املاک اوقافی|خرید وفروش ملک اوقافی

دنیای املاک مباحث حقوقی بسیاری دارد که بعضی از آن‌ها اگرچه نامی آشنا هستند اما باز هم اطلاعات درست در مورد آن‌ها کم است. املاک اوقافی یکی از این مباحث است. در ادامه قصد داریم اطلاعات کاربردی در مورد وقف ملک و قوانین آن بیان کنیم.

سند اوقافی به چه معنی است؟

قبل از هر چیزی لازم میدانیم به این موضوع اشاره کنیم که اصلاً سند املاک اوقافی چه معنی دارد و در چه جاهایی از آن استفاده می‌شود. همه ما با مفهوم وقف کردن، آشنایی داریم. هنگامی‌که یک مالک به هر دلیلی ملک خود را به اداره اوقاف می‌سپارد، یعنی آن را وقف کرده تا از ملک هر استفاده‌ای شود.

در بعضی از موارد این ملک تبدیل به حسینیه، مسجد یا هر چیز دیگری می‌شود. در بعضی از موارد هم ملک را اجاره می‌دهند. البته در این موارد اجاره‌ای که از مستأجر دریافت می‌کنند، کمتر از میزانی است که ملک در حلت عادی اجاره داده شود.

این چنین حالتی (هنگامی‌که ملک وقف‌شده) سند آن به‌صورت اوقافی خواهد بود. در بعضی از موارد هم می‌بینیم که مالک (اداره اوقاف) سرقفلی ملکش را به فروش می‌رساند. این چنین حالتی سند به شخص خریدار تحویل داده نمی‌شود و باز هم نزد اداره اوقاف می‌ماند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

تفاوت‌های مهم املاک اوقافی با املاک دیگر

در واقع باید بگوییم که وقف ملک، تفاوتی را بین ملک و املاک دیگر به وجود نمی‌آورد، بلکه تفاوت اصلی در سند آن‌ها است. در حالت اول (یعنی ملکی که وقف نشده است) مالک اجازه دارد که هر کاری که می‌خواهد با ملک خودش انجام بدهد.

می‌تواند ملک را بسازد، بفروشد یا هر کار دیگری که فکر می‌کند، درست است را انجام بدهد. درحالی‌که سند اوقافی چنین اجازه‌ای را به مالک که الآن دیگر اداره اوقاف است، نمی‌دهد. هنگامی‌که کسی ملک خودش را وقف می‌کند، معمولاً میگویید که به چه منظوری این کار را انجام داده است.

در این حالت دیگر اداره اوقاف نمی‌تواند و اجازه نداد که غیرازآن، کار دیگری را انجام بدهد. به همین دلیل باید بگوییم که سند یک ملک اوقافی، اختیاراتی را به همراه ندارد. تفاوت دیگر در ارزش این دو سند است. شاید برای شما جالب باشد که سند مربوط به یک ملک اوقافی، ارزش کمتری دارد. دلیل آن هم اختیاراتی است که این سند به مالک نمی‌دهد.

هنگامی‌که شما یک ملک را از اداره اوقاف خریداری می‌کنید، اگرچه مالک هستید اما باز هم باید هر ماه یا به‌صورت سالانه، مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کنید. البته این اجاره بسیار کم است. مثلاً ماهی صد هزارتومان برای یک مغازه، مبلغ زیادی به‌حساب نمی‌آید.

نکته دیگری که در مورد سند املاک اوقافی باید بدانید، مدت زمانی است که آن را خریده‌اید. یک ملک وقفی، بیشتر از 99 سال نمی‌تواند در اختیار مالک باشد. مثلاً تصور کنید که شما یک ملک را از اداره اوقاف خریده‌اید. درصورتی‌که بیش از 99 سال در اختیار و به نام شما باشد، اداره اوقاف می‌تواند آن را پس بگیرید.

هنگامی‌که قصد خرید یک ملک وقف‌شده را دارید، باید به این موضوع توجه داشته باشید. لازم به ذکر است که پائین بودن ارزش سند یک ملک وقفی آنقدری که تصور می‌کنید بالا نیست. این سند حدوداً 20 درصد ارزش کمتری نسبت به سندهای معمولی دارد.

 

نکات کلیدی در تنظیم قراردادهای ملکی

 

مزیت معامله با سند اوقافی

بعد از مطالب بالا شاید این تصور برای شما هم پیش آمده باشد که سند یک ملک وقفی مشکل‌دار است و خرید چنین ملکی مزیتی ندارد، درصورتی‌که این‌طور نیست. در ابتدا باید بگوییم که خرید یک زمین، خانه یا مغازه وقتی اصلاً هیچ مشکلی ندارد، فقط باید آگاهانه و با توجه به ویژگی‌های یک ملک وقف‌شده این کار را انجام بدهید.

بعدازآن خرید یک سند وقفی مزیت بسیار مهمی برای شما خواهد داشت. هنگامی‌که برای خرید یک ملک وقف‌شده اقدم می‌کنید، معامله شما نه‌تنها در ثبت اسناد رسمی، بلکه در اداره اوقاف هم ثبت می‌شود. به همین دلیل سند معامله قوی‌تر است و می‌توانید به آن استناد کنید.

مزیت دیگری که چنین معامله‌ای برای شما دارد، ارزش کمتر سند اوقافی است. به‌عنوان‌مثال اگر قصد خرید یک مغازه را دارید که مالک آن اداره اوقاف است، باید مبلغ کمتری را پرداخت کنید. این کار باعث می‌شود که شما با مبلغ کمتری هم صاحب خانه یا مغازه بشوید.

معایب معامله با سند اوقافی

خریدوفروش املاک اوقافی معایبی هم دارد. اگر می‌خواهید یک ملک وقف‌شده را بخرید یا بفروشید، باید از تمام این ویژگی‌های مثبت و منفی آگاه باشید تا بتوانید خریدوفروش درستی را انجام بدهید. در این قسمت معایب چنین کاری را شرح خواهیم داد.

در مطالب بلا گفتیم که با خرید یک ملک وقفی، باید به اداره اوقاف اجاره بدهید که البته مبلغ بسیار کمی است. شاید برای شما جالب باشد که در صورت خرید یک ملک وقفی، باید اجاره‌هایی که از زمان وقف ملک شروع شده‌اند را مالک جدید بپردازد. اجازه بدهید با یک مثال ساده این موضوع را بیشتر و بهتر توضیح بدهیم.

مثلاً تصور کنید که وقف ملک در سال 1390 انجام شده است. حالا در سال 1400 مالک قصد فروش ملک خودش به شخص دیگری را دارد. چنین ملکی معمولاً ماهی 10 هزار تومان هم کرایه داشته است. در این حالت خریدار باید مبلغ یک میلیون و دویست هزار تومان را هم به اداره اوقاف بپردازد.

این مبلغ برای خریدار یک ملک چند میلیونی یا حتی چند میلیاردی، مبلغ زیادی به‌‎حساب نمی‌آید. حالا اگر مدت زمانی که وقف ملک انجام شده، بیشتر باشد، طبیعتاً مبلغ هم بالاتر می‌رود و خریدار هم باید هزینه بیشتری را پرداخت کند.

در بلندمدت و با توجه به تعداد وقف ملک، اداره اوقاف درآمد قابل‌توجهی خواهد داشت. البته اداره اوقاف از راه‌های دیگری هم درآمد دارد که یکی از آن‌ها گرفتن اجاره از مالک است. البته این مورد را هم می‌توان از معایب خرید یک ملک اوقافی دانست.

 

مشاهده سریع سامانه های اینترنتی مرتبط با املاک

 

اجاره املاک اوقافی چطور مشخص می‌شود؟

همان‌طور که گفتیم شما با خرید یک ملک وقفی، باید ماهانه به اداره اوقاف اجاره بدهید. حالا این سؤال مهم پیش می‌آید که این اجاره چطور مشخص می‌شود. در ابتدا باید بگوییم که مبلغ این اجاره اصلاً ثابت نیست. مثلاً ممکن است اجاره یک ملک 10 هزار تومان و اجاره ملکی دیگر، 100 هزار تومان باشد.

اجاره متناسب با محل قرارگیری ملک، نوع کاربری آن، متراژی که دارد و فاکتورهای دیگری مشخص می‌شود. اگر قصد خرید دارید یک ملک وقف‌شده را خریداری کنید، پیشنهاد می‌دهیم که از اداره اوقاف، اجاره دقیق آن را جویا شوید. در بعضی از موارد اگرچه مبلغ اجاره کم است اما برای خریدار اهمیت زیادی دارد و این موضوع هم کاملاً طبیعی است.

املاک اوقافی بخریم یا نه؟

با توجه به موارد گفته شده در بالا یک سؤال مهم و کاربردی پیش می‌آید، اصلاً خرید یک ملک وقفی کار درستی است یا نه؟! در پاسخ باید بگوییم که شما در ابتدا باید هر کاری که انجام می‌دهید، نسبت به آن اطلاعات درستی داشته باشید، برای خرید یک ملک وقفی هم دقیقاً این موضوع صادق است.

شما باید در ابتدا ویژگی‌های مثبت و همچنین منفی یک ملک و سند اوقافی را بدانید. ما در مطالب بالا مهم‌ترین و کاربردی‌ترین موارد را توضیح داده‌ایم. بعدازآن دیگر خودتان باید با توجه به شرایطی که دارید، تصمیم بگیرید که خرید چنین ملکی به نفع شما است یا نه!

در بعضی از موارد می‌بینیم که خریدار به ارزش کمتر و قیمت پایین‌تر ملک فکر می‌کند و با خودش میگویید که خرید چنین ملکی ارزشش را دارد، معمولاً مغازه‌ها در این حالت قرار دارند. خریدار میگویید که من 99 سال نمی‌توان بر روی یک مغازه کار کنم اما الآن با مبلغ کمتری صاحب مغازه می‌شوم و می‌توانم در این سال‌های فعالیتم، سود بالایی ببرم.

در بعضی از موارد هم خریدار ممکن است همان اجاره‌های ماهانه اندک، برایش سخت باشد و همین دلیلی شود تا چنین ملکی را نخرد. ازآنجایی‌که شرایط هرکس با دیگری متفاوت است، اینکه خرید یک ملک وقفی هم مناسب است یا، متفاوت خواهد بود.

اگر خودتان در مورد املاک اوقافی و ویژگی‌های آن اطلاعاتی ندارید و به دنبال اطلاعات بیشتری در مورد آن هستید، پیشنهاد می‌دهیم که از یک وکیل مجرب و کارکشته در این مورد کمک بگیرید. او به شما کمک می‌کند که بتوانید تصمیم بهتری هم بگیرید.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

نتیجه‌گیری

در مطالب بالا سعی بر این داشتیم که اطلاعاتی در مورد وقف ملک و خریدوفروش چنین ملکی ارائه بدهیم. در ابتدا گفتیم که اصلاً وقف ملک به چه معنی است و در چه مواردی انجام می‌شود. بعدازآن به ویژگی‌های املاک اوقافی اشاره کردیم و گفتیم که سند چنین ملک‌هایی چه ویژگی‌هایی دارد. تفاوت یک سند معمولی با سند ملک وقفی را هم به‌طور کامل توضیح دادیم.

در ادامه مزیت‌ها و معایب خرید یا حتی فروش یک ملک وقف‌ شده را هم به‌طور کامل توضیح دادیم. در انتها به این موضوع اشاره کردیم که اصلاً خرید یک ملک وقفی کار درستی است یا نه و گفتیم که این موضوع کاملاً به خود شما بستگی دارد. آنچه مهم است، اطلاع در مورد ویژگی‌های سند و چنین ملکی است که در مطالب بالا به آن‌ها اشاره کرده‌ایم.

هر سؤال دیگری در مورد این موضوع دارید را با تیم حقوقی شیش دنگ در میان بگذارید تا در اسرع وقت به آن پاسخ دهیم.