تاثیر اخبار مذاکره بر در بازار مسکن | آیا در بازار مسکن خرید و فروش هست؟

تاثیر اخبار در بازار مسکن | آیا در بازار مسکن خرید و فروش هست؟

بازار مسکن تهران همیشه مثل یه آینه عمل کرده؛ هر اتفاق سیاسی یا اقتصادی که می‌افته، سریع تو قیمت‌ها و رفتارش بازتاب پیدا می‌کنه. الان که ۱۶ فروردین ۱۴۰۴ه، اخبار مذاکرات سیاسی (مثل مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا) دوباره داره سر زبونا می‌چرخه و سوالای زیادی رو تو ذهن مردم زنده کرده: آیا اخبار رو بازار مسکن اثر می‌ذاره؟ الان خرید و فروش هست یا همه منتظرن؟ تو این مقاله، تاثیر این اخبار رو بررسی می‌کنم، وضعیت فعلی خرید و فروش رو می‌گم، و یه پیش‌بینی برای ماه‌های آینده می‌دم.

اخبار مذاکرات چطور رو بازار مسکن اثر می‌ذاره؟

مذاکرات سیاسی، به‌خصوص اونایی که به نرخ ارز و تحریم‌ها ربط دارن، مثل یه اهرم رو بازار مسکن عمل می‌کنن. وقتی خبرای مثبت از مذاکرات میاد (مثلاً احتمال کاهش تحریم‌ها یا برگشت به برجام)، دلار یه تکون می‌خوره و جو بازار آروم‌تر می‌شه. این باعث می‌شه خریدارا و فروشنده‌ها دست نگه دارن تا ببینن قراره چی بشه. مثلاً هفته پیش که شایعه مذاکرات عمان پخش شد، دلار از ۱۰۵,۴۰۰ تومن (۱۸ فروردین) به ۱۰۲,۰۰۰ تومن (۱۹ فروردین) افت کرد و بازار مسکن یه مقدار قفل شد. از طرفی، اگه اخبار منفی باشه (مثل شکست مذاکرات یا تنش جدید)، دلار می‌ره بالا و سرمایه‌گذارا برای حفظ پولشون هجوم می‌برن سمت خرید مسکن. این یعنی افزایش تقاضا و قیمت. تو سال ۱۴۰۳، بازار مسکن یه رکود تورمی رو تجربه کرد. قیمتا بالا بودن (متوسط متری ۹۰ میلیون تو تهران)، ولی معاملات کم بود. اخبار مذاکرات تو ۱۴۰۴ می‌تونه این رکود رو عمیق‌تر کنه یا یه تکون به بازار بده.

وضعیت خرید و فروش الان چطوره؟

الان که ۱۶ فروردین ۱۴۰۴ه، بازار مسکن تو یه حالت انتظار و ابهامه. طبق گفته محسن محرمی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران (۹ آوریل ۲۰۲۵)، "با توجه به اخبار مذاکرات، رکود تو بازار بیشتر شده و خیلیا منتظرن ببینن نتیجه چی می‌شه." این یعنی خرید و فروش الان تو حداقل خودش قرار داره. آمار غیررسمی از سامانه املاک نشون می‌ده که تو تهران، تو هفته اول فروردین، تعداد قراردادهای خرید و فروش حدود ۳۰۰۰ تا بوده، که نسبت به میانگین ماهانه ۴۰۰۰ تایی پارسال، یه افت ۲۵ درصدی رو نشون می‌ده. سرمایه‌گذارا که چند ماهه از بازار بیرون کشیدن، فقط مصرف‌کننده‌های واقعی (کسایی که واقعاً خونه برای زندگی می‌خوان) هنوز تو بازن. مثلاً تو محله‌هایی مثل نارمک یا پیروزی، خونه‌های ۷۰ متری با رهن ۱۵۰-۲۰۰ میلیون و اجاره ۴-۵ میلیون همیشه مشتری دارن، ولی تو مناطق گرون‌تر مثل خرید آپارتمان پاسداران و کامرانیه، معاملات تقریباً خوابیده. فروشنده‌ها هم دو دسته‌ان: یه عده که نیاز مالی دارن، با قیمت پایین‌تر (مثلاً متری ۸۵ میلیون تو تهران) می‌فروشن، و یه عده که منتظرن دلار و مذاکرات چی می‌شه.

پیش‌بینی بازار مسکن با اخبار

بیایم دو تا سناریو رو نگاه کنیم:

• توافق موفق بشه: اگه تا فروردین یا اردیبهشت ۱۴۰۴ یه توافق نسبی شکل بگیره، دلار می‌تونه تا ۹۵,۰۰۰-۹۸,۰۰۰ تومن پایین بیاد. این یعنی قیمت مسکن یه افت ۵-۱۰ درصدی پیدا می‌کنه (مثلاً میانگین متری ۸۰-۸۵ میلیون تو تهران). خریدارا بیشتر می‌شن، چون قدرت خریدشون یه کم برمی‌گرده، و فروشنده‌هایی که تو تنگنا بودن، فعال‌تر می‌شن. تو این حالت، خرید و فروش تو بهار و تابستون ۱۴۰۴ یه رونق نسبی پیدا می‌کنه، به‌خصوص تو شرق و جنوب تهران (مثل نارمک و افسریه).
• مذاکرات شکست بخوره: اگه تنش بالا بره و مذاکرات به نتیجه نرسه، دلار می‌تونه تا ۱۱۰,۰۰۰-۱۱۵,۰۰۰ تومن برسه. اینجا سرمایه‌گذارا دوباره می‌رن سمت مسکن، چون امن‌ترین جاست. قیمتا ۱۰-۱۵ درصد می‌ره بالا (متری ۱۰۰-۱۰۵ میلیون تو تهران)، ولی بازم معاملات کم می‌مونه، چون قدرت خرید مردم نمی‌کشه. این سناریو رکود تورمی رو شدیدتر می‌کنه و فقط کسایی که پول نقد دارن، می‌تونن وارد بازار بشن.

تحلیل دقیق‌تر: تعیین‌کننده چیه؟

• دلار: هر ۱۰۰۰ تومن تغییر دلار، حدود ۱-۲ درصد رو قیمت مسکن اثر می‌ذاره. اگه دلار تا ۲۰ فروردین زیر ۱۰۰,۰۰۰ تومن برسه، فروشنده‌ها بیشتر می‌شن.
• تقاضا: الان تقاضای انباشته تو بازار کمه، چون توان خرید مردم پایینه. اخبار مثبت می‌تونه یه تکون بده.
• فصل: از اردیبهشت، فصل جابه‌جایی شروع می‌شه. اگه مذاکرات تا اون موقع تکلیفش روشن بشه، خرید و فروش یه جهش کوچیک می‌کنه.

توصیه برای خریدار و فروشنده

خریدارا: اگه مصرف‌کننده واقعی هستی و خونه می‌خوای، الان که بازار آرومه و فروشنده‌ها تخفیف می‌دن، می‌تونی با چونه زدن یه deal خوب بگیری (مثلاً تو پیروزی یا نارمک). ولی اگه سرمایه‌گذاری، صبر کن تا آخر فروردین که نتیجه توافق مشخص بشه.
فروشنده‌ها: اگه نیاز مالی داری، الان با یه تخفیف کوچیک (۵-۱۰ درصد) بفروش، چون خریدار کمه. اگه نه، صبر کن تا بازار تکلیفش روشن بشه.

یه مثال از بازار

فرض کن تو نارمک یه خونه ۷۰ متری داری. دیروز (۱۵ فروردین) با رهن ۲۰۰ میلیون و اجاره ۵ میلیون آگهی شده بود، ولی مشتری نبود. امروز که خبر پخش شده، یه خریدار با ۱۸۰ میلیون رهن و ۴.۵ میلیون اجاره پیشنهاد داده. این نشون می‌ده اخبار چطور رو تصمیم‌ها اثر می‌ذاره.

سوالات متداول