پیش خرید مسکن در تهران: راهنمای جامع و نکات کلیدی

پیش خرید مسکن در تهران، فرصتی عالی برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری با قیمت مناسب است. با مطالعه این راهنمای جامع، با قوانین، مزایا، معایب، مراحل و نکات کلیدی پیش خرید مسکن آشنا شوید و ریسک‌های خود را کاهش دهید.پیش خرید مسکن یکی از روش‌های متداول برای تهیه خانه یا سرمایه‌گذاری در بازار املاک تهران است. این روش به شما این امکان را می‌دهد که با پرداخت مبلغی کمتر از قیمت نهایی ملک، صاحب خانه شوید و در عین حال از افزایش قیمت مسکن در آینده بهره‌مند شوید. با این حال، پیش خرید مسکن با ریسک‌هایی نیز همراه است که باید قبل از هرگونه اقدامی، از آن‌ها آگاه باشید. در این مقاله، به بررسی جامع پیش خرید مسکن در تهران می‌پردازیم و نکات کلیدی را برای انجام یک معامله‌ی مطمئن و سودآور ارائه می‌دهیم.

قوانین و مقررات پیش خرید مسکن در تهران

قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب سال ۱۳۸۹، با هدف ساماندهی معاملات پیش‌خرید مسکن و جلوگیری از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار وضع شده است. این قانون، چارچوبی قانونی را برای این نوع معاملات تعیین می‌کند و حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می‌سازد. در ادامه، به تشریح نکات مهم قانونی پیش‌خرید مسکن در تهران و سایر شهرها می‌پردازیم:

 

۱. تنظیم سند رسمی:

یکی از مهم‌ترین نکات در پیش‌خرید مسکن، تنظیم سند رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی است. این امر، به قرارداد اعتبار قانونی می‌بخشد و از بروز اختلافات و سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری می‌کند. قراردادهای عادی (غیررسمی) در این زمینه، فاقد اعتبار قانونی لازم هستند و در صورت بروز مشکل، نمی‌توان به آن‌ها استناد کرد.

 

۲. اخذ مجوز پیش‌فروش:

پیش از هرگونه اقدام به تبلیغ و پیش‌فروش واحد‌های ساختمانی، پیش‌فروشنده موظف به اخذ مجوز از مراجع ذی‌صلاح (مانند شهرداری و سازمان نظام مهندسی) است. این مجوز، نشان‌دهنده قانونی بودن پروژه و رعایت مقررات مربوطه است. عدم اخذ مجوز، تخلف محسوب شده و مجازات‌هایی از جمله حبس (از ۹۱ روز تا یک سال) یا جزای نقدی (به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی) را به دنبال خواهد داشت.

 

۳. درج مشخصات فنی و معماری ساختمان در قرارداد:

قرارداد پیش‌فروش باید شامل جزئیات کامل مشخصات فنی و معماری ساختمان باشد. این مشخصات شامل موارد زیر است:

• موقعیت ملک: آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی و کروکی آن.

• مساحت واحد: متراژ دقیق واحد مورد معامله (مفید و مشاع).

• تعداد طبقات و واحدها: تعداد کل طبقات ساختمان و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه.

• نوع مصالح: نوع مصالح به کار رفته در ساخت (مانند نوع اسکلت، نمای ساختمان، مصالح داخلی واحد و ...).

• سیستم گرمایش و سرمایش: نوع سیستم گرمایش و سرمایش واحد (مانند شوفاژ، پکیج، کولر و ...).

• سایر امکانات: سایر امکانات ساختمان و واحد (مانند آسانسور، پارکینگ، انباری، بالکن و ...).

درج این مشخصات در قرارداد، از بروز اختلافات بعدی در مورد کیفیت و کمیت واحد مورد معامله جلوگیری می‌کند.

 

۴. ضمانت خسارت در صورت تأخیر یا عدم انجام تعهدات:

قانون پیش‌فروش ساختمان، ضمانت‌هایی را برای پیش‌خریداران در نظر گرفته است. در صورت تأخیر در تحویل واحد یا عدم انجام سایر تعهدات مندرج در قرارداد توسط پیش‌فروشنده، وی موظف به پرداخت خسارت به پیش‌خریدار است. میزان و نحوه محاسبه خسارت، در قرارداد تعیین می‌شود و در صورت عدم توافق، مراجع قضایی در این خصوص تصمیم‌گیری خواهند کرد.

 

۵. نحوه پرداخت اقساط:

نحوه پرداخت اقساط نیز باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود. عرف معمول در پیش‌خرید آپارتمان، پرداخت حدود ۱۰ درصد از مبلغ کل به عنوان پیش‌پرداخت در ابتدای قرارداد است. مابقی مبلغ نیز به صورت اقساط در طول مدت ساخت یا در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت می‌شود. تعیین زمان‌بندی دقیق پرداخت اقساط و مبلغ هر قسط، از بروز اختلافات مالی جلوگیری می‌کند.

 

۶. سایر نکات مهم:

• بیمه مسئولیت: پیش‌فروشنده موظف به بیمه کردن ساختمان در برابر حوادث احتمالی است.

• انتقال حقوق پیش‌خریدار: پیش‌خریدار می‌تواند حقوق خود را به شخص دیگری منتقل کند، اما این انتقال باید با اطلاع و موافقت پیش‌فروشنده صورت گیرد.

• فسخ قرارداد: در صورت عدم انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. شرایط و نحوه فسخ قرارداد نیز باید در قرارداد ذکر شود.

• مشاوره حقوقی: قبل از امضای هرگونه قرارداد پیش‌خرید، توصیه می‌شود با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در این زمینه مشورت کنید.

با رعایت این نکات قانونی، می‌توانید از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در معاملات پیش‌خرید مسکن جلوگیری کنید و معامله‌ای امن و مطمئن داشته باشید.

 

در این مورد بخوانید!

 

 

مزایا و معایب پیش خرید مسکن در تهران

پیش خرید مسکن در تهران، مانند هر سرمایه‌گذاری دیگری، مزایا و معایبی دارد.

مزایا:

• قیمت مناسب: معمولاً قیمت پیش خرید پایین‌تر از قیمت نهایی ملک در زمان تحویل است. این به شما امکان می‌دهد تا با بودجه‌ی کمتر، صاحب خانه شوید. به عنوان مثال، اگر قصد خرید آپارتمانی ۱۰۰ متری در چیتگر را دارید، با پیش خرید می‌توانید با همان سرمایه، آپارتمانی با متراژ ۱۴۰ متر را در عرض ۱ تا ۲ سال صاحب شوید.

• پرداخت اقساطی: امکان پرداخت مبلغ به صورت اقساطی، فشار مالی کمتری را به خریدار وارد می‌کند.

• سرمایه‌گذاری: پیش خرید مسکن می‌تواند یک سرمایه‌گذاری بلندمدت سودآور باشد، به خصوص اگر در مناطقی با پتانسیل رشد قیمت مسکن انجام شود. در واقع پیش خرید در نهایت سودآور تر از خرید واحد آماده است.

• انتخاب واحد دلخواه: پیش‌خریدار می‌تواند واحد مورد نظر خود را با توجه به طبقه، جهت و سایر ویژگی‌ها انتخاب کند.

• خدمات پشتیبانی: برخی از سازندگان، خدمات پشتیبانی مانند تحویل، دانلود، پشتیبانی آنلاین، روش‌های پرداخت و رضایت مشتریان را ارائه می‌دهند.

 

معایب:

• ریسک تأخیر در تحویل: ممکن است پروژه به دلایل مختلف با تأخیر مواجه شود. به عنوان مثال، ناپایداری در هزینه‌‌های ساخت مسکن و غیرقابل پیش‌بینی شدن قیمت تمام شده در پایان عملیات ساختمانی می‌تواند منجر به تأخیر در تحویل شود.

• ریسک تغییرات در طرح یا متریال: ممکن است سازنده در طول پروژه، تغییراتی در طرح یا متریال به کار رفته ایجاد کند.

• ریسک نوسانات قیمت: ممکن است قیمت مسکن در طول دوره ساخت، کاهش یابد.

• ریسک کلاهبرداری: در برخی موارد، ممکن است پیش‌فروشنده کلاهبردار باشد و پروژه به اتمام نرسد.

• ریسک پیش خرید ملک تجاری یا اداری: پیش خرید ملک تجاری یا اداری، به خصوص در مراکز خرید، ریسک بالایی دارد، زیرا آینده‌ی آن به مدیریت مرکز خرید بستگی دارد که عموماً با شکست مواجه می‌شود.

 

حتما بخوانید!

 

 

مراحل پیش خرید مسکن در تهران

 

مراحل پیش خرید مسکن در تهران به طور کلی به شرح زیر است:

1. یافتن پروژه مناسب: در این مرحله، باید پروژه‌های پیش فروش در مناطق مختلف تهران را بررسی کنید و با توجه به بودجه، نیازها و سلیقه‌ی خود، پروژه مناسب را انتخاب کنید. می‌توانید از طریق وب‌سایت‌های املاک، مانند Atlas22، یا مراجعه به مشاوران املاک، پروژه‌های پیش فروش را پیدا کنید.

2. بررسی اعتبار سازنده: قبل از هرگونه اقدامی، باید اعتبار سازنده و سوابق پروژه‌های قبلی او را بررسی کنید. می‌توانید از طریق وب‌سایت‌های املاک یا با پرس‌وجو از سایر خریداران، اطلاعات لازم را کسب کنید.

3. بازدید از پروژه: در صورت امکان، از پروژه و واحدهای نمونه بازدید کنید تا از نزدیک با کیفیت ساخت و ساز و امکانات پروژه آشنا شوید.

4. مطالعه دقیق قرارداد: قبل از امضای قرارداد، تمام مفاد آن را به دقت مطالعه کنید و در صورت نیاز، از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.

5. تنظیم سند رسمی: قرارداد پیش خرید باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

6. پرداخت پیش پرداخت و اقساط: طبق قرارداد، پیش پرداخت و اقساط را در زمان‌های مقرر پرداخت کنید. عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان، در ابتدا حدود ۱۰ درصد است.

7. پیگیری پیشرفت پروژه: در طول دوره ساخت، پیشرفت پروژه را پیگیری کنید و در صورت بروز هرگونه مشکل، با سازنده یا مراجع ذی‌صلاح در میان بگذارید.

8. تحویل واحد: پس از اتمام پروژه و دریافت پایان کار، واحد خود را تحویل بگیرید و سند مالکیت را به نام خود منتقل کنید.

 

انواع قراردادهای پیش خرید:

• قرارداد علی‌الحساب: در این نوع قرارداد، قیمت نهایی آپارتمان مشخص نیست و ممکن است با توجه به تغییرات بازار تغییر کند.

• قرارداد قطعی: در این نوع قرارداد، قیمت نهایی و مشخصات آپارتمان از ابتدا تعیین شده و تغییری در آن ایجاد نمی‌شود.

 

پیش خرید از تعاونی‌ها و اشخاص:

علاوه بر پیش خرید از سازندگان، می‌توانید از تعاونی‌ها یا اشخاص نیز آپارتمان پیش خرید کنید.

 

نکات مهم در پیش خرید مسکن در تهران

• انتخاب سازنده معتبر: یکی از مهم‌ترین نکات در پیش خرید مسکن، انتخاب سازنده معتبر و با سابقه است. برای این کار می‌توانید به سوابق پروژه‌های قبلی سازنده، رضایت مشتریان و مجوزهای اخذ شده توجه کنید.

• بررسی مجوزها و اسناد: قبل از امضای قرارداد، از صحت مجوزها و اسناد مربوط به پروژه اطمینان حاصل کنید. به عنوان مثال، می‌توانید کپی پروانه ساخت، آخرین مفاصا حساب شهرداری، و کپی مبایعه نامه قطعی زمین را از سازنده دریافت کنید.

• تنظیم قرارداد دقیق: قرارداد پیش خرید باید شامل تمام جزئیات مربوط به ملک، قیمت، زمان تحویل، شرایط پرداخت و ضمانت‌ها باشد. به عنوان مثال، باید مشخصات دقیق آپارتمان، از جمله مساحت، تعداد اتاق، طبقه، انباری و پارکینگ، به طور دقیق در قرارداد ذکر شود.

• پرداخت اقساط با توجه به پیشرفت پروژه: بهتر است اقساط را با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه پرداخت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا در صورت بروز مشکل در پروژه، ریسک کمتری را متحمل شوید.

• رویت مالکیت زمین و سهم سازنده: قبل از پیش خرید، مالکیت زمین و سهم سازنده را بررسی کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا از صحت و سقم پروژه اطمینان حاصل کنید.

• توجه به جریمه تأخیر: جریمه تأخیر در تحویل، تنها اهرم فشار بر سازنده نیست و باید به سایر ضمانت‌ها نیز توجه کنید. به عنوان مثال، می‌توانید در قرارداد قید کنید که در صورت تأخیر در تحویل، سازنده موظف به پرداخت خسارت بیشتری باشد.

 

ریسک‌های پیش خرید مسکن در تهران

• تاخیر در تحویل: ممکن است پروژه به دلایل مختلف، مانند مشکلات مالی سازنده، کمبود مصالح یا نیروی کار، با تأخیر مواجه شود.

• تغییرات در طرح یا متریال: ممکن است سازنده در طول پروژه، تغییراتی در طرح اولیه یا متریال به کار رفته ایجاد کند که مورد پسند پیش‌خریدار نباشد.

• کاهش کیفیت ساخت: در برخی موارد، ممکن است سازنده برای کاهش هزینه‌ها، از متریال بی‌کیفیت استفاده کند یا در ساخت و ساز دقت کافی را به خرج ندهد.

• نوسانات قیمت: ممکن است قیمت مسکن در طول دوره ساخت، کاهش یابد و پیش‌خریدار متضرر شود.

• کلاهبرداری: در برخی موارد، ممکن است پیش‌فروشنده کلاهبردار باشد و پروژه به اتمام نرسد یا با مشخصات ذکر شده در قرارداد مطابقت نداشته باشد. به عنوان مثال، ممکن است سازنده با هویت جعلی اقدام به پیش فروش کند یا مدارک جعلی ارائه دهد.

 

قیمت‌های پیش خرید مسکن در مناطق مختلف تهران

قیمت پیش خرید مسکن در تهران به عوامل مختلفی بستگی دارد که در جدول زیر به آن‌ها اشاره شده است:

عامل	توضیحات
منطقه و محله	قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران به طور قابل توجهی بالاتر از مناطق جنوبی است.
متراژ و تعداد اتاق	هرچه متراژ و تعداد اتاق بیشتر باشد، قیمت نیز بالاتر خواهد بود.
امکانات پروژه	پروژه‌هایی که دارای امکانات رفاهی بیشتری هستند، مانند استخر، سونا، سالن ورزشی و فضای سبز، قیمت بالاتری دارند.
کیفیت ساخت	کیفیت ساخت و ساز و متریال به کار رفته نیز در قیمت تأثیرگذار است.
زمان تحویل	هرچه زمان تحویل پروژه نزدیک‌تر باشد، قیمت نیز بالاتر خواهد بود.

 

برای اطلاع از قیمت‌های پیش خرید مسکن در مناطق مختلف تهران، می‌توانید به وب‌سایت‌های املاک مراجعه کنید یا با مشاوران املاک مشورت کنید. به عنوان مثال، می‌توانید به وب‌سایت Pelakino مراجعه کنید و قیمت آپارتمان‌های پیش فروش در مناطق مختلف تهران را مشاهده کنید.

 

پروژه‌های پیش فروش مسکن در تهران

در حال حاضر، پروژه‌های پیش فروش مسکن زیادی در مناطق مختلف تهران در حال اجرا هستند. برخی از این پروژه‌ها عبارتند از:

• پروژه‌های مسکونی در منطقه ۲۲: این منطقه به دلیل آب و هوای خوب، دسترسی به امکانات رفاهی و وجود پروژه‌های نوساز، مورد توجه خریداران مسکن قرار گرفته است. به عنوان مثال، می‌توانید پروژه‌های پیش فروش در شهرک چیتگر را بررسی کنید.

• پروژه‌های مسکونی در سایر مناطق تهران: در سایر مناطق تهران نیز پروژه‌های پیش فروش مسکن با ویژگی‌ها و قیمت‌های مختلف وجود دارند. می‌توانید از طریق وب‌سایت‌هایی مانند Tehran Gharb Group، پروژه‌های پیش فروش در مناطق مختلف تهران را مشاهده کنید.

برای یافتن پروژه‌های پیش فروش مسکن در تهران، می‌توانید به وب‌سایت‌های املاک، روزنامه‌ها و مجله‌های تخصصی مراجعه کنید یا با مشاوران املاک مشورت کنید.

 

مشاهده مقاله املاک اوقافی|خرید وفروش ملک اوقافی

 

 

نتیجه‌گیری

پیش خرید مسکن در تهران می‌تواند یک روش مناسب برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری باشد، اما با ریسک‌هایی نیز همراه است. با مطالعه دقیق قوانین، بررسی اعتبار سازنده، تنظیم قرارداد دقیق و مشاوره با متخصصان، می‌توانید ریسک‌های خود را کاهش دهید و یک معامله‌ی مطمئن و سودآور انجام دهید.

به طور خلاصه، پیش خرید مسکن در تهران مزایایی مانند قیمت مناسب‌تر، پرداخت اقساطی و امکان انتخاب واحد دلخواه را به همراه دارد. با این حال، ریسک‌هایی مانند تأخیر در تحویل، تغییرات در طرح یا متریال و نوسانات قیمت نیز وجود دارد. برای کاهش این ریسک‌ها، باید سازنده‌ای معتبر را انتخاب کنید، مجوزها و اسناد را بررسی کنید، قراردادی دقیق تنظیم کنید و با توجه به پیشرفت پروژه، اقساط را پرداخت کنید. در نهایت، با در نظر گرفتن تمام جوانب مثبت و منفی، می‌توانید تصمیمی آگاهانه در مورد پیش خرید مسکن در تهران بگیرید.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻