راهنمای جامع خرید خانه: مدارک لازم برای خرید خانه

با مطالعه این راهنمای جامع، با مراحل خرید خانه در ایران، نکات حقوقی و مالی مهم، و نکات کلیدی در انتخاب ملک مناسب آشنا شوید. از جستجوی خانه تا انتقال سند، گام به گام با شما همراه خواهیم بود تا با آگاهی کامل، بهترین تصمیم را بگیرید و خانه رویایی خود را خریداری کنید. این مقاله به شما کمک می‌کند تا با اطمینان و آگاهی کامل، در بازار مسکن قدم بگذارید و سرمایه‌گذاری موفقیت‌آمیزی داشته باشید.تصمیم به خرید خانه، یکی از مهم‌ترین و بزرگ‌ترین تصمیمات زندگی هر فرد است. این تصمیم، نیازمند بررسی دقیق جوانب مختلف، از جمله مراحل قانونی، نکات مالی، و ویژگی‌های ملک مورد نظر است. در این مقاله، سعی داریم با زبانی ساده و قابل فهم، شما را در این مسیر همراهی کنیم و اطلاعات لازم را در اختیارتان قرار دهیم تا با آگاهی کامل، خانه رویایی خود را خریداری کنید.

گام اول: تعیین نیازها و بودجه

 

قبل از شروع جستجوی خانه، ابتدا باید نیازها و بودجه خود را مشخص کنید. با مشخص کردن دقیق این دو مورد، می‌توانید جستجوی خود را محدودتر و هدفمندتر کنید و در زمان و انرژی خود صرفه‌جویی کنید.

نیازها:

برای تعیین نیازهای خود، به سوالات زیر پاسخ دهید:

• چه نوع ملکی مد نظر شماست؟ آپارتمان، خانه ویلایی، یا زمین؟ هر کدام از این موارد مزایا و معایب خاص خود را دارند که باید با توجه به سبک زندگی و اولویت‌های خود، بهترین گزینه را انتخاب کنید.

• متراژ مورد نظر شما چقدر است؟ متراژ خانه باید با تعداد اعضای خانواده و نیازهای شما متناسب باشد.

• به چه امکاناتی نیاز دارید؟ پارکینگ، انباری، بالکن، تعداد اتاق خواب، و سایر امکانات رفاهی را در نظر بگیرید و اولویت‌بندی کنید.

• موقعیت مکانی ملک برای شما چقدر اهمیت دارد؟ دسترسی به حمل و نقل عمومی، مراکز آموزشی، درمانی، فضاهای سبز، و سایر امکانات رفاهی از جمله مواردی هستند که باید در نظر بگیرید.

• همچنین به خاطر داشته باشید که در انتخاب محله و موقعیت مکانی ملک، عواملی مانند نزدیکی به محل کار و مدرسه، شرایط سلامتی، امنیت محله، و دسترسی به امکانات رفاهی و خدماتی نقش مهمی ایفا می‌کنند.  

بودجه:

برای تعیین بودجه، موارد زیر را در نظر بگیرید:

• حداکثر مبلغی که می‌توانید برای خرید خانه هزینه کنید چقدر است؟ تمام نقدینگی و سرمایه‌ای که برای این امر کنار گذاشته‌اید را مشخص کنید.  

• آیا قصد استفاده از وام مسکن را دارید؟ در صورت استفاده از وام، شرایط و میزان بازپرداخت آن را به دقت بررسی کنید.

• هزینه‌های جانبی مانند هزینه‌های نقل و انتقال، مالیات، بیمه و ... را در نظر گرفته‌اید؟  

هزینه‌های پنهان در خرید خانه

علاوه بر قیمت خانه، هزینه‌های دیگری نیز وجود دارند که باید در نظر گرفته شوند. این هزینه‌ها می‌توانند 2 تا 5 درصد به قیمت خانه اضافه کنند. برخی از این هزینه‌ها عبارتند از:  

هزینه	توضیحات
هزینه استعلام سند	برای اطمینان از صحت و اعتبار سند مالکیت
هزینه انتقال در دفتر ثبت اسناد	برای ثبت رسمی انتقال مالکیت
هزینه استعلام از بانک، بیمه و دارایی	برای اطمینان از عدم وجود بدهی یا محدودیت
هزینه مالیات و شهرداری	عوارض و مالیات‌های مربوط به ملک
هزینه کمیسیون آژانس املاک	در صورت استفاده از خدمات مشاور املاک
هزینه کارشناس ملک	برای ارزیابی دقیق ملک
هزینه تعمیرات احتمالی خانه	برای رفع نواقص و انجام تعمیرات لازم

انواع ملک

به طور کلی، سه نوع ملک برای خرید وجود دارد:

• آپارتمان: آپارتمان‌ها واحدهای مسکونی در یک ساختمان چند طبقه هستند. زندگی در آپارتمان مزایایی مانند امنیت بیشتر، هزینه‌های نگهداری کمتر، و دسترسی آسان‌تر به امکانات رفاهی را به همراه دارد.

• خانه ویلایی: خانه‌های ویلایی مستقل هستند و معمولاً دارای حیاط و فضای سبز خصوصی می‌باشند. زندگی در خانه ویلایی آرامش و حریم خصوصی بیشتری را فراهم می‌کند.

• زمین: خرید زمین به شما امکان می‌دهد تا خانه خود را مطابق با سلیقه و نیازهای خود بسازید.

هر کدام از این انواع ملک مزایا و معایب خاص خود را دارند که باید با توجه به شرایط و اولویت‌های خود، بهترین گزینه را انتخاب کنید.

عوامل موثر بر قیمت مسکن در تهران

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد. برخی از مهم‌ترین این عوامل عبارتند از:

• قیمت خرید مسکن: مناطق 1، 2، 3 و 6 تهران به عنوان مناطق لوکس و گران قیمت شناخته می‌شوند. در مقابل، مناطق 17، 18 و 20 قیمت‌های پایین‌تری دارند.

• قابلیت رشد و توسعه: منطقه 22 تهران به دلیل پتانسیل بالای رشد و توسعه، گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری بلند مدت است.

• کیفیت آب و هوا: مناطق 1 و 2 تهران به دلیل ارتفاع زیاد و مجاورت با کوه‌ها، از آب و هوای تمیزتری برخوردارند. در مقابل، شهر ری و منطقه 11 به دلیل آلودگی هوا، گزینه‌های مناسبی برای سکونت نیستند.

 

مشاهده سریع آگهی‌های خرید، فروش، رهن و اجاره خانه، آپارتمان و ویلا در شهر تهران

 

 

روش‌های مختلف سرمایه‌گذاری در مسکن

افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در مسکن را دارند، می‌توانند از روش‌های مختلفی استفاده کنند:

• خرید برای سکونت: در این روش، ملک برای سکونت شخصی خریداری می‌شود.

• اجاره دادن: در این روش، ملک خریداری شده و به دیگران اجاره داده می‌شود.

• خرید و فروش (Flipping): در این روش، ملک با قیمت پایین خریداری شده، بازسازی می‌شود، و با قیمت بالاتر به فروش می‌رسد.

• سرمایه‌گذاری بلند مدت: در این روش، ملک برای مدت طولانی نگهداری می‌شود تا ارزش آن افزایش یابد.

خرید یا رهن؟

یکی از سوالات مهمی که افراد در زمان خرید خانه با آن مواجه می‌شوند این است که آیا خانه بخرند یا رهن کنند؟ هر کدام از این گزینه‌ها مزایا و معایب خاص خود را دارند.

مزایای خرید خانه:

• سرمایه‌گذاری: خرید خانه یک سرمایه‌گذاری بلند مدت است که می‌تواند در طول زمان ارزش افزوده ایجاد کند.

• امنیت: داشتن خانه احساس امنیت و استقلال را به همراه دارد.

• آزادی عمل: در خانه خود می‌توانید هر تغییری که می‌خواهید ایجاد کنید.

مزایای رهن خانه:

• انعطاف‌پذیری: در صورت نیاز به جابجایی، می‌توانید به راحتی خانه را تخلیه کنید.

• هزینه کمتر: رهن خانه معمولاً هزینه کمتری نسبت به خرید خانه دارد.

• ریسک کمتر: در صورت کاهش قیمت مسکن، ضرر کمتری متحمل خواهید شد.

تصمیم نهایی برای خرید یا رهن خانه به شرایط مالی، اهداف و سبک زندگی شما بستگی دارد.

گام دوم: جستجوی خانه

پس از تعیین نیازها و بودجه، نوبت به جستجوی خانه می‌رسد. برای این کار می‌توانید از روش‌های مختلفی استفاده کنید:

• مراجعه به مشاوران املاک: مشاوران املاک می‌توانند به شما در پیدا کردن ملک مناسب کمک کنند. آن‌ها معمولاً اطلاعات دقیقی درباره بازار ملک و قیمت‌ها دارند. با این حال، بهتر است مستقیماً با مالک در تماس باشید و اطلاعات را از جانب او دریافت کنید.

• استفاده از وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌های ملکی: وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌های مختلفی وجود دارند که می‌توانید از آن‌ها برای جستجو جهت خرید ملک استفاده کنید. برخی از این وب‌سایت‌ها شامل دیوار، شیپور و ایران‌فایل هستند.

• جستجو در میان آشنایان و دوستان: گاهی اوقات می‌توانید از طریق آشنایان و دوستان خود، ملک مناسب را پیدا کنید.

در هنگام جستجوی خانه، به نکات زیر توجه کنید:

• موقعیت مکانی: موقعیت مکانی خانه از مهم‌ترین عوامل در انتخاب آن است. دسترسی به امکانات رفاهی، حمل و نقل عمومی، و مراکز آموزشی و درمانی، از جمله مواردی است که باید در نظر بگیرید. همچنین به امکانات محله، نوساز یا قدیمی بودن ملک‌های موجود در آن، امنیت محله، و راه‌های دسترسی به سایر نقاط توجه کنید. علاوه بر این، توجه و بررسی اطراف خانه به اندازه بررسی خود خانه اهمیت دارد. اگر نرخ اعتیاد و جرم و جنایت در محله زیاد باشد، قطعا آرامش شما در این خانه مختل خواهد شد. توصیه می‌کنیم قبل از خرید خانه، درباره امکانات و وضعیت سیستم حمل و نقل، مدارس و خدمات آموزشی، زیرساخت‌ها و مسیرهای دسترسی، نزدیکی به مراکز رفاهی، تفریحی و خرید و غیره به صورت کامل، تحقیق و بررسی کنید.

• سن بنا: سن بنا، نشان‌دهنده میزان استهلاک و نیاز به تعمیرات خانه است. خانه‌های نوساز، معمولاً هزینه‌های نگهداری کمتری دارند.

• متراژ و تعداد اتاق: متراژ و تعداد اتاق خانه، باید با نیازها و تعداد اعضای خانواده شما متناسب باشد.

• نورگیری: نورگیری مناسب، تأثیر زیادی در روشنایی و شادابی خانه دارد.

• امکانات و ویژگی‌های خانه: پارکینگ، انباری، و بالکن از جمله امکاناتی هستند که می‌توانند آسایش و رفاه بیشتری را برای شما فراهم کنند. همچنین به متراژ خانه، تعداد طبقات ساختمان، نما و ظاهر ساختمان و امکاناتی که دارد شامل مواردی مانند انباری، پارکینگ، آسانسور و … توجه کنید.

گام سوم: بازدید از ملک

پس از انتخاب چند ملک مناسب، حتماً از آن‌ها بازدید کنید تا از نزدیک شرایط و امکانات آن‌ها را بررسی کنید. در هنگام بازدید از ملک، به نکات زیر توجه کنید:

• وضعیت ظاهری ساختمان: به نمای ساختمان، وضعیت راه پله‌ها، آسانسور، تمیزی راهروها و میزان سر و صدای موجود در ساختمان توجه کنید. دقت به وجود کفش جلوی هر واحد آپارتمان و سالم بودن لامپ‌های راهروها به شناخت شما کمک می‌کند. بهتر است که در ورودی ساختمان دو لنگه باشد. در هنگام بازدید ساختمان به عرض راهروها و سقف نیز دقت کنید و از قبل اندازه‌ی وسایل بزرگ خود را که قرار است وارد آن خانه کنید را داشته باشید. هنگام بررسی خانه، اندازه‌ ورودی، سقف و راهروها را برای عبور لوازم منزل یادداشت کنید. همچنین به تعداد طبقات آپارتمان و نیز تعداد واحدهای هر طبقه اهمیت بدهید. تعداد واحدهای کمتر مساوی است با سر و صدا و خرابی کمتر و بهداشت محیطی بیشتر. به علاوه، معمولا آپارتمان‌هایی که در ورودی آن‌ها رو به یکدیگر باز می‌شود طرفدار کمتری دارد. همچنین فاصله‌ی واحدهای یک آپارتمان از هم و مناسب بودن مساحت هر طبقه نیز مهم است. عرض راه‌پله‌ها می‌بایست حداقل ۹۰ سانتی‌متر باشد تا بتوانید وسایلتان را به راحتی جابه‌جا کنید.

• وضعیت داخلی واحد: به نورگیری، چیدمان فضاها، جنس کفپوش‌ها، دیوارها، کیفیت ضروری‌ترین مایع زندگی یعنی آب مصرفی و آشامیدنی، جنس پوشش دیوارها، لوله‌های فاضلاب و آب، سیستم سرمایش و گرمایش، کیفیت و چگونگی نصب درب‌های ورودی، خروجی و داخلی، و طراحی درست و اجرای صحیح عایقکاری‌های رطوبتی توجه کنید. بهتر است پنجره‌ای از خانه یا حداقل نورگیر ساختمان در آشپزخانه وجود داشته باشد. به جنس کفپوش‌ها دقت کنید. کابینت‌های MDF در مقایسه با سایر انواع کابینت‌ها دوامی بیشتر همراه با زیبایی کافی دارند. مراقب باشید که تعداد کابینت‌ها و قرار گیری آن‌ها مناسب باشد. بالکن هم یکی از ضروریات یک خانه مسکونی مطلوب است. انباری هم یکی از ضروریات یک خانه مسکونی مطلوب است.

• سیستم‌های سرمایش و گرمایش: از سالم بودن سیستم‌های سرمایش و گرمایش (شوفاژ، کولر و ...) اطمینان حاصل کنید. حتما از شوفاژخانه یا موتورخانه بازدید نمایید و دقت کنید که موتورخانه دارای پنجره تهویه و اعلام حریق باشد. همچنین به نفع شماست که از سیستم‌های پیشرفته سرمایش و گرمایش استفاده شده باشد.

• لوله کشی آب و فاضلاب: به کیفیت لوله کشی آب و فاضلاب و فشار گاز و کیفیت و چگونگی لوله کشی گاز در داخل ساختمان توجه کنید. بهتر است از جنس چدن و یا لوله پولیکای فشار قوی انتخاب شده باشد تا احتمال صدمه به آن‌ها کمتر باشد.

• سیستم برق: از سالم بودن سیستم برق و سیم کشی‌ها اطمینان حاصل کنید.

• عایق بندی: به عایق بندی صدا، رطوبت و حرارت توجه کنید. مشرف نبودن درهای ورودی به یکدیگر، عایق صدا بودن و پنجره‌های دوجداره می‌توانند در حفظ حریم شخصی شما موثر باشند.

• ایمنی: به نکات ایمنی مانند سیستم اعلام حریق، درب‌های ضد سرقت، رعایت نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات برق، گاز و آب ساختمان، ایمن بودن ساختمان در مقابل آتش سوزی، تعبیه وسایل اطفای حریق، و پیش بینی هشدار دهنده‌های مورد نیاز در ساختمان برای اعلام خطر به ساکنان در زمان‌های بروز خطر توجه کنید. اگر قصد خرید ملکی را داریم که کار ساخت آن کاملا تمام شده است، سخت می‌توان از وضعیت ایمنی ساختمان به طور کامل مطمئن شد. می‌توانید با بررسی نقشه ساختمان، بررسی کیفیت ساخت، ستون‌های واحد‌های مسکونی و ستون‌های پارکینگ از میزان ایمن بودن ساختمان در مقابل حوادثی مانند زلزله تا حدودی مطمئن شوید. ایمنی ساختمان به خصوص در مقابل زلزله یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی است که باید هنگام خرید در نظر بگیرید. کنتور آب و برق و گاز را چک کنید، سیم کشی و لوله کشی خانه را بررسی کنید، وضعیت ایمنی ساختمان را بسنجید، متر همراه داشته باشید و ورودی در‌های اصلی را اندازه گیری کنید.

در صورت نیاز، می‌توانید از یک کارشناس ساختمان برای بازدید از ملک کمک بگیرید. نکاتی که پیش از خرید خانه باید بررسی کنید زمان زیادی از شما خواهند گرفت. شما باید علاوه بر ظاهر ساختمان به عوامل پشت پرده، زیرساخت‌های تاسیساتی و کیفیت ساخت هم دقت کنید. بررسی و ارزیابی تمام جزییات یک خانه کار آسانی نیست و نیاز به تجربه، مهارت و تخصص دارد. بهتر است مذاکراتی که به منظور خرید و فروش خانه انجام می‌شود، در یک جلسه صورت نگیرد. راهنمای خرید خانه – به یک جلسه کفایت نکنید.

گام چهارم: بررسی اسناد و مدارک

قبل از خرید ملک، حتماً اسناد و مدارک مربوط به ملک را بررسی کنید تا از صحت مالکیت و وضعیت قانونی آن مطمئن شوید. برخی از مهم‌ترین اسناد و مدارکی که باید بررسی کنید عبارتند از:

• سند مالکیت: اطمینان حاصل کنید که سند مالکیت به نام فروشنده است و هیچ گونه مشکلی مانند رهن، توقیف و ... ندارد. در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست. برای اطمینان از عدم وجود هرگونه مشکل حقوقی، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید و وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید. با استعلام آن از اداره ثبت اسناد و املاک یا دفترخانه اسناد رسمی می‌توان به تطابق آن با اصل سند مطمئن شد. مشخصات ثبتی ملک کجا نوشته شده است؟ آیا راهی برای استعلام گرفتن از آن وجود دارد؟ اولین بخشی که در سند تک برگی می‌بینید، «مشخصات ملک» است. شما می‌توانید اطلاعاتی همچون شماره سریال، مشخصات خانه، آدرس دقیق و تاریخ صدور آن که درباره خود ملک وموقعیت آن است را در این بخش ببینید. این بخش نشان‌دهنده‌ی وضعیت ثبتی ملک است. مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید. استعلام بگیرید که ملک در رهن یا وثیقه ارگان دولتی یا شخص نباشد. دقت کنید ملک در رهن نباشد.

• پایان کار: پایان کار، سندی است که نشان می‌دهد ساختمان تمام مراحل قانونی ساخت را طی کرده است.

• عدم خلافی: عدم خلافی، سندی است که نشان می‌دهد ملک هیچ گونه بدهی به شهرداری ندارد.

• مدارک شناسایی فروشنده: از صحت مدارک شناسایی فروشنده اطمینان حاصل کنید. احراز هویت طرف مقابل را از طریق مدارک شناسایی معتبر انجام دهید. در صورتی که امضا کننده وکیل مالک است، دقت کنید که نمایندگی آن قانونی باشد. شما باید به عنوان خریدار باید صاحب ملک را بشناسید. این کار باعث جلوگیری از خیلی از مشکلات احتمالی می‌شود. برای مثال ممکن است شخصی که مالک ملک است به دلیل بدهی یا دیگر موارد قانونی ممنوع‌المعامله باشد و نتواند ملک خود را به طور قانونی بفروشد. این کار می‌تواند باعث شود خریدار با مشکلات حقوقی و قضایی روبرو شود و معامله‌اش باطل یا غیرنافذ شود. در این مواقع احراز مالکیت فروشنده خانه، از این جمله مشکلات جلوگیری می‌کند. شما می‌توانید در دومین بخش سند رسمی ملک که مرتبط با مشخصات هویتی مالک است، مشخصاتی چون نام، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی و … را بررسی کنید و از احرازمالکیت فروشنده خانه مطمئن شوید.

• کروکی ملک: کروکی ملک یک نقشه یو تی ام ساده نیست که موقعیت ملک را نشان دهد، بلکه مساحت دقیق ملک، امکانات مشاعی واختصاصی ملک، کاربری و وضعیت خاص ملک را نیز مشخص می‌کند که باید با بخش مرتبط آن با سند، هماهنگ باشد. این نقشه موقعیت جغرافیایی خانه و محل قطعه را به سادگی در مقیاس یک دوهزار نشان می‌دهد که به راحتی قابل خواندن است.

در صورت نیاز، می‌توانید از یک وکیل برای بررسی اسناد و مدارک کمک بگیرید.

 

مشاهده سریع آگهی‌های خرید، فروش، رهن و اجاره خانه، آپارتمان و ویلا در شهر مشهد

 

 

تنظیم مبایعه نامه

یکی از ضروری‌ترین و مهم‌ترین بخش‌ها در هنگام خرید ملک، نوشتن و تنظیم مبایعه نامه است. اصولا نوشتن و تدوین مبایعه نامه باید با دقت کامل و با دانستن اطلاعات کافی انجام شود تا از ایجاد هرگونه اختلاف و درگیری میان طرفین جلوگیری شود. در حال حاضر اکثر مبایعه نامه‌ها برای داشتن اعتبار کافی در آژانس‌های املاک و بر روی فرم‌های چاپی مخصوص به همین کار نوشته می‌شود. چنانچه هرکدام از طرفین قصد داشته باشند که مطلبی را به مبایعه نامه اضافه کنند، باید آن را به صورت مکتوب و با امضای هر دو طرف به مبایعه نامه اضافه کنند.

دقت داشته باشید که در مبایعه نامه باید اطلاعات کامل که شامل موارد زیر است، قید شود:

• اطلاعات شخصی طرفین معامله (نام و مشخصات طرفین قرارداد)

• مشخصات دقیق ملک

• تاریخ دقیق حضور در دفترخانه جهت انتقال سند رسمی

• قیمت تعیین شده ملک (هم به صورت حروف و هم عدد)

• شیوه پرداخت

• زمان و شرایط تحویل ملک

• زمان و شرایط تنظیم سند رسمی

• تعهدات خریدار

• تعهدات فروشنده

• موارد فسخ قرارداد

• نحوه حل و فصل اختلافات

• وضعیت تعهدات در صورت وقوع قوه قهریه (هر حادثه غیرقابل پیش بینی)

همچنین علاوه بر مواردی که در بالا ذکر شد، حتما مبایعه نامه را بررسی کنید که اطلاعات دیگری همچون:

• نام و مشخصات نماینده قانونی (وکالت)

• آدرس دقیق طرفین قرارداد

مدارک مورد نیاز برای تنظیم مبایعه نامه

مدرک	توضیحات
اصل و تصویر سند مالکیت	برای اثبات مالکیت فروشنده
اصل و تصویر بنچاق	سند قدیمی مربوط به ملک
تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین (فروشنده و خریدار)	برای احراز هویت
اصل و تصویر وکالت‌ نامه	در صورت وجود نماینده قانونی
اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری	برای تایید قانونی بودن ساختمان
صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان	برای مشخص کردن سهم هر واحد از مشاعات
اصل و تصویر حصر وراثت و فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ ای)	در صورتیکه ملک به صورت ارث به فروشنده رسیده باشد

گام پنجم: مذاکره و تنظیم قرارداد

پس از انتخاب ملک مناسب و بررسی اسناد و مدارک، نوبت به مذاکره با فروشنده و تنظیم قرارداد می‌رسد. در این مرحله، باید در مورد قیمت، نحوه پرداخت، تاریخ تحویل و سایر شرایط با فروشنده به توافق برسید. تمامی توافقات حاصل از مذاکره باید به صورت مکتوب و رسمی در یک قرارداد خرید و فروش درج شوند.

این قرارداد باید شامل جزئیات زیر باشد:

• اطلاعات کامل طرفین: نام، نشانی و مشخصات دقیق فروشنده و خریدار.

• جزئیات ملک: آدرس دقیق، مشخصات سند مالکیت، متراژ، و سایر ویژگی‌های مهم ملک.

• قیمت نهایی و شرایط پرداخت: مبلغ کل، نحوه و زمانبندی پرداخت.

• تاریخ تحویل: زمان تحویل ملک به خریدار و شرایط تخلیه.

• شرایط فسخ قرارداد: شرایطی که در صورت وقوع آن، هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

• انشعابات: در سند و مبایعه‌نامه به طور واضح و روشن انشعابات آب، برق، گاز و... را درج کنید.

• مفاصا حساب: فروشنده باید بدهی‌های خود به دستگاه‌های دولتی مانند شهرداری یا اداره مالیات را پیش از فروش ملک بپردازد و حساب را به خریدار خانه ارائه کند.

• انتقال پارکینگ و انباری: هنگام عقد قرارداد رسمی، شما باید در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه انتقال پارکینگ و انباری را به صورت دقیق درج کنید.

توصیه می‌شود برای تنظیم قرارداد از یک مشاور حقوقی یا وکیل کمک بگیرید.

گام ششم: امضای قرارداد و پرداخت

پس از توافق بر سر مفاد قرارداد، نوبت به امضای آن و پرداخت هزینه‌ها می‌رسد. در این مرحله، معمولاً بخشی از مبلغ به عنوان پیش پرداخت به فروشنده پرداخت می‌شود و مابقی مبلغ در زمان انتقال سند پرداخت خواهد شد. نحوه پرداخت‌ها به صورت چک یا فیش بانکی باشد‌.

گام هفتم: انتقال سند

آخرین مرحله در فرآیند خرید خانه، انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی است. در این مرحله، خریدار و فروشنده با حضور در دفترخانه، سند ملک را به نام خریدار منتقل می‌کنند. برای تنظیم سند رسمی ملک هر دو طرف معامله بایستی در دفترخانه حضور یابند تا فرآیند انتقال سند نهایی شود. در این مرحله باید مابقی مبلغ ملک نیز پرداخت شود. اگر خریدار به هر نحوی مابقی مبلغ را پرداخت نکند یا این که نتواند پرداخت کند، فروشنده هم می‌تواند گواهی عدم حضور او را از دفترخانه دریافت کند.

نکات حقوقی مهم در خرید خانه

در هنگام خرید خانه، توجه به نکات حقوقی زیر بسیار مهم است:

• بررسی اهلیت فروشنده: از اهلیت قانونی فروشنده برای فروش ملک اطمینان حاصل کنید. به عنوان مثال، بررسی کنید که فروشنده به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری تحت سرپرستی قانونی نباشد، زیرا در این صورت معامله باطل خواهد بود. در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد. فرد ورشکسته تاجری است که به موجب حکم دادگاه از تصرف در اموال خود منع شده است. از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری می باشد چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است. به منظور بررسی این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران قوه قضاییه پیگیری و استعلام نمایید.

• آزاد بودن ملک: از آزاد بودن ملک اطمینان حاصل کنید. آزاد بودن ملک به این معنی است که هیچ گونه ادعا یا محدودیتی بر روی ملک وجود نداشته باشد، مانند رهن، اجاره یا وثیقه.

• تطابق هویت فروشنده با مالک: اطمینان حاصل کنید که فروشنده همان مالک اصلی خانه است. در خرید و فروش ملک، کلاهبرداری‌های زیادی رخ می‌دهد، بنابراین قبل از خرید، هویت فروشنده و مالکیت او را به دقت بررسی کنید.

• تعیین تکلیف انشعابات: در سند و مبایعه‌نامه به طور واضح و روشن انشعابات آب، برق، گاز و... را درج کنید.

• بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری: قبل از خرید ملک، در مورد طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک تحقیق کنید. طرح‌هایی مانند تعریض خیابان یا تغییر کاربری می‌توانند ارزش و استفاده از ملک را تحت تاثیر قرار دهند.

• خرید زمین‌های مصادره شده: در خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، احتیاط کنید. مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی شود.

نتیجه‌گیری

خرید خانه تصمیم مهمی است که نیازمند برنامه‌ریزی دقیق، تحقیق و مشورت با افراد متخصص است. با مطالعه این راهنما، شما با مراحل مختلف خرید خانه، نکات حقوقی و مالی مهم، و نکات کلیدی در انتخاب ملک مناسب آشنا شدید.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻