مالکیت اعیانی چیست || همه‌چیز درباره مالکیت بدون زمین

مالکیت اعیانی || اینجا اعیان مال توئه، عرصه نه!

مالکیت اعیانی یه مدل مالکیته که توش فقط صاحب ساختمون می‌شی، ولی زمین زیرش مال تو نیست! مثلاً اگه یه آپارتمان تو یه برج بخری، اون واحد (اعیان) مال توئه، ولی زمین و سازه اصلی (عرصه) یا مشاعه یا مال یه نفر دیگه‌ست. تو این مقاله قراره همه‌چیز رو درباره مالکیت اعیانی برات باز کنم: از قوانینش بگیر تا ربطش به صورت‌جلسه تفکیک پارکینگ، مزایا و معایبش، و حتی مدارک لازم برای ثبتش. بیا با هم بریم تو دل این موضوع و ببینیم چطور کار می‌کنه!

مثال ساده از مالکیت اعیانی

مغازه‌ها تو پاساژها: اگه یه مغازه تو یه مرکز خرید بزرگ بخری، فقط مالک همون مغازه هستی (اعیان)، ولی زمین و سازه اصلی مالکیت مشاع یا مال یه شرکت دیگه‌ست.

قوانین مالکیت اعیانی

طبق قانون مدنی ایران:

حق استفاده: مالک اعیان حق داره از بناش استفاده کنه، بفروشه‌ش، یا اجاره‌ش بده، ولی نمی‌تونه زمین رو تغییر بده، چون مال خودش نیست.

املاک اوقافی: اگه زمین مالک جدا داشته باشه (مثلاً تو املاک اوقافی)، مالک اعیان باید اجاره زمین رو بده یا طبق قرارداد عمل کنه.

آپارتمان‌ها: تو ساختمونای آپارتمانی، صورت‌جلسه تفکیک (که پارکینگ و انباری رو مشخص می‌کنه) بر اساس مالکیت اعیانی تنظیم می‌شه و تو سند تک‌برگ قید می‌شه که کدوم قسمت‌ها مال توئه.

ارتباط مالکیت اعیانی با صورت‌جلسه تفکیک پارکینگ

تو ساختمونای چندواحدی، تو فقط مالک اعیان واحد خودتی (مثلاً آپارتمان ۱۰۰ متری تو طبقه سوم). ولی پارکینگ و انباری که بهت تعلق داره، تو صورت‌جلسه تفکیک مشخص می‌شه:

پارکینگ اختصاصی: تو سندت می‌نویسن «پارکینگ شماره ۵ مال واحد ۳» و این جزو مالکیت اعیانی تو حساب می‌شه.

پارکینگ مشاع: تو صورت‌جلسه می‌گن «پارکینگ مشاع برای همه واحدها» و تو فقط حق استفاده داری، نه مالکیت کامل.

پس صورت‌جلسه تفکیک، جزئی از مالکیت اعیانی تو رو روشن می‌کنه و می‌گه چه چیزایی به واحدت تعلق داره.

مزایا و معایب مالکیت اعیانی

مزایا:

- قیمتش معمولاً از مالکیت کامل (عرصه و اعیان) کمتره، چون زمین رو نمی‌خری.

- تو پروژه‌های بزرگ، راحت‌تر می‌تونی صاحب خونه شی.

- مالکیتت قانونیه و می‌تونی بفروشی یا اجاره بدی.

معایب:

- زمین مال تو نیست، پس نمی‌تونی رو توسعه‌ش حساب کنی.

- تو املاک اوقافی، باید اجاره زمین بدی و ممکنه بعداً گرون شه.

- اگه مالک عرصه بخواد زمین رو بفروشه یا تغییر بده، باید باهاش هماهنگ شی.

مدارک لازم برای ثبت مالکیت اعیانی

اگه بخوای مالکیت اعیانی رو ثبت کنی (مثلاً تو یه پروژه تعاونی):

- سند مالکیت عرصه (مال مالک زمین)

- قرارداد واگذاری اعیان (مثلاً از تعاونی یا سازنده)

- گواهی پایان کار ساختمون

- نقشه تفکیکی (که موقعیت واحدت رو مشخص کنه)

- مدارک هویتی خریدار

هزینه و زمان

هزینه ثبت مالکیت اعیانی بستگی به متراژ و موقعیت داره، ولی معمولاً با هزینه‌های دفترخانه و ثبت (حدود ۱-۵ میلیون تومن تا مارس ۲۰۲۵) انجام می‌شه. زمانش هم از درخواست تا صدور سند، ۱-۳ ماه طول می‌کشه.

یه ایده باحال

تصور کن یه واحد اعیانی تو یه برج تو سعادت آباد می‌خری. پارکینگ اختصاصیت تو صورت‌جلسه مشخصه، ولی زمین مال تعاونی‌ست. برای اینکه خیالت راحت باشه، یه قرارداد بلندمدت با تعاونی می‌بندی که اجاره زمین ثابت بمونه و بعداً غافلگیر نشی!

حرف آخر

مالکیت اعیانی، یه مدل مالکیته که تو ایران خیلی جاها می‌بینیش، از آپارتمانای شهری بگیر تا خونه‌های اوقافی. اگه قصد خرید داری، حتماً سند و صورت‌جلسه تفکیک رو چک کن تا ببینی چه چیزایی واقعاً مال توئه. حالا که همه‌چیز رو درباره این موضوع می‌دونی، بگو ببینم، تا حالا با مالکیت اعیانی سروکار داشتی یا نه؟

سوالات متداول درباره مالکیت اعیانی