فسخ قرارداد اجاره: راهنمای جامع و کاربردی

تصور کنید خانه‌ای را اجاره کرده‌اید، اما به دلایلی مانند تغییر شغل یا مهاجرت، مجبور به اسباب‌کشی و ترک آن هستید. یا برعکس، صاحب‌خانه‌ای هستید که مستاجر به تعهدات خود، مانند پرداخت اجاره‌بها، عمل نمی‌کند و قصد دارید قرارداد اجاره را فسخ کنید. در هر دو صورت، آشنایی با قوانین و شرایط فسخ قرارداد اجاره برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و حفظ حقوق قانونی شما ضروری است.در این مقاله، به بررسی دقیق قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره در ایران می‌پردازیم. شرایطی که مستاجر و موجر می‌توانند قرارداد را فسخ کنند، عواقب فسخ برای هر دو طرف و نکات مهمی که باید در نظر گرفته شوند را به زبانی ساده و قابل فهم برای عموم مردم شرح می‌دهیم.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره در ایران

 

قانون اصلی که روابط موجر و مستاجر را در ایران تنظیم می‌کند، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است . این قانون که با هدف به‌روزرسانی و تکمیل قوانین پیشین در این حوزه وضع شده است، در دو فصل «روابط موجر و مستاجر» و «سرقفلی» تدوین شده و شامل ۱۳ ماده است.

علاوه بر این قانون، قانون مدنی ایران نیز در ماده ۴۶۶ به تعریف اجاره پرداخته است: «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند» .

در این قوانین، به شرایط صحت عقد اجاره، مانند بلوغ و عقل طرفین، مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره و تعیین مدت زمان اجاره اشاره شده است . همچنین، مواردی مانند تعهدات موجر در قبال آماده‌سازی ملک برای استفاده مستاجر و تعهدات مستاجر در قبال پرداخت اجاره‌بها و نگهداری از ملک نیز در این قوانین ذکر شده است . برای مثال، موجر موظف است ملک را در شرایط مناسب و قابل سکونت به مستاجر تحویل دهد و مستاجر نیز موظف است در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را به موجر پرداخت کند.

نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه داشت این است که طبق قانون، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد، این قرارداد را امضا کرده باشند . تنظیم قرارداد به صورت کتبی، باعث می‌شود تا در صورت بروز هرگونه اختلاف یا سوءتفاهم، طرفین بتوانند به مفاد قرارداد استناد کنند و از حقوق قانونی خود دفاع کنند.

 

فسخ قرارداد اجاره اماکن تجاری

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، به طور خاص به روابط موجر و مستاجر در اماکن تجاری می‌پردازد . این قانون که در ۶ فصل و ۳۱ ماده تنظیم شده است، شامل مواردی مانند شرایط تنظیم اجاره‌نامه، حق سرقفلی، شرایط فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری می‌شود.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره به معنی بر هم زدن توافق میان موجر و مستاجر قبل از پایان مدت زمان تعیین شده در قرارداد است . این عمل می‌تواند توسط هر یک از طرفین و با توجه به شرایط قانونی و یا توافقات صورت گرفته در قرارداد انجام شود. به طور کلی، فسخ یک‌طرفه قرارداد اجاره مجاز نیست و تنها در صورت وجود شرایط قانونی یا توافق قبلی طرفین امکان‌پذیر است .

 

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

مستاجر می‌تواند در موارد زیر قرارداد اجاره را فسخ کند:

• عدم تطابق ملک با شرایط ذکر شده در قرارداد: اگر ملک اجاره داده شده با ویژگی‌ها، امکانات و شرایطی که در قرارداد ذکر شده مطابقت نداشته باشد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند . برای نمونه، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که خانه دارای سیستم گرمایشی مرکزی است، اما در واقعیت سیستم گرمایشی وجود نداشته باشد یا معیوب باشد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• خرابی ملک: اگر قسمتی یا کل خانه در معرض خراب شدن باشد، به طوری که این خانه دیگر شرایط زندگی کردن برای مستاجر را نداشته باشد، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند . مثلاً اگر دیوارهای خانه ترک برداشته باشد و احتمال ریزش آنها وجود داشته باشد و موجر برای تعمیر آنها اقدامی نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. 

• عدم انجام تعهدات توسط موجر: اگر موجر به تعهدات خود در قرارداد عمل نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند . به طور مثال، اگر موجر متعهد شده باشد که درب ورودی پارکینگ را تعمیر کند، اما به تعهد خود عمل نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• وجود عیب در ملک: اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که موجر نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند، مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند . برای نمونه، اگر سیستم لوله‌کشی خانه دچار نشتی باشد و موجر نتواند آن را قبل از سکونت مستاجر تعمیر کند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 

• خیارات: در قانون مدنی، برای فسخ قرارداد اجاره، خیارات مختلفی پیش‌بینی شده است :

• خیار شرط: در صورتی که در قرارداد، شرط شده باشد که یکی از طرفین یا شخص ثالثی حق فسخ قرارداد را در مدت زمان معینی دارد، می‌توان از این خیار برای فسخ قرارداد استفاده کرد.

• خیار تعذر تسلیم: اگر موجر نتواند ملک را در زمان تعیین شده در قرارداد به مستاجر تحویل دهد، مستاجر می‌تواند از خیار تعذر تسلیم برای فسخ قرارداد استفاده کند.

• خیار عیب: اگر در زمان عقد قرارداد، عیب و نقصی در ملک وجود داشته باشد که در قرارداد ذکر نشده باشد و مستاجر از آن بی‌اطلاع بوده باشد، می‌تواند از خیار عیب برای فسخ قرارداد استفاده کند.

• خیار تخلف شرط: اگر یکی از طرفین به شروطی که در قرارداد ذکر شده است عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند از خیار تخلف شرط برای فسخ قرارداد استفاده کند.

• تخلف از وصف: اگر بعد از عقد قرارداد، مشخص شود که اوصاف ملک با آنچه که در قرارداد ذکر شده است مغایرت دارد، مستاجر می‌تواند از تخلف از وصف برای فسخ قرارداد استفاده کند.

• فوت مستاجر: در صورت فوت مستاجر در طول مدت اجاره، ورثه او می‌توانند قرارداد را فسخ کنند .

 

مشاهده مقاله شرایط فسخ قرارداد اجاره: راهنمای کامل برای مستأجران و موجران

 

 

شرایط فسخ قرارداد توسط موجر

 

موجر می‌تواند در موارد زیر قرارداد اجاره را فسخ کند:

• عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستاجر به تعهد خود در قبال پرداخت اجاره‌بها عمل نکند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند . برای مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که اجاره‌بها باید تا پنجم هر ماه پرداخت شود و مستاجر به طور مکرر در پرداخت اجاره‌بها تاخیر داشته باشد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• نقض شرایط قرارداد توسط مستاجر: اگر مستاجر شرایط قرارداد اجاره را نقض کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند . به طور مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که مستاجر حق تغییر شغل در ملک تجاری را ندارد، اما مستاجر بدون اجازه موجر شغل خود را تغییر دهد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• استفاده از ملک برای مقاصد غیرمجاز: اگر مستاجر واحد را برای مقاصد دیگری از آنچه در قرارداد تعیین شده است استفاده کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند . برای نمونه، اگر مستاجر ملک مسکونی را به عنوان دفتر کار خود استفاده کند، در حالی که در قرارداد ذکر شده است که استفاده از ملک تنها برای سکونت مجاز است، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• تعدی یا تفریط: در صورتی که مستاجر در استفاده از ملک تعدی یا تفریط کند، به طوری که به ملک آسیب وارد شود، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• قطع انشعابات: اگر مستاجر بهای مصرف آب، برق، گاز یا تلفن را پرداخت نکند، موجر می‌تواند پس از اخطار کتبی، انشعابات را قطع کند .

• انتقال به غیر: اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری واگذار کند، در حالی که در قرارداد این حق از او سلب شده باشد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند . البته در این مورد، موجر می‌تواند به جای فسخ قرارداد، با مستاجر جدید قرارداد اجاره تنظیم کند.

 

فسخ قرارداد با توافق طرفین

در صورتی که هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، با فسخ قرارداد موافق باشند، می‌توانند با توافق یکدیگر قرارداد را فسخ کنند. در این صورت، نیازی به طی مراحل قانونی و مراجعه به مراجع قضایی نیست. برای فسخ قرارداد با توافق طرفین، بهتر است توافقات صورت گرفته به صورت کتبی درج شود تا در آینده از بروز اختلاف جلوگیری شود.

 

عواقب فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره می‌تواند عواقبی برای هر دو طرف داشته باشد. در این بخش، عواقب فسخ برای هر دو طرف را به صورت مقایسه‌ای بررسی می‌کنیم:

عواقب فسخ	مستاجر	موجر
مالی	- پرداخت خسارت در صورت فسخ بدون دلیل موجه <br> - هزینه‌های جابجایی	- عدم دریافت اجاره‌بها تا زمان پیدا کردن مستاجر جدید <br> - هزینه‌های پیدا کردن مستاجر جدید <br> - هزینه‌های تعمیر ملک در صورت آسیب دیدن توسط مستاجر
غیرمالی	- از دست دادن ملک <br> - احتمال از دست دادن فرصت‌های دیگر	- احتمال عدم پیدا کردن مستاجر جدید به سرعت

 

⬅️ آموزش های رایگان مشاوران املاک آنلاین ➡️

 

 

محاسبه خسارت فسخ قرارداد:

• قبل از تحویل ملک: در صورتی که فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک صورت گیرد، معمولا مبلغ خسارت در قرارداد ذکر می‌شود و طرفین با آگاهی از این مبلغ، قرارداد را امضا می‌کنند .

• بعد از تحویل ملک: در صورتی که فسخ قرارداد بعد از تحویل ملک صورت گیرد، معمولا حق فسخ با پرداخت خسارت محدودتر می‌شود . در این شرایط، مبلغ خسارت می‌تواند به صورت مقطوع یا درصدی از مبلغ اصلی قرارداد تعیین شود.

 

فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک

برای فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک، معمولا مراحل زیر طی می‌شود :

1. ورود به سامانه: با استفاده از اطلاعات کاربری خود وارد سامانه املاک شوید.

2. یافتن قرارداد: قرارداد اجاره‌ای که قصد فسخ آن را دارید، پیدا کنید. این کار معمولا با استفاده از کد رهگیری یا سایر اطلاعات شناسایی قرارداد امکان‌پذیر است.

3. درخواست فسخ: گزینه فسخ قرارداد را انتخاب کرده و فرم مربوطه را تکمیل کنید. در این فرم معمولا دلایل فسخ قرارداد و سایر اطلاعات مورد نیاز قید می‌شود.

4. تایید فسخ: پس از تکمیل فرم، درخواست فسخ شما به سیستم ارسال می‌شود و پس از بررسی و تایید، قرارداد به صورت رسمی فسخ خواهد شد.

 

نکات مهم در فسخ قرارداد اجاره

• مطالعه دقیق قرارداد: قبل از امضای قرارداد اجاره، تمام بندهای آن را به دقت مطالعه کنید و از شرایط فسخ قرارداد آگاه شوید . به خصوص به بندهایی که مربوط به حق فسخ، مبلغ خسارت و مدت زمان اخطار برای فسخ هستند، توجه کنید.

• ذکر شرایط فسخ در قرارداد: در هنگام تنظیم قرارداد، شرایط فسخ را به طور دقیق در آن ذکر کنید تا در صورت نیاز به فسخ، از بروز اختلاف جلوگیری شود . برای مثال، می‌توانید شرایطی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، آسیب رساندن به ملک یا استفاده از ملک برای مقاصد غیرمجاز را به عنوان دلایل فسخ قرارداد درج کنید.

• اعلام کتبی فسخ: در صورتی که قصد فسخ قرارداد را دارید، این موضوع را به صورت کتبی به طرف مقابل اطلاع دهید . برای این کار می‌توانید از نامه رسمی یا اظهارنامه استفاده کنید . در اظهارنامه، باید دلایل فسخ قرارداد و مهلت تخلیه ملک به طور واضح ذکر شود.

• اقدام قاطع و سریع: در صورتی که یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را دارد، اما به هر دلیلی این کار را به تعویق بیندازد، ممکن است حق فسخ او از بین برود . بنابراین، در صورت وجود شرایط فسخ، باید به سرعت و با قاطعیت اقدام کنید.

• مشورت با وکیل: در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف در زمینه فسخ قرارداد اجاره، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید . وکیل می‌تواند شما را در مورد حقوق قانونی‌تان راهنمایی کند و در صورت نیاز، از شما در مراجع قضایی دفاع کند.

• مراجعه به مراجع قانونی: در صورتی که طرف مقابل با فسخ قرارداد موافق نباشد، باید به مراجع قانونی، مانند شورای حل اختلاف یا دادگاه، مراجعه کنید .

 

در این مورد بخوانید:

 

 

مراجع قانونی فسخ قرارداد اجاره

 

در صورتی که طرفین قرارداد در مورد فسخ آن به توافق نرسند، می‌توانند به مراجع قانونی زیر مراجعه کنند:

• شورای حل اختلاف: برای حل اختلافات مربوط به تخلیه اماکن مسکونی می‌توان به شورای حل اختلاف مراجعه کرد . شوراهای حل اختلاف با هدف حل و فصل اختلافات به صورت مسالمت‌آمیز و با سرعت بیشتر تشکیل شده‌اند.

• دادگاه: برای حل سایر دعاوی با منشا عقد اجاره، مانند دعاوی بطلان و تأیید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره، باید به دادگاه مراجعه کرد . دادگاه‌ها مرجع اصلی رسیدگی به دعاوی حقوقی هستند و می‌توانند در مورد فسخ قرارداد اجاره و تعیین خسارت، رأی صادر کنند. در خصوص صلاحیت مراجع قضایی، باید به این نکته توجه داشت که دعاوی مربوط به فسخ قرارداد اجاره، در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

 

نتیجه‌گیری و توصیه‌های کاربردی

فسخ قرارداد اجاره، یکی از موضوعات مهم در حوزه حقوقی است که می‌تواند برای هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، عواقبی داشته باشد.

در این مقاله، به بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره، عواقب آن و نکات مهم در این زمینه پرداختیم.

 

توصیه‌های کاربردی برای مستاجران:

• قبل از امضای قرارداد، تمام بندهای آن را به دقت مطالعه کنید و از شرایط فسخ قرارداد آگاه شوید.

• در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوالی، با موجر یا یک وکیل متخصص مشورت کنید.

• در طول مدت اجاره، به تعهدات خود در قبال پرداخت اجاره‌بها و نگهداری از ملک عمل کنید.

• در صورت نیاز به فسخ قرارداد، به سرعت و با قاطعیت اقدام کنید و موضوع را به صورت کتبی به موجر اطلاع دهید.

• در صورت بروز اختلاف با موجر، با یک وکیل متخصص مشورت کنید و در صورت نیاز، به مراجع قانونی مراجعه کنید.

 

توصیه‌های کاربردی برای موجران:

• در هنگام تنظیم قرارداد، تمام شرایط و ضوابط را به طور دقیق در آن ذکر کنید.

• در طول مدت اجاره، با مستاجر خود ارتباط برقرار کنید و در صورت بروز هرگونه مشکل، سعی در حل و فصل آن به صورت مسالمت‌آمیز داشته باشید.

• در صورت نیاز به فسخ قرارداد، موضوع را به صورت کتبی به مستاجر اطلاع دهید و مهلت مناسبی برای تخلیه ملک به او بدهید.

• در صورت بروز اختلاف با مستاجر، با یک وکیل متخصص مشورت کنید و در صورت نیاز، به مراجع قانونی مراجعه کنید.

با رعایت نکات ذکر شده در این مقاله، می‌توانید از بروز مشکلات احتمالی در زمینه فسخ قرارداد اجاره جلوگیری کنید و حقوق قانونی خود را حفظ کنید.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻