مزایده ملک شراکتی: نگاهی جامع به قوانین و روند

ملک شراکتی، به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن به صورت مشترک بین چند نفر باشد. در مواردی که شرکا نتوانند به توافقی در خصوص تقسیم یا استفاده از ملک برسند، مزایده یکی از راهکارهای قانونی برای تعیین تکلیف ملک خواهد بود. در این مقاله، به بررسی قوانین حاکم بر مزایده ملک شراکتی، مراحل برگزاری مزایده و نکات مهمی که باید در این خصوص مد نظر قرار داد، خواهیم پرداخت.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

مفهوم ملک شراکتی و مزایده

 ملک شراکتی به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن میان چند نفر تقسیم شده است. هر یک از این افراد، سهم مشخصی از ملک را دارا بوده و حق استفاده از آن را به نسبت سهم خود دارد. این نوع مالکیت، اغلب در املاک موروثی، خرید مشترک ملک یا توافقات شراکتی شکل می‌گیرد.

مزایده: راهی برای پایان دادن به بن‌بست

وقتی شرکای یک ملک مشترک، بر سر نحوه استفاده یا تقسیم ملک به توافق نمی‌رسند، مزایده به عنوان یک مکانیزم قانونی برای حل این اختلاف مطرح می‌شود. در واقع، مزایده به این معناست که ملک به بالاترین پیشنهاد دهنده فروخته می‌شود و حاصل فروش به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم می‌گردد.

چرا مزایده؟

• عدم توافق: مزایده زمانی به کار می‌رود که شرکا نتوانند به توافقی دوستانه برای تقسیم یا استفاده از ملک برسند.

• عدم امکان افراز: اگر ملک قابلیت تقسیم فیزیکی نداشته باشد (مثلاً یک آپارتمان در یک ساختمان)، مزایده تنها راهکار برای فروش آن است.

• حفظ حقوق همه شرکا: مزایده با اطمینان از فروش ملک به بالاترین قیمت، منجر به حداکثر سود برای همه شرکا می‌شود.

شرایط قانونی برگزاری مزایده ملک شراکتی

همانطور که اشاره کردید، برگزاری مزایده برای ملکی که مالکیت آن مشترک است، نیازمند رعایت شرایط خاصی است. این شرایط، با هدف حفظ حقوق همه شرکا و اطمینان از انجام یک فرآیند عادلانه و شفاف، تعیین شده‌اند. در ادامه، به بررسی دقیق‌تر هر یک از این شرایط می‌پردازیم:

۱. عدم امکان افراز: شرط لازم برای مزایده

• افراز چیست؟ افراز به معنای تقسیم فیزیکی یک ملک مشترک بین شرکا است. به طور مثال، اگر یک زمین کشاورزی مشاع باشد، می‌توان آن را به قطعات کوچکتر تقسیم کرد و هر شریک، قطعه مربوط به خود را دریافت کند.

• چرا افراز مهم است؟ اگر امکان افراز ملک وجود داشته باشد، مزایده آخرین راه حل خواهد بود. دادگاه تلاش می‌کند تا ابتدا راه‌های تقسیم فیزیکی ملک را بررسی کند و در صورتی که امکان‌پذیر نباشد، به مزایده حکم می‌دهد.

• چه عواملی باعث عدم امکان افراز می‌شوند؟ عواملی مانند شکل هندسی ملک، موقعیت ملک، وجود بناهای مشترک و... می‌توانند باعث شوند که ملک قابل افراز نباشد.

۲. تصمیم دادگاه: نقش قوه قضاییه در مزایده

• چرا حکم دادگاه ضروری است؟ مزایده یک فرآیند حقوقی است و بدون حکم دادگاه، هیچکس نمی‌تواند به صورت خودسر ملکی را به مزایده بگذارد. حکم دادگاه، تضمین‌کننده حقوق همه شرکا و قانونی بودن مزایده است.

• چه مواردی توسط دادگاه بررسی می‌شود؟ دادگاه موظف است قبل از صدور حکم، دلایل و مستندات ارائه شده توسط خواهان (کسی که درخواست مزایده داده است) و خواندگان (سایر شرکا) را به دقت بررسی کند.

• حق اعتراض شرکا: شرکایی که با مزایده موافق نیستند، می‌توانند به حکم دادگاه اعتراض کنند. دادگاه تجدیدنظر نیز به این اعتراض رسیدگی خواهد کرد.

۳. اعلامیه مزایده: اطلاع‌رسانی عمومی

• هدف از انتشار آگهی: انتشار آگهی مزایده در روزنامه‌ها و مکان‌های عمومی، باعث می‌شود که افراد بیشتری از برگزاری مزایده مطلع شوند و بتوانند در آن شرکت کنند. این امر به افزایش رقابت در مزایده و فروش ملک به بالاترین قیمت کمک می‌کند.

• محتوای آگهی: در آگهی مزایده، اطلاعاتی مانند مشخصات ملک، قیمت پایه، تاریخ و محل برگزاری مزایده، شرایط شرکت در مزایده و... قید می‌شود.

۴. کارشناسی رسمی دادگستری: تعیین ارزش واقعی ملک

• چرا به کارشناس نیاز است؟ کارشناس رسمی دادگستری با توجه به دانش و تجربه خود، ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند. این ارزش به عنوان قیمت پایه مزایده در نظر گرفته می‌شود.

• نقش کارشناس در فرآیند مزایده: کارشناس علاوه بر تعیین قیمت پایه، می‌تواند در مورد وضعیت ملک، امکانات آن و سایر ویژگی‌های مرتبط با ارزش ملک، گزارش جامعی ارائه دهد.

 

مشاهده مقاله سرقفلی مغازه اوقافی

 

 

نکات تکمیلی:

• حق شفعه: هر یک از شرکا حق دارند که ملک را به همان قیمتی که به شخص ثالث فروخته شده است، خریداری کنند. این حق به آن‌ها فرصت می‌دهد تا در صورت تمایل، ملک را از دست ندهند.

• هزینه‌های مزایده: هزینه‌های برگزاری مزایده مانند هزینه کارشناسی، هزینه انتشار آگهی و... از محل ثمن مزایده کسر می‌شود.

• مشاوره حقوقی: به دلیل پیچیدگی‌های قانونی مزایده، توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص استفاده کنید.

مراحل برگزاری مزایده ملک شراکتی

مزایده ملک شراکتی، فرآیندی است که در پی عدم توافق شرکا بر سر نحوه استفاده یا تقسیم ملک، به عنوان آخرین راه حل قانونی مطرح می‌شود. این فرآیند شامل مراحل مختلفی است که هر یک از آن‌ها نقش مهمی در تعیین تکلیف ملک ایفا می‌کنند. در ادامه به بررسی دقیق‌تر هر یک از این مراحل می‌پردازیم:

مرحله اول: تقدیم دادخواست و آغاز روند قضایی

• تقدیم دادخواست: یکی از شرکا با ارائه دادخواستی به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک از طریق مزایده را مطرح می‌کند. در این دادخواست، دلایل عدم امکان توافق با سایر شرکا و ضرورت فروش ملک به روش مزایده، به طور مفصل بیان می‌شود.

• اعلامیه به سایر شرکا: پس از ثبت دادخواست، دادگاه به سایر شرکا ابلاغ می‌کند تا در جلسه دادرسی حضور یابند و دفاعیات خود را ارائه دهند.

مرحله دوم: بررسی ادعاها و صدور حکم

• جلسه دادرسی: دادگاه با بررسی ادعاهای مطرح شده توسط خواهان و خواندگان، به این نتیجه می‌رسد که آیا فروش ملک از طریق مزایده، تنها راه حل ممکن برای حل اختلاف است یا خیر.

• صدور حکم: در صورتی که دادگاه به این نتیجه برسد که مزایده تنها راه حل مناسب است، حکمی مبنی بر فروش ملک از طریق مزایده صادر می‌کند. این حکم، اساس قانونی برگزاری مزایده محسوب می‌شود.

مرحله سوم: کارشناسی ملک و تعیین قیمت پایه

• انتخاب کارشناس: دادگاه کارشناسی رسمی دادگستری را برای ارزیابی ملک و تعیین قیمت پایه مزایده انتخاب می‌کند.

• بازدید کارشناس: کارشناس با بازدید از ملک، بررسی مدارک مالکیت و سایر عوامل مرتبط، به ارزش واقعی ملک پی می‌برد.

• تعیین قیمت پایه: بر اساس گزارش کارشناس، دادگاه قیمت پایه مزایده را تعیین می‌کند. این قیمت، حداقل قیمتی است که ملک باید به آن فروخته شود.

مرحله چهارم: انتشار آگهی مزایده

• اطلاع‌رسانی عمومی: آگهی مزایده در روزنامه‌های کثیرالانتشار و همچنین در محل برگزاری مزایده و سایر مکان‌های عمومی منتشر می‌شود.

• محتوای آگهی: در آگهی مزایده، اطلاعات کاملی در مورد ملک، قیمت پایه، تاریخ و محل برگزاری مزایده، شرایط شرکت در مزایده و سایر موارد مرتبط، قید می‌شود.

مرحله پنجم: برگزاری مزایده

• حضور شرکت‌کنندگان: در روز و ساعت تعیین شده، متقاضیان خرید ملک در محل برگزاری مزایده حاضر می‌شوند.

• روند مزایده: مزایده به صورت رقابت بین شرکت‌کنندگان برگزار می‌شود و هر کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، برنده مزایده خواهد بود.

• تایید فروش: پس از پایان مزایده و اعلام برنده، دادگاه فروش ملک را تایید می‌کند.

 

مشاهده مقاله سرقفلی مغازه اوقافی

 

 

مرحله ششم: تقسیم ثمن مزایده

• کسر هزینه‌ها: از مبلغ حاصل از فروش ملک، هزینه‌های برگزاری مزایده (مانند حق‌الزحمه کارشناس، هزینه‌های انتشار آگهی و...) کسر می‌شود.

• تقسیم بین شرکا: مبلغ باقی‌مانده به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم می‌شود.

نکات مهم در خصوص مزایده ملک شراکتی

• مشاوره حقوقی: قبل از اقدام به برگزاری مزایده، بهتر است از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص در امور املاک استفاده کنید.

• حق شفعه: شرکایی که در مزایده شرکت نکرده‌اند، ممکن است از حق شفعه برخوردار باشند و بتوانند ملک را به همان قیمتی که به شخص ثالث فروخته شده است، خریداری کنند.

• اعتراض به مزایده: در صورتی که یکی از شرکا به نحوه برگزاری مزایده اعتراض داشته باشد، می‌تواند به دادگاه شکایت کند.

 

مشاهده مقاله سرقفلی مغازه اوقافی

 

 

نتیجه‌گیری

مزایده ملک شراکتی، روشی قانونی برای تعیین تکلیف املاکی است که مالکیت آن‌ها به صورت مشترک بین چند نفر باشد. با توجه به پیچیدگی‌های قانونی این موضوع، توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص استفاده کنید.

 

 

 

تشکر که شیش دنگ را انتخاب کردید! 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور