاً مساحت املاک و زمین‌ها به‌طور دستی تعیین می‌شد و در عمل دچار مشکل اضافه مساحت یا نقص مساحت در ملک یا زمین بودیم اما امروزه اندازه‌گیری مساحت زمین با گوگل مپ(Google Map) موجب راحتی و دقت محاسبۀ مساحت زمین شده است.

گوگل مپ اطلاعات و عکس‌های خود را از ماهواره‌های پیشرفتۀ خود که بسیار دقیق عمل می‌کنند، دریافت کرده و با استفاده از فناوری‌های نوین، اطلاعات ورودی را پردازش و آنالیز کرده و در پایان مساحت محاسبه شده را نمایش می‌دهد.

برای اندازه‌گیری مساحت زمین با گوگل مپ ابتدا باید یک نقطه را برای ترسیم محدودۀ مدنظرتان انتخاب کرده و نقطه‌ای را به‌عنوان نقطۀ پایان در نظر گرفته و این دو را به هم متصل کنید تا امکان محاسبۀ درست مساحت فراهم باشد.

همچنین می‌توانید با فعال کردن گزینه‌های ماهواره‌ای گوگل مپ، پستی و بلندی‌های اطراف ملک خود و نیز اضلاع و گوشه‌های محدودۀ مورد نظر خود را مشاهده کنید و مساحت دقیق‌تری نیز از ساختمان با زمین خود به دست آورید.