قانون سرقفلی: گذری بر تاریخچه، مفاهیم و قوانین

در دنیای پر پیچ و خم املاک و مستغلات، مفاهیم متعددی وجود دارند که برای افراد ناآشنا، گنگ و بغرنج به نظر می‌رسند. یکی از این اصطلاحات، "حق سرقفلی" است. در این مقاله قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که حق سرقفلی چیست، چه تاریخی دارد و در قوانین ایران چه جایگاهی دارد.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

تاریخچه حق سرقفلی

 ریشه حق سرقفلی را می‌توان در املاک وقفی دوران قاجار یافت. در آن زمان، اداره اوقاف به عنوان متولی املاک وقفی، آنها را به اشخاص مختلف اجاره می‌داد. مستاجرین این املاک در ازای پرداخت مبلغی به عنوان "سرقفلی" به اداره اوقاف، حق داشتند که در محل کسب و پیشه خود به فعالیت ادامه دهند.

 

این رسم در طول زمان به املاک غیر وقفی نیز تسری یافت و به تدریج به عنوان عرف و عادت در بین مردم جا افتاد. در واقع، سرقفلی نوعی امتیاز تلقی می‌شد که به مستاجر اجازه می‌داد تا با وجود اتمام مدت اجاره، همچنان در ملک باقی بماند و از مزایای آن بهره‌مند شود.

 

تحولات قانونی مرتبط با حق سرقفلی

با گذشت زمان، قوانین مختلفی در خصوص حق سرقفلی به تصویب رسیدند. در اینجا به برخی از مهم‌ترین این قوانین اشاره می‌کنیم:

 

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339: این اولین قانون بود که به طور رسمی به موضوع حق سرقفلی پرداخت.

 

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356: این قانون در ماده 19 خود به حق سرقفلی اشاره کرد و شرایط تعیین و پرداخت آن را مشخص نمود.

 

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376: این قانون جایگزین قانون قبلی شد و مقررات جدیدی را برای حق سرقفلی در نظر گرفت. از جمله نکات قابل توجه در این قانون، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حق سرقفلی فقط در صورتی قابل مطالبه است که در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.

• میزان حق سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

• در صورت عدم توافق بین موجر و مستاجر در مورد حق سرقفلی، قاضی دادگستری در این خصوص رای خواهد داد.

 

نقش حق سرقفلی در رونق کسب و کارها

حق سرقفلی در دوران‌های مختلف، نقش مهمی در رونق کسب و کارها ایفا کرده است. چرا که به مستاجرین این اطمینان را می‌داد که می‌توانند بدون دغدغه از دست دادن محل کسب و پیشه خود، به فعالیت خود ادامه دهند و برای آینده برنامه‌ریزی کنند. این امر سبب می‌شد تا مستاجرین با انگیزه بیشتری در محل کسب خود سرمایه‌گذاری کرده و برای ارتقای کیفیت خدمات و محصولات خود تلاش کنند.

 

چالش‌ها و ابهامات پیرامون حق سرقفلی

با وجود مزایای متعددی که حق سرقفلی دارد، اما چالش‌ها و ابهاماتی نیز در خصوص آن وجود دارد. یکی از مهم‌ترین این چالش‌ها، پیچیدگی قوانین مربوط به سرقفلی است. این موضوع سبب شده تا در بسیاری از موارد، اختلافاتی بین موجر و مستاجر در خصوص حق سرقفلی به وجود آید و به دعاوی حقوقی کشیده شود.

 

چالش دیگر، عدم شفافیت در نحوه تعیین میزان حق سرقفلی است. در حال حاضر، کارشناسان رسمی دادگستری وظیفه تعیین حق سرقفلی را بر عهده دارند. اما معیارهای دقیقی برای این کار وجود ندارد و این امر می‌تواند منجر به بروز اختلافات و نارضایتی‌ها شود.

 

مشاهده مقاله سرقفلی مغازه اوقافی

 

 

مفهوم حق سرقفلی

تعریف دقیق حق سرقفلی:

حق سرقفلی حقی است معنوی که به موجب آن، مستاجر یک ملک تجاری می‌تواند در ازای پرداخت مبلغی به موجر، "اولویت" در تمدید اجاره در آینده را داشته باشد. به عبارت دیگر، با وجود انقضای مدت اجاره، مستاجر "حق تقدم" در انعقاد قرارداد اجاره جدید برای همان محل را داراست.

 

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت:

• حق سرقفلی: حقی است که به واسطه عقد اجاره به مستاجر منتقل می‌شود و مربوط به "محل" کسب و پیشه است.

 

• حق کسب و پیشه یا تجارت: حقی است که به واسطه مهارت و تلاش مستاجر در طول دوران اجاره به وجود می‌آید و مربوط به "شغل" او در محل کسب و پیشه است.

 

نقش حق سرقفلی در روابط موجر و مستاجر:

• ایجاد امنیت برای مستاجر: با وجود حق سرقفلی، مستاجر با خیالی آسوده‌تر به فعالیت خود در محل کسب و پیشه ادامه می‌دهد و دغدغه از دست دادن آن را ندارد.

 

• تثبیت قیمت اجاره: تا حدی از نوسانات ناگهانی و بی‌رویه قیمت اجاره جلوگیری می‌کند.

 

• موجب رونق کسب و کارها: با ایجاد انگیزه برای مستاجر جهت سرمایه‌گذاری در محل کسب و پیشه خود.

 

مراحل قانونی انتقال حق سرقفلی:

• تنظیم سند انتقال حق سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی

• پرداخت حق سرقفلی توسط مستاجر جدید

• ثبت سند انتقال در اداره ثبت اسناد و املاک

 

نکات مهم در خصوص حق سرقفلی:

• حق سرقفلی فقط در صورتی قابل مطالبه است که در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.

 

• میزان حق سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

 

• در صورت عدم توافق بین موجر و مستاجر در مورد حق سرقفلی، قاضی دادگستری در این خصوص رای خواهد داد.

 

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت

درست است که هر دو حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت با املاک تجاری و روابط موجر و مستاجر سر و کار دارند، اما تمایزات ظریف و مهمی بین این دو مفهوم وجود دارد که درک آنها برای صاحبان املاک، مستاجران و فعالان حوزه حقوق املاک ضروری است.

 

مشاهده مقاله سرقفلی مغازه اوقافی

 

 

شباهت‌ها:

• هر دو حق معنوی هستند: نه حق سرقفلی و نه حق کسب و پیشه یا تجارت، دارایی فیزیکی نیستند. اینها امتیازات یا مزایایی هستند که به مستاجر در چارچوب قوانین مربوطه اعطا می‌شوند.

 

• مرتبط با املاک تجاری: هردو حق فقط در املاک تجاری قابل اعمال هستند و به واحدهای مسکونی تعلق نمی گیرند.

 

• قابل انتقال: هر دو حق قابل انتقال به اشخاص ثالث هستند، به این معنی که مستاجر می‌تواند آنها را به فرد دیگری واگذار کند.

 

تفاوت‌ها:

• ماهیت:

حق سرقفلی: حقی است که به مستاجر اولویت در تمدید اجاره در محل کسب خود در آینده می‌دهد. این حق به نوعی حق تقدم است که به واسطه عقد اجاره به مستاجر منتقل می‌شود و مربوط به "محل" کسب و پیشه است.

 

حق کسب و پیشه یا تجارت: مهارتی است که مستاجر در طول دوران اجاره در محل کسب خود به دست آورده و به نوعی برای او ارزش افزوده ایجاد کرده است. این حق به واسطه مهارت و تلاش مستاجر به وجود می‌آید و مربوط به "شغل" او در محل کسب و پیشه است.

 

• مبنای قانونی:

حق سرقفلی: ریشه در عرف و عادت دارد و در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به رسمیت شناخته شده است.

 

حق کسب و پیشه یا تجارت: به طور کامل در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 احصا شده و شرایط و ضوابط مربوط به آن به طور دقیق مشخص شده است.

 

• نحوه تعیین:

حق سرقفلی: توسط کارشناس رسمی دادگستری با در نظر گرفتن عواملی مانند موقعیت ملک، نوع کاربری، میزان رونق کسب و کار و غیره تعیین می‌شود.

 

حق کسب و پیشه یا تجارت: نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری با در نظر گرفتن عواملی مانند نوع شغل، سابقه فعالیت مستاجر، میزان حسن شهرت، نوع و کیفیت خدمات ارائه شده و غیره تعیین می‌شود.

 

• نحوه پرداخت:

حق سرقفلی: معمولاً در ابتدای عقد اجاره به صورت یکجا به موجر پرداخت می‌شود.

 

حق کسب و پیشه یا تجارت: در صورت عدم توافق بین موجر و مستاجر، به هنگام تخلیه محل توسط مستاجر به او پرداخت می‌شود.

 

نمونه‌هایی برای درک بهتر:

• فرض کنید مستاجری به مدت 10 سال در یک مغازه برای فروش فرش فعالیت کرده و در این مدت با تلاش و پشتکار خود، مشتریان زیادی را جذب کرده و اعتبار زیادی برای کسب و کار خود کسب کرده است. در این حالت، علاوه بر حق سرقفلی، مستاجر واجد شرایط دریافت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز خواهد بود.

 

• در مقابل، اگر مستاجری فقط برای مدت کوتاهی در یک مغازه فعالیت کند و نتواند رونق خاصی برای آن ایجاد کند، احتمالاً فقط مستحق دریافت حق سرقفلی خواهد بود.

 

قوانین مربوط به حق سرقفلی

همانطور که اشاره کردید، دو قانون اصلی در ایران به طور مستقیم به موضوع حق سرقفلی می‌پردازند:

 

1. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

• این قانون در ماده 11 خود به حق سرقفلی اشاره کرده و شرایطی را برای تعیین و پرداخت آن مشخص می‌کند.

 

• برخی از نکات کلیدی این ماده عبارتند از:

در صورتی که در اجاره نامه حق سرقفلی قید شده باشد، مستاجر می‌تواند در صورت انقضای مدت اجاره، تقاضای تمدید آن را بنماید.

 

در صورت عدم توافق بین موجر و مستاجر در مورد میزان حق سرقفلی، تعیین آن به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می‌شود.

 

موجر موظف است در صورت تخلیه محل توسط مستاجر، حق سرقفلی را به او پرداخت کند.

 

2. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

• این قانون جایگزین قانون قبلی شده و مقررات جدید و به‌روزتری را برای حق سرقفلی در نظر گرفته است.

 

• از جمله نکات قابل توجه در این قانون می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

حق سرقفلی فقط در صورتی قابل مطالبه است که در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.

 

در صورت فوت مستاجر، حق سرقفلی به وراث قانونی او منتقل می‌شود.

در مواردی که موجر بخواهد ملک را به تصرف خود درآورد، می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی و سایر حقوق قانونی مستاجر، این کار را انجام دهد.

 

نکات تکمیلی:

• در کنار قوانین فوق، آراء و نظریات قضایی نیز در زمینه حق سرقفلی وجود دارند که می‌توانند در تفسیر و اجرای این قوانین راهگشا باشند.

 

• توصیه می‌شود در صورت بروز اختلاف در خصوص حق سرقفلی، از یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در این حوزه کمک بگیرید.

 

نکات پایانی

حق سرقفلی یکی از موضوعات پیچیده در حقوق املاک و مستغلات است که نیاز به بررسی دقیق و کارشناسی دارد. در صورت تمایل به کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، می‌توانید با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در این حوزه مشورت کنید.

 

 

تشکر شیش دنگ را انتخاب کردید!

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور