مالکیت فضای هوایی ملک || راهنمای گام به گام مالکیت فضای هوایی ملک برای مالکان ایرانی

در دنیای پیچیده حقوق املاک، اغلب تصور می‌شود که مالکیت فقط به سطح زمین محدود می‌شود. اما در حقیقت، مالکیت یک ملک فراتر از این بوده و شامل فضای هوایی بالای آن نیز می‌گردد. این مفهوم که به "مالکیت فضای هوایی ملک" یا "حق مالکیت بر فضای فوقانی ملک" شناخته می‌شود، به حقوق قانونی مالک برای استفاده و بهره‌برداری از فضایی که بالای ملک او قرار دارد، اشاره دارد. در حقوق ایران، ماده ۳۸ قانون مدنی به این موضوع پرداخته و بیان می‌دارد: "مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین، بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء 1 کرده باشد."

مفهوم ماده ۳۸ قانون مدنی

 

ماده ۳۸ قانون مدنی سنگ بنای حقوق مالکیت در ایران در رابطه با املاک است. این ماده فراتر از تصور رایج از مالکیت صرفاً به سطح زمین، گستره حقوق مالکان را به فضای متعارف بالا و پایین ملکشان تسری می‌دهد. برای درک بهتر این مفهوم، لازم است به اجزای کلیدی این ماده قانونی با دقت بیشتری بپردازیم:

 

۱. «فضای متعارف بالا و پایین آن نیز امتداد دارد»:

این بخش از ماده ۳۸ به این معناست که مالکیت شما به زمین محدود نمی‌شود، بلکه به صورت عمودی نیز گسترش می‌یابد. تصور کنید یک خط عمود از مرزهای ملک شما به سمت آسمان و اعماق زمین رسم شود. این خطوط، محدوده مالکیت فضایی شما را تعیین می‌کنند. اما نکته کلیدی در عبارت "فضای متعارف" نهفته است. قانونگذار به جای استفاده از عباراتی مانند "تا بی‌نهایت" یا "بدون محدودیت"، از کلمه "متعارف" استفاده کرده است. این انتخاب هوشمندانه، نشان‌دهنده آن است که مالکیت فضایی شما مطلق و نامحدود نیست.

 

«فضای متعارف» به چه معناست؟

"فضای متعارف" به فضایی اطلاق می‌شود که عرفاً و به طور معمول برای بهره‌برداری از ملک مورد نیاز است. این فضا بسته به نوع ملک، موقعیت مکانی، کاربری و سایر عوامل، می‌تواند متفاوت باشد. به عنوان مثال:

• در مورد یک خانه مسکونی: فضای متعارف احتمالاً شامل فضایی می‌شود که برای ساخت بنای مسکونی، حیاط، باغچه و سایر ملحقات معمول یک خانه مسکونی مورد نیاز است. این فضا تا ارتفاعی که عرفاً برای زندگی مسکونی قابل بهره‌برداری است، امتداد دارد.

• در مورد یک زمین کشاورزی: فضای متعارف ممکن است شامل فضایی باشد که برای کشت و زرع، آبیاری و سایر فعالیت‌های کشاورزی مورد نیاز است.

• در مورد یک ساختمان تجاری: فضای متعارف احتمالاً شامل فضایی می‌شود که برای فعالیت‌های تجاری، پارکینگ، انبار و سایر ملزومات یک کسب و کار تجاری مورد نیاز است.

بنابراین، تعیین دقیق "فضای متعارف" یک امر نسبی و موردی است و در صورت بروز اختلاف، این دادگاه است که با توجه به شرایط و اوضاع و احوال هر پرونده، حدود آن را مشخص می‌کند.

 

۲. «تا حد عرفی و قانونی از فضای بالای آن نیز بهره‌مند شوید»:

این بخش از ماده ۳۸، حق بهره‌مندی مالک از فضای هوایی ملک خود را تایید می‌کند. شما به عنوان مالک، حق دارید از فضای بالای ملک خود به میزان عرفی و قانونی بهره‌مند شوید. عبارت "حد عرفی و قانونی" نشان‌دهنده دو منبع اصلی محدودیت‌های این حق است:

• حد عرفی: عرف و رسوم جامعه، تعیین‌کننده بخشی از محدودیت‌های بهره‌مندی شما از فضای هوایی است. برای مثال، عرفاً پذیرفته شده است که عبور هواپیماها از ارتفاعات بالا، بخشی از زندگی مدرن است و مالکان نمی‌توانند مانع آن شوند. همچنین، عرفاً ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در مناطق شهری، تا حدی که مزاحمتی برای همسایگان ایجاد نکند، پذیرفته شده است.

• حد قانونی: قوانین و مقررات مختلفی می‌توانند حدود بهره‌مندی شما از فضای هوایی ملک را تعیین کنند. مهم‌ترین این قوانین عبارتند از:

• مقررات شهرداری و طرح‌های جامع شهری: این مقررات، محدودیت‌هایی را برای ارتفاع ساختمان‌ها، نوع کاربری‌ها و سایر جنبه‌های ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهری تعیین می‌کنند.

• قوانین هوانوردی: این قوانین، حریم‌های هوایی مشخصی را برای فرودگاه‌ها و مسیرهای پروازی تعیین می‌کنند که می‌تواند بر حقوق مالکان در مناطق مجاور تاثیر بگذارد.

• قوانین مربوط به حقوق ارتفاقی: همانطور که قبلاً اشاره شد، حقوق ارتفاقی می‌تواند به ملک مجاور اجازه دهد تا از فضای هوایی ملک شما به میزان معینی استفاده کند.

 

مشاهده مقاله املاک اوقافی

 

 

۳. «و از تصرفات غیرقانونی دیگران در این فضا جلوگیری کنید»:

این بخش از ماده ۳۸، حق دفاع از مالکیت فضایی شما را در برابر تصرفات غیرمجاز دیگران تضمین می‌کند. شما به عنوان مالک، حق دارید از ورود غیرمجاز دیگران به فضای هوایی ملک خود جلوگیری کنید و در صورت وقوع تصرف غیرقانونی، از طریق مراجع قانونی اقدام نمایید.

 

«تصرفات غیرقانونی دیگران» شامل چه مواردی می‌شود؟

تصرفات غیرقانونی در فضای هوایی ملک می‌تواند اشکال مختلفی داشته باشد، از جمله:

• تجاوز به حریم هوایی: ساختمان یا سازه‌ای توسط ملک مجاور به گونه‌ای ساخته شود که بخشی از آن به فضای هوایی ملک شما تجاوز کند (مانند پیش‌آمدگی بالکن یا سایبان).

• ایجاد مزاحمت‌های غیرمتعارف: ملک مجاور فعالیت‌هایی را در فضای هوایی ملک خود انجام دهد که به طور غیرمتعارف برای شما مزاحمت ایجاد کند (مانند نصب تابلوهای تبلیغاتی بزرگ و نورپردازی‌های آزاردهنده که به فضای ملک شما تجاوز کند).

• عبور غیرمجاز از فضای هوایی: در مواردی خاص، ممکن است عبور کابل‌های برق، لوله‌های آب یا سایر تاسیسات از فضای هوایی ملک شما بدون کسب اجازه، تصرف غیرقانونی محسوب شود.

 

محدودیت‌های مالکیت فضای هوایی

مالکیت فضای هوایی ملک، حقی بنیادین برای مالکان محسوب می‌شود. با این حال، این حق، همانند بسیاری از حقوق دیگر، مطلق و بی‌قید و شرط نیست. زندگی در جامعه‌ای مدنی مستلزم پذیرش محدودیت‌هایی بر حقوق فردی به منظور تامین منافع عمومی و حقوق سایر افراد جامعه است. مالکیت فضای هوایی نیز از این قاعده مستثنی نبوده و تحت تاثیر عوامل گوناگونی محدود می‌شود. در ادامه، به تفصیل به چهار مورد از مهم‌ترین این محدودیت‌ها می‌پردازیم:

 

۱. مقررات هوانوردی: آسمان، عرصه‌ای برای پرواز همگان

عبور هواپیماها و سایر وسایل پرنده از فضای بالای املاک، شاید ملموس‌ترین و پذیرفته‌شده‌ترین محدودیت بر مالکیت فضای هوایی باشد. این محدودیت، ریشه در منافع عمومی هوانوردی و ضرورت برقراری ایمنی پروازها دارد. تصور کنید اگر هر مالک زمینی می‌توانست به طور مطلق از عبور هواپیماها از فضای بالای ملک خود جلوگیری کند، عملاً امکان پروازهای هوایی در مقیاس وسیع غیرممکن می‌شد.

منطق پشت این محدودیت:

• فضای هوایی عمومی: فضای بالای ارتفاع معینی (که توسط قوانین هوانوردی تعیین می‌شود)، به عنوان فضای هوایی عمومی تلقی می‌گردد. این فضا، متعلق به عموم مردم است و برای عبور و مرور وسایل پرنده در نظر گرفته شده است.

• منافع ملی و بین‌المللی: صنعت هوانوردی نقش حیاتی در حمل و نقل، تجارت و ارتباطات بین‌المللی ایفا می‌کند. محدود کردن بی‌رویه پروازها، می‌تواند به منافع ملی و بین‌المللی آسیب جدی وارد کند.

• ایمنی پرواز: تعیین مسیرهای پروازی مشخص و رعایت قوانین هوانوردی، برای تضمین ایمنی پروازها و جلوگیری از سوانح هوایی ضروری است.

 

قوانین و مقررات:

مقررات هوانوردی، هم در سطح بین‌المللی (مانند کنوانسیون شیکاگو) و هم در سطح ملی (مانند قوانین و مقررات سازمان هواپیمایی کشوری)، چارچوب قانونی عبور و مرور وسایل پرنده از فضای هوایی را تعیین می‌کنند. این مقررات، ارتفاع مجاز پرواز در مناطق مختلف، مسیرهای پروازی استاندارد و سایر الزامات ایمنی را مشخص می‌نمایند. مالکان املاک ملزم به رعایت این مقررات بوده و نمی‌توانند با استناد به حق مالکیت خود، مانع از عبور هواپیماها از فضای هوایی عمومی شوند.

 

۲. طرح‌های توسعه شهری: معماری هماهنگ شهر، در سایه محدودیت‌های ارتفاع

طرح‌های توسعه شهری، به عنوان ابزاری برای برنامه‌ریزی و ساماندهی فضایی شهرها، نقش مهمی در محدود کردن حقوق مالکانه، از جمله مالکیت فضای هوایی، ایفا می‌کنند. این طرح‌ها، با هدف ایجاد شهرهای منظم، زیبا و کارآمد، محدودیت‌هایی را برای ساخت و ساز در ارتفاعات مختلف اعمال می‌نمایند.

 

اهداف طرح‌های توسعه شهری:

• حفظ هویت و منظر شهری: طرح‌های توسعه شهری، با تعیین محدودیت‌های ارتفاعی، به حفظ هویت بصری شهر و جلوگیری از ساخت و سازهای ناهماهنگ و ناموزون کمک می‌کنند.

• تامین نور و تهویه: محدودیت‌های ارتفاعی، به ویژه در مناطق مسکونی پرتراکم، برای تضمین دسترسی ساکنان به نور طبیعی و تهویه مناسب هوا ضروری است.

• تامین زیرساخت‌های شهری: طرح‌های توسعه شهری، با در نظر گرفتن ظرفیت زیرساخت‌های شهری (مانند شبکه‌های آب، برق، فاضلاب و حمل و نقل)، محدودیت‌هایی را برای تراکم ساختمانی و ارتفاع بناها اعمال می‌کنند.

• ایمنی و مدیریت بحران: در برخی مناطق، به دلیل ملاحظات ایمنی (مانند نزدیکی به فرودگاه‌ها یا مناطق زلزله‌خیز)، محدودیت‌های ارتفاعی سختگیرانه‌تری اعمال می‌شود.

 

محدودیت‌های ارتفاعی:

طرح‌های جامع و تفصیلی شهری، معمولاً محدودیت‌های ارتفاعی مشخصی را برای مناطق مختلف شهر تعیین می‌کنند. این محدودیت‌ها، بر اساس نوع کاربری منطقه (مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره)، عرض معابر، تراکم جمعیتی و سایر عوامل تعیین می‌شوند. مالکان املاک ملزم به رعایت این محدودیت‌ها بوده و نمی‌توانند بدون مجوز قانونی، ساختمانی بلندتر از حد مجاز احداث نمایند. تخلف از این محدودیت‌ها، می‌تواند منجر به صدور دستور تخریب بنای غیرمجاز شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

۳. حقوق ارتفاق: همسایگی، تعهدی متقابل

حقوق ارتفاقی، نوعی حق عینی تبعی است که به موجب آن، مالک یک ملک (ملک مُرتَفِق) می‌تواند به منظور بهره‌مندی بهتر از ملک خود، از ملک مجاور (ملک مُرتَفِق‌بِه) استفاده معینی ببرد. این حق، می‌تواند به صورت قانونی (به موجب قانون) یا قراردادی (به موجب توافق بین مالکان) ایجاد شود و می‌تواند محدودیت‌هایی را بر مالکیت فضای هوایی ملک مُرتَفِق‌بِه تحمیل کند.

 

انواع حقوق ارتفاقی مرتبط با فضای هوایی:

• حق عبور هوا: در مواردی نادر، ممکن است ملکی فاقد دسترسی مناسب به فضای آزاد باشد و برای تهویه یا نورگیری، نیاز به عبور هوا از فضای ملک مجاور داشته باشد. در این صورت، ممکن است حق ارتفاق عبور هوا برای ملک مُرتَفِق ایجاد شود.

• حق عبور تاسیسات: رایج‌ترین نوع حقوق ارتفاقی مرتبط با فضای هوایی، حق عبور تاسیسات است. شرکت‌های خدمات عمومی (مانند شرکت‌های برق، گاز، آب و مخابرات) اغلب برای عبور کابل‌ها، لوله‌ها و سایر تاسیسات خود از فضای هوایی املاک، حقوق ارتفاقی کسب می‌کنند. این حقوق، به آنها اجازه می‌دهد تا تاسیسات خود را در فضای هوایی ملک شما نصب و نگهداری کنند، بدون آنکه مالکیت فضای هوایی را به طور کامل سلب نمایند.

• حق دید و منظر: در برخی موارد خاص، ممکن است حق ارتفاق دید و منظر برای ملک مجاور ایجاد شود. به موجب این حق، مالک ملک مُرتَفِق‌بِه موظف می‌شود از ساخت و ساز در ارتفاعات معینی که مانع دید و منظر ملک مُرتَفِق می‌شود، خودداری کند.

 

تاثیر حقوق ارتفاقی بر مالکیت فضای هوایی:

حقوق ارتفاقی، به میزان معینی از بهره‌مندی مالک از فضای هوایی ملک خود را محدود می‌کند. به عنوان مثال، وجود حق ارتفاق عبور کابل برق، به مالک اجازه نمی‌دهد تا در محدوده‌ای که کابل‌ها عبور می‌کنند، ساخت و ساز نماید. همچنین، وجود حق ارتفاق دید و منظر، می‌تواند محدودیت‌هایی را برای ارتفاع ساختمان‌های احداثی در ملک مُرتَفِق‌بِه ایجاد کند.

 

۴. نظم عمومی و حقوق همسایگان: همزیستی مسالمت‌آمیز در شهر

اصل کلی "لا ضرر" در حقوق اسلامی و اصل "استفاده از حق به نحو متعارف" در حقوق مدنی، مبنای محدودیت‌های ناشی از نظم عمومی و حقوق همسایگان بر مالکیت فضای هوایی را تشکیل می‌دهند. این اصول، تاکید دارند که استفاده از حق مالکیت، از جمله مالکیت فضای هوایی، نباید به گونه‌ای باشد که به حقوق دیگران یا نظم عمومی آسیب وارد کند.

 

مصادیق محدودیت‌های ناشی از نظم عمومی و حقوق همسایگان:

• مزاحمت‌های صوتی: ایجاد صداهای ناهنجار و بلند در فضای هوایی ملک، به ویژه در ساعات استراحت، می‌تواند مصداق مزاحمت صوتی برای همسایگان باشد و محدودیت‌هایی را برای استفاده از فضای هوایی ملک ایجاد کند. به عنوان مثال، روشن کردن بلندگوهای قوی در فضای باز در ساعات شب، می‌تواند مصداق نقض حقوق همسایگان باشد.

• مزاحمت‌های بصری: ایجاد مناظر نازیبا و زننده در فضای هوایی ملک، به گونه‌ای که برای همسایگان آزاردهنده باشد، می‌تواند مصداق مزاحمت بصری محسوب شود. به عنوان مثال، نصب تابلوهای تبلیغاتی بسیار بزرگ و نامناسب در مناطق مسکونی، می‌تواند مزاحمت بصری برای همسایگان ایجاد کند.

• سایه اندازی غیرمتعارف: ساختمان‌های بسیار بلند، به ویژه در مناطق با عرض معابر کم، می‌توانند سایه بسیار زیادی بر املاک مجاور بیندازند و از نور طبیعی آنها بکاهند. در برخی موارد، سایه اندازی غیرمتعارف می‌تواند مصداق نقض حقوق همسایگان و محدودیت بر مالکیت فضای هوایی محسوب شود.

• انتشار آلودگی: فعالیت‌هایی که منجر به انتشار آلودگی‌های هوا، بوهای نامطبوع یا سایر آلاینده‌ها در فضای هوایی ملک شود و به همسایگان آسیب برساند، می‌تواند محدودیت‌هایی را برای استفاده از فضای هوایی ملک ایجاد کند.

 

تعادل میان حقوق و تکالیف:

محدودیت‌های ناشی از نظم عمومی و حقوق همسایگان، در واقع تلاشی برای ایجاد تعادل میان حقوق و تکالیف مالکان است. هر مالک، در کنار حق بهره‌مندی از ملک خود، وظیفه دارد به حقوق همسایگان و نظم عمومی احترام بگذارد و از اقداماتی که به حقوق دیگران آسیب می‌رساند، خودداری کند. تشخیص مصادیق نقض نظم عمومی و حقوق همسایگان و تعیین حدود این محدودیت‌ها، در نهایت بر عهده مراجع قضایی است که با توجه به شرایط و اوضاع و احوال هر پرونده، تصمیم‌گیری می‌نمایند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

کاربردهای عملی مالکیت فضای هوایی

مالکیت فضای هوایی ملک کاربردهای عملی گوناگونی دارد. از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ساخت و ساز: مالک حق دارد در فضای هوایی ملک خود به ساخت و ساز بپردازد، البته با رعایت قوانین و مقررات مربوطه (مانند مقررات شهرداری و طرح‌های جامع شهری).

• تبلیغات: مالک می‌تواند از فضای هوایی ملک خود برای نصب تابلوهای تبلیغاتی استفاده کند (با رعایت قوانین مربوط به تبلیغات محیطی).

• اجاره فضای هوایی: در برخی موارد، مالکان می‌توانند فضای هوایی ملک خود را به دیگران اجاره دهند، به ویژه در مناطق پرتراکم شهری که تقاضا برای استفاده از فضا زیاد است.

 

نتیجه‌گیری

مالکیت فضای هوایی ملک، جنبه‌ای مهم و در عین حال کمتر شناخته‌شده از حقوق مالکیت است. آگاهی از این حق و محدودیت‌های آن، برای مالکان املاک ضروری است تا بتوانند به بهترین شکل از دارایی خود بهره‌برداری کرده و از حقوق خود در برابر تصرفات غیرمجاز دفاع کنند. توصیه می‌شود در صورت بروز هرگونه ابهام یا اختلاف در مورد مالکیت فضای هوایی ملک، با کارشناسان حقوقی و وکلای متخصص در امور املاک مشورت نمایید.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻