گزارش ها و تحقیقات میدانی نشان میدهد که آپارتمان های پیش فروش با قیمت کمتر از آپارتمان های آماده در بازار مسکن تهران خرید و فروش شده و تحرکات نسبی در بازار مسکن مخصوصا بازار پیش فروش مسکن بوجود آمده. با توجه به رکود بازارمسکن وقرار داشتن آن در حالت ابهام, برخی تحولات درعرضه فایل های پیش فروش آپارتمان با قیمت کمتر یا زیر قیمت آپارتمان آماده تحویل در بازار بوجود آمده است.

رونق بازار پیش فروش مسکن و آپارتمان و همچنان ملک در تهران

گزارش ها و تحقیقات میدانی نشان میدهد که آپارتمان های پیش فروش با قیمت کمتر از آپارتمان های آماده در بازار مسکن تهران خرید و فروش شده و تحرکات نسبی در بازار مسکن مخصوصا بازار پیش فروش مسکن بوجود آمده.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های فروش املاک شهر تهران

 

با توجه به رکود بازارمسکن وقرار داشتن آن در حالت ابهام, برخی تحولات درعرضه فایل های پیش فروش آپارتمان با قیمت کمتر یا زیر قیمت آپارتمان آماده تحویل در بازار بوجود آمده است.

این جهش از عکس العمل معنی دار تعدادی فروشنده گان به تغییر جهت قیمت مسکن و حاضر شدن خریداران وسرمایه گذاران درصحنه معاملات مسکن خبر میدهد.

بازار خرید و فروش واحد های نوساز و واحد های قدیمی ساخته شده چند مدت است که درحالت رکود سنگین و وضعیت مبهم قراردارند. اما با وجود آن بازار دربرخی مناطق نوعی تغییر و تحول در وضعیت معاملات مسکن آپارتمانهای پیش فروش به چشم میخورند. این درحالی است که بازار پیش فروش آپارتمانها تقریبا یک سال است که با شرا ییط کاملا رکود در محلات مختلف مواجه بود که به تازگی دربرخی مناطق جان گرفته  و احیا شده است.

صرف نظر از برخی مشکلات پیش فروش مسکن, این موضوع یک فرایندی است که زمینه خوب برای فروشندگان و خریداران جهت معاملاک ملکی شان بوجود میاورند. خریداران از این فرصت برای خرید آپارتمان مورد نیاز شان به قیمت فعلی و استفاده آن با قیمت های بهتر درآینده استفاده میکنند ازطرف دیگر فروشندگان نیز با فروش واحدهای ناتکمیل شده شان میتوانند هم مشکلات مالی شان را تا حدی رفع سازند و به ساخت و سازهای بیشتر و بهتر اقدام نمایند و علاوه براین مفاد خویش را نیزبگیرند.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های فروش املاک شهر تهران

 

دراین نوع معاملات ملکی واحدهای بفروش میرسند که هنوز تکمیل و آماده نشده بلکه درحال ساخت است. سازنده ها و فروشندگان واحد آپارتمانهای مورد نظرشان را به متقاضیان و خریداران آپارتمان مشروط به پرداخت قیمت آنها بصورت اقساطی یا هم کامل در زمان معین در آینده بفروش میرسانند.

این فرایند از یک طرف زمان بیشتر به خریداران و متقاضیان جهت فراهم نمودن پس انداز لازم برای خرید واحد شان فراهم میسازند و از جانب هم اگردچار کدام مشکلی در این فرایند نشوند و از سازند ه های معتبر و خوش نام خرید صورت گیرند به افزایش قابل ملاحظه ارزش آپارتمان درآینده با امکانات مورد نظر نیزاضافه میشود.

علاوه بر مزایایی فوق الذکر خرید و فروش دراین نوع معاملات یعنی پیش فروش آپارتمانها گاهی با مشکلات و چالش ها نیز همراه است.

مثلا یکی از مشکلات عمده عدم تحویل آپارتمان در مدت زمان معین شده میباشد یعنی در خرید پیش فروش ممکن مالک یا سازنده واحد آپارتمانهای پیش فروخته شده را به موقع وزمان مناسب به خریدارتحویل ندهند که این تاخیر در تسلیم دهی به خریدار یکی از چالش ها دراین فرایند است.

گرچند که این مشکل ممکن به سازنده هم مربوط نباشد و موضوعات یا کسانی دیگری دلایل تاخیر در تحویل دهی به خریدار باشد.

مشکل دیگر این است که ممکن سازنده مطابق به آن تفاهم که با خریدار به لحاظ کیفی یا امکانات انجام داده نباشد یعنی انتظارات خریداربا واحد آپارتمان ساخته شده توسط سازند تطابق ندارد.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های فروش املاک شهر تهران

 

موارد از قبیل تفاوت ها در کیفیت, طراحی, امکانات و مصالح بکارگرفته شده از جمله دلایل اختلافات و عدم تطابق در این مورد است.

باتوجه به عدم ثبات بازارمسکن و یا هم عدم پایبندی سازنده به توافق صورت گرفته با خریدار, ممکن قیمت آپارتمان نیزتغییر کند واین تغییرات قیمتی در بازه زمانی خرید تا تکمیل واحد با آنکه نظر به قرارداد موجه نیست ولی میتواند یکی از مشکلات در این نوع معاملات ملکی باشد.

دربرخی پروژه ها اخذ مجوزهای لازم مثل پایان کار, مجوز شهرداری وساییر موارد زمان بیشتر میگیرند و این موضوع به هردلیلی باشد میتواند مشکل بوجود آورد.

علاوه برموارد فوق الذکربرخی تغییرات در هزینه ها چه به لحاظ سلیقه خریدار و چه هم به لحاظ کیفیت مصالح باشد ویاهم پرداخت هزینه های اضافی بابت تاخیر بنا به زمان برشدن تکمیل پروژه و تحویل آن به خریداراز جمله مشکلات عمده وقابل وقوع در این نوع معاملات مسکن میباشند.

پس درهنگام پیش خرید واحد آپارتمان یا ملک, معتبر بودن سازنده و داشتن سابقه نیک مهم بوده و میتواند از مشکلات که یادآوری کردیم جلوگیری نمایند.

گرچند که رکود سنگین و طولانی مسکن, عرضه محدود ساختمانهای پیش فروش را بوجود آورده است ولی تحرکات محسوس در قسمت خرید و فروش آپارتمانهای پیش فروش را نظر به بازار فعلی میتوان یک جهش مثبت و تحول خوش بینانه برای رونق گرفتن معاملات مسکن در شهر تهران تلقی نمود.

این درحالی است که معاملات پیش فروش درسال گذشته تقریبا بحالت مرگ و سکوت قرارگرفته بود و عوال مهم که باعث این وضعیت گردیده بود عبارتند از:

تورم و نوسان قیمت ها در بخش مصالح ساختمانی و افزایش شدید قیمت ها .

دیدگاه تورمی دربازارمسکن و مشکلات پیش بینی دقیق سازند ها از هزینه های ساخت وساز بازار پیش فروش مسکن . البته برخی آپارتمانهای پیش فروش درمناطق مختلف که بیشتر مربوط سازنده های پول لازم بود دربازار فروش گذاشته میشد که خیلی ناچیزبود.

از طرف دیگر خریداران مخصوصا کسانیکه بصورت پیش خرید میخواست مسکن بخرند بنابه نوسانات قیمت و عدم پیش بینی دقیق قیمت ها و بازار مسکن این ریسک را نمی پذیرفت و درنهایت خرید و فروش آپارتمانهای پیش فروش به حجم خیلی ناچیزصورت میگرفت.

بیشترین حجم این آپارتمانها مربوط منطقه 22 میشود و معامله گران مسکن در مناطف مختلف شهر تهران درحجم کم شاهد رونق گرفتن این بازار میباشد.

عامل دیگری که تاثیر داشته تعاملات سیاسی و ثبات روابط با کشورهای منطقه و قدرتهای جهان است. گرچند این مورد را نمیتوان بدرستی و دقیق پیش بینی نمود ولی سازندگان و خریداران ممکن منتظر قانع ساختن خودشان از ثبات و برعکس آن در سطح بالای سیاسی باشند.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های فروش املاک شهر تهران

 

دلاییل عمده رونق گرفتن بازار پیش فروش مسکن:

برجسته ترین دلیل در شراییط فعلی کاهش تقاضا و نبود خریدار بالفعل مسکن درتهران است .

حجم معاملات مسکن درشهر تهران فعلا حتی درکف حد اقلی رسیده است وتداوم این وضعیت احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن را درآینده تقویت میکند.

موضوع دوم مربوط به سازنده ها و چشم انداز آنها از روند نسبتا کاهشی یا عدم افزایش قیمت درچندماه گذشته واحتمال تداوم این روند در آینده است. ازهمین رو بجای ساخت آپارتمان های جدید ترجیح میدهند بجای تکمیل واحدهای درحال ساخت در آینده, واحد های که آماده فروش به سطح فعلی قیمت وبازار است اقدام کنند.

دلیل دیگر مربوط آن تعداد سازندگان میشوند که بصورت مشارکت ساخت وساز مسکن را انجام میدهند.

این نوع ساخت وسازها که اکثرا بالای زمین های کلنگی و دیگران صورت میگیرد به اساس یک قرارداد به سازند گان واگذار شده است. این سازندگان باتوجه به مفاد قرارداد صورت گرفته بین طرفین ذینفع مکلف اند در مدت زمان مشخص شده در قرارداد پروژه را تکمیل نموده و واحد سهم مالک زمین را بصورت آماده تحویل دهد درغیراینصورت باتاخیر و عدم اجرای بموقع تابع جریمه میگردد.

درعین حال یکتعداد این سازنده ها درجریان کار وتا تکمیل نمودن پروژه ممکن نیاز جدی به پول پیداکنند که این مشکل را باپیش فروش نمودن واحدهای درحال ساخت میتوان رفع نمود و پروژه مورد نظر را در زمان مناسب تکمیل ساخت.

نظربه معلومات از برخی معاملات و آگهی ها در بازار پیش فروش , انجام معاملات دراین زمینه هم گاهی درقالب یک مدل تازه ترنیزبه چشم میخورد .

برخی سازنده ها فروش آپارتمانهای شان را بصورت دو مرحله ای انجام میدهند.

پیش فروشنده ها برای اینکه ریسک را به حد اقل برسانند یک قیمت برای قسمتی از مرحله ای ساخت ویک قیمت هم نظر به تورم سالانه ساخت تعیین میکنند.

یعنی بخشی از هزینه را درقالب توافق مبنی برهزینه زمین و موارد ساخت و قیمت نهایی را به مرحله بعدی نظر به قیمت روز و هزینه انجام شده از خریدار اخذ میکنند.

این مدل ریسک رشد هزینه ها را بصورت درست پوشش میدهد و از سوی برخی سازنده گان حقوقی در برخی معاملات اعمال شده است.

موضوع دیگر دراین زمینه مدل تعیین قیمت ها نیز میباشند برخی سازند ها پیش فروش را با قیمت بیشتر از واحد آماده برای فروش انجام میدهند و استدلالش هم این است که باتوجه به رشد قیمت مسکن و تکمیل مرحله به مرحله واحد مورد نظر قیمت مسکن از وضعیت فعلی بمراتب بیشتر خواهد شد و این موضوع در شراییط غیر رکود و رشد قیمت هانظر به زمان امکان پذیر است. که برخی آپارتمان ها را به قیمت آپارتمانهای آماده ویا تا حد بیشتر از آن بفروش میرساند ولی در شراییط کنونی برعکس این موضوع صورت میگیرد یعنی برخی پیش فروش ها نسبت به واحد های تکمیل شده و آماده فروش با قیمت کمتر بفروش واگذار میشود.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های فروش املاک شهر تهران

 

از طرفی دیگر فروش پیش فروش ها با قیمت کمتر میتواند برخی سرمایه گذارها را نیز بیشتر تشویق به خرید و سرمایه گذاری نمایند.

با این شراییط فروش؛ سرمایه گذاران که فعلا درحاشیه قراردارند تشویق خواهند شد تا وارد بازارمسکن شده و سرمایه گذاری بیشتر دراین زمینه انجام دهند و از سودشان نیزدر آینده اطمینان داشته باشد.

باوجودیکه این روش یعنی پیش فروش هم برای خریدار چه به منظور سرمایه گذاری یا صاحب خانه شدن باشد و هم برای فروشنده به منظور تامین تداوم سرمایه گذاری ها و ساخت واحدهای جدید مناسب است اکثرا کارشناسان تاکید براحتیاط بیشتر دوطرف دارد . یعنی هم فروشنده و هم خریدار باتوجه به شراییط بازار وروند آینده مسکن احتیاط های لازم را در زمینه بخرج داده واقدام نمایند.

خریداران باید بیشتر به اعتبار و حرفه ای بودن سازنده و داشتن مدارک حقوقی وسوابق درست دراین زمینه توجه نمایند.

بازار پیش فروش مسکن باتوجه به رکود سنگین و حالت ابهام مسکن تحرکات نسبی خودرا نشان میدهد که درمناطق مختلف شهرتهران نسبت به چند ماه گذشته  و سال گذشته درحال افزایش است.

با رعایت اصول و نکات مهم دراین نوع معاملات مسکن و آگاهی از مزایا و مشکلات معمول میتوانید تصمیم درست اتخاذ نموده به بازار مسکن جان تازه ببخشید وتداوم این موضوع باعث تحرکات بیشتر و تحولات بهتر در رونق گرفتن بازار معاملات مسکن خواهد شد.

 

مشاهده سریع کلیه آگهی های فروش املاک شهر تهران

 

 

 حمید "دانشیار"