آشنایی با ضوابط و مقررات شهرسازی شهرک غرب

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

آشنایی با ضوابط و مقررات شهرسازی شهرک غرب

  

پیش بینی درب عابر پیاده در فضای سبز بین قطعات شهرک غرب

از آنجایی که بنا به اعلام واحد عمران شهرک غرب در طرح شهرک فضای سبز بین قطعات به صورت معابر ۶ متری مشجر در نظر گرفته شده است لذا پیش بینی یک درب عابر پیاده به عرض حداکثر ۹۰ سانتی متر برای هر پلاک جهت ورودی به این گونه معابر صرفاً) معابر ۶ متری فضای سبز قطعات بلامانع است. بدیهی است در سایر موارد ضوابط و مقررات جاری ملاک عمل میباشد. (۸۱۲٫۶۵۷۹-۷۰٫۶٫۳).

 

تراکم مجاز در شهرک غرب

تراکم اراضی شهرک غرب به شرح زیر ملاک عمل میباشد

1.     ۱ تراکم ساختمانی ۶۰ درصد واگذاری حاکم شرع سابق به ۱۲۰ درصد افزایش یافته است.

2.     تراکم مسکونی در قطعات ویلایی اراضی شهرک غرب ۸۰ درصد است.

3.     تراکم اراضی واگذاری تعاونیها ۱۶۰ درصد میباشد.

4.     آپارتمان سازی با استفاده از ضابطه ۳۰ درصد سطح اشغال ۲۵۰ درصد میباشد.

5.     تراکم زمینهای تجاری شهرک غرب در اراضی با مساحت تا ۲۰۰۰ متر مربع ۱۶۰ درصد با سطح اشغال ۶۰ درصد و در اراضی با مساحت بیشتر از ۲۰۰۰ متر مربع ۲۴۰ درصد با سطح اشغال ۶۰ درصد (۴۲۰٫۱۸۷۸۳ - ۶۲٫۱۲٫۲۰ و بند ۲ صورت جلسه ۳۰۱ شورای طرح و بررسی و بند ۱ 

صورت جلسه ۳۵ کمیسیون ماده ۵ و بند ۳ صورت جلسه ۱۴ شورای طرح و بررسی و بند ۱ صورت جلسه ۲۵۸ شورای طرح و بررسی

ضوابط معماری اراضی مسکونی با تراکم ۱۶۰ درصد در شهرک غرب

۱-  محل ساختمان

·        محل ساختمان در ۶۰ درصد قسمت شمالی زمین میباشد بر اساس دستور العمل دفتر فنی شهرک ساختمان بین ۳ الی ۶ متر از بر شمالی و شرقی و غربی زمین فاصله داشته باشد.

·        . تا حداکثر ۲ قطعه زمین میتوانند با یکدیگر تجمیع شده و به صورت یک زمین واحد طراحی

شوند و کلیه مقررات مربوط به یک قطعه زمین شامل زمین تجمیع شده میگردد.

·        فاصله دو بلوک از یکدیگر حداقل ۶ متر باشد شرقی و غربی

۲ - درصد زیربنا

در هر طبقه حداکثر ۴۰ درصد مساحت کل زمین در داخل محدوده مجاز ساختمان قابل ساختمان می باشد.

3-  تراکم ساختمانی

·        تعداد طبقات مسکونی حداقل ۳ و حداکثر ۴ طبقه میباشد.

·        حداکثر تراکم ساختمانی ۱۶۰ درصد سطح زمین میباشد زیرزمین و پیلوت فقط می تواند در سطح ۴۰ درصد مجاز ساختمانی به شرح زیر احداث شود.

·        حداکثر ارتفاع کف تا زیر سقف زیرزمین ۲٫۶۰ متر بغیر از ارتفاع موتورخانه که می تواند با ارتفاع معقول احداث گردد.

·        زیرزمین فقط جهت استفاده پارکینگ و انباری و تأسیسات و گلخانه در ۴۰ درصد محدوده مجاز بلامانع است.

·        حداکثر نورگیری زیرزمین ۰٫۹۰ متر است و حداکثر ارتفاع روی سقف زیرزمین از سطح تمام شده حیاط ۱٫۲۰ متر میباشد.

·        پیلوتی میتواند با حداکثر ارتفاع ۲٫۴۰ متر از کف تمام شده تا زیر سقف احداث گردد. 

 

4-  نورگیری و تهویه

·        اتاقهای اصلی باید دارای تهویه و نور مستقیم باشند.

·        حداقل مساحت حیاط خلوت برای اتاقها ۱۲ متر مربع و حداقل عرض آن ۳ متر میباشد.

·        حداقل مساحت حیاط خلوت آشپزخانه جهت نورگیری و تهویه ۶ متر مربع و حداقل عرض آن ۲ متر است.

·        توالت و حمام باید دارای تهویه باشد.

·        در صورتی که دو بلوک تجمیع شده از یک حیاط خلوت نورگیری کنند. ضوابط نورگیر برای هر یک به صورت مجزا به حساب خواهد آمد.

·        در صورتی که مساحت و ابعاد حیاط خلوت طبق ضوابط فوق باشد جزء تراکم محسوب نمی شود.

۵-  دسترسی ها

·        دسترس اصلی ساختمان و پله ها باید به طریقی باشد که تمامی واحدها از یک فضای مشترک استفاده نمایند و امکان دسترسی به آن در سطح ورودی اصلی زمین باشد.

·        زیرزمین باید به طریقه دسترسی عمومی ساختمان اشاره شده در بند فوق دسترسی داشته باشد.

·        پله ها باید به پشت بام منتهی شده به جزء در مواردی که سقف شیبدار باشد که در این صورت باید تهویه طبیعی و نور راه پله ها تأمین گردد.

·        به جزء دربهای ورودی و نورگیری و تهویه از خارج ساختمان هیچ حفره و یا پنجره دیگری نباید از داخل ساختمان به پله ها باز شود.

·        حداقل ارتفاع دست انداز پله ها ۰٫۹۰ متر و حداکثر فاصله بین اجزاء عمودی نرده ۰٫۱۲ متر می باشد.

۶-  ارتفاع ساختمانها

·        حداکثر ارتفاع کف هم کف در روی سقف زیرزمین از مبدا ارتفاعات ۱٫۲۰ متر 

·        حداکثر ارتفاع لبه دست انداز بام از مبداء ارتفاعات ۱۵ متر حداکثر ارتفاع اوج سقف شیب دار از مبداء ارتفاعات ۱۶٫۵۰ متر

·        حداکثر ارتفاع محل برخورد سقف شیب دار یا دیوارهای جانبی از مبداء ارتفاعات ۱۴ متر

·        در نهایت هیچ نقطه در بام ساختمان با رعایت کلیه ضوابط مانند لبه دست انداز کاچ پله نباید از ۱۶٫۵۰ متر بیشتر گردد دودکشها از بلندترین نقطه سقف ۰٫۵ متر بالاتر باشد.

·        حداکثر میزان خاک برداری و خاک ریزی در موارد ضروری در محوطه سازی از زمین طبیعی موجود ۱٫۲۰ متر باشد.

·        حداقل ارتفاع جان پناه بام ۰٫۸ متر میباشد و جان پناه نمیتواند نرده ای باشد بلکه باید ادامه مصالح به کار برده شده در نما باشد.

7- شیوه استقرار بالکن

·        بالکن ها میتواند در جبهه جنوبی ساختمان در خارج از محدوده مجاز ساختمانی، حداکثر به میزان ۱٫۲۰ متر با رعایت ۴۰ درصد مساحت کل زمین احداث گردد.

·        مساحت بالکنهای سه طرف باز یک دوم و دو طرف باز دو سوم به حساب تراکم خواهد آمد.

·        حداقل ارتفاعات دست انداز از بالکنها ۸۰ متر میباشد و از جنس مصالح بنا باید باشد.

·        پیش آمدگی جلوی پنجره ها در شرق و غرب و شمال ساختمان در ارتفاع ۳ متری از کف تمام شده اطراف حداکثر ۶۰ میباشد.

8-  ضوابط تأمین پارکینگ ساختمان

·        . پارکینگ مورد نیاز ساختمان مطابق پارکینگ واحدهای مسکونی در حوزه یک پارکینگ خواهد بود.

9- ضوابط خانه سازی در نواحی تراکم کم شهرک غرب

1-     نقشه های مورد نیاز

·        نقشه های معماری 

·        پلان موقعیت

·        پلان طبقات مختلف و سقف و محوطه سازی

·        دور تمام پلانها خط محدوده ساختمانی طبق شناسنامه قطعه ترسیم شود.

·        حداقل دو مقطع طولی و عرضی که یک مقطع آن حتماً از روی پله میگذرد.

·        مشخص کردن خط کف تمام شده و عدد آن در مقاطع تمام نماهای ساختمان

·        در روی کلیه نماها مصالح به کار برده شده و رنگ آنها نیز باید مشخص شود.

·        نقشه های معماری توسط کمیته ای در سازمان نوسازی و عمران اراضی شهرک قدس بررسی می شود.

۲-  محل ساختمان

-۲-۱- محل ساختمان در ۶۰ درصد قسمت شمالی زمین است.

-۲-۲- ساختمان بین ۳ تا ۶ متراز بر شمالی زمین و از ضلع شرقی و غربی با تفاوت ۱٫۵ و ۲٫۵ متر عقب نشینی دارد.

3- درصد سطح زیربنا

در هر طبقه حداکثر ۴۰ درصد مساحت کل زمین قابل ساختمان است.

۴-  تراکم ساختمانی

۴-۱- تراکم زیربنای قسمت مسکونی از ۸۰ درصد مساحت کل قطعه تجاوز نمی نماید.

-۴-۲- علاوه بر سطح ساختمانی فوق ۴۰ درصد دیگر از سطح قطعه را به عنوان زیرزمین با مشخصات ذیل میتوان ساختمان کرد.

-۴-۳- محدوده زیرزمین همان محدوده ساختمان مندرج در شناسنامه است.

-۴-۴- حداکثر ارتفاع سقف زیرزمین از کف تعیین شده ۱٫۲۰ متر است در صورتی که زیرزمین به دلیل شیب طبیعی زمین از یک طرف نور کامل بگیرد ۵۰ درصد مساحت آن جزء زیربنای مسکونی به حساب می آید.

-۴-۵- پله زیرزمین میتواند خارج از ساختمان در ساختمانهای شمالی در شمال و در ساختمانهای جنوبی در جنوب ساختمان قرار بگیرد و مساحت آن جزء مساحت مسکونی به حساب می آید. 

-۴-۶- طبقه زیرزمین صرفاً به خاطر استفاده تأسیسات انبار اطاق مستخدم، رختشویخانه اتاق پینگ پنگ و نظیر آن و استفاده های مشابه در نظر گرفته شده است.

۴-۷- در قسمت زیرزمین احداث واحد مسکونی امکان پذیر نیست.

۴-۸- اتاق مستخدم اتاق تأسیسات و اتاق پینگ پنگ نظیر آن دارای نور و تهویه مستقیم است.

نورگیرها و تهویه

اتاق های اصلی باید دارای تهویه و نور مستقیم بوده و ضوابط آن مطابق ضوابط عمومی

نورگیرها و حیاط خلوت ها میباشد.

۶-  ارتفاع

۶-۱- مبدأ ارتفاعات بر اساس ارتفاع کف معین شده توسط واحد عمران شهرک قدس که تحویل متقاضی خواهد شد میباشد.

۶-۲- ارتفاع ساختمان از کف تمام شده تا بالای جان پناه حداکثر ۸٫۵۰ متر است.

۶-۳- حداقل ارتفاع جان پناه ۰٫۸۰ متر است.

۶-۴- جان پناه نمیتواند به صورت نرده باشد بلکه ادامه مصالح به کار رفته در نما خواهد بود.

-۶-۵- برای سقفهای شیب دار ارتفاع حداکثر از کف تمام شده تا نقطه برخورد سقف و دیوار خارجی

۷٫۷۰ متر است.

-۶-۶- ارتفاع دودکش و پله و یا بلندترین نقطه سقف شیب دار حداکثر از کف تمام شده ۱۰ متر

خواهد بود.

-۶-۷- ارتفاع دیوار خارجی حداکثر ۲ متر با توجه به کف معین شده طبق شناسنامه زمین خواهد بود.

۶-۸- اگر برای محصور کردن زمین از نرده استفاده شود ارتفاع سکوی زیر نرده حداکثر ۱۸۰ متر است.

۶-۹- پیش آمدگی سقف در شرق و غرب میتواند ۰٫۷۰ متر از حد اختصاص داده شده ساختمان مطابق شناسنامه تجاوز کند. 

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

7- بالكن  

۷-۱- مالک میتواند در خارج محدوده تعیین شده با رعایت ۴۰ مساحت زیربنا در شناسنامه اقدام به احداث بالکن نماید و در صورتی که بالکن از دو طرف باز باشد یک دوم مساحت آن و در صورتی که در سه طرف بسته باشد دو سوم مساحت آن جز و زیربنای مسکونی بحساب می آید.

-۷-۲- بالکنی که از حد تعیین شده ساختمان خارج شود فقط میتواند در شمال و جنوب ساختمان تعبیه گردد. طبق شناسنامه

-۷-۳- پیش آمدگیهای جلوی پنجره در شرق و غرب ساختمان حداقل باید ۳ متر از کف حیاط ارتفاع داشته باشد و حداکثر عمق آن از حد ساختمان طبق شناسنامه ۰٫۷۰ متر است.

8- پارکینگ

پارکینگ مورد نیاز ساختمان مطابق پارکینگ واحدهای مسکونی در حوزه یک پارکینگ خواهد بود.

ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی و مجتمع ها

1- احداث ساختمانهای مرتفع در زمینهای بیش از ۶۰۰۰ متر مربع بلامانع است به شرطی که حداقل ۷۰ درصد مساحت زمین به صورت آزاد و ۳۰ درصد آن ساخته شود. 

2- در حوزه استفاده از اراضی مسکونی با تراکم ۱۲۰ درصد مساحت کل طبقات از ۲۵۰ درصد مساحت تجاوز نکند.

3- در حوزه استفاده از اراضی مسکونی با تراکم ۱۸۰ درصد مساحت کل طبقات حداکثر معادل ۳۳۰ درصد مساحت زمین باشد.

4- سطح کل طبقات در تراکمهای دیگر باید ۳۰ درصد باشد.

5- برای درخواست احداث ساختمانهای بلند مرتبه رعایت موارد زیر الزامی است

(الف) وضعیت دسترسی زمین مشخص شود.

(ب) با ایجاد فضای آزاد بیشتر رفاه سکنه آپارتمانها تأمین شود.

6- برای احداث ساختمانهای بلند مرتبه باید وضعیت راههای ارتباطی به زمین مورد نظر مناسب بوده باشد. در غیر این صورت اجازه آپارتمان سازی داده نمی شود.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020