قانون تهاتر املاک || تهاتر کلنگی با آپارتمان

2. تهاتر املاک یعنی چی؟

تهاتر یه جور معاوضه‌ست، یه چیز پایاپای که توش خبری از اسکناس و چک نیست. تو فرهنگ عامه بهش میگن «عوض کردن» یا «معامله جنس به جنس». از نظر قانون، تهاتر وقتی که دو نفر به هم چیزی بدهکار باشن و به جای تسویه نظر، حسابشون رو با هم صاف کنن. تو دنیای املاک، این بدهکاری می‌تونه دو تا ملک باشه، مثلا یه آپارتمان تو خیابون اصلی با یه زمین تو یه منطقه خوش‌آب‌وهوا. فرقش با خرید و فروش معمولی اینه که اینجا پولی وسط نمیاد، فقط املاک جاشون عوض میکنن.

3. قوانین حاکم بر تهاتر املاک

برای اینکه تهاتر درست و حسابی پیش بره، باید چنتا قانون رو رعایت کرد:

• قانونی تو ایران :

  • تو قانون مدنی، ماده ۲۹۴ میگه تهاتر وقتی اتفاق می‌افته که دو نفر به هم مدیون باشن و جنس دینشون یکی باشه. تو املاک، این یعنی هر دو طرف باید چیزی برای معاوضه داشته باشن.

  • ماده 297 هم اشاره میکنه که اگر ارزشها برابر باشه، دیگه دینی باقی نمیمونه. اگر نباشه، باید یه جوری تفاوت رو جبران کنن.

• شرایط لازم :

  • هر دو طرف باید از نظر قانونی حق باشن، یعنی نه زیر سن قانونی باشن و نه مشکلی مثل ممنوعیت قانونی باشن.

  • ملک‌ها باید آزاد باشن، یعنی نه قفل بانک باشن و نه تو دعوای حقوقی گیر کرده باشن.

  • قرارداد باید رو کاغذ بیاد و تو دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا بعداً حرف و حدیثی پیش نیاد.

• الزامات ثبتی :

  • قبل از هر کاری، باید مطمئن شوید که ملک بدهی عقب‌افتاده نیست، مثلاً مالیات یا عوارض شهرداری.

  • اگه ملک چند تا صاحب داره، همه باید چراغ سبز نشون بدن.

مشاهده آگهی ملکی تهران

4. چطور قیمت تو تهاتر تعیین میشه؟

قیمت‌گذاری تو تهاتر مثل قلب‌ها؛ اگر درست نیست، کل کار لنگ می‌مونه. اینجوری پیش میره:

• ارزیابی حرفه ای :

  • یک نفر که کارش رو بلده، مثلاً یک کارشناس املاک یا ارزیاب رسمی، میاد و هر دو ملک رو زیر ذره‌بین می‌بره.

  • چیزایی مثل جای ملک، اندازه‌اش، قدمتش، و حتی این که آسانسور دارد یا نه، تو قیمت اثر می‌ذاره.

• برابری یا تفاوت :

  • اگر ارزش هر دو ملک یه اندازه باشه، کار تمومه و فقط سندها عوض میشن.

  • ولی اگر مثلاً یه طرف ۲ میلیارد و طرف دیگه ۲.۵ میلیارد ارزش داشته باشه، باید اون ۵۰۰ میلیون رو یه جوری جبران کنن، یا با پول نقد یا با یه چیز دیگه که هر دو قبول دارن.

• قیمت قیمت :

  • بیشتر وقتا قیمت واقعی بازار رو نگاه کنن، نه اون چیزی که تو دفاتر دولتی برای مالیات نوشته شده.

• رضایت دوطرفه :

  • خط آخر، هر چی توافق می‌کنم باید قرارداد بیاد تا همه چیز شفاف باشد.

5. خوبی‌ها و چالش‌های تهاتر

خوبی ها:

• سریعتر از فروش معمولی، چون نیازی به مشتری پیدا کردن نیست.

• تو روزای گرونی، ارزش دارایی های رو نگاه میداره.

• برای کسایی که پروژه ساختمانی دارن، تهاتر با زمین یا مصالح خیلی به‌صرفه‌ست.

چالش ها:

• پیدا کردن ملکی که هر دو طرف بپسندن، مثل پیدا کردن سوزن تو انبار کاهه.

• اگر ارزش‌گذاری اشتباه شود، ممکن است یک نفر حسابی ضرر کند.

• گرفتاری‌های قانونی، مثل مشکل سند، می‌تونه همه چیز رو به هم بریزه.

مشاهده آگهی ملکی مشهد

جدول مقایسه مدل های مختلف تهاتر و قیمت گذاری

توضیح کوتاه هر ستون

مدل تهاتر : نوع روش رو مشخص می‌کنه، مثلاً فقط ملک با ملک یا ترکیبی با چیزای دیگه.

توضیح : یه شرح مختصر که بگه این مدل چیه و چطور کار میکنه.

نحوه محاسبه قیمت : روشی که برای تعیین ارزش و تسویه استفاده می شود.

مشاهده آگهی ملکی یزد

تهاتر آپارتمان با خونه کلنگی: شرایط و قوانین

تعریف کلی

تهاتر آپارتمان با خونه کلنگی یعنی یه نفر که یه آپارتمان (معمولاً نوساز یا قابل استفاده) داره اون رو با یه خونه قدیمی و کلنگی که نیاز داره خراب بشه و عوض می‌کنه. این مدل بیشتر بین سازنده‌ها و مالکای خونه‌های کلنگی‌رواج است، چون سازنده دنبال زمین برای ساخت‌وسازه و مالک کلنگی هم دنبال یک جای آماده برای زندگی است.

شرایط لازم برای تهاتر

1. مالکیت قانونی :

   • هر دو طرف باید سند معتبر داشته باشد. آپارتمان باید سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای آزاد داشته باشد (در رهن بانک یا توقیف نباشه). خونه کلنگی هم باید قابل انتقال باشه و مشکل حقوقی مثل ورثی بودن یا اختلاف نظر وجود نداشته باشه.

1. رضایت دوطرفه :

   • مالک آپارتمان باید راضی باشد که به جای خونه آماده است، یه ملک کلنگی بگیره (معمولاً سازنده‌ها این کارو می‌کنن). مالک خونه کلنگی هم باید آپارتمان روبپسنده، از نظر متراژ، موقعیت و امکانات.

1. ارزش گذاری منصفانه :

   • چون آپارتمان معمولاً ارزش بیشتری دارد (به خاطر آماده بودن)، باید اختلاف قیمت مشخص شود. مثلاً اگر آپارتمان ۳ میلیارد و خونه کلنگی ۲ میلیارد ارزش داشته باشد، مابه‌التفاوت باید جبران شود.

1. وضعیت زمین کلنگی :

   • زمین خونه کلنگی باید قابلیت ساخت داشته باشه. مثلاً تو طرح شهرداری نباشه، تو حریم رودخونه یا فشار قوی قرار نگرفته باشه و جواز ساخت براش صادر بشه.

1. قرارداد مشخص :

   • همه چیز باید تو یه قرارداد کتبی بیاد، از جمله مشخصات هر دو ملک، توافق‌شده، و نحوه تسویه مابه‌التفاوت (اگه هست). این قرارداد باید تو دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

قوانین حاکم

1. قانون مدنی ایران :

   • ماده ۲۹۴: تهاتر وقتی درسته که هر دو طرف چیزی برای معاوضه داشته باشن. اینجا آپارتمان و خونه کلنگی نقش همون "دین" رو بازی میکنن.

   • ماده ۲۹۵: اگر ارزش‌ها برابر باشد، خودبه‌خود تمومه. اگر نه، باید تفاوت رو جبران کنن (مثلاً با پول نقد یا توافق دیگر).

1. قوانین ثبتی و شهرداری :

   • برای خونه کلنگی، باید استعلام شهرداری گرفته شود تا مطمئن شوم که عوارض ندارد یا تو طرح تخریب اجباری نیست.

   • آپارتمان باید پایان کار داشته باشد (یعنی ساختش قانونی تموم شده باشه) و قابل انتقال باشه.

1. ضوابط شهرسازی :

   • اگر سازنده بخواهد خونه کلنگی رو تخریب کند و بسازد، باید قوانین منطقه‌ای (مثل تعداد طبقات مجاز یا کاربری زمین) رو چک کند. مثلاً تو یه منطقه ممکنه فقط اجازه ساخت ۴ طبقه بدن.

1. مالیات و هزینه ها :

   • انتقال سند هر دو ملک مشمول مالیات نقل وانتقال می شود. تو تهاتر، هر قبض مالی خودش رو میده، مگه توافق دیگه‌ای بکنن.

مشاهده آگهی ملکی شیراز

نحوه محاسبه قیمت

• کارشناسی ارشد :

  • یه کارشناس املاک یا ارزیاب رسمی باید هر دو ملک رو ببینه. آپارتمان بر اساس متراژ، موقعیت، سن بنا و امکانات (مثل پارکینگ) قیمت گذاری می شود. خونه کلنگی بیشتر بر اساس ارزش زمینش حساب، چون خود ساختمون معمولاً چیزی به حساب نمیاد.

• عوامل بیماری :

  • آپارتمان: قیمت هر متر مربع تو اون منطقه، نوساز بودن یا نبودن، طبقه و نورگیری.

  • خونه کلنگی: مساحت زمین، عرض گذر (خیابون جلوی خونه)، و پتانسیل ساخت (مثلاً چند طبقه می شود).

• به عنوان مثال :

  • آپارتمان ۸۰ متری تو مرکز شهر، متری ۴۰ میلیون = ۳.۲ میلیارد.

  • خونه کلنگی صد متری تو حومه، زمین متری ۲۰ میلیون = ۲ میلیارد.

  • اختلاف ۱.۲ میلیارد باید نقدی یا با توافق دیگر (مثلاً یک واحد از ساخت جدید) جبران شود.

نکات عملی

• چرا این تهاتر جذابه؟ :

  • برای مالک کلنگی: به جای زندگی تو یه خونه قدیمی، یه آپارتمان آماده میگیره.

  • برای سازنده: زمین ارزونتر از بازار گیرش میاد و می‌تونه بزد و سود کنه.

• چالش ها :

  • اگر زمین کلنگی مشکل داشته باشد (مثلاً مشاعه باشه)، پیچیده میشه.

  • اگر آپارتمان ضعیف داشته باشد (مثلاً پایان کار ندارد)، مالک کلنگی ضرر می‌کنه.

عاطفه مرادی