قوانین فسخ معامله ملک در ایران: راهنمای جامع و کاربردی

فسخ معامله ملک در ایران، فرآیندی قانونی است که در صورت وجود شرایط خاص، امکان‌پذیر است. برای فسخ معامله، باید به قوانین و مقررات مربوطه توجه کرد و مراحل قانونی را طی کرد. در صورت بروز اختلاف، مراجعه به دادگاه و اخذ حکم قضایی الزامی است. مواردی مانند خیار غبن، خیار عیب، خیار شرط و خیار تخلف از شرط، از جمله مواردی هستند که می‌توانند منجر به فسخ معامله شوند. همچنین، در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، قوانین خاصی برای فسخ معامله وجود دارد. قبل از اقدام به فسخ معامله، بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از حقوق و تعهدات خود آگاه شوید.در دنیای پویای معاملات ملکی، گاهی اوقات شرایطی پیش می‌آید که یکی از طرفین قرارداد، به دلایل مختلف، خواهان فسخ معامله می‌شود. این دلایل می‌تواند شامل عدم انجام تعهدات، تغییر شرایط، یا حتی پشیمانی ساده باشد. در این مقاله، به بررسی قوانین و مقررات مربوط به فسخ معامله ملک در ایران می‌پردازیم و شرایط و ضوابط آن را به زبانی ساده و قابل فهم برای عموم شرح می‌دهیم. لازم به ذکر است که اطلاعات این مقاله با استناد به منابع حقوقی معتبر گردآوری شده است.

فسخ معامله چیست؟

 

فسخ معامله به معنای لغو قانونی یک قرارداد توسط یک یا هر دو طرف معامله است. این عمل می‌تواند به صورت توافقی یا با حکم دادگاه انجام شود. در هر صورت، برای فسخ معامله باید شرایط و ضوابط قانونی رعایت شود.

 

موارد فسخ معامله ملک

در قانون مدنی ایران، موارد متعددی برای فسخ معامله ملک پیش‌بینی شده است که به آن‌ها "خیار" گفته می‌شود. برخی از مهم‌ترین این موارد عبارتند از:

 

خیارات مربوط به خود ملک

• خیار عیب: اگر ملک دارای عیب پنهانی باشد که در زمان معامله برای خریدار مشخص نبوده و فروشنده نیز از آن اطلاع نداشته باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر پس از خرید ملک مشخص شود که سیستم لوله‌کشی آن دارای مشکل جدی است، خریدار می‌تواند با استناد به خیار عیب، معامله را فسخ کند.

• خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله در اثر فریب یا اشتباه، متحمل ضرر فاحش شود، می‌تواند معامله را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر فروشنده متراژ ملک را بیشتر از مقدار واقعی اعلام کند و خریدار پس از خرید متوجه این موضوع شود، می‌تواند با استناد به خیار غبن، معامله را فسخ کند. همچنین، ممکن است در فاصله امضای قول‌نامه تا انتقال سند، قیمت‌ها به حدی افزایش پیدا کنند که فروشنده از فروش ملک خود پشیمان شود و تصمیم بگیرد با استناد به بند «خیار غبن فاحش» معامله را به هم بزند. در این صورت بسته به حکم دادگاه، ممکن است فروشنده مجبور به پرداخت جریمه و فسخ معامله یا انتقال سند شود.

 

خیارات مربوط به عملکرد طرفین

• خیار شرط: اگر در قرارداد، مدت زمانی برای فسخ معامله توسط یکی از طرفین یا هر دو طرف تعیین شده باشد، در طول این مدت، طرفین می‌توانند معامله را فسخ کنند. به عنوان مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که خریدار تا یک هفته حق فسخ معامله را دارد، می‌تواند در طول این مدت، بدون نیاز به دلیل خاصی، معامله را فسخ کند.

• خیار تخلف از شرط: اگر یکی از طرفین معامله به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند معامله را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر فروشنده در زمان تعیین شده برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.

 

فسخ با توافق طرفین

در برخی موارد، هر دو طرف معامله ممکن است به توافق برسند که معامله را فسخ کنند. در این صورت، شرایط فسخ با توافق طرفین تعیین می‌شود. یکی از روش‌های فسخ با توافق طرفین، اقاله نام دارد که در آن دو طرف با رضایت کامل، معامله را فسخ می‌کنند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

شرایط فسخ معامله ملک

برای فسخ معامله ملک، علاوه بر وجود یکی از موارد ذکر شده در بالا، شرایط دیگری نیز باید رعایت شود. این شرایط عبارتند از:

• اراده: شخصی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند، باید برای انجام این کار اراده داشته باشد.

• رضایت: در صورتی که فسخ معامله به صورت توافقی نباشد (مانند اقاله)، طرف مقابل باید از این کار رضایت کامل داشته باشد.

• اهلیت: شخصی که فسخ معامله را انجام می‌دهد، باید از نظر عقل سلامت باشد، به سن قانونی (۱۸ سال) رسیده باشد و قابل اعتماد باشد. در صورتی که یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، حتی اگر قرارداد فسخ شده باشد، از نظر قانونی قابل قبول نیست.

 

زمان فسخ معامله ملک

زمان فسخ معامله ملک معمولاً در متن قرارداد تعیین می‌شود. در صورتی که در قرارداد زمانی برای فسخ تعیین نشده باشد، یک مدت عرفی برای آن در نظر گرفته می‌شود. این مدت زمان ممکن است در هر شهری با شهر دیگر متفاوت باشد. همچنین، در عرف معاملات ملکی، قانونی نانوشته برای فسخ معامله تا 24 ساعت وجود دارد که اگرچه پایه قانونی ندارد، اما به طور معمول بین خریداران و فروشندگان رایج است.

 

مراحل فسخ معامله ملک

برای فسخ معامله ملک، باید مراحل زیر را طی کرد:

1. اعلام فسخ: طرفی که قصد فسخ معامله را دارد، باید به صورت کتبی و رسمی، فسخ معامله را به طرف دیگر اعلام کند.

2. توافق یا مراجعه به دادگاه: در صورتی که طرفین به توافق برسند (مانند اقاله)، می‌توانند معامله را فسخ کنند. در غیر این صورت، باید به دادگاه مراجعه شود.

3. صدور حکم دادگاه: در صورتی که دادگاه دلایل فسخ معامله را موجه تشخیص دهد، حکم فسخ معامله را صادر می‌کند.

در طول این مراحل، تکمیل مدارک لازم قبل از رسیدن روز تعیین‌شده برای انتقال سند بسیار حائز اهمیت است. نقص مدارک در روز انتقال سند به منزله عدم حضور فروشنده در محضر محسوب می‌شود و خریدار در این شرایط می‌تواند درخواست جریمه و حتی فسخ معامله را داشته باشد.

 

 

پیامدهای فسخ معامله ملک

در صورت فسخ معامله ملک، به طور کلی اتفاقات زیر رخ می‌دهد:

• ملک به فروشنده بازگردانده می‌شود.

• در صورتی که در طول فروش ملک، منفعتی برای هریک از طرفین ایجاد شده باشد، آن شخص باید معادل نقدی که به دست آورده را به مالک اصلی بازگرداند.

• اگر در طول زمان معامله، جریمه‌ای برای فسخ آن ایجاد شده باشد، طرفی که معامله را فسخ کرده است موظف است که این جریمه را پرداخت کند. در غیر این صورت، عرف آن پرداخت تمام یا بخشی از ضرر و زیانی است که خواهان فسخ معامله انجام داده است.

 

تعیین میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک

میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک به یکی از روش‌های زیر تعیین می‌شود:

• تعیین مقدار جریمه با توجه به درصد از ارزش ملک در صورت فسخ کامل معامله

• تعیین کردن جریمه با توجه به توافق بین طرفین و ایجاد صلح در بین آنها برای پرداخت یک مبلغ خاص

• تعیین کردن میزان جریمه با توجه به جریمه‌هایی که در معامله‌های ملکی مشابه صورت گرفته است

• تعیین میزان جریمه با توجه به ۱۰ تا ۲۰ درصد از مبلغ فروش ملک با توجه به عرف آن

 

 

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

در قانون پیش‌فروش ساختمان، قوانین خاصی برای فسخ قرارداد وجود دارد که با قوانین فسخ معامله ملک عادی کمی متفاوت است. به عنوان مثال، اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده باشد، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است، چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ دارد.

 

نکات کلیدی و توصیه‌ها

با توجه به مطالب گفته شده در این مقاله، می‌توان نکات کلیدی زیر را در خصوص فسخ معامله ملک در ایران استخراج کرد:

• مطالعه دقیق قرارداد: قبل از امضای هرگونه قرارداد ملکی، تمامی بندها و شرایط آن را به دقت مطالعه کنید و در صورت نیاز از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید. به خصوص به بندهای مربوط به فسخ معامله و شرایط آن توجه ویژه داشته باشید.

• آشنایی با انواع خیار: با انواع خیار در معاملات ملکی آشنا شوید و شرایط استفاده از هر یک را بدانید. این آگاهی می‌تواند به شما در تصمیم‌گیری برای فسخ معامله کمک کند.

• مشورت با وکیل: در صورت بروز هرگونه مشکل یا ابهام در خصوص فسخ معامله ملک، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

• توجه به زمان: به زمان تعیین شده در قرارداد برای فسخ معامله توجه کنید و در صورت لزوم، اقدامات لازم را در مهلت مقرر انجام دهید.

• مدارک کامل: قبل از مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند، از کامل بودن مدارک مورد نیاز اطمینان حاصل کنید.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻