فسخ قرارداد اجاره: راهنمای جامع و کاربردی

فسخ قرارداد اجاره، به دلایل مختلفی ممکن است اتفاق بیفتد، از جمله عدم پرداخت اجاره بها، تعدی یا تفریط در استفاده از ملک، وجود عیب در ملک، و تخلف از شرایط قرارداد. قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، شرایط و مراحل فسخ قرارداد اجاره را مشخص کرده‌اند. علاوه بر این، موجر و مستأجر می‌توانند در هنگام تنظیم قرارداد، شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد تعیین کنند. در صورت تمایل به فسخ قرارداد، باید به نکات مهمی مانند مهلت‌های قانونی، پرداخت اجاره‌بها، و تحویل ملک در شرایط مناسب توجه شود. همچنین، توجه به مسئولیت تعميرات و حق حبس مستأجر نیز از اهمیت زیادی برخوردار است. در صورت بروز هرگونه مشکل، مشورت با وکیل می‌تواند به شما در حل مسئله کمک کند. به یاد داشته باشید که تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی برای تضمین حقوق هر دو طرف ضروری است.پدر دنیای امروز، اجاره املاک به یکی از رایج‌ترین روش‌های تأمین مسکن و محل کسب‌وکار تبدیل شده است. با این حال، گاهی اوقات شرایطی پیش می‌آید که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستأجر) به دلایلی قصد فسخ قرارداد اجاره را دارد. در این مقاله، به بررسی دقیق قانون فسخ قرارداد اجاره در ایران می‌پردازیم و شرایط، مراحل و نکات مهم آن را به زبانی ساده و قابل فهم برای عموم شرح می‌دهیم.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره در ایران

 

قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره در ایران، عمدتاً در دو منبع قانونی اصلی یافت می‌شوند که در جدول زیر خلاصه شده‌اند:

منبع قانونی	مواد مرتبط	خلاصه
قانون مدنی	466 تا 517	به عقد اجاره و شرایط آن پرداخته است. بر اساس ماده 466، "اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود." علاوه بر این، مواردی مانند تاریخ شروع اجاره، تعهد موجر به تحویل ملک، و حق مستأجر برای اجاره دادن ملک به شخص دیگر را نیز مشخص کرده است.
قانون روابط موجر و مستأجر	1 تا 13	به طور خاص به تنظیم روابط بین موجر و مستأجر می‌پردازد و شامل دو فصل "روابط موجر و مستأجر" و "سرقفلی" است.

علاوه بر این، در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید به نکات زیر توجه کرد تا از بروز اختلافات و فسخ احتمالی قرارداد جلوگیری شود:

• وضعیت ملک: شرایط ملک، امکانات موجود، و تعمیرات احتمالی باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود.

• شرایط پرداخت: مبلغ اجاره، زمان پرداخت، و شرایط پرداخت باید به وضوح در قرارداد مشخص شود.

• مسئولیت تعمیرات: مسئولیت تعمیرات اساسی بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر است. این موضوع باید در قرارداد به طور شفاف قید شود.

نکته مهم: برای جلوگیری از اختلافات بعدی و تضمین حقوق هر دو طرف، تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی ضروری است. قراردادهای شفاهی به دلیل دشواری اثبات شرایط آنها، از اعتبار قانونی کمتری برخوردارند.

 

⬅️ آموزش های رایگان مشاوران املاک آنلاین ➡️

 

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره

 

فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن به قرارداد قبل از اتمام مدت زمان تعیین شده در آن است. قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستأجر پیش‌بینی کرده‌اند. علاوه بر این، موجر و مستأجر می‌توانند در هنگام تنظیم قرارداد، شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد تعیین کنند. در صورتی که هر دو طرف با این شرایط موافقت کنند و آن را در قرارداد ذکر کنند، با نقض شروط تعیین شده، امکان فسخ قرارداد فراهم می‌شود.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر می‌تواند در موارد زیر قرارداد اجاره را فسخ کند:

• عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر بیش از سه ماه در پرداخت اجاره تأخیر داشته باشد. طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، اگر مستاجر اجاره بها خود را پرداخت نکند، مالک می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

• تعدی یا تفریط مستأجر: اگر مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد. "تعدی" به معنای تجاوز از حدود متعارف استفاده از ملک و "تفریط" به معنای کوتاهی در نگهداری از ملک است. به عنوان مثال، اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمین اجاره‌ای تغییراتی ایجاد کند که به ملک آسیب برساند، مرتکب "تعدی" شده است.

• استفاده غیرمجاز از ملک: اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود، استعمال کند و منع آن ممکن نباشد. به عنوان مثال، اگر مستأجر ملک مسکونی را به عنوان محل کار یا تجارت استفاده کند.

• اجاره دادن ملک به شخص دیگر: اگر مستأجر بدون اجازه مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر

مستأجر می‌تواند در موارد زیر قرارداد اجاره را فسخ کند:

• وجود عیب در ملک: اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، یا حتی پس از آن، مستأجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده بود و موجر نتواند آن را رفع کند.

• عدم امکان رفع عیب: هرگاه عین مستأجره به دلیل عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و رفع عیب آن ممکن نباشد.

• تعدی یا تفریط موجر: هرگاه موجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و مستأجر قادر بر منع آن نباشد.

 

حتما بخوانید:

 

 

فسخ به دلیل عیب در ملک

در صورتی که ملک اجاره داده شده دارای عیبی باشد که استفاده از آن را برای مستأجر دشوار یا غیرممکن کند، هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. عیب می‌تواند شامل مواردی مانند نقص در سیستم لوله کشی، برق، یا سایر تاسیسات باشد. طبق ماده 478 قانون مدنی، اگر عیب در زمان عقد قرارداد وجود داشته باشد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا با همان شرایط و وضعیت موجود، قرارداد را با تمام اجرت قبول کند. همچنین، اگر موجر عیب‌های موجود را به گونه‌ای رفع کند که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.

 

فسخ به دلیل تخلف از شرایط قرارداد

اگر در زمان عقد قرارداد، شروطی تعیین شده باشد و یکی از طرفین به آنها عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر موجر متعهد به انجام تعمیراتی در ملک شده باشد، اما به تعهد خود عمل نکند، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. همچنین اگر مستأجر به شروط موجود در قرارداد عمل نکند، مانند عدم پرداخت به موقع اجاره بها، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 

فسخ خودکار قرارداد

در صورتی که ملک به طور کلی از قابلیت انتفاع خارج شود یا از بین برود، قرارداد اجاره به طور خودکار فسخ می‌شود. به عنوان مثال، اگر ملک در اثر زلزله یا آتش سوزی به طور کامل تخریب شود، قرارداد اجاره باطل خواهد شد.

 

خیارات در فسخ قرارداد اجاره

در قانون مدنی ایران، "خیار" به معنای حق فسخ یک طرفه قرارداد است. در زمینه فسخ قرارداد اجاره، خیارات زیر مطرح می‌شوند:

• خیار شرط: در صورتی که در قرارداد اجاره، شرط شود که یکی از طرفین یا شخص ثالث در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد. به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد ذکر شود که مستأجر در صورت پیدا کردن ملک مناسب‌تر، حق فسخ قرارداد را در مدت سه ماه دارد.

• خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد را دارد. به عنوان مثال، اگر موجر ملک را در زمان مقرر به مستأجر تحویل ندهد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• خیار عیب: در صورتی که ملک اجاره داده شده دارای عیب و نقصی باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده باشد، مستأجر حق خواهد داشت تا با استفاده از خیار عیب، قرارداد را فسخ نماید.

• خیار تخلف از شرط: طبق این خیار، اگر در زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.

• تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

 

فرآیند فسخ قرارداد اجاره

برای فسخ قرارداد اجاره، لازم است مراحل زیر طی شود:

1. اعلام کتبی: طرفي که قصد فسخ دارد، باید به صورت کتبی به طرف مقابل اطلاع دهد. این کار می‌تواند از طریق ارسال نامه رسمی یا اظهارنامه انجام شود. در این نامه یا اظهارنامه، باید دلایل فسخ قرارداد به طور واضح بیان شود.

2. مراجعه به دادگاه (در صورت لزوم): اگر طرف مقابل با فسخ موافق نباشد، یا به تعهدات خود در قبال فسخ عمل نکند، باید به دادگاه مراجعه شود. دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک طرفین، در مورد فسخ قرارداد تصمیم‌گیری خواهد کرد. به عنوان مثال، اگر موجر با وجود شرایط فسخ در قرارداد، از پذیرش فسخ خودداری کند، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست صدور حکم فسخ قرارداد را بدهد.

3. تخلیه ملک: در صورت فسخ قرارداد، مستأجر موظف است ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد. اگر موجر از تحویل گرفتن ملک امتناع کند، مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. در این صورت، دادگاه حکم تخلیه ملک را صادر خواهد کرد.

 

در این مورد بخوانید:

 

 

نکات مهم در هنگام فسخ قرارداد اجاره

• توجه به مهلت‌های قانونی: در صورت فسخ قرارداد، باید به مهلت‌های قانونی برای تخلیه ملک و پرداخت اجاره‌بها توجه شود. به عنوان مثال، در صورتی که در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستأجر باید یک ماه قبل از تاریخ فسخ، موجر را مطلع کند، این مهلت باید رعایت شود.

• پرداخت اجاره‌بها: تا زمان تخلیه ملک، مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها است.

• تحویل ملک در شرایط مناسب: مستأجر موظف است ملک را در همان شرایطی که تحویل گرفته، به موجر تحویل دهد. در غیر این صورت، موظف به جبران خسارت خواهد بود. مسئولیت تعميرات اساسی ساختمان بر عهده موجر و مسئولیت تعميرات جزئی بر عهده مستأجر است.

• حق حبس: اگر موجر مبلغ ودیعه مستأجر را در موعد مقرر پرداخت نکند، مستأجر می‌تواند از تحویل ملک خودداری کند. در این صورت، مستأجر از "حق حبس" خود استفاده کرده و تکلیفی به پرداخت اجرت المثل یا خسارت تأخیر در تخلیه ندارد.

• مشورت با وکیل: در صورت بروز هرگونه مشکل یا ابهام در خصوص فسخ قرارداد اجاره، بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید. وکیل می‌تواند شما را در زمینه حقوق و تعهداتتان راهنمایی کرده و در صورت لزوم، از حقوق شما در دادگاه دفاع کند.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻