مشارکت در ساخت: راهنمای جامع و گام به گام

مشارکت در ساخت، یک قرارداد برد-برد برای مالکان زمین و سازندگان است که به نوسازی بافت شهری کمک می‌کند. با این حال، مشارکت در ساخت پر از چالش‌های حقوقی و اجرایی است. این مقاله جامع، شما را با تمام جنبه‌های مشارکت در ساخت آشنا می‌کند، از تعریف و مزایا تا مراحل قانونی و نکات کلیدی. با مطالعه این راهنما، می‌توانید با آگاهی کامل قدم در مسیر مشارکت در ساخت بگذارید و از مزایای آن بهره‌مند شوید، بدون اینکه در دام مشکلات بیفتید. آیا آماده‌اید تا رویای ساخت و ساز خود را به واقعیت تبدیل کنید؟ پس با ما همراه باشید!

به بلاگ 6دنگ خوش آمدید ⚜️

 

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت، یک نوع قرارداد است که در آن مالک یک زمین یا ملک کلنگی، با یک سازنده یا شرکت ساختمانی به توافق می‌رسد تا ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد و در عوض، سازنده هزینه‌های ساخت و ساز را بر عهده بگیرد. در نهایت، پس از اتمام پروژه، واحدهای ساخته شده بر اساس قدر السهم از پیش تعیین شده بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود.

 

این روش، یک جایگزین جذاب برای پیش فروش است، زیرا مالک به جای فروش ملک خود به صورت یکجا، در سود حاصل از ساخت و ساز شریک می‌شود. این امر می‌تواند به ویژه برای مالکانی که ملک کلنگی دارند و توانایی مالی برای ساخت و ساز را ندارند، بسیار مفید باشد.

 

در مشارکت در ساخت، اصطلاحاتی مانند بلاعوض, قدر السهم و قرارداد مشارکت در ساخت بسیار رایج هستند. بلاعوض به مبلغی گفته می‌شود که سازنده به مالک پرداخت می‌کند و معمولاً به عنوان بخشی از سهم مالک در نظر گرفته می‌شود. قدر السهم نیز به درصد سهم هر یک از طرفین در واحدهای ساخته شده اشاره دارد. قرارداد مشارکت در ساخت نیز سندی است که تمامی جزئیات توافق بین مالک و سازنده، از جمله قدر السهم، هزینه‌ها، زمان‌بندی و سایر موارد را مشخص می‌کند.

 

اجاره روزانه آپارتمان، ویلا و سوئیت در تهران 🏡

مزایا و معایب مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت، همچون هر قرارداد دیگری، با مزایا و معایبی همراه است که آگاهی از آن‌ها برای تصمیم‌گیری صحیح ضروری است. در ادامه، به بررسی این جوانب می‌پردازیم.

 

مزایای مشارکت در ساخت برای مالک:

• افزایش ارزش ملک: با ساخت یک ساختمان جدید و مدرن، ارزش ملک مالک به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد.

• کسب درآمد بدون نیاز به سرمایه: مالک بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مالی، می‌تواند از طریق سهم خود در واحدهای ساخته شده، درآمد کسب کند.

• نوسازی ملک کلنگی: مالکان زمین‌ها و املاک کلنگی می‌توانند بدون نیاز به تخریب و ساخت مجدد، ملک خود را نوسازی کنند.

 

مزایای مشارکت در ساخت برای سازنده

• دسترسی به زمین بدون نیاز به خرید: سازنده بدون نیاز به خرید زمین، می‌تواند پروژه ساختمانی خود را آغاز کند.

• کاهش هزینه‌های اولیه: با حذف هزینه خرید زمین، سازنده می‌تواند هزینه‌های اولیه پروژه را کاهش دهد.

• امکان اجرای پروژه‌های بزرگ‌تر: با مشارکت در ساخت، سازنده می‌تواند پروژه‌های بزرگ‌تری را اجرا کند که در حالت عادی ممکن نبود.

 

معایب و ریسک‌های مشارکت در ساخت

• ریسک‌های مالی: نوسانات بازار، افزایش قیمت مصالح و تاخیر در پروژه می‌توانند ریسک‌های مالی را برای هر دو طرف افزایش دهند.

• اختلافات و دعاوی: اختلاف نظر در مورد قدر السهم، کیفیت ساخت و سایر موارد می‌تواند منجر به دعاوی حقوقی شود.

• نیاز به قرارداد دقیق: تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت دقیق و کامل برای جلوگیری از اختلافات و سوءتفاهم‌ها ضروری است.

• تاخیر در پروژه: مشکلات مالی، اداری یا فنی می‌توانند باعث تاخیر در اتمام پروژه شوند.

 

در نهایت، تصمیم‌گیری در مورد مشارکت در ساخت باید با بررسی دقیق مزایا، معایب و ریسک‌های آن و همچنین مشاوره با کارشناسان حقوقی و ملکی انجام شود.

 

اجاره روزانه آپارتمان، ویلا و سوئیت در اصفهان🏡

مراحل قانونی مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت، یک فرآیند پیچیده است که شامل مراحل مختلفی می‌شود. برای اطمینان از موفقیت پروژه و جلوگیری از مشکلات حقوقی، رعایت مراحل قانونی زیر ضروری است:

 

1. انتخاب شریک مناسب

اولین و مهم‌ترین گام در مشارکت در ساخت، انتخاب یک شریک قابل اعتماد و با تجربه است. مالک باید با تحقیق و بررسی، سازنده‌ای را انتخاب کند که دارای سابقه خوب، توانایی مالی و فنی لازم برای اجرای پروژه باشد. همچنین، سازنده نیز باید از وضعیت حقوقی ملک و توانایی مالک در انجام تعهدات خود اطمینان حاصل کند.

 

2. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

پس از انتخاب شریک، نوبت به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌رسد. این قرارداد باید به صورت دقیق و شفاف، تمامی جزئیات توافق بین مالک و سازنده را مشخص کند. مواردی مانند قدر السهم، هزینه‌ها، زمان‌بندی، مشخصات فنی ساختمان، شرایط فسخ قرارداد و سایر موارد باید در قرارداد ذکر شوند. توصیه می‌شود برای تنظیم قرارداد از مشاوره حقوقی متخصص در این زمینه استفاده شود.

 

3. اخذ مجوزهای لازم

قبل از شروع عملیات ساخت و ساز، اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح ضروری است. این مجوزها شامل مجوز ساخت، مجوز تخریب (در صورت نیاز)، مجوزهای مربوط به تاسیسات و سایر مجوزهای مورد نیاز بر اساس قوانین و مقررات محلی می‌باشد. مالک و سازنده باید با همکاری یکدیگر، تمامی مجوزهای لازم را اخذ کنند.

 

4. شروع عملیات ساخت و ساز

پس از انجام مراحل قبلی، عملیات ساخت و ساز می‌تواند آغاز شود. در این مرحله، سازنده مسئولیت اجرای پروژه را بر عهده دارد و باید بر اساس مشخصات فنی و زمان‌بندی تعیین شده در قرارداد، پروژه را به اتمام برساند. مالک نیز می‌تواند در طول پروژه، بر روند ساخت و ساز نظارت داشته باشد.

 

5. تحویل واحدها و پایان کار

پس از اتمام پروژه و اخذ پایان کار از مراجع ذی‌صلاح، واحدهای ساخته شده بر اساس قدر السهم تعیین شده در قرارداد بین مالک و سازنده تقسیم می‌شوند. در این مرحله، مالک و سازنده باید تمامی تعهدات خود را انجام داده و اسناد و مدارک لازم را به یکدیگر تحویل دهند.

 

رعایت این مراحل قانونی می‌تواند به موفقیت پروژه مشارکت در ساخت کمک کرده و از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کند.

 

نکات مهم در مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت، یک تصمیم بزرگ و حیاتی است که نیازمند توجه به جزئیات و رعایت نکات مهمی است. در ادامه به برخی از این نکات اشاره می‌کنیم.

 

تعیین قدر السهم مشارکت در ساخت

یکی از مهم‌ترین نکات در مشارکت در ساخت، تعیین قدر السهم هر یک از طرفین است. این کار باید با توجه به ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، سهم بلاعوض و سایر عوامل مرتبط انجام شود. توصیه می‌شود برای تعیین قدر السهم عادلانه، از مشاوره کارشناسان شیش دنگ استفاده شود.

 

توجه به جزئیات قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، سند اصلی توافق بین مالک و سازنده است. بنابراین، باید با دقت و وسواس تنظیم شود و تمامی جزئیات مربوط به پروژه، از جمله قدر السهم، هزینه‌ها، زمان‌بندی، مشخصات فنی ساختمان، شرایط فسخ قرارداد و سایر موارد را به طور شفاف مشخص کند.

 

نظارت بر روند ساخت و ساز

مالک باید در طول پروژه، بر روند ساخت و ساز نظارت داشته باشد و از تطابق آن با مشخصات فنی و زمان‌بندی تعیین شده در قرارداد اطمینان حاصل کند. در صورت بروز هرگونه مشکل یا تاخیر، باید به سرعت با سازنده مذاکره و راه حل مناسبی پیدا کند.

 

مدیریت ریسک‌های مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت با ریسک‌هایی همراه است، از جمله نوسانات بازار، افزایش قیمت مصالح، تاخیر در پروژه و اختلافات حقوقی. مالک و سازنده باید با آگاهی از این ریسک‌ها، اقدامات لازم برای مدیریت و کاهش آن‌ها را انجام دهند، از جمله بیمه پروژه، تعیین جریمه تاخیر و استفاده از مشاوره حقوقی.

 

اجاره روزانه آپارتمان، ویلا و سوئیت در متل قو🏡

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت، با توجه به نوع ملک و شرایط طرفین، در قالب‌های مختلفی تنظیم می‌شوند. در ادامه به برخی از رایج‌ترین انواع این قراردادها اشاره می‌کنیم.

 

مشارکت در ساخت ملک کلنگی

در این نوع قرارداد، مالک یک ملک کلنگی یا قدیمی، آن را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا تخریب و نوسازی شود. پس از اتمام پروژه، واحدهای ساخته شده بر اساس قدر السهم توافق شده بین طرفین تقسیم می‌شود. این روش، فرصتی مناسب برای مالکان املاک کلنگی است تا بدون نیاز به سرمایه، ملک خود را نوسازی کرده و از ارزش افزوده آن بهره‌مند شوند.

 

مشارکت در ساخت آپارتمان

در این حالت، مالک یک زمین یا ملک مسکونی را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا یک یا چند آپارتمان در آن ساخته شود. پس از اتمام پروژه، واحدهای آپارتمانی بر اساس قدر السهم تعیین شده بین طرفین تقسیم می‌شود. این نوع قرارداد، برای مالکانی که قصد دارند در ملک خود آپارتمان بسازند اما توانایی مالی یا فنی لازم را ندارند، بسیار مناسب است.

 

مشارکت در ساخت ملک در زمین

در این نوع قرارداد، مالک یک زمین را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا در آن ساخت و ساز انجام دهد. پس از اتمام پروژه، واحدهای ساخته شده بر اساس قدر السهم توافق شده بین طرفین تقسیم می‌شود. این روش، برای مالکانی که زمین دارند اما قصد ساخت و ساز ندارند، می‌تواند یک گزینه جذاب باشد.

 

سایر قراردادهای مشارکت در ساخت

علاوه بر موارد فوق، انواع دیگری از قراردادهای مشارکت در ساخت نیز وجود دارند، از جمله:

• مشارکت در ساخت با آورده نقدی: در این نوع قرارداد، مالک علاوه بر زمین، مبلغی را نیز به عنوان آورده نقدی به پروژه اختصاص می‌دهد.

• مشارکت در ساخت با مدیریت پیمان: در این حالت، سازنده علاوه بر اجرای پروژه، مسئولیت مدیریت و نظارت بر آن را نیز بر عهده دارد.

• مشارکت در ساخت با تامین مصالح: در این نوع قرارداد، سازنده علاوه بر اجرای پروژه، مسئولیت تامین مصالح ساختمانی را نیز بر عهده دارد.

 

انتخاب نوع قرارداد مناسب، بستگی به شرایط و نیازهای مالک و سازنده دارد و باید با توجه به جزئیات پروژه و توافق طرفین انجام شود.

 

سهم سازنده و مالک در مشارکت در ساخت

تعیین سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین مراحل این فرآیند است. این تقسیم سهم، تحت عنوان قدر السهم شناخته می‌شود و به عوامل متعددی بستگی دارد.

 

عوامل موثر بر تعیین سهم طرفین در مشارکت در ساخت

• ارزش زمین: ارزش زمین مالک، یکی از اصلی‌ترین عوامل تعیین کننده سهم او در پروژه است. هرچه ارزش زمین بیشتر باشد، سهم مالک نیز افزایش می‌یابد.

• هزینه‌های ساخت: هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز، از جمله مصالح، نیروی کار، مجوزها و ...، در تعیین سهم سازنده تأثیرگذار است.

• بلاعوض: مبلغی که سازنده به مالک پرداخت می‌کند تا در طول مدت ساخت، محل سکونت دیگری تهیه کند، نیز در تعیین سهم مالک مؤثر است.

• تجربه و اعتبار سازنده: سازندگان با تجربه و خوش‌نام، معمولاً سهم بیشتری را برای خود در نظر می‌گیرند.

• شرایط بازار: وضعیت بازار مسکن و تقاضا برای واحدهای ساخته شده، می‌تواند بر تعیین سهم طرفین تأثیر بگذارد.

 

سهم سازنده از مشارکت در ساخت

سهم سازنده در مشارکت در ساخت، معمولاً شامل واحدهایی است که پس از اتمام پروژه به او تعلق می‌گیرد. این سهم، با توجه به هزینه‌های ساخت، سود مورد انتظار و سایر عوامل تعیین می‌شود. در برخی موارد، سازنده ممکن است بخشی از سهم خود را به صورت نقدی دریافت کند.

 

سهم مالک از مشارکت در ساخت

سهم مالک نیز شامل واحدهایی است که پس از اتمام پروژه به او تعلق می‌گیرد. این سهم، با توجه به ارزش زمین، بلاعوض و سایر عوامل تعیین می‌شود. در برخی موارد، مالک ممکن است بخشی از سهم خود را به صورت نقدی دریافت کند یا حتی تمام سهم خود را به سازنده واگذار کرده و در عوض، مبلغ مشخصی را دریافت کند.

 

تعیین قدر السهم، یک فرآیند پیچیده است که نیازمند تخصص و تجربه دارد. توصیه می‌شود برای تعیین سهم عادلانه و جلوگیری از اختلافات بعدی، از مشاوره کارشناسان شیش دنگ استفاده شود.

 

اجاره روزانه آپارتمان، ویلا و سوئیت در رامسر🏡

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به معنای پایان دادن به توافق میان مالک و سازنده قبل از اتمام پروژه است. این اقدام، می‌تواند پیامدهای مالی و حقوقی جدی برای هر دو طرف داشته باشد و به همین دلیل، تنها در شرایط خاص و با رعایت قوانین و مقررات امکان‌پذیر است.

 

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

• توافق طرفین: اگر مالک و سازنده به هر دلیلی تصمیم به پایان همکاری بگیرند، می‌توانند با توافق یکدیگر قرارداد را فسخ کنند.

• نقض قرارداد: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی، درخواست فسخ قرارداد را ارائه دهد. به عنوان مثال، اگر سازنده در زمان مقرر پروژه را تحویل ندهد یا مالک از پرداخت هزینه‌ها خودداری کند، می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود.

• شرایط پیش‌بینی شده در قرارداد: در برخی موارد، شرایط خاصی برای فسخ قرارداد در خود متن قرارداد ذکر می‌شود، مانند فوت یکی از طرفین یا بروز حوادث غیرمترقبه.

 

پیامدهای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

• خسارت مالی: فسخ قرارداد می‌تواند منجر به خسارت مالی برای هر دو طرف شود، به خصوص اگر پروژه در مراحل پیشرفته‌ای باشد.

• دعاوی حقوقی: در صورت عدم توافق طرفین بر سر فسخ قرارداد، ممکن است به دعاوی حقوقی طولانی و پرهزینه منجر شود.

• تاخیر در پروژه: فسخ قرارداد و پیدا کردن شریک جدید، می‌تواند باعث تأخیر قابل توجه در اتمام پروژه شود.

 

جلوگیری از فسخ قرارداد

• تنظیم قرارداد دقیق: تنظیم یک قرارداد جامع و شفاف، با ذکر تمامی جزئیات و شرایط پیش‌بینی نشده، می‌تواند از بروز اختلافات و در نتیجه، فسخ قرارداد جلوگیری کند.

• انتخاب شریک مناسب: انتخاب یک شریک قابل اعتماد و با تجربه، با توانایی مالی و فنی لازم، می‌تواند ریسک فسخ قرارداد را کاهش دهد.

• ارتباط موثر و شفاف: برقراری ارتباط موثر و شفاف بین مالک و سازنده، و حل و فصل مشکلات به صورت دوستانه، می‌تواند از بروز اختلافات جدی و در نهایت، فسخ قرارداد جلوگیری کند.

 

شیش دنگ! قدرتمندترین پلتفرم ملکی کشور 💎

 

گردآورنده: علیرضا بیگی 👨‍💻