قوانین تعمیرات مشاعات ساختمان: بهترین روش مدیریت تعمیرات مشاعات

نگهداری و تعمیرات مشاعات ساختمان دغدغه مشترک ساکنین است. این مقاله به زبان ساده، قوانین کلیدی، مسئولیت‌ها، نحوه تامین هزینه و بهترین روش‌های مدیریت تعمیرات مشاعات را شرح می‌دهد. با مطالعه این راهنما، از حقوق خود آگاه شده و به حفظ ارزش ملک و ایجاد محیط زندگی بهتر کمک کنید.زندگی در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، مزایای بسیاری از جمله امکانات مشترک و کاهش مسئولیت‌های نگهداری فردی را به همراه دارد. با این حال، بهره‌مندی از این مزایا، نیازمند درک صحیح و رعایت قوانین مربوط به "مشاعات" ساختمان است. مشاعات، بخش‌هایی از ساختمان هستند که مالکیت اختصاصی ندارند و تمامی ساکنین به طور مشترک از آن‌ها بهره می‌برند. نگهداری و تعمیرات این بخش‌ها، از اهمیت بالایی برخوردار است چرا که بر کیفیت زندگی، ارزش ملک و ایمنی ساکنین تاثیر مستقیم دارد.این مقاله جامع، به بررسی دقیق و همه‌جانبه قوانین تعمیرات مشاعات ساختمان می‌پردازد. هدف ما ارائه راهنمایی کامل و کاربردی برای ساکنین، مدیران ساختمان و تمامی افرادی است که به نحوی با این موضوع مرتبط هستند. لحن بیان در این مقاله، رسمی و در عین حال انسان‌گونه خواهد بود تا درک مطالب برای عموم مخاطبان آسان و دلنشین باشد.

مشاعات ساختمان چیست؟

 

پیش از ورود به بحث قوانین تعمیرات، لازم است تعریف دقیقی از مشاعات ساختمان ارائه دهیم. مشاعات به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که در سند مالکیت اختصاصی هیچ‌یک از واحدها ذکر نشده و به طور اشتراکی متعلق به تمامی مالکین یا ساکنین ساختمان است. به عبارت دیگر، این بخش‌ها، فضای عمومی و مشترک ساختمان محسوب می‌شوند.

 

نمونه‌هایی از مشاعات ساختمان:

مشاعات ساختمان بخش‌های حیاتی و مشترکی هستند که کیفیت زندگی جمعی در یک آپارتمان یا مجتمع مسکونی را شکل می‌دهند. درک عمیق‌تر ماهیت و کارکرد این فضاها، نه تنها به ساکنین کمک می‌کند تا حقوق و مسئولیت‌های خود را بهتر بشناسند، بلکه زمینه را برای نگهداری صحیح و بهره‌برداری بهینه از این امکانات فراهم می‌سازد. در ادامه، به تفصیل به نمونه‌های ذکر شده از مشاعات ساختمان، در دو دسته‌بندی فضاهای اصلی ساختمان و تجهیزات و امکانات مشترک، می‌پردازیم:

 

الف) فضاهای اصلی ساختمان: شالوده و کالبد مشترک زندگی

این دسته از مشاعات، در واقع زیرساخت و بنیان فیزیکی ساختمان را تشکیل می‌دهند. آن‌ها نه تنها قابل تفکیک و اختصاص به واحد مشخصی نیستند، بلکه وجود و سلامتشان برای پایداری کل بنا و ایمنی ساکنین ضروری است:

• زمین زیربنا: منظور از زمین زیربنا، قطعه زمینی است که ساختمان بر روی آن بنا شده است. این زمین، پایه و اساس ساختمان بوده و مالکیت آن به صورت مشاع به تمامی مالکین واحدهای ساختمان تعلق دارد. ارزش زمین زیربنا به مرور زمان افزایش یافته و از سرمایه‌های مشترک ساکنین محسوب می‌شود. حفظ و حراست از این سرمایه جمعی، از طریق رعایت اصول شهرسازی و معماری در اطراف ساختمان و جلوگیری از هرگونه اقدام آسیب‌زا به خاک زیربنا، امری ضروری است.

• اسکلت ساختمان (ستون‌ها، دیوارها، پی): اسکلت ساختمان، مانند ستون فقرات یک موجود زنده، استحکام و پایداری کل بنا را تضمین می‌کند. ستون‌ها، دیوارها و پی (فونداسیون)، اجزای اصلی اسکلت هستند که بارهای وارده از طبقات، سقف و سایر بخش‌ها را تحمل کرده و به زمین منتقل می‌کنند. این بخش‌ها به دلیل نقش حیاتی در ایمنی ساختمان، کاملاً مشاع بوده و هرگونه تغییر یا دستکاری در آن‌ها، بدون مجوز رسمی و مهندسی، نه تنها غیرقانونی، بلکه بسیار خطرناک است.

• تاسیسات اصلی ساختمان (سیستم‌های گرمایش، سرمایش، لوله‌کشی، برق، گاز، فاضلاب مرکزی): تاسیسات اصلی ساختمان، شبکه‌ای پیچیده از سیستم‌ها هستند که آسایش و رفاه ساکنین را تامین می‌کنند. این سیستم‌ها شامل موارد زیر می‌شوند:

• سیستم‌های گرمایش و سرمایش مرکزی: موتورخانه، شوفاژخانه، سیستم‌های تهویه مطبوع مرکزی و کانال‌های مربوطه، همگی مشاع بوده و وظیفه تامین گرمایش و سرمایش کل ساختمان را بر عهده دارند.

• لوله‌کشی‌های اصلی آب، فاضلاب و گاز: شبکه‌های لوله‌کشی که آب آشامیدنی، آب گرم، گاز و فاضلاب را به واحدهای مختلف منتقل می‌کنند و در نهایت به شبکه شهری متصل می‌شوند، جزو مشاعات محسوب می‌گردند.

• سیستم برق‌رسانی مرکزی: شامل تابلوهای برق اصلی، کابل‌های اصلی برق، ژنراتور برق اضطراری (در صورت وجود) و سایر تجهیزات مربوطه که برق مورد نیاز کل ساختمان را تامین می‌کنند.

• فاضلاب مرکزی: شامل لوله‌های اصلی جمع‌آوری فاضلاب، چاه فاضلاب (در صورت وجود) و سیستم تصفیه فاضلاب (در برخی ساختمان‌ها) که مسئولیت دفع بهداشتی فاضلاب ساختمان را بر عهده دارند. تعمیر و نگهداری این تاسیسات اصلی، به دلیل پیچیدگی و گستردگی آن‌ها، معمولاً بر عهده متخصصان و پیمانکاران مجرب بوده و هزینه آن از محل شارژ مشاعات تامین می‌گردد.

• بام و سقف ساختمان: بام و سقف، آخرین لایه محافظتی ساختمان در برابر عوامل جوی مانند باران، برف، باد و تابش خورشید هستند. بام و سقف مشاع بوده و نگهداری و عایق‌بندی صحیح آن‌ها، از نفوذ آب به طبقات بالایی و آسیب به سازه ساختمان جلوگیری می‌کند. تعمیرات دوره‌ای بام و سقف، به ویژه در فصول بارندگی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

• راهروها، پاگردها، پله‌ها و آسانسور: این فضاها، مسیرهای دسترسی مشترک به واحدهای مختلف ساختمان هستند. راهروها و پاگردها، فضاهای افقی ارتباطی بین واحدها در هر طبقه، پله‌ها مسیر ارتباط عمودی بین طبقات و آسانسور (در ساختمان‌های چند طبقه)، وسیله حمل و نقل عمودی برای ساکنین هستند. نظافت، نورپردازی و ایمنی این مسیرهای ارتباطی، بر آسایش و سهولت رفت و آمد ساکنین تاثیر مستقیم دارد.

• نمای بیرونی ساختمان: نمای بیرونی ساختمان، چهره و هویت بصری ساختمان را به نمایش می‌گذارد و در زیبایی و ارزش ملک تاثیرگذار است. نما، مشاع بوده و هرگونه تغییر در آن، مانند نصب تابلو، تغییر رنگ یا افزودن المان‌های جدید، بدون مجوز رسمی و هماهنگی با مدیریت ساختمان، مجاز نیست. حفظ زیبایی و تمیزی نمای ساختمان، از وظایف مشترک ساکنین محسوب می‌شود.

• محوطه ساختمان (باغچه، حیاط، فضای سبز): محوطه ساختمان، فضای باز اطراف ساختمان را شامل می‌شود. باغچه، حیاط و فضای سبز، اجزای اصلی محوطه هستند که به زیبایی بصری ساختمان افزوده و فضایی برای استراحت، بازی کودکان و تعامل اجتماعی ساکنین فراهم می‌آورند. نگهداری از فضای سبز، آبیاری گیاهان، رسیدگی به مبلمان و تجهیزات محوطه و حفظ نظافت آن، از جمله وظایف مربوط به مشاعات است.

• پارکینگ (در صورتی که اختصاصی نباشد): پارکینگ در ساختمان‌های آپارتمانی می‌تواند به دو صورت اختصاصی و مشاع وجود داشته باشد. پارکینگ مشاع، فضایی است که به صورت اشتراکی در اختیار تمامی ساکنین یا تعدادی از آن‌ها قرار می‌گیرد و معمولاً بر اساس قوانین و مقررات ساختمان و یا نوبت‌بندی، مورد استفاده قرار می‌گیرد. مدیریت و نگهداری پارکینگ مشاع، شامل نظافت، روشنایی، خط‌کشی، تعمیر درب ورودی و سیستم‌های امنیتی (در صورت وجود) می‌باشد.

• انباری‌های عمومی (در صورت وجود): در برخی ساختمان‌ها، انباری‌های عمومی به منظور نگهداری وسایل و لوازم اضافی ساکنین، در نظر گرفته می‌شود. این انبارها مشاع بوده و معمولاً به صورت نوبتی یا با قرعه‌کشی در اختیار ساکنین قرار می‌گیرند. مدیریت انباری‌های عمومی شامل تخصیص فضا، نظافت و حفظ امنیت آن‌ها می‌باشد.

 

**مشاهده و خرید بهترین مصالح ساختمانی**

 

 

ب) تجهیزات و امکانات مشترک: ابزار و تسهیلات زندگی جمعی

این دسته از مشاعات، شامل وسایل، دستگاه‌ها و امکاناتی هستند که به منظور بهره‌برداری مشترک و ارائه خدمات به تمامی ساکنین ساختمان فراهم شده‌اند:

• سیستم اطفاء حریق: سیستم اطفاء حریق، مجموعه‌ای از تجهیزات و تدابیر ایمنی است که به منظور مقابله با حریق و کاهش خسارات ناشی از آن در ساختمان نصب می‌شود. این سیستم شامل کپسول‌های آتش‌نشانی، جعبه‌های FAH (Fire Alarm Hose)، اسپرینکلرها (آب‌پاش‌های اتوماتیک)، سیستم اعلام حریق و مسیرهای فرار اضطراری می‌باشد. سرویس و نگهداری دوره‌ای سیستم اطفاء حریق، از اهمیت حیاتی برخوردار بوده و تضمین‌کننده ایمنی جانی و مالی ساکنین در مواقع بحرانی است.

• آنتن مرکزی: در ساختمان‌های آپارتمانی، معمولاً از آنتن مرکزی به منظور دریافت و توزیع سیگنال‌های تلویزیونی و رادیویی استفاده می‌شود. آنتن مرکزی، امکان دریافت با کیفیت سیگنال‌ها را برای تمامی واحدها فراهم کرده و از نصب آنتن‌های متعدد بر روی بالکن‌ها و نمای ساختمان جلوگیری می‌کند. نگهداری و تنظیم آنتن مرکزی، به منظور حفظ کیفیت دریافت سیگنال، از جمله وظایف مربوط به مشاعات است.

• چاه آب و تلمبه: در مناطقی که دسترسی به شبکه آب شهری محدود است و یا به منظور کاهش هزینه‌های آب، ممکن است از چاه آب و تلمبه برای تامین آب مورد نیاز ساختمان استفاده شود. چاه آب و تلمبه، تاسیسات مشاع بوده و نگهداری، پمپاژ و توزیع آب از طریق آن‌ها، بر عهده مدیریت ساختمان می‌باشد. همچنین، انجام آزمایش‌های دوره‌ای بر روی آب چاه، به منظور اطمینان از کیفیت و بهداشت آب، ضروری است.

• موتورخانه و شوفاژخانه: موتورخانه و شوفاژخانه، قلب سیستم گرمایش مرکزی ساختمان هستند. این فضاها، شامل دیگ‌های بخار یا آب گرم، مشعل‌ها، پمپ‌ها، مبدل‌های حرارتی و سایر تجهیزات مربوطه هستند که وظیفه تولید گرما و توزیع آن به واحدهای مختلف را بر عهده دارند. موتورخانه و شوفاژخانه، فضاهای تخصصی بوده و سرویس، نگهداری و تعمیرات آن‌ها، باید توسط افراد متخصص و دارای صلاحیت انجام شود.

• درب ورودی اصلی ساختمان: درب ورودی اصلی ساختمان، نقطه دسترسی اصلی به ساختمان بوده و نقش مهمی در امنیت و زیبایی ساختمان ایفا می‌کند. درب ورودی، مشاع بوده و نگهداری، تعمیر و به‌روزرسانی آن، از جمله وظایف مربوط به مشاعات است. در ساختمان‌های مدرن، ممکن است درب ورودی به سیستم‌های هوشمند ورود و خروج، قفل‌های الکترونیکی و دوربین‌های مداربسته مجهز باشد که نگهداری از این سیستم‌ها نیز بر عهده مدیریت ساختمان است.

• تلفن سانترال: در برخی ساختمان‌ها، به منظور ایجاد ارتباط تلفنی داخلی بین واحدها و ارتباط با خطوط تلفن شهری، از سیستم تلفن سانترال استفاده می‌شود. دستگاه سانترال، خطوط تلفن را مدیریت کرده و امکان برقراری تماس داخلی و خارجی را برای ساکنین فراهم می‌کند. نگهداری و پشتیبانی از سیستم تلفن سانترال، در صورت وجود، بر عهده مدیریت ساختمان است.

• تابلوهای اعلانات: تابلوهای اعلانات، فضاهای اختصاص یافته برای اطلاع‌رسانی و ارتباط بین مدیریت ساختمان و ساکنین هستند. اعلامیه‌ها، اطلاعیه‌ها، اخبار ساختمان، برنامه‌های تعمیراتی و سایر اطلاعات مهم، بر روی تابلوهای اعلانات نصب شده و به اطلاع ساکنین می‌رسد. مدیریت و به‌روزرسانی تابلوهای اعلانات، به منظور حفظ نظم و کارایی آن‌ها، از وظایف مدیریت ساختمان است.

 

حتما بخوانید!

 

 

چرا تعمیرات مشاعات ساختمان مهم است؟

 

اهمیت تعمیرات مشاعات ساختمان را می‌توان از زوایای مختلف بررسی کرد:

• حفظ ارزش ملک: مشاعات سالم و زیبا، نقش مهمی در حفظ و افزایش ارزش آپارتمان‌ها دارند. یک ساختمان با مشاعات فرسوده و نامناسب، جذابیت کمتری برای خریداران و مستاجران خواهد داشت و در نتیجه، ارزش واحدهای آن کاهش می‌یابد.

• ایجاد محیط زندگی مطلوب: مشاعات سالم، آسایش و رفاه ساکنین را تضمین می‌کنند. راهروهای تمیز، آسانسور سالم، محوطه زیبا و تاسیسات بدون نقص، فضایی دلپذیر و آرامش‌بخش برای زندگی فراهم می‌آورند.

• تامین ایمنی ساکنین: برخی از مشاعات مانند سیستم اطفاء حریق، آسانسور و تاسیسات برقی، نقش حیاتی در تامین ایمنی ساکنین دارند. عدم توجه به تعمیر و نگهداری این بخش‌ها، می‌تواند منجر به حوادث ناگوار و خسارات جبران‌ناپذیر شود.

• رعایت قوانین و مقررات: قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مقررات مربوطه، مسئولیت نگهداری و تعمیر مشاعات را بر عهده مالکین و مدیران ساختمان قرار داده است. عدم رعایت این قوانین، می‌تواند پیامدهای حقوقی و قانونی به همراه داشته باشد.

 

قوانین و مقررات مربوط به تعمیرات مشاعات ساختمان:

قوانین اصلی حاکم بر تعمیرات مشاعات ساختمان، در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن بیان شده‌اند. همچنین، مفاد اساسنامه ساختمان و تصمیمات مجمع عمومی مالکین نیز می‌توانند جزئیات بیشتری را در این زمینه مشخص کنند.

 

مهم‌ترین اصول و قوانین تعمیرات مشاعات:

 

1. مسئولیت تعمیرات بر عهده کیست؟

به طور کلی، مسئولیت تعمیرات مشاعات ساختمان بر عهده کلیه مالکین است. این مسئولیت به صورت جمعی و از طریق مدیریت ساختمان اعمال می‌شود. مدیر ساختمان، نماینده قانونی مالکین در انجام امور مربوط به مشاعات، از جمله تعمیرات، است.

 

2. انواع تعمیرات مشاعات و نحوه تصمیم‌گیری:

 

تعمیرات مشاعات را می‌توان به طور کلی به دو دسته تقسیم کرد:

• تعمیرات ضروری و فوری: این نوع تعمیرات، برای حفظ سلامت ساختمان و ایمنی ساکنین ضروری بوده و تاخیر در انجام آن‌ها ممکن است خسارات جدی به بار آورد (مانند: رفع نشتی لوله اصلی، تعمیر آسانسور از کار افتاده، رفع خطر ریزش نما). تصمیم‌گیری برای این نوع تعمیرات، بر عهده مدیر ساختمان است و او موظف است در اسرع وقت نسبت به انجام آن‌ها اقدام کند.

• تعمیرات عادی و غیرفوری: این نوع تعمیرات، برای بهبود وضعیت مشاعات و جلوگیری از فرسودگی آن‌ها انجام می‌شوند (مانند: رنگ‌آمیزی راهروها، تعمیر درب پارکینگ، رسیدگی به فضای سبز). تصمیم‌گیری برای این نوع تعمیرات، با رای اکثریت نسبی مالکین در مجمع عمومی انجام می‌شود.

 

3. نحوه تامین هزینه تعمیرات مشاعات:

هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان، بر عهده کلیه مالکین است و بر اساس نسبت سهم مشاع هر واحد بین آن‌ها تقسیم می‌شود. سهم مشاع هر واحد، در سند مالکیت آن مشخص شده است.

 

روش‌های تامین هزینه تعمیرات:

• شارژ ماهیانه: بخشی از شارژ ماهیانه ساختمان، به حساب هزینه‌های تعمیرات مشاعات واریز می‌شود.

• صندوق ذخیره ساختمان: در برخی ساختمان‌ها، صندوقی برای جمع‌آوری وجوه به منظور انجام تعمیرات بزرگ و پیش‌بینی‌نشده تشکیل می‌شود.

• درخواست مبالغ ویژه از مالکین: در صورتی که هزینه‌های تعمیرات از مبالغ موجود در شارژ ماهیانه و صندوق ذخیره بیشتر باشد، مدیر ساختمان می‌تواند با تصویب مجمع عمومی، مبالغ ویژه‌ای را از مالکین درخواست نماید.

 

4. نحوه انتخاب پیمانکار و نظارت بر تعمیرات:

انتخاب پیمانکار برای انجام تعمیرات مشاعات، بهتر است با مشورت و اطلاع مالکین و تحت نظارت مدیر ساختمان انجام شود. در انتخاب پیمانکار، باید به مواردی مانند سابقه کار، تخصص، قیمت و بیمه مسئولیت توجه کرد.

 

برای تعمیرات بزرگ و اساسی، توصیه می‌شود:

• اخذ چند پیشنهاد قیمت (استعلام) از پیمانکاران مختلف.

• بررسی دقیق قرارداد با پیمانکار و تعیین وظایف و مسئولیت‌های طرفین.

• نظارت مستمر بر روند انجام کار و مطابقت آن با قرارداد.

• در صورت لزوم، استفاده از نظر کارشناسان فنی.

 

5. حل اختلاف در مورد تعمیرات مشاعات:

اختلاف نظر در مورد ضرورت تعمیرات، نحوه انجام، هزینه و سایر مسائل مربوط به مشاعات، امری طبیعی است. برای حل این اختلافات، بهترین راهکار، گفتگو، تعامل و رسیدن به توافق از طریق مجمع عمومی مالکین است.

 

در صورت عدم توافق از طریق مسالمت‌آمیز، می‌توان از روش‌های قانونی زیر استفاده کرد:

• مراجعه به هیات مدیره ساختمان (در صورت وجود).

• مراجعه به مراجع قانونی و قضایی.

 

حتما مطالعه کنید!

 

توصیه‌های مهم برای مدیریت بهتر تعمیرات مشاعات:

• تشکیل مجمع عمومی منظم و دوره‌ای: برگزاری مجمع عمومی به صورت منظم، فرصتی برای گفتگو و تصمیم‌گیری جمعی در مورد مسائل مربوط به مشاعات، از جمله تعمیرات، فراهم می‌کند.

• تهیه برنامه نگهداری پیشگیرانه: انجام بازرسی‌های دوره‌ای و تعمیرات جزئی به صورت منظم، می‌تواند از بروز مشکلات بزرگ و هزینه‌بر در آینده جلوگیری کند.

• شفافیت در هزینه‌ها و گزارش‌دهی: مدیر ساختمان باید در مورد هزینه‌های تعمیرات مشاعات، شفاف بوده و به طور منظم به مالکین گزارش دهد.

• بیمه ساختمان: بیمه ساختمان در برابر حوادث غیرمترقبه، می‌تواند بخشی از هزینه‌های تعمیرات ناشی از این حوادث را پوشش دهد.

• تقویت فرهنگ مشارکت و همکاری: همکاری و مشارکت تمامی ساکنین در حفظ و نگهداری مشاعات، نقش کلیدی در ایجاد یک محیط زندگی مطلوب و پایدار دارد.

 

نتیجه‌گیری:

تعمیرات مشاعات ساختمان، موضوعی مهم و چندوجهی است که نیازمند درک صحیح قوانین و مقررات، همکاری و مشارکت تمامی ساکنین و مدیریت کارآمد است. با رعایت قوانین و اصول ذکر شده در این مقاله، می‌توان از مشاعات ساختمان به بهترین نحو نگهداری کرد و محیطی امن، زیبا و آرامش‌بخش برای زندگی ساکنین فراهم نمود. به یاد داشته باشیم که مشاعات، سرمایه مشترک ماست و حفظ و ارتقای آن، به نفع همه خواهد بود.

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻