قوانین مشارکت در ساخت: راهنمای جامع و کاربردی

مشارکت در ساخت یک فرصت سرمایه‌گذاری جذاب اما پیچیده است که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه می‌باشد. این مقاله به شما کمک می‌کند تا با تمامی جنبه‌های حقوقی مشارکت در ساخت آشنا شوید و با اطمینان و آگاهی بیشتری در این مسیر قدم بردارید.

به بلاگ 6دنگ خوش آمدید ⚜️

 

فهرست عناوین:

• مشارکت در ساخت: یک تعریف ساده و شفاف

• قوانین و مقررات مشارکت در ساخت

• نقش شهرداری در مشارکت در ساخت

• مدارک لازم برای شروع پروژه

• نکات حقوقی در تنظیم قرارداد

• پیامدهای عدم رعایت قوانین

 

در این زمینه بخوانید!

💎مشارکت در ساخت چیست؟ راهی هوشمندانه برای ساختن رویای خانه‌تان

مشارکت در ساخت: یک تعریف ساده و شفاف

مشارکت در ساخت، قراردادی است که بین مالک یک زمین یا ملک قدیمی و یک سازنده منعقد می‌شود. در این قرارداد، مالک، زمین یا ملک خود را به عنوان آورده به سازنده می‌دهد و سازنده نیز متعهد می‌شود با هزینه خود، ملک جدیدی را بسازد. پس از اتمام ساخت، ملک جدید بین مالک و سازنده بر اساس توافق اولیه تقسیم می‌شود. این نوع قرارداد، یک روش رایج برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و بهره‌برداری بهینه از زمین‌ها و املاک قدیمی است.

 

تعریف مشارکت در ساخت و جایگاه قانونی آن

در قانون مدنی ایران، مشارکت در ساخت به عنوان یک نوع عقد معین شناخته نشده است. با این حال، این قرارداد تحت عنوان عقود نامعین و با استناد به اصل آزادی قراردادها و ماده 10 قانون مدنی، اعتبار قانونی دارد. برای اطمینان از صحت و اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت، ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی توصیه می‌شود.

 

قراردادهای مشارکت در ساخت به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:

• قرارداد مشارکت در ساخت به صورت قدرالسهم: در این نوع قرارداد، سهم هر یک از طرفین (مالک و سازنده) از ملک جدید، به صورت درصد مشخص تعیین می‌شود.

• قرارداد مشارکت در ساخت به صورت ترک تشریفات: در این نوع قرارداد، سهم هر یک از طرفین از ملک جدید، بر اساس توافق و مذاکره بین آنها تعیین می‌شود و الزامی به تعیین درصد مشخص وجود ندارد.
  

آگهی های مشارکت در ساخت شهر تهران 🏗️

مزایا و معایب مشارکت در ساخت از نظر قانونی

مشارکت در ساخت دارای مزایا و معایب قانونی زیر است:

مزایا:

• نوسازی بافت فرسوده: مشارکت در ساخت به نوسازی و بهبود بافت‌های فرسوده شهری کمک می‌کند.

• بهره‌برداری بهینه از زمین‌ها و املاک: این قرارداد امکان بهره‌برداری بهینه از زمین‌ها و املاک قدیمی را فراهم می‌کند.

• تقسیم ریسک و سود: ریسک و سود پروژه بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود.

• افزایش ارزش املاک: مشارکت در ساخت می‌تواند منجر به افزایش ارزش املاک در منطقه شود.

 

معایب:

• پیچیدگی‌های قانونی: قراردادهای مشارکت در ساخت ممکن است پیچیدگی‌های قانونی داشته باشند و نیاز به مشاوره حقوقی داشته باشند.

• اختلافات احتمالی: احتمال بروز اختلاف بین مالک و سازنده در طول اجرای پروژه وجود دارد.

• ریسک عدم تکمیل پروژه: در صورت عدم پایبندی سازنده به تعهدات خود، پروژه ممکن است تکمیل نشود.

• ریسک کاهش ارزش املاک: در صورت عدم اجرای صحیح پروژه، ممکن است ارزش املاک در منطقه کاهش یابد.

 

آگهی های مشارکت در ساخت شهر اصفهان 🏗️

قوانین کلی حاکم بر قراردادهای مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، اگرچه به صورت مستقیم در قانون مدنی ایران تعریف نشده است، اما به دلیل اهمیت آن در حوزه ساخت و ساز و نوسازی شهری، تحت قوانین و مقررات خاصی قرار دارد. در ادامه به بررسی قوانین کلی حاکم بر این قراردادها می‌پردازیم.

 

اهلیت طرفین قرارداد و شرایط قانونی لازم

• اهلیت: طرفین قرارداد (مالک و سازنده) باید دارای اهلیت قانونی باشند. این به معنای آن است که آنها باید بالغ، عاقل و رشید باشند و از نظر قانونی صلاحیت انعقاد قرارداد را داشته باشند.

• مالکیت: مالک باید مالکیت قانونی زمین یا ملک مورد نظر را داشته باشد و بتواند این مالکیت را اثبات کند.

• مجوزهای لازم: سازنده باید مجوزهای لازم برای ساخت و ساز را از مراجع ذیصلاح دریافت کرده باشد.

• عدم وجود موانع قانونی: نباید هیچ مانع قانونی برای انعقاد قرارداد و اجرای پروژه وجود داشته باشد، مانند وجود توقیف یا رهن بر روی ملک.

 

موضوع قرارداد و تعهدات طرفین

• موضوع قرارداد: موضوع قرارداد باید به طور دقیق و شفاف مشخص شود، از جمله مشخصات زمین یا ملک، نوع و مشخصات ساختمان مورد نظر، سهم هر یک از طرفین از ملک جدید و سایر جزئیات مربوطه.

• تعهدات مالک: مالک متعهد است زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، مجوزهای لازم را دریافت کند و سایر تعهدات خود را طبق قرارداد انجام دهد.

• تعهدات سازنده: سازنده متعهد است ساختمان را طبق مشخصات توافق شده و در مدت زمان تعیین شده بسازد، هزینه‌های ساخت را پرداخت کند و سایر تعهدات خود را طبق قرارداد انجام دهد.

 

مدت قرارداد و شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

• مدت قرارداد: مدت قرارداد باید به طور مشخص در قرارداد تعیین شود. در صورت عدم تعیین مدت، قرارداد به عنوان یک قرارداد نامحدود تلقی می‌شود.

• شرایط فسخ: شرایط فسخ قرارداد باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود. این شرایط ممکن است شامل عدم انجام تعهدات توسط یکی از طرفین، بروز حوادث غیرمترقبه یا توافق طرفین باشد.

 

حل و فصل اختلافات و مرجع رسیدگی

• مذاکره و سازش: در صورت بروز اختلاف بین طرفین، توصیه می‌شود ابتدا از طریق مذاکره و سازش به حل اختلاف بپردازند.

• داوری: در صورت عدم موفقیت در حل اختلاف از طریق مذاکره، طرفین می‌توانند به داوری مراجعه کنند. داور یک شخص ثالث بی‌طرف است که توسط طرفین انتخاب می‌شود تا به اختلاف رسیدگی کند و رأی صادر کند.

• مراجع قضایی: در نهایت، اگر حل اختلاف از طریق مذاکره یا داوری ممکن نباشد، طرفین می‌توانند به مراجع قضایی مراجعه کنند. دادگاه صالح به اختلاف رسیدگی می‌کند و حکم صادر می‌کند.

 

نکته مهم: برای اطمینان از صحت و اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی، توصیه می‌شود قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید و از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص در این زمینه بهره‌مند شوید.

 

آگهی های مشارکت در ساخت شهر شیراز🏗️

نقش شهرداری و سازمان‌های مرتبط در فرآیند مشارکت در ساخت

شهرداری به عنوان متولی اصلی مدیریت شهری، نقش مهمی در فرآیند مشارکت در ساخت ایفا می‌کند. این نقش از تدوین ضوابط و مقررات گرفته تا صدور مجوزها و نظارت بر اجرای پروژه‌ها را شامل می‌شود. در ادامه به بررسی این نقش می‌پردازیم.

 

ضوابط و مقررات شهرداری در خصوص مشارکت در ساخت

شهرداری‌ها با تدوین ضوابط و مقررات مشخص، چهارچوب قانونی لازم برای اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت را فراهم می‌کنند. این ضوابط مواردی همچون تراکم ساختمانی مجاز، سطح اشغال، تعداد طبقات، کاربری زمین، رعایت اصول معماری و شهرسازی و سایر موارد فنی و حقوقی را در بر می‌گیرد. مالکان و سازندگان موظف به رعایت این ضوابط در پروژه‌های مشارکت در ساخت هستند.

 

مجوزها و استعلامات لازم از شهرداری و سایر سازمان‌ها

قبل از شروع هر پروژه مشارکت در ساخت، اخذ مجوزها و استعلامات لازم از شهرداری و سایر سازمان‌های مرتبط ضروری است. این مجوزها شامل موارد زیر می‌شود:

• پروانه ساخت: مجوز اصلی برای شروع عملیات ساختمانی است که پس از بررسی نقشه‌ها و مدارک فنی توسط شهرداری صادر می‌شود.

• استعلامات لازم: استعلاماتی مانند عدم خلاف شهرداری، پایان کار، مفاصا حساب نوسازی و عوارض، استعلام از سازمان میراث فرهنگی (در صورت لزوم) و سایر استعلامات مورد نیاز باید اخذ شود.

• مجوزهای ایمنی و آتش‌نشانی: پس از اتمام ساخت، اخذ تأییدیه‌های ایمنی و آتش‌نشانی از سازمان آتش‌نشانی الزامی است.

 

نظارت شهرداری بر اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت

شهرداری در طول اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت، بر روند کار نظارت می‌کند تا از رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و فنی اطمینان حاصل کند. این نظارت شامل موارد زیر است:

• بازدیدهای دوره‌ای: کارشناسان شهرداری به صورت دوره‌ای از پروژه بازدید می‌کنند و روند پیشرفت کار را بررسی می‌کنند.

• کنترل کیفیت مصالح و اجرا: شهرداری کیفیت مصالح ساختمانی و اجرای صحیح عملیات ساختمانی را کنترل می‌کند.

• تأیید پایان کار: پس از اتمام پروژه و اخذ تأییدیه‌های لازم، شهرداری پایان کار را صادر می‌کند.

 

با رعایت قوانین و مقررات شهرداری و همکاری سازنده با این نهاد، فرآیند مشارکت در ساخت به صورت قانونی و اصولی پیش می‌رود و منجر به نوسازی شهری و بهبود کیفیت زندگی شهروندان می‌شود.

 

آگهی های مشارکت در ساخت شهر مشهد 🏗️

مدارک و مجوزهای لازم برای شروع پروژه‌های مشارکت در ساخت

شروع هر پروژه مشارکت در ساخت نیازمند تهیه و ارائه مجموعه‌ای از مدارک و مجوزها است. این مدارک برای اطمینان از قانونی بودن پروژه و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در آینده ضروری هستند. در زیر به برخی از مهم‌ترین این مدارک اشاره می‌کنیم.

 

سند مالکیت و پروانه ساختمانی

• سند مالکیت: مالک باید سند رسمی مالکیت زمین یا ملک مورد نظر را ارائه دهد تا مالکیت قانونی خود را اثبات کند. این سند می‌تواند شامل سند تک برگی، دفترچه‌ای، عرصه و اعیان یا سایر اسناد مالکیت معتبر باشد.

• پروانه ساختمانی: پروانه ساختمانی مجوزی است که توسط شهرداری صادر می‌شود و به مالک اجازه می‌دهد عملیات ساختمانی را آغاز کند. برای دریافت پروانه ساخت، مالک باید نقشه‌های معماری، سازه، تأسیسات و سایر مدارک فنی را به شهرداری ارائه دهد.

 

گواهی پایان کار و عدم خلاف

• گواهی پایان کار: در صورتی که ملک قبلاً ساخته شده باشد، مالک باید گواهی پایان کار را ارائه دهد. این گواهی نشان می‌دهد که ساختمان طبق نقشه‌ها و ضوابط شهرداری ساخته شده و آماده بهره‌برداری است.

• گواهی عدم خلاف: این گواهی توسط شهرداری صادر می‌شود و نشان می‌دهد که ملک هیچ گونه تخلف ساختمانی ندارد.

 

مدارک شناسایی و احراز هویت طرفین

• مدارک شناسایی: طرفین قرارداد (مالک و سازنده) باید مدارک شناسایی معتبر خود را ارائه دهند، مانند کارت ملی، شناسنامه و در صورت لزوم، گذرنامه.

• احراز هویت: در برخی موارد، ممکن است نیاز به احراز هویت طرفین از طریق مراجع ذیصلاح باشد، به خصوص در صورتی که یکی از طرفین شخص حقوقی باشد.

 

سایر مدارک و مجوزهای مورد نیاز

• استعلامات لازم: بسته به موقعیت ملک و نوع پروژه، ممکن است نیاز به اخذ استعلامات مختلفی از سازمان‌های مرتبط باشد، مانند استعلام از سازمان میراث فرهنگی، محیط زیست، آب و فاضلاب و ...

• مجوزهای ایمنی و آتش‌نشانی: در صورت لزوم، باید مجوزهای ایمنی و آتش‌نشانی نیز از سازمان آتش‌نشانی اخذ شود.

• قرارداد مشارکت در ساخت: قرارداد مشارکت در ساخت باید به صورت کتبی و با جزئیات کامل تنظیم شود و به امضای طرفین برسد. توصیه می‌شود قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.

 

تهیه و ارائه مدارک فوق، گامی اساسی در شروع قانونی و موفق پروژه‌های مشارکت در ساخت است. بهتر است قبل از شروع هر پروژه، با مشاوران حقوقی و متخصصان ساختمانی مشورت کنید تا از کامل بودن مدارک و رعایت تمامی ضوابط و مقررات اطمینان حاصل کنید.

 

آگهی های مشارکت در ساخت شهر مشهد 🏗️

نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، سندی است که حقوق و تعهدات مالک و سازنده را مشخص می‌کند و پایه و اساس یک همکاری موفق را تشکیل می‌دهد. برای جلوگیری از اختلافات و مشکلات احتمالی در آینده، توجه به نکات حقوقی زیر در تنظیم این قرارداد بسیار حائز اهمیت است.

 

تعیین قدرالسهم مالک و سازنده و نحوه محاسبه آن

قدرالسهم به معنای سهم هر یک از طرفین از ملک جدید پس از اتمام ساخت است. این سهم می‌تواند به صورت درصد مشخص یا بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در هر صورت، نحوه محاسبه قدرالسهم باید به طور شفاف و دقیق در قرارداد ذکر شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود. عواملی مانند ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، مدت زمان ساخت و سایر موارد مرتبط می‌توانند در تعیین قدرالسهم مؤثر باشند.

 

مشخص کردن هزینه‌ها و تعهدات مالی طرفین

در قرارداد باید به طور دقیق مشخص شود که هر یک از طرفین چه هزینه‌هایی را بر عهده دارند. هزینه‌های ساخت، هزینه‌های اخذ مجوزها، هزینه‌های مربوط به انشعابات و سایر هزینه‌های مرتبط باید به تفصیل ذکر شوند. همچنین، تعهدات مالی طرفین در صورت بروز تأخیر در ساخت، افزایش هزینه‌ها یا سایر موارد پیش‌بینی نشده باید مشخص شود.

 

پیش‌بینی شرایط فورس ماژور و حوادث غیرمترقبه

فورس ماژور به حوادث غیرمترقبه‌ای مانند سیل، زلزله، جنگ و سایر حوادثی اطلاق می‌شود که خارج از کنترل طرفین قرارداد هستند و می‌توانند اجرای پروژه را مختل کنند. در قرارداد باید شرایط فورس ماژور پیش‌بینی شود و تأثیر آن بر تعهدات طرفین، مدت زمان ساخت و سایر موارد مرتبط مشخص شود.

 

تضمین حسن انجام کار و جبران خسارات احتمالی

برای اطمینان از اجرای صحیح تعهدات توسط سازنده، می‌توان از تضمین‌های مختلفی مانند ضمانت‌نامه بانکی، چک یا سفته استفاده کرد. همچنین، در قرارداد باید شرایط جبران خسارات احتمالی ناشی از عدم انجام تعهدات یا تأخیر در ساخت مشخص شود.

 

با رعایت نکات فوق و تنظیم یک قرارداد دقیق و کامل، می‌توان از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در پروژه‌های مشارکت در ساخت جلوگیری کرد و یک همکاری موفق و سودآور را برای طرفین رقم زد.

 

آگهی های مشارکت در ساخت شهر کیش 🏗️

پیامدهای عدم رعایت قوانین و مقررات مشارکت در ساخت

عدم رعایت قوانین و مقررات در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌تواند عواقب جدی برای طرفین داشته باشد. این عواقب ممکن است از بطلان قرارداد تا جریمه‌ها و مجازات‌های قانونی و حتی مشکلات و اختلافات حقوقی پیچیده را شامل شود.

 

بطلان قرارداد و ضمانت اجرای آن

در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت با قوانین و مقررات مربوطه مغایرت داشته باشد، ممکن است از نظر قانونی باطل اعلام شود. بطلان قرارداد به معنای بی‌اعتباری آن از ابتدا است و طرفین باید به وضعیت قبل از انعقاد قرارداد بازگردند. این امر می‌تواند منجر به ضرر و زیان مالی برای طرفین شود، به خصوص اگر سازنده بخشی از پروژه را اجرا کرده باشد.

 

جریمه‌ها و مجازات‌های قانونی

عدم رعایت قوانین و مقررات ممکن است منجر به اعمال جریمه‌ها و مجازات‌های قانونی برای طرفین شود. این جریمه‌ها می‌تواند شامل جریمه‌های نقدی، توقف پروژه، تخریب ساختمان یا سایر مجازات‌های پیش‌بینی شده در قوانین و مقررات باشد.

 

مشکلات و اختلافات حقوقی بین طرفین

عدم رعایت قوانین و مقررات می‌تواند باعث بروز اختلافات و مشکلات حقوقی بین مالک و سازنده شود. این اختلافات ممکن است در مورد تقسیم قدرالسهم، هزینه‌های ساخت، کیفیت اجرا، تأخیر در ساخت یا سایر موارد مرتبط باشد. حل این اختلافات می‌تواند زمان‌بر و پرهزینه باشد و ممکن است نیاز به مراجعه به مراجع قضایی داشته باشد.

 

شیش دنگ! قدرتمندترین سامانه ملکی کشور 💎

 

گردآورنده: علیرضا بیگی 👨‍💻