فسخ قولنامه: راه‌ها، شرایط و پیامدها

قولنامه، به عنوان یک قرارداد مقدماتی برای انجام معامله اصلی، در عرف جامعه ما بسیار رایج است. با این حال، گاهی اوقات شرایطی پیش می‌آید که یکی از طرفین یا هر دو طرف، به دلایل مختلفی تمایل به فسخ قولنامه دارند. فسخ قولنامه، به معنای پایان دادن به تعهدات ناشی از آن است و می‌تواند به صورت توافقی یا یک‌طرفه انجام شود.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

راه‌های فسخ قولنامه

1.فسخ توافقی:

ماهیت: این روش، ساده‌ترین و کم‌هزینه‌ترین راه برای فسخ قولنامه است. طرفین با توافق بر سر پایان دادن به تعهدات ناشی از قولنامه، می‌توانند به راحتی این کار را انجام دهند.

 

نحوه انجام: معمولاً طرفین با تنظیم یک سند کتبی تحت عنوان "اقرارنامه فسخ قولنامه" یا "تفاهم‌نامه فسخ قولنامه" که به امضای هر دو طرف می‌رسد، فسخ را رسمی می‌کنند. در این سند، می‌توان دلایل فسخ را نیز ذکر کرد.

 

• مزایا:

سادگی و سرعت: نیازی به طی مراحل قانونی پیچیده نیست.

 

کاهش هزینه‌ها: از هزینه‌های دادرسی و پیگیری‌های حقوقی جلوگیری می‌شود.

 

حفظ روابط: به حفظ روابط حسنه بین طرفین کمک می‌کند.

 

• معایب:

نیاز به توافق: در صورت عدم توافق یکی از طرفین، این روش قابل اجرا نیست.

 

2.فسخ یک‌طرفه:

این روش زمانی قابل استفاده است که یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:

 

الف) عدم پایبندی به تعهدات:

ماهیت: اگر یکی از طرفین به تعهدات مندرج در قولنامه عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند قولنامه را فسخ کند. این تعهدات می‌تواند شامل پرداخت مبلغ، تحویل ملک، انجام تعمیرات و ... باشد.

 

نحوه انجام: طرفی که قصد فسخ دارد، باید عدم پایبندی طرف مقابل را به صورت کتبی به او اعلام کند و مهلت مناسبی برای انجام تعهد تعیین کند. در صورت عدم انجام تعهد در مهلت مقرر، حق فسخ برای طرف مقابل ایجاد می‌شود.

 

مثال: اگر فروشنده متعهد شده باشد که تا تاریخ مشخصی، سند ملک را به نام خریدار منتقل کند و در این کار کوتاهی کند، خریدار می‌تواند قولنامه را فسخ کند.

 

مشاهده مقاله روش نوشتن قولنامه زمین: سندی برای اطمینان و آرامش در معاملات ملکی

 

 

ب) وجود خیارات قانونی:

ماهیت: خیارات قانونی، اختیاراتی هستند که قانونگذار برای حمایت از طرفین قرارداد در نظر گرفته است. در صورت وجود یکی از این خیارات، طرف مربوطه می‌تواند قولنامه را فسخ کند.

 

• انواع خیارات:

خیار غبن: اگر در معامله، یکی از طرفین متضرر شود (مثلاً ملک را گران‌تر از ارزش واقعی بخرد)، حق فسخ دارد.

 

خیار عیب: اگر در مورد معامله عیبی وجود داشته باشد که در زمان انعقاد قرارداد مشخص نبوده (مثلاً ملک دارای نم باشد)، حق فسخ وجود دارد.

 

خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب، طرف دیگر را به انعقاد قرارداد وادار کند (مثلاً با ارائه اطلاعات نادرست درباره ملک)، حق فسخ وجود دارد.

 

خیار تأخیر: اگر یکی از طرفین در انجام تعهد خود تأخیر کند، طرف مقابل می‌تواند قولنامه را فسخ کند.

 

• نحوه انجام: طرفی که قصد استفاده از خیار را دارد، باید خیار خود را به صورت کتبی به طرف مقابل اعلام کند و مهلت معقولی برای رفع عیب یا جبران خسارت تعیین کند. در صورت عدم رفع عیب یا جبران خسارت در مهلت مقرر، حق فسخ ایجاد می‌شود.

 

ج) وجود شرط فسخ:

ماهیت: در برخی موارد، در متن قولنامه، شرطی برای فسخ در نظر گرفته می‌شود. این شرط می‌تواند به نفع یکی از طرفین یا هر دو طرف باشد.

 

نحوه انجام: با تحقق شرط فسخ، طرف مربوطه می‌تواند قولنامه را فسخ کند. برای فسخ، باید به طرف مقابل اعلام کتبی داده شود.

 

مثال: در قولنامه ممکن است شرط شود که در صورت عدم دریافت وام مسکن توسط خریدار تا تاریخ مشخصی، قولنامه قابل فسخ باشد.

 

نکته مهم: در صورت فسخ یک‌طرفه قولنامه، ممکن است طرفی که قولنامه را فسخ کرده، ملزم به پرداخت خسارت به طرف مقابل شود.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

شرایط فسخ قولنامه

برای اینکه فسخ قولنامه از نظر قانونی معتبر باشد و از پیامدهای حقوقی احتمالی جلوگیری شود، رعایت شرایط زیر ضروری است:

 

1. وجود دلیل موجه:

اهمیت: فسخ قولنامه نمی‌تواند بر اساس هوی و هوس یا دلایل غیرمنطقی انجام شود. قانون تنها در صورتی فسخ را می‌پذیرد که دلیل قابل قبولی برای آن وجود داشته باشد.

 

• مصادیق دلایل موجه:

نقض تعهدات: عدم انجام تعهدات ذکر شده در قولنامه توسط یکی از طرفین (مانند عدم پرداخت مبلغ، عدم تحویل ملک در زمان مقرر و ...)

خیارات قانونی: استفاده از خیارات قانونی مانند خیار غبن، عیب، تدلیس و تأخیر

 

شروط فسخ: تحقق شروط فسخ پیش‌بینی شده در متن قولنامه (مانند عدم تأیید ملک توسط کارشناس، عدم دریافت وام و ...)

 

اثبات دلیل: طرفی که قصد فسخ دارد، باید بتواند دلیل موجه خود را اثبات کند. این کار می‌تواند با ارائه مدارک و شواهد (مانند قرارداد، پیامک‌ها، ایمیل‌ها، شهادت شهود و ...) انجام شود.

 

2.رعایت تشریفات قانونی:

اهمیت: قانون برای فسخ قولنامه، تشریفاتی را در نظر گرفته است که باید به دقت رعایت شوند. عدم رعایت این تشریفات می‌تواند فسخ را از نظر قانونی بی‌اعتبار کند.

 

• مصادیق تشریفات قانونی:

اعلام کتبی: در بسیاری از موارد، قانون اعلام فسخ را به صورت کتبی الزامی می‌داند. این اعلام باید به صورت رسمی و با ذکر دلایل فسخ انجام شود.

 

ابلاغ رسمی: در برخی موارد، اعلام فسخ باید به صورت رسمی و از طریق مراجع قضایی یا دفاتر اسناد رسمی به طرف مقابل ابلاغ شود.

 

رعایت مهلت: در برخی موارد، قانون برای فسخ مهلت تعیین کرده است. به عنوان مثال، در خیار غبن، فسخ باید ظرف مدت معقولی پس از اطلاع از غبن انجام شود.

 

• تعیین تشریفات: تشریفات قانونی فسخ ممکن است در متن قولنامه نیز ذکر شده باشد. در این صورت، باید به این تشریفات نیز توجه کرد.

 

مشاهده مقاله خرید ملک و انواع بنا و کاربری ملک

 

 

3. اعلام فسخ به طرف مقابل:

 

اهمیت: فسخ قولنامه زمانی تأثیر قانونی دارد که به طرف مقابل اعلام شود. تا زمانی که طرف مقابل از فسخ مطلع نشده باشد، قولنامه همچنان به قوت خود باقی است.

 

نحوه اعلام: اعلام فسخ می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد. اما برای جلوگیری از اختلافات بعدی، بهتر است اعلام فسخ به صورت کتبی و با ارسال اظهارنامه رسمی انجام شود.

 

محتوای اعلام: در اعلام فسخ باید به صراحت به فسخ قولنامه اشاره شود و دلایل فسخ نیز ذکر شود.

 

نکته مهم: در صورت عدم رعایت هر یک از شرایط فوق، فسخ قولنامه ممکن است از نظر قانونی معتبر نباشد و طرفی که قولنامه را فسخ کرده است، با مشکلات حقوقی مواجه شود. بنابراین، توصیه می‌شود قبل از اقدام به فسخ، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.

 

پیامدهای فسخ قولنامه

فسخ قولنامه، به عنوان یک اقدام حقوقی، می‌تواند تبعات مالی و حقوقی قابل توجهی برای طرفین به همراه داشته باشد. برخی از مهم‌ترین این پیامدها عبارتند از:

 

1. استرداد مبالغ پرداختی:

ماهیت: در صورتی که قولنامه فسخ شود، طرفی که مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت، بیعانه یا وجه التزام به طرف مقابل پرداخت کرده است، حق دارد این مبلغ را مسترد کند.

 

نحوه استرداد: استرداد مبلغ می‌تواند به صورت توافقی یا از طریق مراجع قضایی انجام شود. در صورت عدم توافق، طرف ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه، حکم به استرداد مبلغ بگیرد.

 

مبلغ قابل استرداد: در برخی موارد، ممکن است طرفین در قولنامه شرط کرده باشند که در صورت فسخ، بخشی از مبلغ پرداختی به عنوان خسارت کسر شود. در این صورت، تنها مبلغ باقی‌مانده قابل استرداد است.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

2. پرداخت خسارت:

ماهیت: در برخی موارد، طرفی که قولنامه را فسخ کرده است، ممکن است به دلیل نقض تعهدات خود یا فسخ بدون دلیل موجه، ملزم به پرداخت خسارت به طرف مقابل شود.

 

مصادیق خسارت: خسارت می‌تواند شامل هزینه‌های انجام شده توسط طرف مقابل (مانند هزینه‌های کارشناسی، هزینه‌های تنظیم سند و ...)، خسارت تأخیر در انجام تعهد (مانند اجاره بهاء در صورت تأخیر در تحویل ملک) و خسارت عدم النفع (مانند سود از دست رفته در صورت عدم انجام معامله) باشد.

 

نحوه تعیین خسارت: میزان خسارت می‌تواند به صورت توافقی یا از طریق مراجع قضایی تعیین شود.

 

3.ابطال معامله اصلی:

ماهیت: اگر قولنامه قبل از انجام معامله اصلی (مانند تنظیم سند رسمی انتقال ملک) فسخ شود، معامله اصلی نیز باطل خواهد شد و هیچ‌گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.

 

استرداد مبالغ: در صورت ابطال معامله اصلی، طرفین باید مبالغ پرداختی را به یکدیگر مسترد کنند.

 

ابطال اسناد: اگر برای معامله اصلی اسنادی تنظیم شده باشد (مانند مبایعه‌نامه)، این اسناد نیز باطل خواهند شد.

 

4.سایر پیامدها:

آثار روانی: فسخ قولنامه می‌تواند آثار روانی منفی برای طرفین، به خصوص طرفی که بدون تقصیر بوده است، داشته باشد.

 

هزینه‌های دادرسی: در صورت عدم توافق طرفین، پیگیری حقوقی فسخ قولنامه می‌تواند هزینه‌های دادرسی و وکالت را به همراه داشته باشد.

 

تأخیر در انجام معامله: فسخ قولنامه می‌تواند باعث تأخیر در انجام معامله و از دست رفتن فرصت‌های مناسب شود.

 

نکته مهم: پیامدهای فسخ قولنامه می‌توانند بسته به شرایط خاص هر قرارداد و توافقات طرفین متفاوت باشند. بنابراین، توصیه می‌شود قبل از اقدام به فسخ، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از پیامدهای احتمالی آن آگاه شوید.

 

نتیجه‌گیری

فسخ قولنامه، یک اقدام حقوقی مهم است که می‌تواند پیامدهای قابل توجهی داشته باشد. بنابراین، قبل از تصمیم به فسخ قولنامه، بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.

 

 

📕مشاهده بهترین کتاب های سایت شیش دنگ 

 

تشکر که شیش دنگ را انتخاب کردید!

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور