پیش بینی جدی یک انبوه ساز درباره قیمت خانه در سال 1404

سلام! در سال ۱۴۰۴: پیش‌بینی بازار مسکن تهران

این صفحه قراره یه تحلیل کامل از بازار مسکن تهران تو سال ۱۴۰۴ بده. قراره با پیش‌بینی یه انبوه‌ساز معروف، ایرج رهبر، شروع کنیم، بازار امسال رو پیش‌بینی کنیم، سوالات متداول رو بدیم، و یه جدول قیمت خونه تو تهران برای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ بذاریم. بازار مسکن تو تهران همیشه پرچالشه، به‌خصوص که قیمت‌ها گاهی با سرعت بالا می‌رن. پس با ما همراه باش!

پیش‌بینی ایرج رهبر: قیمت‌ها در ۱۴۰۴ چه تغییری می‌کنن؟

ایرج رهبر، انبوه‌ساز معروف، تو مصاحبه‌هاش گفته که بازار مسکن الان تو یه حالت "رکود تورمی" گیر کرده. یعنی هم خرید و فروش کم شده، هم قیمت‌ها یه رشد آروم دارن. طبق پیش‌بینیش، تو دو سه ماه اول ۱۴۰۴ نباید منتظر تغییر خاصی باشیم، مگر اینکه یه تحول بزرگ تو اقتصاد کلان کشور اتفاق بیفته. مثلاً اگه تورم یهو کنترل بشه یا سیاست جدید برای وام مسکن بیاد، شاید بازار تکونی بخوره. رهبر می‌گه: «تا وقتی تعادل بین قدرت خرید مردم و قیمت خونه‌ها برقرار نشه، افزایش قیمت شدید اتفاق نمی‌افته». این یعنی اگه مردم نتونن خونه بخرن، فروشنده‌ها هم نمی‌تونن قیمت‌ها رو خیلی بالا ببرن. پیش‌بینیش اینه که تو ۱۴۰۴، قیمت‌ها یه رشد ملایم (شاید ۱۵-۲۰ درصد) داشته باشن، ولی جهش سنگین مثل سال‌های ۹۷ یا ۹۸ بعیده. این حرف با نظر کارشناسای دیگه مثل بیت‌الله ستاریان که می‌گن "مسکن همیشه تو تورم پیشتازه" یه کم متفاوته، ولی همه رو یه چیز توافق دارن: اقتصاد کلان حرف آخر رو می‌زنه.

بازار مسکن ۱۴۰۴: پیش‌بینی من چیه؟

با توجه به شرایط فعلی (فروردین ۱۴۰۴)، فکر می‌کنم بازار مسکن تو سال جدید یه مسیر دوگانه رو طی کنه. از یه طرف، تورم عمومی که احتمالاً بالای ۳۰-۴۰ درصد می‌مونه، هزینه‌های ساخت (مصالح، دستمزد، عوارض) رو بالا می‌بره و این فشار روی قیمت خونه‌ها میاد. از طرف دیگه، قدرت خرید مردم خیلی کم شده و وام فعلی (مثل وام ۹۶۰ میلیونی که بعد کسر هزینه‌ها ۷۰۰ میلیون می‌شه) جوابگوی خرید خونه تو تهران نیست. به نظرم تو ۱۴۰۴، بازار تو نیمه اول سال یه رکود سنگین‌تر رو تجربه می‌کنه، چون خریدارا منتظرن ببینن سیاستای دولت جدید چی میشه. ولی از تابستون به بعد، اگه نقدینگی سرگردان دوباره به سمت مسکن بیاد یا عرضه خونه کم بمونه، قیمت‌ها یه رشد ۲۰-۲۵ درصدی می‌بینن. مناطق لوکس مثل ۱ و ۳ شاید بیشتر رشد کنن (تا ۳۰ درصد)، ولی مناطق متوسط مثل ۵ و ۱۰ احتمالاً زیر ۲۰ درصد می‌مونن. این پیش‌بینی با حرفای رهبر همخونی داره، چون اونم گفته بدون تحول بزرگ، جهش قیمت بعیده.

جدول قیمت خانه تو تهران: ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴

بیایم یه نگاه به قیمتای فعلی (۱۴۰۳) و پیش‌بینی ۱۴۰۴ بندازیم. این قیمت‌ها متری هستن و بر اساس داده‌های بانک مرکزی تا ۱۴۰۳ و پیش‌بینی رشد ۲۰ درصدی برای ۱۴۰۴ تنظیم شدن:

این اعداد تقریبین و ممکنه بسته به محله، نوساز بودن، و عرضه و تقاضا تغییر کنن. مثلاً تو منطقه ۱، خونه‌های لوکس ممکنه تا متری ۲۰۰ میلیون هم برسن، ولی میانگین همینه.

چرا این پیش‌بینی‌ها مهمه؟

دونستن اینکه قیمت خونه‌ها تو ۱۴۰۴ چی می‌شه، برای کسایی که می‌خوان خونه بخرن یا بفروشن خیلی مهمه. الان تو تهران یه خونه ۵۰ متری تو منطقه متوسط (مثل منطقه ۵) حدود ۵ میلیارد تومنه. اگه ۲۰ درصد رشد کنه، سال دیگه می‌شه ۶ میلیارد. این یعنی اگه الان نخرین و قدرت خریدتون کم بشه، کار سخت‌تره. از طرفی، اگه خریدارین، شاید بهتر باشه صبر کنین تا بازار یه تکون بخوره.

سوالات متداول درباره قیمت خانه در ۱۴۰۴

بازار مسکن الان چه حال و هوایی داره؟

تو ۱۴۰۳، بازار مسکن تو تهران با یه رکود سنگین روبه‌رو بود. طبق گزارش بانک مرکزی، قیمت هر متر تو تهران حدود ۸۱ میلیون تومان بود (فروردین ۱۴۰۳)، که تا پایان سال به ۱۰۰ میلیون هم رسید. خرید و فروش کم شده، چون وام‌ها جواب نمی‌دن و مردم نمی‌تونن پول نقد جور کنن. انبوه‌سازا هم می‌گن هزینه ساخت (متری ۱۵-۲۰ میلیون) با قیمت فروش تو خیلی مناطق جور درنمیاد، و این یعنی عرضه جدید هم کمه.

چی بازار رو تو ۱۴۰۴ تکون می‌ده؟

چند تا عامل می‌تونه بازار رو تو ۱۴۰۴ تغییر بده:

تورم و ارز: اگه دلار بازم بالا بره، مصالح گرون‌تر می‌شه و قیمت خونه می‌ره بالا.

سیاست دولت: وام‌های جدید یا طرح مسکن ملی اگه عرضه رو زیاد کنه، شاید بازار آروم بشه.

نقدینگی: اگه پول سرگردان بره سمت مسکن، قیمت‌ها سریع‌تر رشد می‌کنن.

تحریم‌ها: اگه مذاکرات به نتیجه برسه، شاید تورم کم بشه و بازار آروم‌تر بمونه.

یه سناریو برای ۱۴۰۴

فرض کن تورم ۴۰ درصد بمونه و دولت هیچ طرح خاصی اجرا نکنه. تو این حالت، یه خونه ۷۰ متری تو منطقه ۵ که الان ۷ میلیارد تومنه، سال دیگه می‌شه ۸.۵ میلیارد. تو منطقه ۱، یه آپارتمان ۱۰۰ متری که الان ۱۵ میلیارد تومنه، ممکنه به ۱۸-۱۹ میلیارد برسه. این رشد ملایم با حرفای رهبر جور درمیاد که گفته جهش سنگین بعیده.

حرف آخر

پیش‌بینی ایرج رهبر نشون می‌ده که بازار مسکن تو ۱۴۰۴ یه رشد آروم رو تجربه می‌کنه، ولی جهش بزرگ توش نیست، مگر اینکه اقتصاد کلان تکون بخوره. منم فکر می‌کنم با تورم فعلی، قیمت‌ها ۲۰-۲۵ درصد برن بالا، ولی رکود هنوز پابرجاست. اگه قصد خرید داری، از سایت شیش دنگ یا منابع دیگه قیمت رو چک کن و بهار ۱۴۰۴ که بازار خوابیده رو غنیمت بدون. بازار مسکن تهران همیشه پر از غافلگیریه، ولی با یه برنامه‌ریزی خوب، می‌تونی بهترین تصمیم رو بگیری.

خلاصه دو خطی

بازار مسکن ۱۴۰۴ تو تهران با رکود تورمی و رشد ملایم ۲۰-۲۵ درصدی روبه‌رو می‌شه. بدون تحول اقتصادی، جهش قیمت بعیده و خرید خانه تو بهار می‌تونه فرصت خوبی باشه.