سوالات حقوقی ملکی: راهنمای جامع برای خریداران و فروشندگان املاک

خرید و فروش ملک یکی از مهم‌ترین تصمیمات مالی زندگی افراد است. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با املاک، داشتن اطلاعات کافی در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردار است. در این مقاله، به بررسی برخی از رایج‌ترین سوالات حقوقی ملکی و ارائه پاسخ‌های مختصر و مفید خواهیم پرداخت. لازم به ذکر است که برای دریافت مشاوره حقوقی دقیق و جامع، همیشه بهتر است به یک وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه کنید.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

سوالات رایج حقوقی ملکی

• 1.آیا پس از خرید ملک، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است؟

تنظیم سند رسمی انتقال ملک، دلایل متعددی دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ثبت مالکیت: سند رسمی، مالکیت جدید را در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت می‌کند و به این ترتیب، مالکیت به صورت رسمی و قانونی به نام خریدار منتقل می‌شود.

• ایجاد امنیت حقوقی: با تنظیم سند رسمی، حقوق و تکالیف طرفین معامله به طور دقیق مشخص شده و از بروز اختلافات و دعاوی در آینده جلوگیری می‌شود.

• امکان استفاده از تسهیلات بانکی: برای اخذ وام مسکن یا سایر تسهیلات بانکی، ارائه سند رسمی ملک به عنوان وثیقه الزامی است.

الزام قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی

طبق قوانین موجود، فروشنده‌ای که ملکی را فروخته است، مکلف است در اسرع وقت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال آن به نام خریدار اقدام کند. عدم انجام این تکلیف از سوی فروشنده، نقض تعهدات قراردادی محسوب می‌شود و خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از دادگاه درخواست کند که فروشنده را مکلف به تنظیم سند نماید.

عواقب عدم تنظیم سند رسمی

عدم تنظیم سند رسمی انتقال ملک، عواقب حقوقی متعددی برای فروشنده به همراه دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مسئولیت پرداخت خسارت: فروشنده‌ای که از تنظیم سند رسمی امتناع می‌کند، ملزم به پرداخت خسارت ناشی از تأخیر در انتقال مالکیت به خریدار خواهد بود.

• جریمه: دادگاه ممکن است علاوه بر الزام به تنظیم سند، فروشنده را به پرداخت جریمه نیز محکوم کند.

• تخلف کیفری: در برخی موارد، عدم تنظیم سند رسمی می‌تواند به عنوان یک جرم تلقی شود و فروشنده را با مجازات کیفری مواجه کند.

راهکارهای قانونی برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

در صورتی که فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، خریدار می‌تواند با انجام مراحل زیر، حق خود را پیگیری کند:

1. تذکر کتبی: ابتدا باید به صورت کتبی به فروشنده تذکر داده شود و از وی خواسته شود که در مهلت مشخصی نسبت به تنظیم سند اقدام کند.

2. طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی: چنانچه فروشنده به تذکر کتبی توجه نکند، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از دادگاه درخواست رسیدگی کند.

3. اجرای حکم دادگاه: پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند، در صورتی که فروشنده همچنان از انجام این کار امتناع کند، حکم دادگاه قابل اجرا خواهد بود و با درخواست دادستان، اقدامات لازم برای اجرای حکم انجام خواهد شد.

 

مشاهده مقاله نسق زمین چیست؟ راهنمای کامل در مورد نسق زمین

 

 

• 2.چنانچه پس از خرید ملک متوجه ایراداتی در آن شویم، چه باید کرد؟

در صورت وجود هرگونه ایراد یا نقص در ملک خریداری شده، خریدار می‌تواند بسته به نوع ایراد و شرایط قرارداد، اقدامات حقوقی مختلفی از جمله فسخ قرارداد، تقاضای تخفیف قیمت یا مطالبه خسارت را انجام دهد.

• 3.آیا فروش ملک مشاع امکان‌پذیر است؟

بله، فروش ملک مشاع امکان‌پذیر است. اما باید توجه داشت که فروشنده تنها می‌تواند سهم خود را از ملک مشاع به فروش برساند و خریدار نیز مالک همان سهم خواهد شد.

• 4.در صورت پیش‌فروش آپارتمان، چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟

در هنگام پیش‌فروش آپارتمان، حتماً قرارداد را به طور دقیق مطالعه کرده و از ثبت آن در سامانه مربوطه اطمینان حاصل کنید. همچنین، پرداخت وجه به صورت مرحله‌ای و مطابق با پیشرفت پروژه، می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.

• 5.تصرف عدوانی چیست و چگونه می‌توان با آن مقابله کرد؟

تصور کنید ملکی رو به طور قانونی خریدین، سند مالکیت به نام شماست ولی کلید ملک رو در اختیار ندارین. دلیلش هم اینه که فردی بدون اجازه و رضایت شما وارد ملک شده و حالا اونجا زندگی می کنه یا ازش استفاده می کنه. در واقع این فرد داره به طور غیرقانونی ملک شما رو تصرف کرده که بهش می گن تصرف عدوانی.

راه های مقابله با تصرف عدوانی

نگران نباشین! درسته که دیدن کسی توی ملک خودتون ناخوشاینده، اما قانون به دادتون میرسه. برای پس گرفتن ملک از طریق قانونی دو راه اصلی وجود داره:

راهکار	شرح
طرح دعوای تصرف عدوانی	این رایج ترین راه برای پس گرفتن ملک از متصرف است. در این روش با مراجعه به دادگاه و ارائه سند مالکیت و سایر مدارک، علیه متصرف شکایت می کنید. دادگاه بعد از بررسی مدارک و برگزاری جلسات رسیدگی، رای خودش رو صادر می کنه. اگه رای به نفع شما باشه، حکم به خلع ید (بیرون کردن) متصرف از ملک داده میشه.
مذاکره و توافق با متصرف	گاهی اوقات لجبازی و کش دادن پرونده به درد هیچکس نمی خوره. شاید بتونین با متصرف صحبت کنید و با توافق بر سر مبلغی، ازش بخواهید که ملک رو تخلیه کنه. در این روش، هر دو طرف به یه جمع بندی می رسید و درگیری و دوندگی دادگاه رو هم کم می کنید.

نکات مهم در مورد تصرف عدوانی

• هر چه زودتر برای پس گرفتن ملک اقدام کنید، بهتره. چون هر چی زمان بگذره، رسیدگی به پرونده سخت تر میشه.

• برای طرح دعوی تصرف عدوانی، حتما به وکیل متخصص ملکی مراجعه کنید. وکیل می تونه راهنمایی های لازم رو بهتون ارائه بده و روند دادرسی رو به درستی پیش ببره.

• در برخی موارد، دادگاه برای بررسی دقیق تر موضوع، دستور کارشناسی ملک رو صادر می کنه.

• فراموش نکنید که صبر و حوصله داشته باشید. رسیدگی به پرونده های حقوقی ممکنه زمان بر باشه.

• مالیات بر نقل و انتقال املاک چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات بر نقل و انتقال املاک بر اساس ارزش معاملاتی ملک و نرخ مصوب سازمان امور مالیاتی محاسبه می‌شود. نرخ مالیات بر عهده خریدار و فروشنده به صورت مساوی تقسیم می‌شود.

 

مشاهده مقاله نسق زمین چیست؟ راهنمای کامل در مورد نسق زمین

 

 

نکات مهم در معاملات ملکی

• استعلام از شهرداری و ثبت اسناد: قبل از خرید ملک، حتماً از شهرداری و اداره ثبت اسناد استعلام بگیرید تا از وضعیت قانونی ملک و عدم وجود هرگونه محدودیت یا ممنوعیت اطمینان حاصل کنید.

• مشاوره با وکیل: برای انجام معاملات ملکی، بهتر است از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی استفاده کنید تا از بروز هرگونه مشکل حقوقی جلوگیری شود.

• تنظیم قرارداد رسمی: قرارداد خرید و فروش ملک باید به صورت رسمی و با ذکر تمامی جزئیات در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.

• بیمه نامه مسئولیت مدنی: تهیه بیمه نامه مسئولیت مدنی برای فروشنده می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.

 

مشاهده مقاله نسق زمین چیست؟ راهنمای کامل در مورد نسق زمین

 

 

نتیجه‌گیری

املاک یکی از مهم‌ترین دارایی‌های افراد است و به همین دلیل، انجام معاملات ملکی نیازمند دقت و توجه فراوان است. با آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به املاک و مشاوره با افراد متخصص، می‌توان از بروز مشکلات حقوقی در این زمینه جلوگیری کرد.

 

 

 

تشکر که شیش دنگ را انتخاب کردید!

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور