قوانین شارژ ساختمان: راهنمای جامع و کاربردی

زندگی آپارتمانی، با تمام مزایای خود، نیازمند پذیرش مسئولیت‌های مشترک نیز هست. یکی از مهم‌ترین این مسئولیت‌ها، پرداخت به موقع شارژ ساختمان است. شارژ ساختمان، مبلغی است که به صورت دوره‌ای از ساکنین ساختمان جمع‌آوری می‌شود تا هزینه‌های جاری و نگهداری ساختمان تامین گردد. آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به شارژ ساختمان، هم برای مدیران ساختمان و هم برای ساکنین، امری ضروری است تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود و حقوق همه ذینفعان به درستی رعایت گردد.

انواع هزینه‌های مشمول شارژ ساختمان

 

تصور کنید که ساختمان شما یک موجود زنده است، برای سالم و سرحال ماندن، نیاز به مراقبت و صرف هزینه دارد. شارژ ساختمان، در واقع خون‌بهای این مراقبت و توجه است که به صورت عادلانه بین ساکنین تقسیم می‌شود.

 

1. هزینه‌های نگهداری و تعمیرات: قلب تپنده ساختمان

این بخش، به نوعی قلب تپنده ساختمان شماست. بدون نگهداری و تعمیرات منظم، ساختمان به مرور زمان فرسوده و ناایمن می‌شود و آسایش ساکنین به خطر می‌افتد. تصور کنید اگر راهروها و پله‌ها کثیف و نامرتب باشند، آسانسور خراب شود، پشت بام چکه کند، پارکینگ نامناسب باشد، سیستم گرمایش در زمستان کار نکند و سیستم سرمایش در تابستان از کار بیفتد. چه احساسی خواهید داشت؟ قطعا زندگی در چنین ساختمانی، لذت‌بخش نخواهد بود.

 

به طور خاص، این دسته از هزینه‌ها شامل موارد زیر است:

• راهروها و پله‌ها: نظافت روزانه، شستشو و واکس زدن دوره‌ای، تعمیرات کف‌پوش و دیوارها، تعویض روشنایی، رسیدگی به نرده‌ها و دستگیره‌ها، نقاشی و رنگ‌آمیزی دوره‌ای.

• آسانسور: سرویس‌های دوره‌ای تخصصی (ماهانه، فصلی، سالانه) توسط شرکت‌های معتبر، بازرسی فنی دوره‌ای برای اطمینان از ایمنی، تعمیرات اساسی در صورت خرابی قطعات، تعویض قطعات فرسوده، هزینه‌های مربوط به برق و روشنایی داخل کابین.

• پشت بام: بازرسی دوره‌ای برای شناسایی نشتی و آسیب دیدگی، عایق‌کاری مجدد در صورت نیاز، تعمیرات و بازسازی ایزوگام یا آسفالت، نظافت دوره‌ای ناودان‌ها و راه آب‌ها برای جلوگیری از گرفتگی.

• پارکینگ: نظافت و شستشوی دوره‌ای، خط‌کشی مجدد، تعمیرات کف‌پوش و دیوارها، روشنایی مناسب، نصب و نگهداری سیستم تهویه (در پارکینگ‌های زیرزمینی)، رسیدگی به درب‌های پارکینگ (برقی یا دستی)، تعمیرات رمپ و پله‌ها.

• تاسیسات (سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی، لوله‌کشی، موتورخانه و ...): سرویس‌های دوره‌ای موتورخانه و تاسیسات مرکزی، تعمیرات و تعویض قطعات معیوب (پمپ‌ها، دیگ‌ها، مشعل‌ها، چیلرها، فن‌ها و ...)، عایق‌کاری لوله‌ها، رسوب‌زدایی سیستم‌ها، شارژ گاز و آب سیستم‌های سرمایشی، تنظیم و بهینه‌سازی سیستم‌ها برای کاهش مصرف انرژی.

• نمای ساختمان: شستشوی نما (به خصوص در ساختمان‌های بلند)، ترمیم ترک‌ها و آسیب‌دیدگی‌های نما، رنگ‌آمیزی نما در صورت نیاز، محکم‌سازی سنگ‌های نما برای جلوگیری از سقوط، رسیدگی به نورپردازی نما.

• فضای سبز: آبیاری منظم، کوددهی، چمن‌زنی، هرس درختان و درختچه‌ها، کاشت گل و گیاه فصلی، جمع‌آوری برگ‌های خشک و زباله‌ها، رسیدگی به سیستم آبیاری (لوله کشی، آبپاش‌ها و ...).

• سیستم‌های ایمنی و امنیتی (دوربین مداربسته، دزدگیر، اعلام حریق و ...): سرویس‌های دوره‌ای سیستم‌های امنیتی، تعمیرات و تعویض قطعات معیوب، به‌روزرسانی نرم‌افزارها، بررسی و اطمینان از عملکرد صحیح سیستم‌ها در مواقع اضطراری، هزینه‌های مربوط به برق مصرفی سیستم‌ها.

 

در این مورد بخوانید:

 

 

2. هزینه‌های خدمات: آسایش و رفاه ساکنین

این بخش، به آسایش و رفاه ساکنین ساختمان مربوط می‌شود. خدماتی که به صورت مشترک دریافت می‌کنید، زندگی را برای شما آسان‌تر و دلپذیرتر می‌سازند. تصور کنید اگر کسی نباشد زباله‌ها را جمع‌آوری کند، راهروها و بخش‌های عمومی تمیز نشوند، فضای سبز رها شود و استخر و سونا (در صورت وجود) نظافت و رسیدگی نشوند. باز هم حس خوشایندی نخواهید داشت.

 

این دسته از هزینه‌ها شامل موارد زیر است:

• حقوق و دستمزد سرایدار (نگهبان، باغبان و ...): پرداخت حقوق و مزایای قانونی سرایدار یا سایر پرسنل خدماتی که به صورت تمام وقت یا پاره وقت در ساختمان مشغول به کار هستند. این شامل حقوق پایه، بیمه، عیدی، سنوات و سایر مزایای قانونی می‌شود.

• هزینه‌های نظافت بخش‌های مشترک: تهیه مواد شوینده و ضدعفونی کننده، دستمال و تی، سطل و جارو، دستکش و ماسک، استخدام نیروی نظافتچی (در صورت عدم وجود سرایدار یا کافی نبودن زمان سرایدار)، هزینه‌های مربوط به شستشوی فرش‌ها و موکت‌های راهروها، شستشوی شیشه‌ها و پنجره‌های بخش‌های عمومی.

• هزینه‌های مربوط به باغبانی و نگهداری فضای سبز: تهیه کود و سم، بذر و نشا، ابزار باغبانی (قیچی، بیلچه، شلنگ و ...)، استخدام باغبان (در صورت نیاز)، هزینه‌های مربوط به سمپاشی و دفع آفات.

• هزینه‌های مربوط به استخر و سونا (در صورت وجود): هزینه‌های مربوط به نگهداری و تصفیه آب استخر، مواد شیمیایی، گرمایش آب، استخدام ناجی و اپراتور، نظافت استخر و محوطه اطراف، سرویس و نگهداری تجهیزات سونا و جکوزی.

• هزینه‌های مربوط به جمع‌آوری زباله: تهیه کیسه زباله، هزینه‌های مربوط به حمل و انتقال زباله‌ها به خارج از ساختمان، ضدعفونی کردن سطل‌های زباله، هزینه‌های مربوط به سمپاشی محل نگهداری زباله‌ها برای جلوگیری از حشرات و جوندگان.

 

3. هزینه‌های مصرفی: نیازهای اولیه ساختمان

این بخش، هزینه‌های مربوط به نیازهای اولیه ساختمان را در بر می‌گیرد. درست مانند نیازهای اولیه هر فرد به آب، برق و گاز، ساختمان هم برای عملکرد درست به این موارد نیاز دارد.

 

این دسته از هزینه‌ها شامل موارد زیر است:

• قبوض مشترک ساختمان (آب، برق، گاز و تلفن بخش‌های عمومی): پرداخت قبوض آب، برق و گاز مربوط به بخش‌های مشترک ساختمان مانند راهروها، پله‌ها، پارکینگ، موتورخانه، فضای سبز، استخر و سونا (در صورت وجود)، روشنایی نما و محوطه، آسانسور و سایر تجهیزات برقی. همچنین شامل قبوض تلفن مربوط به خطوط عمومی ساختمان (در صورت وجود) می‌شود.

• هزینه‌های مربوط به روشنایی و گرمایش/سرمایش بخش‌های مشترک: تعویض لامپ‌های سوخته، تعمیرات سیستم روشنایی، تنظیم و بهینه‌سازی سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی برای کاهش مصرف انرژی، هزینه‌های مربوط به سوخت (گازوئیل، گاز، برق) برای سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی مرکزی.

 

4. هزینه‌های اداری و مدیریتی: سازماندهی و اداره امور ساختمان

این بخش، هزینه‌های مربوط به اداره و سازماندهی امور ساختمان را شامل می‌شود. برای اینکه ساختمان به خوبی اداره شود و امور آن به درستی پیش برود، نیاز به مدیریت و صرف هزینه‌های اداری است.

 

این دسته از هزینه‌ها شامل موارد زیر است:

• حق‌الزحمه مدیر ساختمان: پرداخت حق‌الزحمه به مدیر ساختمان در صورت وجود مدیر ساختمان حرفه‌ای یا داوطلب. میزان حق‌الزحمه بستگی به توافق بین مدیر و هیئت مدیره یا مجمع عمومی مالکین دارد.

• هزینه‌های مربوط به بیمه ساختمان: بیمه آتش‌سوزی، بیمه مسئولیت مدنی، بیمه آسانسور و سایر بیمه‌های مرتبط با ساختمان برای پوشش حوادث و خسارات احتمالی.

• هزینه‌های مربوط به حسابداری: حق‌الزحمه حسابدار برای ثبت و نگهداری حساب‌های ساختمان، تهیه صورت‌های مالی، اظهارنامه‌های مالیاتی (در صورت لزوم)، انجام امور بانکی و پیگیری مطالبات.

• هزینه‌های مربوط به برگزاری مجمع عمومی: هزینه‌های مربوط به چاپ دعوتنامه، اجاره مکان برگزاری مجمع (در صورت لزوم)، پذیرایی مختصر از 참석‌کنندگان، هزینه‌های مربوط به تهیه صورتجلسه و مصوبات مجمع.

• هزینه‌های دفتری و ملزومات اداری: تهیه کاغذ، قلم، پوشه، لوازم التحریر، نرم‌افزارهای اداری، هزینه‌های مربوط به چاپ و تکثیر مدارک.

 

5. ذخیره احتیاطی: چتر حمایتی در روزهای سخت

این بخش، مانند یک صندوق پس‌انداز برای روز مبادا عمل می‌کند. همیشه هزینه‌های پیش‌بینی نشده و تعمیرات اساسی در ساختمان وجود دارند که نمی‌توان زمان دقیق وقوع آن‌ها را مشخص کرد. ذخیره احتیاطی، برای مواجهه با این موارد غیرمنتظره و جلوگیری از غافلگیری مالی در نظر گرفته می‌شود.

 

مثال‌هایی از مواردی که ممکن است از محل ذخیره احتیاطی هزینه شوند:

• تعویض ناگهانی موتور آسانسور: خرابی موتور آسانسور می‌تواند بسیار پرهزینه باشد و نیاز به پرداخت فوری داشته باشد.

• تعمیرات اساسی پشت بام: در صورت نشتی گسترده و آسیب جدی به عایق پشت بام، نیاز به تعمیرات اساسی و پرهزینه خواهد بود.

• بازسازی اساسی نمای ساختمان: در ساختمان‌های قدیمی، ممکن است نیاز به بازسازی و مقاوم‌سازی نمای ساختمان به وجود آید.

• هزینه‌های حقوقی غیرمنتظره: در صورت بروز اختلافات حقوقی با پیمانکاران، همسایگان یا سایر طرف‌های ذینفع، ممکن است هزینه‌های حقوقی غیرمنتظره‌ای به ساختمان تحمیل شود.

 

حتما بخوانید!

 

 

اهمیت درک و پرداخت شارژ ساختمان

 

پرداخت به موقع و کامل شارژ ساختمان، نه تنها یک وظیفه قانونی و قراردادی است، بلکه یک مسئولیت اجتماعی و اخلاقی نیز محسوب می‌شود. با پرداخت شارژ، شما در حفظ و نگهداری سرمایه مشترک خود (ساختمان) سهیم می‌شوید، به بهبود کیفیت زندگی خود و همسایگانتان کمک می‌کنید و از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی جلوگیری می‌نمایید.

 

قوانین و مقررات کلیدی شارژ ساختمان

قوانین مربوط به شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن مشخص شده‌اند. مهم‌ترین نکات قانونی در این زمینه عبارتند از:

1. تعیین سهم هر واحد: مهم‌ترین اصل در تعیین شارژ ساختمان، تعیین سهم عادلانه هر واحد است. قانون به صراحت بیان می‌کند که سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک، متناسب با مساحت قسمت اختصاصی آن واحد نسبت به مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ساختمان تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، واحدهای بزرگتر سهم بیشتری از شارژ را پرداخت می‌کنند.

2. استثنائات تعیین سهم: در مواردی ممکن است بر اساس توافق کلیه مالکین، روش دیگری برای تعیین سهم شارژ در نظر گرفته شود. این توافق باید به صورت کتبی و با امضای تمامی مالکین باشد. همچنین، در برخی موارد خاص، مانند هزینه‌های مربوط به آسانسور، ممکن است سهم واحدها بر اساس تعداد ساکنین یا کاربری واحد (مسکونی یا تجاری) تعیین شود، اما این موارد باید به صورت شفاف و با توافق اکثریت مالکین مشخص گردند.

3. نحوه محاسبه و جمع‌آوری شارژ: نحوه محاسبه دقیق شارژ و زمان واریز آن باید توسط مدیر یا هیئت مدیره ساختمان به صورت شفاف و روشن به اطلاع کلیه ساکنین برسد. معمولا شارژ ساختمان به صورت ماهانه تعیین و جمع‌آوری می‌شود. مدیر ساختمان موظف است صورت‌حساب هزینه‌ها را به صورت دوره‌ای (معمولا ماهانه یا فصلی) به اطلاع ساکنین برساند و شفافیت مالی را در اداره ساختمان رعایت کند.

4. مسئولیت پرداخت شارژ: مالک هر واحد مسئول پرداخت شارژ ساختمان است. در صورتی که واحد به مستاجر اجاره داده شده باشد، طبق قانون، پرداخت شارژ به عهده مالک است. البته در قرارداد اجاره، ممکن است توافق دیگری بین مالک و مستاجر صورت گرفته باشد، اما در هر صورت، مسئولیت قانونی پرداخت شارژ بر عهده مالک باقی می‌ماند.

5. پیگیری شارژهای معوق: در صورتی که ساکنی از پرداخت شارژ امتناع کند، مدیر ساختمان موظف است ابتدا به صورت دوستانه و سپس از طریق قانونی نسبت به پیگیری و وصول مطالبات اقدام نماید. قانون برای این منظور ابزارهای قانونی مشخصی را در اختیار مدیر ساختمان قرار داده است، از جمله ارسال اظهارنامه رسمی و اقدام از طریق مراجع قضایی. عدم پرداخت شارژ می‌تواند منجر به محرومیت از خدمات مشترک (مانند قطع آب یا برق مشترک) و در نهایت توقیف و فروش واحد شود.

6. نقش مجمع عمومی مالکین: مجمع عمومی مالکین بالاترین مرجع تصمیم‌گیری در ساختمان است و نقش مهمی در تعیین سیاست‌های مربوط به شارژ ساختمان دارد. مجمع عمومی می‌تواند در مورد روش محاسبه شارژ، میزان ذخیره احتیاطی، انتخاب شرکت‌های خدماتی و تعمیراتی، و سایر مسائل مربوط به اداره ساختمان تصمیم‌گیری کند. مصوبات مجمع عمومی برای کلیه ساکنین لازم‌الاجرا است.

 

در این مورد بخوانید:

 

 

نکات کلیدی برای ساکنین و مدیران ساختمان

• شفافیت و اطلاع‌رسانی: کلید اصلی حل مشکلات مربوط به شارژ ساختمان، شفافیت و اطلاع‌رسانی دقیق است. مدیر ساختمان باید به طور منظم اطلاعات مربوط به هزینه‌ها و نحوه محاسبه شارژ را به اطلاع ساکنین برساند و به سوالات و ابهامات آن‌ها پاسخ دهد.

• همکاری و تعامل: پرداخت به موقع شارژ ساختمان، وظیفه همه ساکنین است. همکاری و تعامل بین ساکنین و مدیر ساختمان برای اداره بهتر ساختمان و جلوگیری از بروز مشکلات ضروری است.

• ثبت دقیق هزینه‌ها: مدیر ساختمان باید تمامی هزینه‌ها را به صورت دقیق ثبت و نگهداری کند و در صورت لزوم، مستندات مربوط به هزینه‌ها را به ساکنین ارائه دهد.

• برگزاری منظم مجمع عمومی: برگزاری منظم مجمع عمومی مالکین و مشارکت فعال ساکنین در تصمیم‌گیری‌ها، به بهبود اداره ساختمان و افزایش رضایت ساکنین کمک می‌کند.

• توجه به شرایط خاص: در نظر گرفتن شرایط خاص ساختمان (مانند قدمت ساختمان، نوع امکانات، تعداد واحدها و ...) در تعیین میزان شارژ و سیاست‌های مربوط به آن ضروری است.

 

نتیجه‌گیری

آگاهی از قوانین شارژ ساختمان و رعایت آن‌ها، به نفع همه ساکنین است. با پرداخت به موقع شارژ و همکاری با مدیر ساختمان، می‌توان از نگهداری مناسب ساختمان و ارائه خدمات مطلوب به ساکنین اطمینان حاصل کرد و محیطی آرام و دلپذیر برای زندگی فراهم نمود. امیدواریم این مقاله به شما در درک بهتر قوانین شارژ ساختمان و مدیریت بهتر زندگی آپارتمانی‌تان کمک کند.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻