قانون مشاعات پارکینگ: نکات کلیدی برای ساکنین آپارتمان‌ها

قانون مشاعات پارکینگ در آپارتمان‌ها، موضوع مهمی است که می‌تواند باعث ایجاد اختلاف و درگیری میان ساکنین شود. این قانون به طور کلی به دو نوع پارکینگ اختصاصی و مشاع می‌پردازد و حقوق و تکالیفی را برای مالکین تعیین می‌کند. آشنایی با این قوانین و رعایت آنها می‌تواند به زندگی آرام و مسالمت‌آمیز در آپارتمان کمک کند.ا افزایش جمعیت و شهرنشینی، زندگی آپارتمان‌نشینی به یکی از رایج‌ترین سبک‌های زندگی در شهرهای بزرگ تبدیل شده است. این سبک زندگی، اگرچه مزایای فراوانی دارد، اما چالش‌هایی را نیز به همراه می‌آورد. یکی از مهم‌ترین این چالش‌ها، نحوه استفاده از مشاعات ساختمان، به‌ویژه پارکینگ است که می‌تواند منجر به اختلاف نظر و حتی درگیری میان ساکنین شود. در این مقاله، به طور کامل و جامع به بررسی قانون مشاعات پارکینگ در ایران می‌پردازیم و نکات مهمی را که هر یک از ساکنین آپارتمان‌ها باید از آن آگاه باشند، بیان می‌کنیم.

مشاعات پارکینگ چیست؟

 

مطابق با ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، "مشاعات" به قسمت‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که استفاده از آن‌ها منحصر به یک یا چند واحد آپارتمانی نیست و تمامی مالکان به نسبت سهمی که در قسمت اختصاصی خود دارند، در آن سهیم هستند. این تعریف کلی، پوشش‌دهنده قسمت‌های مختلفی از ساختمان است و پارکینگ نیز می‌تواند مشمول این تعریف شود.

برای اینکه درک بهتری از "مشاعات پارکینگ" داشته باشیم، اجازه دهید به نکات کلیدی زیر توجه کنیم:

 

چه زمانی پارکینگ "مشاعات" محسوب می‌شود؟

• عدم اختصاص در سند مالکیت: مهم‌ترین معیار برای تشخیص "مشاعات پارکینگ"، بررسی سند مالکیت واحدهای آپارتمانی است. اگر در سند مالکیت یک واحد آپارتمانی، پارکینگ مشخصی به صورت اختصاصی به آن واحد تعلق نگرفته باشد، آن پارکینگ به عنوان "مشاعات" در نظر گرفته می‌شود. به عبارت دیگر، اگر پارکینگ به هیچ واحدی به طور اختصاصی تعلق نداشته باشد، مشاع است.

• پارکینگ‌های مهمان: در بسیاری از ساختمان‌ها، فضاهایی به عنوان پارکینگ مهمان در نظر گرفته می‌شود. این فضاها معمولاً جزء مشاعات هستند، زیرا به طور اختصاصی به واحد خاصی تعلق ندارند و برای استفاده‌ی مهمانان تمامی ساکنین در نظر گرفته شده‌اند.

• رمپ ورودی و خروجی پارکینگ، راهروهای دسترسی: قسمت‌های اصلی و ضروری برای دسترسی به پارکینگ، مانند رمپ ورودی و خروجی، راهروهای داخلی پارکینگ، و مسیرهای عبور و مرور در پارکینگ، همگی به طور معمول جزء مشاعات محسوب می‌شوند. این فضاها برای استفاده‌ی مشترک تمامی مالکان ساختمان ضروری هستند.

 

انواع پارکینگ از نظر "مشاع" یا "اختصاصی" بودن:

برای روشن‌تر شدن موضوع، می‌توان انواع پارکینگ در یک ساختمان را به دو دسته کلی تقسیم کرد:

• پارکینگ اختصاصی: این نوع پارکینگ در سند مالکیت یک واحد آپارتمانی به طور مشخص قید شده و به آن واحد تعلق دارد. مالک آن واحد، حق استفاده انحصاری از آن پارکینگ را دارد و دیگر ساکنین ساختمان حق استفاده از آن را ندارند.

• پارکینگ مشاع: همانطور که توضیح داده شد، این نوع پارکینگ در سند مالکیت به واحد خاصی اختصاص نیافته است و تمامی مالکان ساختمان به نسبت سهم خود در قسمت‌های اختصاصی، در آن سهیم هستند. استفاده از این نوع پارکینگ برای همه ساکنین ساختمان مجاز است، البته با رعایت قوانین و مقررات ساختمان.

 

در این مورد بیشتر بخوانید:

 

 

حقوق و مسئولیت‌های مالکان در "مشاعات پارکینگ":

 

زمانی که پارکینگ جزء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، تمامی مالکان ساختمان حقوق و مسئولیت‌هایی در قبال آن دارند:

• حق استفاده: همه مالکان حق استفاده از "مشاعات پارکینگ" را دارند. البته، این حق استفاده معمولاً بر اساس قوانین و مقررات داخلی ساختمان و با رعایت حقوق سایر ساکنین اعمال می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است در ساختمان قوانینی برای پارک خودروهای مهمان، محدودیت‌های زمانی پارک، یا نوع خودروهای مجاز به پارک در مشاعات وجود داشته باشد.

• مسئولیت نگهداری و تعمیر: نگهداری، نظافت، و تعمیر "مشاعات پارکینگ" بر عهده تمامی مالکان ساختمان است. هزینه‌های مربوط به این امور معمولاً از طریق شارژ ساختمان جمع‌آوری و پرداخت می‌شود. تصمیم‌گیری در مورد نحوه نگهداری و تعمیرات مشاعات پارکینگ معمولاً بر عهده مدیر ساختمان یا هیئت مدیره است که نماینده‌ی تمامی مالکان هستند.

• جلوگیری از تصرف غیرقانونی: هیچ یک از مالکان حق ندارند "مشاعات پارکینگ" را به صورت اختصاصی تصرف کنند یا از استفاده‌ی سایر ساکنین از آن جلوگیری نمایند. تصرف غیرقانونی مشاعات می‌تواند منجر به بروز اختلافات و طرح دعوی حقوقی شود.

 

مثال‌هایی از "مشاعات پارکینگ":

برای درک بهتر، به مثال‌های زیر توجه کنید:

• ورودی پارکینگ: ورودی اصلی پارکینگ، شامل درب ورودی، راه دسترسی از خیابان به پارکینگ، و فضاهای ابتدایی ورود به پارکینگ، جزء مشاعات است.

• رمپ‌های دسترسی: رمپ‌های داخلی پارکینگ که طبقات مختلف پارکینگ را به هم متصل می‌کنند یا دسترسی به طبقات بالا و پایین را فراهم می‌آورند، مشاع هستند.

• راهروهای عبور و مرور خودروها: راهروهای اصلی داخل پارکینگ که برای تردد خودروها بین فضاهای پارک و بخش‌های مختلف پارکینگ در نظر گرفته شده‌اند، مشاع محسوب می‌شوند.

• فضای گردش خودرو: فضاهایی که برای مانور و گردش خودروها در پارکینگ در نظر گرفته شده‌اند، مانند فضاهای دور زدن، فضاهای انتظار برای پارک، و فضاهای خروج از پارک، جزء مشاعات هستند.

• پارکینگ مهمان (در صورت وجود): اگر در ساختمان فضایی به عنوان پارکینگ مهمان در نظر گرفته شده باشد و در سند مالکیت به واحد خاصی اختصاص نیافته باشد، آن فضا جزء مشاعات پارکینگ محسوب می‌شود.

 

اهمیت بررسی سند مالکیت:

همانطور که بارها اشاره شد، سند مالکیت مهم‌ترین مدرک برای تعیین "مشاعات پارکینگ" و به طور کلی "مشاعات ساختمان" است. برای اینکه به طور دقیق بدانید آیا پارکینگ در ساختمان شما جزء مشاعات است یا خیر، و حدود و ثغور آن چگونه است، حتماً سند مالکیت واحد آپارتمانی خود را به دقت بررسی کنید. در صورت وجود ابهام یا سوال، می‌توانید از یک متخصص حقوقی یا کارشناس ثبتی کمک بگیرید.

 

انواع مشاعات پارکینگ

به طور کلی، سه نوع مشاعات پارکینگ وجود دارد:

۱. پارکینگ اختصاصی: در این حالت، موقعیت، مساحت، و محل دقیق پارکینگ در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی مشخص شده و به طور اختصاصی به یک واحد تعلق دارد.، این پارکینگ باید با شماره، مساحت و حدود دقیق در سند ملک قید شود. مالک این پارکینگ می‌تواند به طور انحصاری از آن استفاده کرده و حتی آن را به شخص دیگری (به شرط همسایه بودن در همان ساختمان) انتقال دهد.

۲. پارکینگ مشاع: در این حالت، پارکینگ به طور مشترک به تمام یا برخی از واحدها تعلق دارد و هیچ یک از مالکین نمی‌توانند به طور انحصاری از آن استفاده کنند.، در این صورت، نحوه استفاده از پارکینگ با توافق تمام مالکین تعیین می‌شود. مدیریت و تخصیص این نوع پارکینگ، به خصوص در ساختمان‌هایی با تعداد محدود پارکینگ، می‌تواند با چالش‌هایی همراه باشد. استفاده از پارکینگ مشاع برای انبار یا سایر مقاصد ممنوع است. داشتن یک توافقنامه روشن میان ساکنین در مورد نحوه استفاده و تخصیص فضاهای پارکینگ مشاع بسیار مهم است.

به عنوان نمونه، شهرک اکباتان دارای دو نوع پارکینگ است: پارکینگ‌های مسقف و سرپوشیده که به هر واحد تعلق دارند و در سند قید شده‌اند، و پارکینگ‌های روباز که به صورت مشاع در اختیار ساکنین قرار دارند.

۳. پارکینگ مزاحم: این نوع پارکینگ، به پارکینگی گفته می‌شود که محل قرارگیری آن به گونه‌ای است که برای ورود و خروج سایر خودروها ایجاد مزاحمت می‌کند. قیمت این نوع پارکینگ معمولاً کمتر از پارکینگ‌های اصلی است. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم بر مبنای توافق تمام اعضای ساختمان است و در صورت عدم توافق، شهرداری بر اساس اولین و آخرین قرارداد، پارکینگ را تقسیم می‌کند که معمولاً به نفع آخرین قرارداد است.

 

حقوق و تکالیف مالکین در مورد مشاعات پارکینگ

در مورد مشاعات پارکینگ، حقوق و تکالیفی برای مالکین وجود دارد که مهم‌ترین آنها عبارتند از:

حقوق مالکین:

• حق استفاده از پارکینگ: تمام مالکین (یا استفاده‌کنندگان) به نسبت سهم خود، حق استفاده از پارکینگ را دارند. در صورتی که پارکینگ اختصاصی باشد، این حق به طور انحصاری به مالک آن واحد تعلق دارد. اما در صورتی که پارکینگ مشاع باشد، نحوه استفاده از آن با توافق تمام مالکین تعیین می‌شود.

• حق شرکت در تصمیم‌گیری‌ها: در مورد مسائل مربوط به پارکینگ (مانند نحوه تقسیم هزینه‌ها، نحوه استفاده، و حل اختلافات)، تمام مالکین حق شرکت در تصمیم‌گیری‌ها را دارند. توافق مالکین بر استفاده انحصاری یکی از آنها از مشاعات، به منزله واگذاری حق انتفاع نیست، بلکه اذن در انتفاع تلقی شده و قابل رجوع است.

 

تکالیف مالکین:

• رعایت قوانین و مقررات: تمام مالکین موظف به رعایت قوانین و مقررات مربوط به مشاعات پارکینگ هستند. به عنوان مثال، هیچ یک از مالکین نمی‌توانند بدون اجازه سایر مالکین، تغییری در پارکینگ ایجاد کنند یا از آن برای امور غیر از پارک خودرو استفاده کنند. همچنین، تغییر کاربری مشاعات ساختمان مسکونی برای انجام امور تجاری و اداری، نیاز به کسب مجوز از شهرداری دارد.

• پرداخت هزینه‌های نگهداری: تمام مالکین موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیر پارکینگ هستند. این هزینه‌ها معمولاً بر اساس متراژ واحدها تقسیم می‌شود. در صورتی که مالکی از پرداخت سهم خود خودداری کند، سایر مالکین می‌توانند از طریق شورای حل اختلاف اقدام کنند.

• بیمه ساختمان: مدیر یا مدیران ساختمان موظفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.

 

حتما بخوانید!

 

 

نکات مهم در مورد قانون مشاعات پارکینگ

• نحوه تقسیم هزینه‌های نگهداری: هزینه‌های نگهداری و تعمیر پارکینگ معمولاً بر اساس متراژ واحدها تقسیم می‌شود. اما در برخی موارد، مانند هزینه نصب دوربین مداربسته یا ریموت کنترل درب پارکینگ، ممکن است فقط واحدهایی که از آن خدمت استفاده می‌کنند، موظف به پرداخت هزینه باشند.

• نحوه استفاده از پارکینگ: در صورتی که پارکینگ مشاع باشد، نحوه استفاده از آن با توافق تمام مالکین تعیین می‌شود. به عنوان مثال، مالکین می‌توانند برای ایجاد نظم، محل معینی را به طور موقت به هر واحد اختصاص دهند. حداقل ابعاد برای پارکینگ ۵ در ۳ متر است. حداقل عرض عبور در کنار محدوده توقف خودرو برای دسترسی به فضاهای ارتباطی مشاعات مانند راهرو، لابی، راه پله، آسانسور ۸۰ سانتی‌متر و برای دسترسی به انبار ۵۰ سانتی‌متر است. همچنین عرض مفید در ورودی (پشت تا پشت چارچوب)، معبر ورودی و شیب‌راهه در پارکینگ‌های بزرگ حداقل شش متر و در پارکینگ‌های متوسط و کوچک حداقل سه متر است.

• قوانین تخصیص پارکینگ: به طور کلی، برای واحدهای مسکونی کمتر از ۱۵۰ متر مربع یک پارکینگ، برای واحدهای بین ۱۵۱ تا ۲۵۰ متر مربع دو پارکینگ، و برای واحدهای بیش از ۲۵۰ متر مربع سه پارکینگ در نظر گرفته می‌شود. در ساختمان‌هایی با بیش از ده واحد، استخدام دربان برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا الزامی است.

• اجاره پارکینگ: مالکین می‌توانند پارکینگ اختصاصی خود را اجاره دهند. نرخ اجاره پارکینگ معمولاً ۱۰ تا ۱۵ درصد مبلغ اجاره واحد آپارتمانی در همان ساختمان است و معمولاً نیازی به مراجعه به بنگاه معاملات ملکی نیست.

• حل اختلافات: در صورتی که اختلافی میان مالکین در مورد پارکینگ به وجود آید، ابتدا باید سعی شود این اختلاف از طریق گفتگو و توافق حل شود. در صورت عدم حصول توافق، مالکین می‌توانند به شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی مراجعه کنند. در مواردی که توافق حاصل نشود، شهرداری می‌تواند با رجوع به اولین و آخرین قرارداد، در حل اختلاف نقش داشته باشد. همچنین، در صورت پارک غیرمجاز یا خودداری از جابجایی خودرو، امکان پیگیری قانونی و اعمال جریمه‌هایی مانند جریمه نقدی یا حبس وجود دارد. در صورت بروز اختلافات پیچیده، توصیه می‌شود ساکنین از متخصصان حقوقی مشاوره بگیرند.

 

نتیجه‌گیری

در این مقاله، به بررسی قانون مشاعات پارکینگ در ایران پرداختیم و انواع پارکینگ، حقوق و تکالیف مالکین، و نکات مهم در مورد این قانون را شرح دادیم. آشنایی با این قوانین برای همه ساکنین آپارتمان‌ها ضروری است و می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات جلوگیری کند. به یاد داشته باشید که رعایت حقوق دیگران و تعامل و همکاری میان ساکنین، کلید زندگی آرام و مسالمت‌آمیز در آپارتمان است. درک و احترام به قوانین پارکینگ به ایجاد یک محیط زندگی صلح‌آمیزتر و مشارکتی‌تر برای همه ساکنین کمک می‌کند.

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻