فسخ قرارداد ملکی و دلیل های آن | شرایط فسخ قرارداد ازسوی خریدار وفروشنده

ممکن است هر قراردادی دست خوش تغییراتی شود که اسباب گوناگونی را برای برهم زدن معامله ایجاد کند و به طرفین این حق رامی دهد که بتوانند معامله را بر هم بزنند. حال این تغییرات، اوضاع و احوال یا در حین قرارداد ایجاد می شود و یا اساساً بعد از انعقاد قرارداد معلوم می گردد که شرایط معامله آنی نیست که توافق شده است یا بنا بر دلایل منتسب به یکی از طرفین قرارداد، حق بر هم زدن معامل بدون ذکر دلیل به وی داده می شود.

همه ی این موارد وجود ماده فسخ را در قرارداد توجیه می نماید. در حالت کلی این نهاد برای جلوگیری از ضرر و زیان بیشتر یا برای رفع ضرر ایجاد شده است و شرایط و اوضاع و احوال با وجود این نهاد به زمان بیش از انعقاد قرارداد باز می گردد.

در کنار فسخ، تعابیر دیگری نظیر خاتمه، تفاسخ، اقاله و انفساخ نیز وجود دارد.

تعاریف

1-      فسخ یا خیار

معنای لغوی فسخ

زایل گردانیدن دست کسی از جای می باشد و در معنای اصطلاحی، فسخ قرارداد که در تعابیر مندرج در قانون مدنی به خیار معروف است که عبارت است از حق و اختیار یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث برای برهم زدن معامله یا قرارداد، در واقع وقتی یکی از طرفین حق بر هم زدن قرارداد را داشته باشد از این کلمه استفاده می کنیم.

2-     انفساخ

گاهی قرارداد به صورت خودکار و بنابر سببی خارج از اختیار طرفین قرارداد و حتی بدون دخالت یکی از طرفین قرارداد، منفسخ می شود. در این زمان از این اصطلاح استفاده می شود. از این توافق در قرارداد ها با عنوان شرط فاسخ استفاده می شود. شرطی که در قرارداد درج شده و در صورت تحقق آن شرط، قرارداد منفسخ می گردد، مثلاً در قرارداد می نویسیم « در صورت که پیمانکار پس از اخطار از طرف کارفرما نتواند ظرف مهلت 10 روز نواقص کار اعلام شده را جبران نماید، قرارداد فسخ شده تلقی می گردد.»

بنابراین پس از انقضای مدت 10 روز، قرارداد فسخ شده محسوب می شود و نیاز به اعلام فسخ دیگری نیست.

گاهی از کلمه «منفسخ» استفاده می شود. مثلاً می نویسند: «در صورتی که پیمان کار پس از اخطار از طرف کارفرما نتواند ظرف مهلت 10 روز نواقص کار اعلام شده را جبران کند، قرارداد منفسخ می گردد.»

گاهی طرفین توافق می کنند و شرطی را در قرارداد درج می کنند اما گاهی هم به موجب یک حکم قانونی، قرارداد منفسخ می شود، بدون این که طرفین قرارداد شرطی در این خصوص کرده باشند به عنوان مثال در قانون آمده است که اگر کالای موضوع خرید قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال فروشنده از بین برود قرارداد خرید منفسخ می شود.

3-    اقاله یا تفاسخ

اقاله به معنای برهم زدن طرفینی معامله است؛ وقتی طرفین قرارداد تصمیم به برهم زدن معامله می کنند از این اصطلاح استفاده می شود.

4-     خاتمه

این کلمه در جایی به کار می رود که یکی از طرفین بدون علت می خواهد قرارداد را فسخ کند. این اصطلاحی است که ریشه قانونی و حقوقی ندارد و از ترجمه قراردادهای انگلیسی وارد زبان و ادبیات فارسی شده است.

اصل بر این است که هر قراردادی لازم است (اصالت اللزوم) و این گونه قراردادها فقط مطابق قانون قابل فسخ هستند اما قرارداد های جایز را می توان به هر دلیلی فسخ نمود و نیاز به اجازه ی قانونی یا توافق قبلی ندارد. به علاوه با فوت، حجر، سفه هریک از طرفین قرارداد های جایز نیز قرارداد منفسخ می گردد.

-        فسخ بدون علت

این فسخ که به خاتمه شهرت دارد در زمانی است که یکی از طرفین بخواهد بدون دلیلی که وجود داشته باشد قرارداد را فسخ نماید. این نوع فسخ در تمامی قرارداد های پیمانکاری رایج است. در صورت اعمال فسخ بدون علت از سوی صاحب حق، وی باید نه تنها کلیه ی مطالبات پیمانکار که متناظر با کارهای انجام شده موضوع قرارداد باشد را بپردازد بلکه باید از عهده ی کلیه خسارات وارده به طرف مقابل ناشی از فسخ نیز برآید، اما اگر فسخ با علت اعمال گردد تعهدی بر دوش صاحب حق فسخ نیست یعنی منهای خسارات قراردادی.

-        فسخ با علت

علل قانونی در متن قانون آمده است و طرفین آن را لحاظ نکرده اند بنابراین حتی اگر در قرارداد به این فسخ اشاره نشده باشد باز هم این حق باقی است.

اقسام فسخ قانونی عبارت است مجلس، شرط تأخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان. از میان این موارد، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن مختص قرارداد بیع است و بقیه موارد عمومیت دارد.

جهات فسخ بنابر علل قراردادی به اختیار طرفین و نوع قرارداد بستگی دارد. باید دید نحوه ی ایفای تعهدات و مطلوب متعهد له چیست؟

اسباب شایع فسخ عبارت اند از: نقض تعهد قراردادی، تأخیر در انجام تعهدات قراردادی و واگذاری تعهدات قراردادی به اشخاص ثالث بدون اذن کارفرما، می توان این اسباب را زیرمجموعه خیار تخلف از شرط آورد.

-        فسخ به دلیل نقض قرارداد

یکی از شایع ترین دلایل فسخ نقض قرارداد توسط یکی از طرفین است. در این حالت اگر یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد، طرف دیگر می تواند قرارداد را فسخ کند. این نوع فسخ معمولاً با استناد به شرایط و مفاد قرارداد و قوانین مربوطه انجام می شود.

-        فسخ به دلیل عدم امکان اجرا

گاهی اوقات، اجرای قرارداد به دلیل وقوع حوادث غیر قابل پیش بینی و غیر قابل کنترل مانند بلایای طبیعی، جنگ یا تغییرات قانونی غیر ممکن می شود. در این شرایط، قرارداد به دلیل عدم امکان اجرا فسخ می شود، این نوع فسخ معولاً تحت عنوان «قوه قاهره» یا «فورس ماژور» شناخته می شود.

-        فسخ به دلیل توافق متقابل

گاهی اوقات، طرفین قرارداد با توافق متقابل تصمیم به فسخ قرارداد می گیرند. این نوع فسخ که به آن فسخ توافقی نیز می گویند معمولاً در شرایطی رخ می دهد که ادامه اجرای قرارداد به نفع هیچ یک از طرفین نباشد یا شرایط جدیدی به وجود آمده باشد که نیاز به بازنگری در توافقات اولیه را ایجاب کند.

-        فسخ به دلیل خطا، فریب یا تقلب

اگر یکی از طرفین با استفاده از تقلب، فریب یا ارائه اطلاعات نادرست، دیگری را به امضای قرارداد ترغیب کرده باشد طرف متضرر می تواند قرارداد را فسخ کند. این نوع فسخ به منظور حفاظت از حقوق طرفین و اطمینان از انصاف در قرارداد ها انجام می شود.

-        فسخ به دلیل ناتوانی در پرداخت

در برخی موارد، یکی از طرفین ممکن است به دلیل مشکلات مالی نتواند تعهدات مالی خود را انجام دهد. در این شرایط، طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند. این نوع فسخ معمولاً در قراردادهای تجاری و مالی دیده می شود.

-        فسخ به دلیل تغییرات قانونی

اگر قوانین و مقررات جدید به گونه ای تغییر کند که ادامه ی اجرای قرارداد غیرقانونی شود قرارداد می تواند فسخ شود. این نوع فسخ به منظور تضمین رعایت قوانین و مقررات جدید صورت می گیرد.

بنابراین فسخ قرارداد ها به دلایل مختلفی می تواند انجام شود و هرکدام از این دلایل بستگی به شرایط خاص قرارداد و قوانین حاکم بر آن دارند. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی ، توصیه می شود که قرارداد ها به دقت تنظیم شده و شرایط فسخ به وضوح در آن ها مشخص شوند. همچنین مشورت با وکلای متخصص در زمان بروز اختلافات می تواند کمک شایانی به حل  وفصل منصفانه ی آن ها داشته باشد.

آثار فسخ قرارداد

فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به تعهدات قراردادی توسط یکی از طرفین، بر اساس شرایط و ضوابط خاصی است که در قرارداد یا قانون مقرر شده است. آثار فسخ قرارداد شامل موارد زیر می‌شود:

-        بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد

هر یک از طرفین باید هر آن چه را که به موجب قرارداد دریافت کرده ‌اند، به دیگری بازگردانند. اگر بازگرداندن عین ممکن نباشد، باید معادل مالی آن پرداخت شود.

-        مسئولیت خسارات

اگر فسخ قرارداد به دلیل تخلف یکی از طرفین باشد، طرف متضرر می‌تواند برای جبران خسارات وارده به او، از طرف مقابل مطالبه خسارت کند.

-        پایان تعهدات آینده

با فسخ قرارداد، تعهدات آینده طرفین نسبت به یکدیگر پایان می ‌یابد و هر یک از طرفین از انجام تعهدات باقی‌ مانده، معاف می ‌شوند.

-        امکان توافق بر شرایط فسخ

در برخی موارد، طرفین می‌توانند شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد توافق کنند که ممکن است آثار متفاوتی نسبت به موارد بالا داشته باشد.

-        تأثیر بر تعهدات ثانویه

فسخ قرارداد ممکن است تأثیری بر تعهدات ثانویه و جانبی که در اثر قرارداد اصلی ایجاد شده‌ اند، داشته باشد. این تأثیر بستگی به شرایط و موضوع قرارداد دارد.

به طور کلی، فسخ قرارداد به دنبال پایان دادن به تعهدات طرفین و بازگرداندن آن ها به وضعیت اولیه می باشد، اما ممکن است بسته به شرایط و دلایل فسخ، آثار مختلفی بر طرفین وارد شود.

گردآورنده 

عاطفه عبدی وکیل پایه یک دادگستری

09123893468