فسخ قرارداد خرید ملک در ایران: راهنمای جامع

تصور کنید خانه رویایی خود را پیدا کرده‌اید، تمام پس‌اندازتان را جمع‌آوری کرده‌اید و با ذوق و شوق فراوان قرارداد خرید آن را امضا نموده‌اید. اما ناگهان، شرایطی پیش می‌آید که دیگر نمی‌توانید به تعهدات خود در قبال این قرارداد عمل کنید یا متوجه می‌شوید که ملک مورد نظر با آنچه در ابتدا تصور می‌کردید، تفاوت دارد. در چنین شرایطی، اولین سؤالی که به ذهن خطور می‌کند این است که آیا می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟ چگونه می‌توان از این مخمصه رهایی یافت؟در این مقاله، به بررسی قوانین و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک در ایران می‌پردازیم. با ما همراه باشید تا با مراحل قانونی فسخ قرارداد و نکات مهمی که باید در نظر داشته باشید، آشنا شوید.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد خرید ملک در ایران

 

در قانون مدنی ایران، فسخ قرارداد به معنای انحلال و برهم زدن قانونی یک قرارداد است. این اقدام، که به نوعی پایان دادن به تعهدات ناشی از قرارداد به شمار می‌رود، می‌تواند تحت شرایط خاصی توسط طرفین قرارداد یا اشخاص ذینفع ثالث انجام پذیرد. در خصوص قراردادهای خرید و فروش ملک در ایران، چارچوب اصلی قوانین فسخ در قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک مشخص شده است.

نکته کلیدی: مهم‌ترین اصلی که باید در مورد فسخ قراردادهای ملکی در نظر داشته باشید، عدم امکان فسخ یک‌طرفه و خودسرانه آن است. به عبارت دیگر، شما نمی‌توانید به میل شخصی و بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی، اقدام به فسخ معامله ملک نمایید. انحلال یک‌جانبه قرارداد تنها در دو حالت کلی امکان‌پذیر است:

 

1. وجود حق فسخ در قرارداد (حق فسخ قراردادی): در بسیاری از قراردادهای خرید و فروش ملک، به‌ویژه در مبایعه‌نامه (قولنامه)، طرفین می‌توانند شرایطی را برای فسخ قرارداد پیش‌بینی کنند. به این حق، "حق فسخ قراردادی" گفته می‌شود. این حق باید به طور صریح و روشن در مفاد قرارداد ذکر شده باشد.

• مثال: همانطور که در پرسش شما اشاره شد، یکی از رایج‌ترین مصادیق حق فسخ قراردادی، شرط "عدم پرداخت به موقع اقساط" است. در این حالت، ممکن است در قرارداد قید شود که اگر خریدار در پرداخت اقساط ثمن معامله (بهای ملک) تأخیر نماید، فروشنده حق فسخ یک‌جانبه قرارداد را خواهد داشت. در صورت تحقق این شرط (عدم پرداخت به موقع اقساط توسط خریدار)، فروشنده می‌تواند با استناد به این بند قراردادی، معامله را فسخ کند.

• مثال‌های دیگر از حق فسخ قراردادی: حق فسخ ممکن است به دلایل دیگری نیز در قرارداد پیش‌بینی شود، از جمله:

• عدم امکان اخذ وام مسکن توسط خریدار: گاهی خریدار برای تأمین مالی خرید ملک، قصد دریافت وام مسکن دارد. ممکن است در قرارداد شرط شود که اگر خریدار نتواند به هر دلیلی وام مسکن مورد نظر را دریافت کند، حق فسخ قرارداد برای وی محفوظ باشد.

• عیب و نقص اساسی در ملک: ممکن است شرط شود که اگر پس از انعقاد قرارداد، عیب و نقص اساسی در ملک کشف شود که از دید خریدار پنهان بوده و ارزش ملک را به طور قابل توجهی کاهش دهد، خریدار حق فسخ داشته باشد. (این مورد می‌تواند هم جنبه قراردادی داشته باشد و هم جنبه قانونی – خیارات قانونی).

• عدم انجام تعهدات دیگر قراردادی: بسته به نوع توافق، ممکن است تعهدات دیگری نیز در قرارداد ذکر شود که عدم انجام آن‌ها توسط هر یک از طرفین، به طرف مقابل حق فسخ بدهد.

2. وجود شرایط قانونی فسخ (خیارات قانونی): علاوه بر حق فسخ قراردادی، قانون مدنی ایران "خیارات قانونی" را نیز پیش‌بینی کرده است. خیارات در لغت به معنای "اختیارات" است و در اصطلاح حقوقی، به اختیاراتی گفته می‌شود که قانون‌گذار به طور پیش‌فرض برای طرفین قرارداد در نظر گرفته است و به واسطه آن‌ها، امکان فسخ قرارداد تحت شرایط خاص قانونی فراهم می‌شود، حتی اگر این حق در قرارداد به صراحت ذکر نشده باشد.

• مهم: خیارات قانونی به صورت پیش‌فرض برای طرفین وجود دارند، مگر آنکه طرفین در قرارداد، اسقاط کافه خیارات (یعنی سلب تمام اختیارات قانونی فسخ) را به صورت روشن و صریح شرط کرده باشند. در بسیاری از مبایعه‌نامه‌ها، جمله‌ای مانند "اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش" درج می‌شود که به معنای آن است که طرفین، تمام اختیارات قانونی فسخ را از خود سلب کرده‌اند، به جز مواردی که قانون به طور استثنایی اجازه فسخ را می‌دهد.

• برخی از مهم‌ترین خیارات قانونی:

• خیار مجلس: تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشده‌اند، حق فسخ دارند (البته این خیار در معاملات املاک کمتر کاربرد دارد و معمولاً اسقاط می‌شود).

• خیار حیوان: مختص خرید و فروش حیوانات است و ارتباطی با معاملات ملک ندارد.

• خیار شرط: همان حق فسخ قراردادی که در بالا توضیح داده شد و گاهی به عنوان یکی از خیارات قانونی نیز از آن یاد می‌شود.

• خیار تأخیر ثمن: اگر فروشنده ملک را تحویل داده باشد ولی خریدار ظرف سه روز از تاریخ قرارداد، تمام ثمن معامله را نپردازد، فروشنده حق فسخ دارد.

• خیار عیب: اگر پس از معامله، عیبی در ملک کشف شود که از دید خریدار پنهان بوده و ارزش آن را به طور قابل توجهی کاهش دهد، خریدار حق فسخ دارد.

• خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب و تقلب، طرف دیگر را به انعقاد قرارداد ترغیب کند، طرف فریب‌خورده حق فسخ دارد.

• خیار غبن: اگر در معامله، یکی از طرفین به طور فاحش متضرر شده باشد (مثلاً ملک به قیمت بسیار بالاتر یا پایین‌تر از ارزش واقعی معامله شده باشد)، متضرر حق فسخ دارد. (خیار غبن فاحش به ندرت اسقاط می‌شود زیرا قانون‌گذار حمایت از افراد در معاملات غیرعادلانه را در نظر دارد).

• خیار تعذر تسلیم: اگر فروشنده قادر به تحویل ملک به خریدار نباشد (مثلاً ملک قبلاً به شخص دیگری فروخته شده باشد)، خریدار حق فسخ دارد.

 

حتما بخوانید:

 

 

روند فسخ قرارداد:

اگر شما حق فسخ قراردادی یا قانونی داشته باشید و قصد اعمال آن را داشته باشید، باید روند قانونی مشخصی را طی کنید. فسخ قرارداد معمولاً به صورت اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اعلام می‌شود. در اظهارنامه، باید مستند قانونی یا قراردادی فسخ (مثلاً بند مربوط به حق فسخ در قرارداد یا خیار قانونی مورد استناد) و اراده قطعی فسخ به طرف مقابل اطلاع داده شود.

در صورت بروز اختلاف در خصوص حق فسخ یا شرایط آن، ممکن است نیاز به طرح دعوی در دادگاه باشد تا دادگاه صلاحیت‌دار، در مورد صحت فسخ و آثار آن تصمیم‌گیری نماید.

 

شرایط فسخ قرارداد خرید ملک

برای فسخ قرارداد خرید ملک، شرایط خاصی باید وجود داشته باشد. این شرایط ممکن است در خود قرارداد ذکر شده باشند یا اینکه بر اساس قوانین و مقررات جاری کشور تعیین شوند.

 

شرایط عمومی فسخ قرارداد

به طور کلی، برای فسخ هر قراردادی، از جمله قرارداد خرید ملک، سه شرط اصلی وجود دارد:

• اراده فسخ کننده: شخصی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند، باید برای انجام این کار اراده و قصد داشته باشد. به عبارت دیگر، فسخ قرارداد نباید تحت فشار یا اجبار باشد.

• رضایت طرف مقابل: فسخ کننده باید این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه طرف مقابل انجام دهد. اگر یکی از طرفین با فسخ قرارداد مخالف باشد، فسخ کننده باید از طریق قانونی اقدام کند.

• اهلیت فسخ کننده: فسخ کننده باید از نظر قانونی اهلیت این کار را داشته باشد؛ یعنی بالغ و عاقل باشد و در شرایطی نباشد که اراده او مخدوش باشد. به عنوان مثال، شخصی که به دلیل بیماری یا مصرف مواد مخدر، قادر به تصمیم‌گیری صحیح نیست، نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 

شرایط اختصاصی فسخ قرارداد خرید ملک

علاوه بر شرایط عمومی ذکر شده، شرایط اختصاصی دیگری نیز برای فسخ قرارداد خرید ملک وجود دارد که در ادامه به برخی از مهم‌ترین آن‌ها می‌پردازیم:

 

شرایط مربوط به تعهدات طرفین

• عدم انجام تعهدات: اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر فروشنده در زمان تعیین شده در قرارداد، ملک را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. یا اگر خریدار در موعد مقرر، ثمن معامله را پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• خیار شرط: خیار شرط به این معناست که طرفین در قرارداد، شرط می‌کنند که در صورت وقوع یا عدم وقوع یک امر خاص، یکی از آن‌ها یا هر دو، حق فسخ قرارداد را داشته باشند. به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد ذکر شود که اگر ملک تا تاریخ مشخصی، سند رسمی دریافت نکند، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

 

شرایط مربوط به ملک

• وجود عیب در ملک: اگر ملک مورد معامله دارای عیبی باشد که در زمان عقد قرارداد از دید خریدار پنهان مانده باشد و فروشنده نیز از آن اطلاع نداشته باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر پس از خرید ملک، مشخص شود که سیستم لوله‌کشی آن دارای مشکل است و این مشکل در زمان بازدید از ملک قابل تشخیص نبوده است، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• خیار تخلف از وصف: اگر ملک با آنچه که در قرارداد توصیف شده است، مغایرت داشته باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که ملک دارای پارکینگ است، اما در واقعیت پارکینگ نداشته باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. تفاوت خیار تخلف از وصف با خیار عیب در این است که در خیار تخلف از وصف، عیب به خود ملک مربوط نمی‌شود، بلکه به عدم تطابق ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده است، مربوط می‌شود.

 

راهنمای خرید و فروش ملک: نکات طلایی برای فروش سریع ملک با بهترین قیمت

 

 

خیارات دیگر

• خیار غبن: اگر خریدار در معامله دچار غبن فاحش شده باشد، یعنی ملک را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن خریده باشد و در زمان معامله از قیمت واقعی ملک بی‌اطلاع بوده باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر خریدار ملکی را به قیمت 2 میلیارد تومان خریداری کند، در حالی که قیمت واقعی آن 1 میلیارد تومان باشد، می‌تواند با استناد به خیار غبن، قرارداد را فسخ کند.

• خیار تدلیس: اگر فروشنده با فریب و نیرنگ، خریدار را به خرید ملک ترغیب کرده باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر فروشنده با ارائه اطلاعات نادرست در مورد متراژ ملک یا امکانات آن، خریدار را فریب داده باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 

مراحل قانونی فسخ قرارداد خرید ملک

برای فسخ قرارداد خرید ملک، باید مراحل قانونی خاصی را طی کنید. این مراحل به طور خلاصه عبارتند از:

1. بررسی شروط فسخ در قرارداد: در ابتدا باید قرارداد را به دقت بررسی کنید و ببینید آیا شرایطی برای فسخ قرارداد در آن ذکر شده است یا خیر. این بررسی به شما کمک می‌کند تا از حقوق خود در زمینه فسخ قرارداد آگاه شوید و بدانید که در چه شرایطی می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.

2. ارائه اخطار رسمی به طرف مقابل: اگر قصد فسخ قرارداد را دارید، باید به صورت رسمی و کتبی به طرف مقابل اطلاع دهید. این کار معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه انجام می‌شود. در اظهارنامه باید به طور واضح و شفاف، دلیل فسخ قرارداد و مستندات مربوط به آن را ذکر کنید.

3. جمع‌آوری مدارک برای اثبات دلیل فسخ: برای اثبات دلیل فسخ قرارداد، باید مدارک و شواهد کافی را جمع‌آوری کنید. به عنوان مثال، اگر دلیل فسخ قرارداد، عدم انجام تعهدات توسط فروشنده است، باید مدارکی دال بر این موضوع ارائه دهید، مانند گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه در تاریخ مقرر برای انتقال سند.

4. مراجعه به دادگاه: در صورتی که طرف مقابل با فسخ قرارداد موافقت نکند، باید دادخواست تایید فسخ را به دادگاه ارائه دهید و مراحل قانونی را تا حصول نتیجه پیگیری کنید. در دادگاه باید دلایل خود را برای فسخ قرارداد به طور کامل و مستند ارائه دهید و قاضی با بررسی مدارک و شواهد، در مورد فسخ قرارداد تصمیم‌گیری خواهد کرد.

 

نکات مهم در هنگام فسخ قرارداد خرید ملک

در هنگام فسخ قرارداد خرید ملک، باید به نکات مهمی توجه داشته باشید. برخی از این نکات عبارتند از:

• زمان فسخ: زمان فسخ قرارداد ممکن است در خود قرارداد تعیین شده باشد یا اینکه بر اساس عرف و عادت یا قوانین مربوطه تعیین شود. در هر صورت، باید به زمان فسخ قرارداد توجه داشته باشید و در مهلت مقرر اقدام کنید. به عنوان مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که خریدار در صورت مشاهده عیب در ملک، باید ظرف یک ماه از تاریخ عقد قرارداد، مراتب را به اطلاع فروشنده برساند، در غیر این صورت حق فسخ او ساقط خواهد شد.

• هزینه فسخ: فسخ قرارداد ممکن است هزینه‌هایی را برای شما به همراه داشته باشد. به عنوان مثال، ممکن است مجبور شوید خسارتی را به طرف مقابل بپردازید یا هزینه‌های دادرسی را متحمل شوید. همچنین، در صورت فسخ قرارداد، ممکن است بخشی از مبلغی که به عنوان بیعانه پرداخت کرده‌اید، به عنوان جریمه از شما کسر شود.

• تعهدات جبرانی: در برخی موارد، فسخ قرارداد ممکن است منجر به تعهدات جبرانی شود که به معنای پرداخت خسارت به طرف مقابل است. به عنوان مثال، اگر خریدار قرارداد را فسخ کند و فروشنده به دلیل فسخ قرارداد، متحمل خسارت شود، خریدار موظف به جبران خسارت وارده به فروشنده خواهد بود.

• پرداخت کمیسیون بنگاه: در صورت فسخ قرارداد، بنگاه معاملات ملکی همچنان حق دریافت کمیسیون خود را دارد. معمولاً پرداخت این کمیسیون بین طرفین معامله تقسیم می‌شود، اما اگر در این مورد به توافق نرسند، مرجع قضایی با توجه به علت فسخ قرارداد، در مورد نحوه پرداخت کمیسیون تصمیم‌گیری خواهد کرد.

• مشاوره حقوقی: قبل از اقدام به فسخ قرارداد، بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق و تعهدات خود آگاه شوید و بهترین تصمیم را در این زمینه اتخاذ کنید. مشاور حقوقی می‌تواند به شما در درک مفاد قرارداد، بررسی شرایط فسخ و طی مراحل قانونی فسخ قرارداد کمک کند.

 

مشاهده سریع آگهی‌های خرید، فروش، رهن و اجاره خانه، آپارتمان و ویلا در شهر تهران

 

 

نکات تکمیلی در خصوص فسخ قرارداد

• برخلاف تصور عموم، قانونی در خصوص فسخ معامله تا ۲۴ ساعت وجود ندارد. این تصور اشتباه از آنجا ناشی می‌شود که در برخی موارد، مانند خریدهای اینترنتی، قانونگذار به خریدار حق می‌دهد تا ظرف مدت معینی (معمولاً ۷ روز) از خرید خود منصرف شود. اما این قانون در مورد معاملات ملکی صدق نمی‌کند.

• با این حال، در دو مورد ممکن است به نظر برسد که قانون فسخ معامله تا ۲۴ ساعت وجود دارد: اول اینکه در مبایعه‌نامه به طرفین حق فسخ معامله تا ۲۴ ساعت داده شده باشد. دوم اینکه اعمال فسخ به استناد برخی از خیارات قانونی "فوری" باشد. یعنی اعلام اراده فرد به فسخ معامله به استناد خیار عیب، خیار غبن، خیار رویت و تخلف وصف فوریت داشته باشد.

 

جمع‌بندی

فسخ قرارداد خرید ملک در ایران، امری پیچیده است که نیازمند آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه و طی مراحل قانونی خاص است. در این مقاله، به بررسی شرایط و مراحل فسخ قرارداد خرید ملک پرداختیم و نکات مهمی را که باید در نظر داشته باشید، بیان کردیم.

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻