تصرف در ملک مشاع: چالش‌ها، حقوق و راهکارهای قانونی

ملک مشاع به ملکی اطلاق می‌شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است. هر یک از شرکا در این ملک به نسبت سهم خود، حق مالکیت دارند. با این حال، تصرف در ملک مشاع، به دلیل ماهیت اشتراکی آن، می‌تواند چالش‌ها و اختلافات حقوقی خاصی را به همراه داشته باشد.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

انواع تصرف در ملک مشاع

تصرف در ملک مشاع به سه شکل کلی قابل تقسیم است:

1.تصرف عدوانی:

تصرف عدوانی به معنای تصاحب مال غیر به زور و بدون رضایت مالک یا مالکین است. در مورد ملک مشاع، تصرف عدوانی زمانی رخ می‌دهد که یکی از شرکا یا یک شخص ثالث، بدون اجازه و رضایت سایر شرکا، ملک را تصاحب کرده و از ورود و استفاده سایر شرکا جلوگیری کند. این نوع تصرف، غیرقانونی بوده و شرکای دیگر می‌توانند از طریق مراجع قضایی، علیه متصرف عدوانی اقامه دعوی کرده و درخواست خلع ید و رفع تصرف کنند.

 

2. تصرف به نحو اشاعه:

در این نوع تصرف، یکی از شرکا به تنهایی و بدون توجه به سهم سایر شرکا، از تمام یا بخشی از ملک مشاع استفاده می‌کند. به عبارت دیگر، شریک متصرف، ملک مشاع را به گونه‌ای مورد استفاده قرار می‌دهد که گویی مالکیت کل ملک را داراست. این نوع تصرف نیز غیرقانونی بوده و شرکای دیگر می‌توانند با مراجعه به دادگاه، درخواست تقسیم مال مشاع و یا مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را مطرح کنند.

 

3. تصرف به نحو مفروز:

تصرف به نحو مفروز به معنای جدا کردن و تخصیص بخشی از ملک مشاع به یکی از شرکا است. در این حالت، شریک متصرف، بخشی از ملک را به صورت مستقل و جداگانه از سایر شرکا تصرف کرده و از آن استفاده می‌کند. این نوع تصرف نیز در صورتی که بدون رضایت سایر شرکا صورت گیرد، غیرقانونی بوده و می‌تواند منجر به اختلافات و دعاوی حقوقی بین شرکا شود.

 

نکته مهم:

در تمامی موارد فوق، تصرف در ملک مشاع تنها با رضایت و توافق تمامی شرکا مجاز است. در غیر این صورت، تصرف غیرقانونی محسوب شده و شرکای متضرر می‌توانند با مراجعه به مراجع قضایی، حقوق خود را مطالبه کنند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

راهکارهای قانونی:

در صورت بروز اختلاف در مورد تصرف در ملک مشاع، شرکا می‌توانند به راهکارهای قانونی زیر متوسل شوند:

 

• مذاکره و توافق: بهترین راهکار برای حل اختلافات، مذاکره و توافق بین شرکا است.

 

• داوری: در صورتی که شرکا نتوانند به توافق برسند، می‌توانند به یک داور مرضی‌الطرفین مراجعه کنند.

 

• مراجعه به دادگاه: در صورت عدم حصول نتیجه از طریق مذاکره و داوری، شرکا می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تصرف عدوانی، خلع ید، تقسیم مال مشاع یا مطالبه اجرت‌المثل را مطرح کنند.

 

توصیه:

در هنگام خرید ملک مشاع، بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کرده و تمامی جوانب حقوقی و قانونی را بررسی کنید تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

 

حقوق شرکا در ملک مشاع

حقوق شرکا در ملک مشاع به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شوند: حقوق مادی و حقوق تصرف.

1.حقوق مادی:

• حق استفاده: هر یک از شرکا حق دارد به نسبت سهم خود از ملک مشاع استفاده کند. این حق استفاده می‌تواند به صورت مستقیم (مانند سکونت در ملک) یا غیرمستقیم (مانند اجاره دادن ملک) باشد. البته استفاده از ملک مشاع نباید به گونه‌ای باشد که مانع استفاده سایر شرکا شود و یا به ملک آسیب برساند.

 

• حق انتفاع: هر شریک حق دارد از منافع ملک مشاع بهره‌مند شود. این منافع می‌تواند شامل درآمد حاصل از اجاره ملک، محصولات کشاورزی و ... باشد. سهم هر شریک از منافع ملک، متناسب با سهم او در مالکیت ملک است.

 

• حق درخواست تقسیم: هر شریک در هر زمانی می‌تواند درخواست تقسیم ملک مشاع را به دادگاه ارائه کند. در صورت عدم توافق شرکا بر سر نحوه تقسیم، دادگاه می‌تواند ملک را به صورت عادلانه بین شرکا تقسیم کند یا در صورت عدم امکان تقسیم، دستور فروش ملک و تقسیم وجه حاصل از فروش را صادر کند.

 

2. حقوق تصرف:

• حق اداره: شرکا می‌توانند در مورد اداره ملک مشاع با یکدیگر توافق کنند. این توافق می‌تواند شامل تعیین نحوه استفاده از ملک، تعیین هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، تعیین نماینده برای اداره امور ملک و ... باشد. در صورت عدم توافق شرکا، دادگاه می‌تواند در مورد اداره ملک تصمیم‌گیری کند.

 

• حق فروش سهم: هر شریک می‌تواند سهم خود را در ملک مشاع به دیگری بفروشد. البته در برخی موارد، سایر شرکا حق تقدم در خرید سهم شریک فروشنده را دارند.

 

• حق وصیت: هر شریک می‌تواند سهم خود را در ملک مشاع به ورثه خود وصیت کند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

محدودیت‌های حقوق شرکا:

حقوق شرکا در ملک مشاع نامحدود نیست و دارای محدودیت‌هایی است. به عنوان مثال:

• لزوم رعایت حقوق سایر شرکا: هر شریک باید در استفاده از ملک مشاع، حقوق سایر شرکا را رعایت کند و از انجام اعمالی که موجب تضییع حقوق سایر شرکا می‌شود، خودداری کند.

 

• لزوم کسب رضایت سایر شرکا برای برخی تصرفات: برای انجام برخی تصرفات در ملک مشاع، مانند فروش یا رهن کل ملک، لازم است رضایت تمامی شرکا جلب شود.

 

نکته مهم:

در صورت بروز اختلاف بین شرکا در مورد حقوقشان در ملک مشاع، بهتر است ابتدا از طریق مذاکره و توافق به حل مسئله پرداخت. در صورت عدم حصول نتیجه، می‌توان به مراجع قضایی مراجعه کرد.

 

راهکارهای قانونی در صورت بروز اختلاف

در صورت بروز اختلاف در مورد تصرف در ملک مشاع، شرکا می‌توانند از راهکارهای قانونی زیر برای حل اختلاف و احقاق حقوق خود استفاده کنند:

1.مذاکره و سازش:

اولین و بهترین راهکار برای حل اختلافات، مذاکره مستقیم بین شرکا و تلاش برای دستیابی به یک توافق دوستانه است. در این روش، شرکا می‌توانند با گفتگو و تعامل، به یک راه حل مشترک برای رفع اختلاف برسند. این راهکار علاوه بر صرفه‌جویی در زمان و هزینه، می‌تواند به حفظ روابط دوستانه بین شرکا نیز کمک کند.

 

2. میانجیگری:

در صورتی که شرکا نتوانند از طریق مذاکره مستقیم به توافق برسند، می‌توانند از یک شخص ثالث بی‌طرف به عنوان میانجی استفاده کنند. میانجی با شنیدن نظرات و خواسته‌های طرفین، تلاش می‌کند تا آن‌ها را به یک راه حل مشترک و قابل قبول برساند. میانجیگری می‌تواند به عنوان یک روش غیررسمی و کم‌هزینه‌تر نسبت به مراجعه به دادگاه، به حل اختلافات کمک کند.

 

3.داوری:

داوری یک روش حل اختلاف غیرقضایی است که در آن، طرفین اختلاف، با توافق یکدیگر، به یک یا چند داور مرضی‌الطرفین مراجعه می‌کنند تا اختلاف خود را حل و فصل کنند. رأی داور برای طرفین لازم‌الاجرا است و می‌توان آن را در دادگاه به اجرا گذاشت. داوری می‌تواند به عنوان یک روش سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر نسبت به دادگاه، به حل اختلافات کمک کند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

4.مراجعه به دادگاه:

در صورتی که راهکارهای قبلی به نتیجه نرسد، شرکا می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و از طریق طرح دعوی، حقوق خود را مطالبه کنند. در این حالت، دادگاه با بررسی اسناد و مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، در مورد اختلاف تصمیم‌گیری می‌کند. مراجعه به دادگاه می‌تواند زمان‌بر و پرهزینه باشد، اما در مواردی که اختلافات پیچیده و جدی هستند، می‌تواند به عنوان آخرین راهکار مورد استفاده قرار گیرد.

 

انواع دعاوی قابل طرح در دادگاه:

• دعوای خلع ید: در صورتی که یکی از شرکا، ملک مشاع را به صورت غیرقانونی تصرف کرده باشد، سایر شرکا می‌توانند با طرح دعوای خلع ید، درخواست رفع تصرف و بازگرداندن ملک به حالت اولیه را داشته باشند.

 

• دعوای تصرف عدوانی: در مواردی که تصرف ملک مشاع با زور و تهدید صورت گرفته باشد، شرکای متضرر می‌توانند با طرح دعوای تصرف عدوانی، درخواست رفع تصرف و جبران خسارت را داشته باشند.

 

• دعوای تقسیم مال مشاع: هر یک از شرکا می‌تواند در هر زمانی درخواست تقسیم ملک مشاع را به دادگاه ارائه کند. در صورت عدم توافق شرکا بر سر نحوه تقسیم، دادگاه می‌تواند ملک را به صورت عادلانه بین شرکا تقسیم کند یا در صورت عدم امکان تقسیم، دستور فروش ملک و تقسیم وجه حاصل از فروش را صادر کند.

 

• دعوای مطالبه اجرت‌المثل: در مواردی که یکی از شرکا بدون اجازه سایر شرکا از ملک مشاع استفاده کرده باشد، سایر شرکا می‌توانند با طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل، درخواست دریافت اجرت ایام تصرف را داشته باشند.

 

توصیه:

در هنگام بروز اختلاف در مورد تصرف در ملک مشاع، بهتر است ابتدا با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کرده و با آگاهی از حقوق و راهکارهای قانونی خود، اقدام به حل اختلاف کنید.

 

نکات مهم در مورد تصرف در ملک مشاع که باید به آن‌ها توجه داشت:

 

1.لزوم کسب رضایت تمامی شرکا:

هرگونه تصرف در ملک مشاع، از جمله استفاده، بهره‌برداری، تغییر، تعمیر، اجاره، فروش و ...، نیازمند کسب رضایت و موافقت تمامی شرکا است. حتی اگر سهم یک شریک بسیار کوچک باشد، باز هم رضایت او برای تصرف در ملک ضروری است. در غیر این صورت، تصرف غیرقانونی محسوب شده و می‌تواند منجر به اختلافات و دعاوی حقوقی بین شرکا شود.

 

2. نحوه کسب رضایت:

رضایت شرکا می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. اما برای جلوگیری از اختلافات بعدی، بهتر است رضایت شرکا به صورت کتبی و در قالب یک قرارداد رسمی اخذ شود. در این قرارداد، باید جزئیات تصرف مورد نظر، سهم هر شریک از منافع و هزینه‌ها، مدت زمان تصرف و سایر شرایط مربوطه به طور دقیق مشخص شود.

 

3.تصرفات مجاز بدون نیاز به رضایت:

برخی تصرفات جزئی و ضروری در ملک مشاع، مانند تعمیرات ضروری برای حفظ و نگهداری ملک، ممکن است بدون نیاز به رضایت صریح سایر شرکا انجام شود. اما در این موارد نیز بهتر است شرکا را از انجام تصرف مطلع کرده و در صورت امکان، رضایت آن‌ها را جلب کرد.

 

4. اولویت مذاکره و توافق:

در صورت بروز اختلاف بین شرکا در مورد تصرف در ملک مشاع، بهتر است ابتدا از طریق مذاکره و گفتگو به حل مسئله پرداخت. در بسیاری از موارد، با کمی حسن نیت و انعطاف‌پذیری، می‌توان به یک راه حل مشترک و قابل قبول برای همه شرکا دست یافت.

 

5. مراجعه به داور یا دادگاه:

در صورتی که مذاکره و توافق بین شرکا به نتیجه نرسد، می‌توان به یک داور مرضی‌الطرفین یا در نهایت به دادگاه مراجعه کرد. در این موارد، بهتر است از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک گرفت تا حقوق خود را به بهترین شکل ممکن پیگیری و احقاق کنید.

 

6.پیشگیری از اختلاف:

برای جلوگیری از بروز اختلافات در آینده، بهتر است در هنگام خرید ملک مشاع، با یک وکیل متخصص مشورت کرده و تمامی جوانب حقوقی و قانونی را بررسی کنید. همچنین، بهتر است در قرارداد خرید ملک مشاع، نحوه استفاده، بهره‌برداری و اداره ملک را به طور دقیق مشخص کنید تا در آینده اختلافی پیش نیاید.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

7. حق شفعه:

در برخی موارد، شرکا در ملک مشاع دارای حق شفعه هستند. حق شفعه به این معناست که اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، سایر شرکا حق دارند با پرداخت همان مبلغ، سهم شریک فروشنده را خریداری کنند. این حق برای جلوگیری از ورود افراد بیگانه به ملک مشاع و حفظ یکپارچگی آن ایجاد شده است.

 

8.تقسیم ملک مشاع:

در صورتی که اختلافات بین شرکا به حدی برسد که ادامه مشارکت غیرممکن شود، هر یک از شرکا می‌تواند درخواست تقسیم ملک مشاع را به دادگاه ارائه کند. در این صورت، دادگاه با بررسی شرایط و رعایت عدالت، ملک را بین شرکا تقسیم کرده و یا در صورت عدم امکان تقسیم، دستور فروش ملک و تقسیم وجه حاصل از فروش را صادر می‌کند.

 

نتیجه‌گیری

تصرف در ملک مشاع می‌تواند چالش‌ها و اختلافات حقوقی خاصی را به همراه داشته باشد. با این حال، با رعایت حقوق شرکا و استفاده از راهکارهای قانونی مناسب، می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری کرده و یا در صورت بروز اختلاف، به حل مسئله پرداخت.

 

 

تشکر که شیش دنگ را انتخاب کردید! 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور